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Passe-droit pour certains?

Ce sujet comporte 40 messages et a été affiché 6.397 fois
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Env. 700 message Autun (71)
Bonjour,

je vous explique mon problème :

je viens de signer le compromis de vente pour mon terrain.

Le PLU indique que "les baies doivent être plus HAUTE que LARGE" avec Hauteur mini = 1.35 x Largeur.

Cela voudrait donc dire que l'on ne peut pas mettre une grande baie vitrée genre 2.15 de haut pour 2.4 de large?

En face de mon terrain il y a une maison qui vient de se construire et elle possède justement une grande baie vitrée.

Comment le propriétaire a-t-il fait pour que son permis soit accordé.

J'ai appelé la DDE simplement pour leur demander si je peux mettre une grande baie vitrée et il me dit que non.

Mon future voisin aurait-il eu un passe-droit? Ou y a-t-il certaines dérogations?


Merci d'avance
Messages : Env. 700
De : Autun (71)
Ancienneté : + de 12 ans
 
message
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...

Allez sur la page devis permis de construire de Forum Construire, remplissez le formulaire et vous serez mis en relation avec des professionnels de votre région. Vous aurez des devis gratuits sans être obligé de courir après les artisans

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-3-devis_permis_de_construire.php
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour, est-ce le même réglement de PLU qui s'applique sur ton terrain, et sur celui du voisin d'en face ?
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De : Wadirum (44)
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Membre utile Env. 4000 message Puy De Dome
Peut etre pas les mêmes zones cadastrales en effet
Maison 1 : vendue - Maison 2 : finie et emménagée
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Membre utile Env. 2000 message Haute Garonne
Ou alors il n'a pas respecté le permis déposé...
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Dept : Haute Garonne
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
clad63 a écrit:Peut etre pas les mêmes zones cadastrales en effet
...pas "cadastrales" (le cadastre n'a que peu de lien avec le PLU)... . mais urbanistiques
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Messages : Env. 9000
De : Wadirum (44)
Ancienneté : + de 11 ans
 
Membre utile Env. 4000 message Puy De Dome
Le truc avec les zones quoi Laugh
Maison 1 : vendue - Maison 2 : finie et emménagée
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 4000
Dept : Puy De Dome
Ancienneté : + de 17 ans
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Voui, je sais , je chipote... d'autant que souvent, le truc se superpose avec le machin. Wink
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De : Wadirum (44)
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Photographe Env. 800 message Perrusson (37)
J'ai eu la même remarque sur mon PC. Ça correspond aux volontés de nos amis les ABF ça.
Donc plusieurs solutions pour ton voisin :
- il n'est pas dans la zone ABF contrairement à toi, donc plus de souplesse
- il a fait la demande à une époque où cela ne posait pas de problème (et oui en zone ABF les obligations dépendent pas mal des interlocuteurs qu'on a en fasse de soi)
- il n'a pas fait de demande ou en tout cas n'est pas en conformité avec ses obligations
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De : Perrusson (37)
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Super bloggeur Env. 300 message Yvelines (78)
Oui pas évident de répondre sans avoir plus d'infos, zones, année de construction de l'autre maison (construit sur même PLU que le vôtre ?), ABF ou pas, etc...

Pour autant c'est encore une règle à la con... à une époque où on souhaite des maisons lumineuses, où on demande le plus d'ouverture coté Sud par exemple. Et pourquoi pas obliger les constructions à n'avoir que des meurtrières par exemple lol ?
Attention le problème peut aussi se poser dans la cuisine si fenêtre au-dessus de l'évier. Dans cette configuration en standard, on a souvent des fenêtres l=120 * h=115 ce qui ne passerait pas non plus... (sauf si la fenêtre n'est pas considérée comme une baie ?!? A vérifier)
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De : Yvelines (78)
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Photographe Env. 800 message Perrusson (37)
Je confirme que la fenêtre de la cuisine est aussi concernée. Pour rester dans les normes de l'ABF perso je suis passé sur une fenêtre en 80x115 (allège 100) dans ma cuisine, fenêtres en 110x145 (allège 70) dans les chambres et porte fenêtre en 160x215 dans le salon (mais moi la norme c'était des ouvertures avec un ratio de 1,3 et pas 1,35 ...)
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De : Perrusson (37)
Ancienneté : + de 12 ans
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
...sauf qu'il n'est pas dit que la contrainte était de source "ABF" sur les ouvertures, mais qu'elle ne concerne que les "baies" (je comprends : ouverture sans allège).
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Super bloggeur Env. 300 message Yvelines (78)
Odilon44 a écrit:...sauf qu'il n'est pas dit que la contrainte était de source "ABF" sur les ouvertures, mais qu'elle ne concerne que les "baies" (je comprends : ouverture sans allège).


