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Régularisation de PC pour garage de plus de 15 ans???

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Env. 30 message Val De Marne
Bonjour à Tous,

Suite à une demande de "Déclaration préalable de travaux" pour une "pose de balustrade sur toit terrasse du garage existant" la marie répond ne pas voir connaissance de l'existence du garage en question et me demande le permis de construire validant la construction de ce dernier. (chose que je n'ai pas)

La propriété a été acquise en 1998 (soit + de 15 ans), n'y a t il pas prescription dans ce cas?

D'autant plus qu'en 1996, la mairie a délivré un "certificat d'urbanisme positif pour division du terrain en 2 lot", certificat sur lequel était mentionné
- le S.H.O.N. des bâtiments existants (qui inclue le garage)
- un tableau des superficies hors œuvres détaillant la superficie du garage (total 112 m², dont 40 m² concernant le sujet)
- un plan de masse avec présence claire du garage

J'ai précisé ces détails à la mairie, mais elle prêtant qu'un certificat d'urbanisme n'est pas un justificatif valide et me demande de déposer une dossier pour "régularisation de permis de construire pour le garage" et tout ce qui va avec ( taxe d'aménagement, taxe d'habitation....)


D'autant plus la mairie me demande de bien chercher dans mes archives car elle pense qu'un égarement dans le département peut être possible... (pb c'est que je n'ai rien que le certificat d'urbanisme)

Voici mes questions :
- n'y a t'il pas prescription?
- la mairie avait certifié le garage par certificat d'urbanisme, soit son existence, dans ce cas peut on penser que la mairie a égaré le permis?
- dans le cas d'égarement, la mairie a t'elle le droit de demander une régularisation de permis de construire et de taxes parallèles? qui a surement été acquitté par l'ancien propriétaire?
- comment puis je savoir si je ne paye pas déjà la taxe d'habitation sur ce garage?
- pour 40 m² de garage, combien dois je payer de taxe d'aménagement? et de taxe d'habitation? (je suis dans le val de marne 94)

S'il vous plait, je me sens comme prise au piège...

Je vous remercie beaucoup pour votre aide,
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Membre utile Env. 1000 message Peymeinade (6)
Salut
il n'y a aucune prescription pour les services de l'urbanisme Ohmy
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Env. 30 message Val De Marne
nescafe80 a écrit:Salut
il n'y a aucune prescription pour les services de l'urbanisme Ohmy


Bonjour nescafé80
Le délais de prescription est fixé à 3 ans:
Source http://vosdroits.service-pub[...]/F642.xhtml
Édifier une construction sans demander une autorisation d'urbanisme est un acte qui constitue une infraction passible de poursuites pénales dont le délai de prescription est fixé à 3 ans.
Au delà de ce délai, plus aucune poursuite n'est possible.
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Membre super utile Env. 3000 message Taden (22)
Plus de poursuite possible, ok mais la mairie n'est elle pas en droit de tout de même réclamer la régularisation ?

Si Deffrey passe par là, je suis intéressé par la réponse.
Un peu d'aide pour votre CCMI ?
http://urlz.fr/3Ikg
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Membre utile Env. 1000 message Var
Bonjour,

siss a écrit:
nescafe80 a écrit:Salut
il n'y a aucune prescription pour les services de l'urbanisme Ohmy


Bonjour nescafé80
Le délais de prescription est fixé à 3 ans:
Source http://vosdroits.service-pub[...]/F642.xhtml
Édifier une construction sans demander une autorisation d'urbanisme est un acte qui constitue une infraction passible de poursuites pénales dont le délai de prescription est fixé à 3 ans.
Au delà de ce délai, plus aucune poursuite n'est possible.


Dargoll a raison, ce n'est pas parce qu'elle ne peut plus vous poursuivre que la mairie va pour autant reconnaître l'existence légale de votre garage.
A part régulariser le tout, je ne vois pas vraiment de solution. La jurisprudence Thalamy dit que toute modification d'une construction non autorisée doit passer par une régularisation totale de la construction. Et même si elle a été relativisée par plusieurs jurisprudences, arrêtés et même un article de loi (le L. 111-12 du code de l'urbanisme), dans votre cas elle reste applicable.

Pour info, le e) de l'article L. 111-12 exclut les constructions réalisées sans permis de construire.

