PC tacite / taxe d’aménagement / stratégie

Bonjour,

Pepeaut a écrit:

=> à partir de quelle date les 2 ans de validité du PC démarre? C'est le 6 février ou la fin de la période de recours?
=> a quel date commence le délai de recours? si c'est l'affichage du panneau, quel et le délai maximum pour démarrer?
=> à quel date est la taxe d'aménagement à payer?

Enfin bref, selon vous quelle est la meilleure stratégie pour retarder / prolonger la validité du PC?

- demande certificat du PC tacite à la Mairie
- affichage du panneau

merci de vos avis,
Gerald

Les 2 ans de validité de votre permis commencent dès la notification de l'obtention de celui-ci, et, à défaut (ce qui est votre cas), dès la date à laquelle le permis tacite est obtenu.
Le délai de recours commencent à partir du moment où vous avez affiché votre panneau sur votre terrain. Il n'y a pas de délai maximum pour afficher le panneau, par contre il y en a un pour ouvrir le chantier (et donc déclarer l'ouverture du chantier en mairie). Je vous conseille donc d'afficher le panneau le plus rapidement possible, afin de purger le délai de recours des tiers (2 mois à partir de l'affichage du panneau sur le terrain).

Une fois que vous avez déclaré l'ouverture du chantier, vous avez tout le temps que vous voulez pour construire votre maison. Il faut juste que l'ouverture du chantier soit effective (la jurisprudence est assez précise là-dessus), et surtout que les travaux ne soient pas interrompus pendant plus d'un an.

Ce que je vous conseille de faire dans un premier temps, c'est de demander une prorogation de permis de construire. Ainsi, vous obtiendrez une année supplémentaire pour ouvrir votre chantier (un simple courrier en recommande A/R suffit).

Cordialement.

Bonjour,

Petite réflexion:
- Affichage du PC dès maintenant pour purger le recours des tiers: OK,
- Mais pourquoi faire la DOC maintenant, alors que le chantier doit débuter au plus tard le 5/02/2016? Pour rappel, la DOC doit être faite lors de l'ouverture du chantier.
- La prorogation du PC est effectivement envisageable, mais à demander 2 mois avant la fin de validité en 2016, pas au début! (R 424-21 à 23 du CU)
- Par contre, la prorogation n'est autorisée que sous les conditions du R 424-21 du même code.
- Le fait générateur de la TA est la délivrance de l'autorisation. Pour vous, il s'agit du 6/02/2014. si vous devez acquitter plus de 1500€, vous aurez 2 mensualités, en 02/2015 et 02/2016.
@+

deffrey a écrit:

- La prorogation du PC est effectivement envisageable, mais à demander 2 mois avant la fin de validité en 2016, pas au début! (R 424-21 à 23 du CU)

Quel est l'intérêt d'attendre la fin de la validité ?
En sachant que la prorogation n'est envisageable que si les prescriptions d'urbanisme et servitudes administratives de tout ordre (je cite l'article R. 424-21 du code de l'urbanisme) n'ont pas évolué défavorablement.
Et comme le stipule l'article R. 424-23 : "la prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale".

Quelque chose m'échappe ?

Merci! Je vais donc déjà commencer par acheter ce fameux panneau d'affichage...

Pour la prorogation du PC : je pense dans mon cas c'est risqué, car passage du POS à PLU au début 2014. Notre PC est officiellement conforme POS, la conformité au PLU ne serait pas attesté par la Mairie (mais ils ont vérifié dans les grandes lignes).

La taxe donc au plus tôt en 2015, merci.

Pepeaut a écrit:

Pour la prorogation du PC : je pense dans mon cas c'est risqué, car passage du POS à PLU au début 2014. Notre PC est officiellement conforme POS, la conformité au PLU ne serait pas attesté par la Mairie (mais ils ont vérifié dans les grandes lignes).

Quand bien même, vous ne perdez rien à la demander, ce n'est qu'un courrier.

Bonjour,

Brouuu a écrit:

deffrey a écrit:

- La prorogation du PC est effectivement envisageable, mais à demander 2 mois avant la fin de validité en 2016, pas au début! (R 424-21 à 23 du CU)

Quel est l'intérêt d'attendre la fin de la validité ?
En sachant que la prorogation n'est envisageable que si les prescriptions d'urbanisme et servitudes administratives de tout ordre (je cite l'article R. 424-21 du code de l'urbanisme) n'ont pas évolué défavorablement.
Et comme le stipule l'article R. 424-23 : "la prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale".

Quelque chose m'échappe ?