+1
C'est précisément la question que je posais à la fin de mon poste : différence entre la notion de baie et d'ouverture...
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +10 ans.
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De : Yvelines (78)
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour,

zezinho71 a écrit:...

Cela voudrait donc dire que l'on ne peut pas mettre une grande baie vitrée genre 2.15 de haut pour 2.4 de large?
c'est çà...

En face de mon terrain il y a une maison qui vient de se construire et elle possède justement une grande baie vitrée.


1 seule grande baie ou ... 2 posées l'une à coté de l'autre ?

parce que... 2 baies de 120 serait autorisé
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Super bloggeur Env. 300 message Yvelines (78)
***** a écrit:Bonjour,

1 seule grande baie ou ... 2 posées l'une à coté de l'autre ?

parce que... 2 baies de 120 serait autorisé

Excellent !
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Env. 700 message Autun (71)
2 grandes baies ça serait très moche quoi.

J'ai appelé le gars de la DDE qui me confirme que le permis sera refusé si je ça.

Je pense mettre une porte fenêtre sur le permis de construire et mettre une grande baie vitrée en réel.

qu'est-ce que je risque?
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De : Autun (71)
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
D'abord, d'être soupçonné d'avoir bénéficié d'un passe-droit !
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De : Wadirum (44)
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Photographe Env. 1000 message Seine Maritime
Perso je ne m'y risquerais pas... Pas envie de tout casser pour mettre en conformité avec le permis de construire!
J'ai justement abandonné un terrain à cause du règlement du lotissement trop contraignant à mon goût.
Picto recompense Photographe
Messages : Env. 1000
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Ancienneté : + de 14 ans
 
Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
zezinho71 a écrit:2 grandes baies ça serait très moche quoi.

ah bon ? tu as un lien ? une photo du "très moche" ?

zezinho71 a écrit:J'ai appelé le gars de la DDE qui me confirme que le permis sera refusé si je ça.
Je pense mettre une porte fenêtre sur le permis de construire et mettre une grande baie vitrée en réel.
qu'est-ce que je risque?


il doit se marrer le mec : quand il aura ton dossier, il lui sera facile de vérifier que tous les points discutés au téléphone ont été respectés.
on a déja vu des mairies qui se "promènent" sur les chantiers en cours... pour voir si tout est ok


question : c'est quoi pour toi une grande baie ?
quels interets ?
as-tu regardé les couts ? (surtout pour respecter la RT2012)

tu sais qu'à chaque ouvrant c'est un pont thermique à traiter (surtout en coulissant) alors question : quel interet de pouvoir sortir par TOUS les "vitrages" ?

c'est une dépense supplémentaire qu'on voit souvent et que je ne comprends pas
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Ancienneté : + de 18 ans
 
Env. 700 message Autun (71)
Pour une grande c'est simplement 2.4 de large pour 2.15 de haut.

Je ne cherche pas non plus un truc immense.

Pour ce qui est de la RT 2012, c'est elle qui m'oblige d'avoir un minimum (1/6 de la surface habitable).

Je n'arrive pas à l'atteindre (surtout en respectant le PLU : hauteur mini = 1,35 x largeur).

Ou alors j'ai une mauvaise compréhension de "surface habitable" car moi si j'enlève le garage et cellier-buanderie (qui sont dans le garage), il me reste 129.55m² habitable.

Peux-t-on enlever les placards intégrés? les couloirs?

Car avec cette surface je dois trouver 21,6m² d'ouverture.


Ca me rends fou cette histoire
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Cellier - buanderie sont comptés en habitable Wink

et dans ton dernier plan, tu arrives à quelle surface ? habitable et vitrages ?
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Membre utile Env. 900 message Loire (42)
Sur mon PLU c'était écrit sa aussi et au final c'est passé comme une lettre a la poste donc bon.... ( 2 baie 300x215 et 3 fenetre panoramique de 200x105
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonsoir Versus42,

tu l'as déposé quand ton permis ? soumis à RT2012 ?
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Env. 700 message Autun (71)
versus42 a écrit:Sur mon PLU c'était écrit sa aussi et au final c'est passé comme une lettre a la poste donc bon.... ( 2 baie 300x215 et 3 fenetre panoramique de 200x105


Donc tu as mis tes baies sur le plan que tu as fournis dans le dépôt de permis de construire et tu n'as aucune remarque?

C'était quand?

Car maintenant il y a l'étude thermique à faire avant de déposer le permis donc si jamais la DDE refuse ma baie vitrée, je devrais modifier le plan et faire refaire l'étude thermique (500€).