En outre, un article intéressant : http://avocats.fr/space/oliv[...]tag/thalamy

Cordialement.
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Env. 30 message Val De Marne
Brouuu a écrit:Bonjour,

siss a écrit:
nescafe80 a écrit:Salut
il n'y a aucune prescription pour les services de l'urbanisme Ohmy


Bonjour nescafé80
Le délais de prescription est fixé à 3 ans:
Source http://vosdroits.service-pub[...]/F642.xhtml
Édifier une construction sans demander une autorisation d'urbanisme est un acte qui constitue une infraction passible de poursuites pénales dont le délai de prescription est fixé à 3 ans.
Au delà de ce délai, plus aucune poursuite n'est possible.


Dargoll a raison, ce n'est pas parce qu'elle ne peut plus vous poursuivre que la mairie va pour autant reconnaître l'existence légale de votre garage.
A part régulariser le tout, je ne vois pas vraiment de solution. La jurisprudence Thalamy dit que toute modification d'une construction non autorisée doit passer par une régularisation totale de la construction. Et même si elle a été relativisée par plusieurs jurisprudences, arrêtés et même un article de loi (le L. 111-12 du code de l'urbanisme), dans votre cas elle reste applicable.

Pour info, le e) de l'article L. 111-12 exclut les constructions réalisées sans permis de construire.

En outre, un article intéressant : http://avocats.fr/space/oliv[...]tag/thalamy

Cordialement.


Bonjour Brouuu

Ce que je ne comprends pas c'est que dans le certificat d’urbanisme, la marie reconnait le garage....

Je suis d'accord que si y'a pas le permis, je dois faire la régularisation. Dans ce cas, qu'est ce que cela implique aux niveaux des taxes???

Merci
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Membre super utile Env. 3000 message Taden (22)
siss a écrit:
Ce que je ne comprends pas c'est que dans le certificat d’urbanisme, la marie reconnait le garage....

Je suis d'accord que si y'a pas le permis, je dois faire la régularisation. Dans ce cas, qu'est ce que cela implique aux niveaux des taxes???


C'est bien pour ça que si deffrey pouvait passer dans le coin, nous aurions une réponse claire.

Pour le second point, il pourrait être intéressant de poser la question a un notaire afin de voir si cet négligence administrative ne pourrait pas être considéré comme vice caché.
Un peu d'aide pour votre CCMI ?
http://urlz.fr/3Ikg
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Membre utile Env. 1000 message La Chapelle Thouarault (35)
C'est marrant cette prescription de 3 ans. Selon les cas comment prouver que ca fait bien plus de 3 ans que c'est construit si il n'y a aucune déclaration?
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Membre utile Env. 1000 message Var
Je ne pense pas non plus qu'un certificat d'urbanisme, qui en plus date d'il y a quasiment 20 ans, fasse foi.
Mais effectivement, attendre l'arrivée de deffrey serait une bonne chose.

@ King Nothing : c'est à l'administration de prouver que.

Cordialement.
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Env. 30 message Val De Marne
Brouuu a écrit:Je ne pense pas non plus qu'un certificat d'urbanisme, qui en plus date d'il y a quasiment 20 ans, fasse foi.
Mais effectivement, attendre l'arrivée de deffrey serait une bonne chose.

@ King Nothing : c'est à l'administration de prouver que.

Cordialement.


Est ce que sur l'acte de vente, il peut y avoir figuration? Le notaire est il pas tenu de vérifier la conformité du bien en vente?
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour,

je n'ai pas de texte à apporter mais quelques questions pour essayer d'avancer.
siss a écrit:... certificat sur lequel était mentionné
- le S.H.O.N. des bâtiments existants (qui inclue le garage)
- un tableau des superficies hors œuvres détaillant la superficie du garage (total 112 m², dont 40 m² concernant le sujet)
- un plan de masse avec présence claire du garage


ce plan de masse est sorti d'où ?

la mairie abuse un peu en disant que le CU n'a aucune valeur, il en avait à l'époque où il a été réalisé puisqu'il donnait les informations pour la division.
il est possible qu'ils aient "perdu" le dossier.

j'attendrais pour faire la déclaration demandée car il faudra demander à ne pas payer de "régul" et ne pas être taxé "nouvelles lois" si l'erreur est de leur faute.
pas moyen de contacter l'ancien proprio pour lui poser la question (permis et paiement des taxes) ?

et... sur le cadastre ? www.cadastre.gouv.fr : ce garage figure ?
ou sur le site http://infoterre.brgm.fr : il doit y avoir des archives avec d'anciennes vues.