La prorogation prend effet au terme de la validité du PC, sous entendu "pas à la date de l'accord de prorogation".
Et la prorogation au début de la validité reviendrait à accorder le PC dans les conditions de feu le décret 2008-1353. Que se passerait-il la 3ème année de "validité" du PC ainsi prolongé dès le début, dans le cas d'évolution des prescriptions ou servitudes d'urbanisme?
Mais si un maire veut le faire...
@+

Bonjour,

deffrey a écrit:

La prorogation prend effet au terme de la validité du PC, sous entendu "pas à la date de l'accord de prorogation".
Et la prorogation au début de la validité reviendrait à accorder le PC dans les conditions de feu le décret 2008-1353. Que se passerait-il la 3ème année de "validité" du PC ainsi prolongé dès le début, dans le cas d'évolution des prescriptions ou servitudes d'urbanisme?
Mais si un maire veut le faire...
@+

Ce n'est qu'une question de volonté municipale, donc ?
Mais un maire peut-il refuser une prorogation sous le motif d'une demande trop anticipée ?

Bonjour,

Le PC est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 2 ans à compter de la notification (R 424-17).
La date de début de ce premier délai est incontournable.... et le maire ne peut délivrer une prorogation 2 ans avant la date butoir (fin de validité) car il ne peut savoir si les dispositions d'urbanisme seront toujours les mêmes. Or, c'est la condition! Donc légalement, la prorogation ne tiendrait pas. C'est pour cela que cette demande doit être faite au plus tard 2 mois avant cette date butoir, délai de réponse de l'autorité; à défaut, accord tacite.
Quand je dis:"...Mais si le maire veut le faire" je sous entend qu'il y a des Kamikazes!!
@+

Merci, quelle est la date de notification dans mon cas? Le 6 février?

Re,

Ce n'est pas la date de rédaction de l'arrêté, ni la date d'envoi, mais la date de première présentation LR/AR, (art. R 423-47 du CU) ou de consultation électronique (R 423-48).
@+

Merci, mais c'est toujours pas clair pour moi. Comme je n'ai pas encore reçu de la mairie le compteur n'a donc pas encore démarré?

Bonjour,

Effectivement, je n'avais pas fait le rapprochement avec votre cas!!!
Dans le cas d'un PC tacite, c'est la date à laquelle le PC est tacitement obtenu; pour vous le 6/02... comme indiqué dans le récépissé.
@+

Voilà c'est clair. Merci beaucoup.

Bonjour,

deffrey a écrit:

Bonjour,

Le PC est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 2 ans à compter de la notification (R 424-17).
La date de début de ce premier délai est incontournable.... et le maire ne peut délivrer une prorogation 2 ans avant la date butoir (fin de validité) car il ne peut savoir si les dispositions d'urbanisme seront toujours les mêmes. Or, c'est la condition! Donc légalement, la prorogation ne tiendrait pas. C'est pour cela que cette demande doit être faite au plus tard 2 mois avant cette date butoir, délai de réponse de l'autorité; à défaut, accord tacite.
Quand je dis:"...Mais si le maire veut le faire" je sous entend qu'il y a des Kamikazes!!
@+

Une prorogation demandée "trop tôt" et accordée serait donc illégale ?
Pourrais-tu me dire sur quels textes tu te bases ? J'avoue fouiller depuis une heure textes et jurisprudences, je ne trouve rien..

Bonjour,

Une prorogation ne peut intervenir qu'à la fin, sinon cela reviendrait à accorder d'entrée un délai de 3 ans. Le décret "transitoire" de 2008 est périmé (il y avait une raison économique),
- D'une part, le R 424-23 stipule: "... la prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale".
- Le R 424-22 précise: "..la demande doit être formulée 2 mois au moins avant l'expiration..." et non pas à tout moment.
- Enfin, le R 424-21 est clair: "..Le PC peut être prorogé si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes... n'ont pas évolué...".
Et ça, comment le savoir avant les derniers mois précédant l'expiration???
Et effectivement, un prorogation anticipée, qui méconnaitrait donc l'évolution d'un PLU à l'expiration des 2 ans (et qui ne pourrait donc à ce moment là être accordée) serait fatalement illégale.
@+

Bonjour,

deffrey a écrit:

Bonjour,

Une prorogation ne peut intervenir qu'à la fin, sinon cela reviendrait à accorder d'entrée un délai de 3 ans. Le décret "transitoire" de 2008 est périmé (il y avait une raison économique),
- D'une part, le R 424-23 stipule: "... la prorogation prend effet au terme de la validité de la décision initiale".
- Le R 424-22 précise: "..la demande doit être formulée 2 mois au moins avant l'expiration..." et non pas à tout moment.
- Enfin, le R 424-21 est clair: "..Le PC peut être prorogé si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes... n'ont pas évolué...".
Et ça, comment le savoir avant les derniers mois précédant l'expiration???
Et effectivement, un prorogation anticipée, qui méconnaitrait donc l'évolution d'un PLU à l'expiration des 2 ans (et qui ne pourrait donc à ce moment là être accordée) serait fatalement illégale.
@+

Le R. 424-22 dit que "la demande doit être formulée 2 mois au moins avant l'expiration". Les deux mois correspondant à un délai d'instruction de la demande. Que fais-tu alors du "au moins" ?
Vraiment, je ne trouve pas cela clair. Je suis d'accord avec toi sur le principe, mais le législateur aurait du être plus précis.