Sinon pour Elisa : en fait quand j'avais mis 130m² c'était la surface habitable sans cellier ni buanderie.
D'ailleurs au passage je les enlèverai du plan pour le permis de construire et laisserai un grand garage.
Messages : Env. 700
De : Autun (71)
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Env. 2000 message Gironde
Un grand garage qui fait la surface de la maison c'est encore mieux.
Messages : Env. 2000
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Membre utile Env. 900 message Loire (42)
Je l'ai posé fin décembre 2012 donc pas de RT2012
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De : Loire (42)
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Membre utile Env. 800 message Région De Molsheim (67)
zezinho71 a écrit:2 grandes baies ça serait très moche quoi.

J'ai appelé le gars de la DDE qui me confirme que le permis sera refusé si je ça.

Je pense mettre une porte fenêtre sur le permis de construire et mettre une grande baie vitrée en réel.

qu'est-ce que je risque?
Ca dépend du Maire et des Adjoints, certains sont très laxiste là dessus et les non respect de PLU passent comme une lettre à la poste.
Ou alors en effet le risque de faire modifier.
Mais souvent pour ces petits détails personne ne va vérifier.

Par exemple les ABF demandent des huisseries couleur bois dans le périmètre ABF, et franchements je ne compte pas le nombre de maison avec des fenêtres PVC blanches posées en rénovation ces dernières années.
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Messages : Env. 800
De : Région De Molsheim (67)
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Dans le 67 'sont peut-être laxistes ; en Bourgogne j'éviterais, on en a quelques uns... comment dire... tatillons-croisés-mulets c'est parlant ?
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Messages : Env. 80000
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Membre utile Env. 800 message Région De Molsheim (67)
***** a écrit:Dans le 67 'sont peut-être laxistes ; en Bourgogne j'éviterais, on en a quelques uns... comment dire... tatillons-croisés-mulets c'est parlant ?

Moi je ne fait que constater, après c'est juste fort possible que ce soit lié au laxisme du maire du village.
Quand on voit ce qui passe des fois c'est assez hallucinant, genre pose d'un permis pour transformer une vielle maison en plusieurs appartement.
Sur un terrain de 910m² avec une battisse de 170m² il est prévu 4 appartements (le PLU impose 2 parkings par logement).
Une fois le permis déposé, le terrain est divisé et hop 400m² vendu pour une maison, avec le droit de passage (terrain vendu au fond et passage devant l'immeuble obligatoire) ca ne va pas laisser beaucoup de place pour les parking.
Ou inversement une dame qui voulait ouvrir son commerce (pizza-doner) s'est fait imposer des parkings pour les clients, jusque là ok, ils ont été fait.
Même rue 100m plus loin un salon de beauté ouvre et aucune place de parking pour ce commerce.
Il y a quand même quelques chose lié à des passe droit ou autres.

Après je n'incite pas à tricher sur le PC, mais comme dis je trouve cette imposition pour la baie vitrée un peu abusive.

PS: mon père ayant été adjoint au maire il y a des années dans cette commune, je peux confirmer que les ABF sont très pointilleux et "chiant".
D'ailleurs un projet sélectionné par la commune a été refusé car non conforme par les ABF.
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Messages : Env. 800
De : Région De Molsheim (67)
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Env. 700 message Autun (71)
Il y a quelque chose que je ne comprend pas!!

Je pensais que c'était la DDE qui accordait le permis de construire et là vous me parlez du maire?
Messages : Env. 700
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Membre utile Env. 800 message Région De Molsheim (67)
La DDE n'existe plus depuis 2009, et oui c'est le maire ou l'adjoint chargé de l'urbanisme donne sont accord ou non sur le permis.

http://vosdroits.service-public.fr/F1986.xhtml#N10173
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Membre super utile Env. 3000 message Doubs
Toxin a écrit:La DDE n'existe plus depuis 2009, et oui c'est le maire ou l'adjoint chargé de l'urbanisme donne sont accord ou non sur le permis.

http://vosdroits.service-public.fr/F1986.xhtml#N10173


Pas si simple. Pour les petites communes qui n'ont pas service instructeur c'est la DDT qui fait l'instruction du permis de construire et le maire se conforme toujours à leur avis (sinon c'est ingérable) donc finalement rien de changé.
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Membre super utile Env. 3000 message Doubs
zezinho71 a écrit:D'ailleurs au passage je les enlèverai du plan pour le permis de construire et laisserai un grand garage.

Tu peux mettre les noms que tu veux à tes pièces, depuis la réforme de l'urbanisme tout est compté dans la surface "plancher". la seule exception c'est si la pièce fait moins de 1,80 m de hauteur sous plafond. Ceci a été fait pour éviter que des petits malins construisent des maisons de 200 m² avec, soit disant, 150 m² d'annexes !
On est passé d'une extrême à l'autre, car maintenant la surface d'une pièce en sous-sol sans fenêtre est comptabilisée en surface plancher comme un salon avec une grande baie vitrée ...
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Membre utile Env. 800 message Région De Molsheim (67)
[quote="Ives"]
zezinho71 a écrit:
On est passé d'une extrême à l'autre, car maintenant la surface d'une pièce en sous-sol sans fenêtre est comptabilisée en surface plancher comme un salon avec une grande baie vitrée ...