Le notaire n'est pas tenu de vérifier la conformité sur le terrain (j'ai vendu, il ne s'est pas déplacé) par contre quand il a transmis le dossier aux impots (toutes les ventes sont déclarées aux Hypothèques) ce garage , s'il est noté dans l'acte devait apparaître ;
je suppose que les services ne communiquent pas forcément
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Messages : Env. 80000
De : 3 X Cote D'or = 63 !
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Env. 30 message Val De Marne
elisa21 a écrit:Bonjour,

je n'ai pas de texte à apporter mais quelques questions pour essayer d'avancer.
siss a écrit:... certificat sur lequel était mentionné
- le S.H.O.N. des bâtiments existants (qui inclue le garage)
- un tableau des superficies hors œuvres détaillant la superficie du garage (total 112 m², dont 40 m² concernant le sujet)
- un plan de masse avec présence claire du garage


ce plan de masse est sorti d'où ? Le plan de masse a été édité par un géomètre et communiqué à la mairie lors de la demande de division

la mairie abuse un peu en disant que le CU n'a aucune valeur, il en avait à l'époque où il a été réalisé puisqu'il donnait les informations pour la division.
il est possible qu'ils aient "perdu" le dossier. C'est ce que je pense aussi, sinon, ils auront exigé une régularisation à l'époque.... Dans ce cas, quel recours ais je?

j'attendrais pour faire la déclaration demandée car il faudra demander à ne pas payer de "régul" et ne pas être taxé "nouvelles lois" si l'erreur est de leur faute.
pas moyen de contacter l'ancien proprio pour lui poser la question (permis et paiement des taxes) ? Quelle est cette nouvelle lois? Quand sortira t il?

et... sur le cadastre ? www.cadastre.gouv.fr : ce garage figure ? Non, la construction n'y figure pas
ou sur le site http://infoterre.brgm.fr : il doit y avoir des archives avec d'anciennes vues. Je n'ai pas compris le fonctionnement de ce site ?!

Le notaire n'est pas tenu de vérifier la conformité sur le terrain (j'ai vendu, il ne s'est pas déplacé) par contre quand il a transmis le dossier aux impôts (toutes les ventes sont déclarées aux Hypothèques) ce garage , s'il est noté dans l'acte devait apparaître ; Çà veut dire que s'il n'y apparaît pas dans l'acte de vente notarial, ca veut dire que je n'ai pas payé d’impôts sur celle ci?!


Merci pour ton aide
je suppose que les services ne communiquent pas forcément
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Messages : Env. 30
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Membre utile Env. 300 message Cher
Bonsoir,
Je viens de lire votre sujet... Je n'ai pas de réponses mais deux questions pour préciser votre dernière réponse :
- Le garage n'apparaît pas sur le cadastre ?
- Le garage n'était pas mentionné sur votre acte de vente en 1998 ?
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Messages : Env. 300
Dept : Cher
Ancienneté : + de 12 ans
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Env. 4000 message Munich
Ok le cadastre.... Mais les impôts?
Si le garage à été reconnu, les impôts sont les 1ers informés. Toquez à leur porte.
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Messages : Env. 4000
De : Munich
Ancienneté : + de 12 ans
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Membre utile Env. 1000 message Var
IrisdeMunich a écrit:Ok le cadastre.... Mais les impôts?
Si le garage à été reconnu, les impôts sont les 1ers informés. Toquez à leur porte.


Et pensez à demander un relevé de propriété à la mairie aussi, pour information !
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
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Env. 30 message Val De Marne
IrisdeMunich a écrit:Ok le cadastre.... Mais les impôts?
Si le garage à été reconnu, les impôts sont les 1ers informés. Toquez à leur porte.


Du coup j'ai peur maintenant, si je vais aller toquer aux impôts, ils pourront exiger une régularisation de taxe pour les 15 ans d'occupation?

Comment peut on savoir sur quoi et cb de m² on est imposé chez le trésor?
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Messages : Env. 30
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Env. 30 message Val De Marne
denise17 a écrit:Bonsoir,
Je viens de lire votre sujet... Je n'ai pas de réponses mais deux questions pour préciser votre dernière réponse :
- Le garage n'apparaît pas sur le cadastre ?
- Le garage n'était pas mentionné sur votre acte de vente en 1998 ?


Non le garage n'y apparaît pas sur le plan cadastral. D'après la mairie, ça n'a rien d'étonnant, les dossiers ne sont pas à jour.

Mon acte de vente est dans le coffre de la banque qui est au nom de ma mère (expatriée à l’étranger) impossible d'y accéder même avec procuration...
Savez vous où je peux obtenir une copie?
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Messages : Env. 30
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Env. 4000 message Munich
Aux hypothèques moyennant une certaine somme....
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Messages : Env. 4000
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

J'interviens... mais je ne suis pour rien dans l'arrêt "THALAMY"!!!