Cordialement.

Re,

Le législateur est précis lorsqu'il énonce: "... Si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes... n'ont pas évolué..." (R 424-21). Ca, l'autorité compétente ne peut le savoir QUE à la fin du délai de validité du PC, pas 2 ans ni 1 an avant.
@+

deffrey a écrit:

Re,

Le législateur est précis lorsqu'il énonce: "... Si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes... n'ont pas évolué..." (R 424-21). Ca, l'autorité compétente ne peut le savoir QUE à la fin du délai de validité du PC, pas 2 ans ni 1 an avant.
@+

Je comprends ton interprétation, mais je ne suis pas d'accord avec toi. Dans l'absolu, un mois suffit à faire changer les prescriptions (dans une commune voisine de la mienne, le PPRIF leur est tombé sur le coin de la figure du jour au lendemain, en application anticipée).
Il est vrai qu'avec mon interprétation, c'est la porte ouverte à tout.. mais je maintiens que le législateur aurait du, à mon sens, intégrer un intervalle de temps pendant lequel le pétitionnaire peut demander la prorogation. Là, c'eut été clair !

Discussion intéressante en tout cas, j'apprécie.

Re,

Je ne vois pas pourquoi le "... dans l'absolu, 1 mois suffit..."
Un PC valide n'est pas concerné par une modification des prescriptions d'urbanisme, même anticipées.
C'est pour cela que l'autorité compétente peut mettre à profit le délai de 2 mois... en attendant le dernier jour pour ne pas tomber dans l'illégalité de sa décision. A elle de refuser une demande anticipée.

@+

deffrey a écrit:

Je ne vois pas pourquoi le"... dans l'absolu, 1 mois suffit..."

Prenons un exemple :
J'obtiens un permis de construire le 24 mars 2013. Il m'est notifié le 26 mars 2013.Je demande la prorogation dans la foulée, disons le 27. Un PPRIF est approuvé sur ma commune le 30, ma parcelle est en zone rouge. La prorogation est refusée, à juste titre. Mon permis sera bien évidemment toujours valide, mais seulement pendant 2 ans.
Donc, dans l'absolu, un mois (même pas en fait) suffit à ce que les prescriptions d'urbanisme soient modifiées.

deffrey a écrit:

Un PC valide n'est pas concerné par une modification des prescriptions d'urbanisme, même anticipées.

Un PC valide non, mais une demande de prorogation d'un PC valide, si. Sauf erreur de ma part, c'est grâce (ou à cause, au choix) à l'article R. 424-21 que l'autorité compétente peut refuser ou accorder une prorogation.

(on va y arriver)

Re,

Mais je ne fais que répéter que l'autorité compétente ne peut accorder une prorogation QUE SI les prescriptions d'urbanisme ou servitudes n'ont pas évolué (R 424-21). Evidemment on est d'accord sur ça.
La réflexion porte sur la pertinence d'une demande de prorogation -et de son accord!!!- dès l'obtention du PC (tout au moins lorsque celui-ci est devenu définitif)!
La prorogation ne devient effective qu'à partir de la date d'expiration du délai de validité de 2 ans.
Certes, tout un chacun peut demander, mais ce qui m'intéresse, c'est le statut légal à réserver à cette demande! J'imagine un PC accordé en 01/2014, faire l'objet d'une prorogation en 05/2014 (pour 01/2016), terrain concerné par une modif conséquente du PLU en 12/2015, travaux commencent en 02/2016... un recours de tiers tombe...??
... Effectivement, on y arrive!!!
@+

(dis, ton marteau, ce n'est pas pour me taper sur la tête, j'espère.. )

Je n'ai pas (encore) trouvé de jurisprudence là-dessus.
Pour ce qui est du statut légal, et du recours des tiers dont tu parles, j'imagine mal un juge rendre illégale ce genre de prorogation, quand le titulaire d'un permis de construire, en se débrouillant bien, peut construire sa maison 20 ans après avoir obtenu son permis.

Si jamais tu venais à trouver quelque chose là-dessus, je suis preneur (sur le code de chez Dalloz, il n'y a rien).

Cordialement.

Re,

Je ne tape sur personne... sinon quelques fois sur les textes qui manquent de précisions!!!
Y a-t-il des jurisprudences???
Bonne recherche quand même!!
@+

Juste pour revenir sur mon cas : la Mairie m'a envoyé entre-temps le dossier complet, avec l'arrêté etc... je suis donc revenu à la case standard.

merci encore pour votre aide.