Ce qui est assez débil car non habitable.
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Membre utile Env. 800 message Région De Molsheim (67)
Ives a écrit:
Toxin a écrit:La DDE n'existe plus depuis 2009, et oui c'est le maire ou l'adjoint chargé de l'urbanisme donne sont accord ou non sur le permis.

http://vosdroits.service-public.fr/F1986.xhtml#N10173


Pas si simple. Pour les petites communes qui n'ont pas service instructeur c'est la DDT qui fait l'instruction du permis de construire et le maire se conforme toujours à leur avis (sinon c'est ingérable) donc finalement rien de changé.
Oui c'est possible, je n'avais pas pensé à ce cas de figure.
Je me coucherais moins bête ce soir
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Env. 700 message Autun (71)
Le garage est-il compté comme surface de plancher?

car j'ai environ 130m² de surface habitable + 50m² de garage, donc 180 en tout. Et là j'ai peur de devoir passer par un architecte
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Membre super utile Env. 3000 message Doubs
Non la surface plancher du garage n'est pas à prendre en compte pour déterminer le seuil où le recours à l'architecte est obligatoire, Par contre elle est comptabilisée dans les droits à construire ( voir le COS du POS ou PLU) et c'est également de la surface taxable !
http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/D%C3%A9cret%202[...]du%207%20mai%202012.pdf
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Env. 700 message Autun (71)
Ok merci c'est bon donc
Messages : Env. 700
De : Autun (71)
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Membre utile Env. 1000 message Var
Ives a écrit:Non la surface plancher du garage n'est pas à prendre en compte pour déterminer le seuil où le recours à l'architecte est obligatoire, Par contre elle est comptabilisée dans les droits à construire ( voir le COS du POS ou PLU) et c'est également de la surface taxable !


La surface du garage comptabilisée dans le calcul du COS ? Je ne crois pas ! Dans le calcul d'un éventuel CES, oui.
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Messages : Env. 1000
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Membre super utile Env. 3000 message Doubs
Brouuu a écrit:
Ives a écrit:Non la surface plancher du garage n'est pas à prendre en compte pour déterminer le seuil où le recours à l'architecte est obligatoire, Par contre elle est comptabilisée dans les droits à construire ( voir le COS du POS ou PLU) et c'est également de la surface taxable !


La surface du garage comptabilisée dans le calcul du COS ? Je ne crois pas ! Dans le calcul d'un éventuel CES, oui.

Au temps pour moi, c'est CES que je voulais indiquer ; la surface du garage n'est pas comptabilisée dans la surface plancher mais elle constitue de l'emprise au sol, difficulté en plus pour les POS ou PLU qui mentionne un CES faible.
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Messages : Env. 3000
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Env. 10 message Saone Et Loire
zezinho71 a écrit:Pour une grande c'est simplement 2.4 de large pour 2.15 de haut.

Je ne cherche pas non plus un truc immense.

Pour ce qui est de la RT 2012, c'est elle qui m'oblige d'avoir un minimum (1/6 de la surface habitable).

Je n'arrive pas à l'atteindre (surtout en respectant le PLU : hauteur mini = 1,35 x largeur).

Ou alors j'ai une mauvaise compréhension de "surface habitable" car moi si j'enlève le garage et cellier-buanderie (qui sont dans le garage), il me reste 129.55m² habitable.

Peux-t-on enlever les placards intégrés? les couloirs?

Car avec cette surface je dois trouver 21,6m² d'ouverture.


Ca me rends fou cette histoire



Fait bien attention à ton calcul de surface de plancher, il faut bien prendre les pièces isolées et chauffées.
Si tu fais un cellier dans ton garage non isolé cela ne comptera pas dans ta surface de plancher (car tu peux le considerer comme une annexe), par contre si celui-ci est isolé et chauffé il faut le compter dans la surface habitable.
Ta surface de plancher prend aussi les cloisons interieures, ce n'est pas simplement ta surface de pièce. Il faut aussi compter la cloison qui sépare un espace chauffé d'un espace non chauffé.

Dans ton calcul pour la surface vitrée, as-tu pris en compte la porte d'entrée? Car elle rentre dans la prise en compte, certes ce n'est pas une vitre mais toutes les ouvertures d'une pièce chauffée vers l'exterieur comptent!
Une porte de service d'un local isolé et chauffé compte aussi (si elle donne vers l'exterieur).
Messages : Env. 10
Dept : Saone Et Loire
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