Ce qui veut dire que je n'ai pas la science infuse!!!
- Votre notaire est à même de vous fournir l'acte de vente initial, puisque vous disposez de la date d'achat. Si ce n'est pas lui qui a rédigé l'acte, sur vos informations il vous l'obtiendra.
- Cet acte doit reprendre les bâtiments objets de la vente, et peut-être les éléments du PC.
- Avec la date approximative du PC, la recherche en mairie est possible... et fera ressortir si le garage en fait partie ou pas,
- Etonnant que le CU fasse apparaître le garage, et qu'il ne ressorte pas au cadastre!! En tout état de cause, un CU ne peut pas régulariser -par sa délivrance- une irrégularité: il n'a pas cette fonction! Donc sur ce point, vous ne pouvez pas contester, mais vous en servir pour approfondir vos recherches auprès de la mairie.
- Les impôts ne remontent pas sur 15 ans!!
- L'arrêt THALAMY a fait l'objet d'assez de commentaires, pour ne pas trop y revenir; il reconnaît au maire le droit de demander la régularisation globale du bâtiment lorsqu'il y a un nouveau projet, sauf lorsque les travaux sont nécessités par le péril, ou par certaines mises aux normes, ce qui n'est pas votre cas.
- Attention à la lecture du L 111-12 du CU: C'est le refus de PC ou de DP qui ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale (sauf s'il n'y a pas eu de PC (e)). La mairie peut donc très bien demander la régularisation globale.
- Que vous répond exactement la mairie??? Refuse-t-elle votre DP ou bien pour l'instruire, elle veut savoir s'il y a eu PC ou pas?? Elle ferait ainsi une stricte application de l'article cité supra.
@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Env. 400 message Finistere
Bsr,
à Vous, Deffrey, félicitations
c'est, toujours, un plaisir de vous lire.
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Messages : Env. 400
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Env. 4000 message Munich
Et si le notaire n'est plus de ce monde il a dû passer ses dossiers à son successeur et si vraiment il y a un pb, il reste les hypothèques.

Comme dit Deffrey les impôts ne vont pas te demander de régulariser ce qui s'est passé il y a 15 ans. De mémoire, ils vont jusqu'à 5 ans en arrière.

Et ça se négocie....
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Messages : Env. 4000
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Env. 30 message Val De Marne
deffrey a écrit:Bonjour,

J'interviens... mais je ne suis pour rien dans l'arrêt "THALAMY"!!!

Ce qui veut dire que je n'ai pas la science infuse!!!
- Votre notaire est à même de vous fournir l'acte de vente initial, puisque vous disposez de la date d'achat. Si ce n'est pas lui qui a rédigé l'acte, sur vos informations il vous l'obtiendra.
- Cet acte doit reprendre les bâtiments objets de la vente, et peut-être les éléments du PC.
- Avec la date approximative du PC, la recherche en mairie est possible... et fera ressortir si le garage en fait partie ou pas,
- Etonnant que le CU fasse apparaître le garage, et qu'il ne ressorte pas au cadastre!! En tout état de cause, un CU ne peut pas régulariser -par sa délivrance- une irrégularité: il n'a pas cette fonction! Donc sur ce point, vous ne pouvez pas contester, mais vous en servir pour approfondir vos recherches auprès de la mairie.
- Les impôts ne remontent pas sur 15 ans!!
- L'arrêt THALAMY a fait l'objet d'assez de commentaires, pour ne pas trop y revenir; il reconnaît au maire le droit de demander la régularisation globale du bâtiment lorsqu'il y a un nouveau projet, sauf lorsque les travaux sont nécessités par le péril, ou par certaines mises aux normes, ce qui n'est pas votre cas.
- Attention à la lecture du L 111-12 du CU: C'est le refus de PC ou de DP qui ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale (sauf s'il n'y a pas eu de PC (e)). La mairie peut donc très bien demander la régularisation globale.
- Que vous répond exactement la mairie??? Refuse-t-elle votre DP ou bien pour l'instruire, elle veut savoir s'il y a eu PC ou pas?? Elle ferait ainsi une stricte application de l'article cité supra.
@+


Bonjour Deffrey

La mairie veut le PC pour instruire le DP sans cella, j'aurais un refus. Et elle veut une régularisation si je n'ai pas le PC.
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Messages : Env. 30
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