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Problème division de parcelle

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Env. 300 message Montauroux (83)
Bonjour
Depuis 4 mois nous devions acheter un terrain de 2100m2 via une division parcellaire, mais nous n'avons toujours pas pu signé de compromis.
Hier le propriétaire nous sort que finalement il veut vendre 2 parcelles de 1400m2 au lieu d'une de 2100, en réduisant encore plus son terrain.
Évidemment on refuse mais on n'a rien a part une promesse de vente pour le bloquer. EDIT : une offre d'achat pas une promesse.

C'est une zone avec 90% d'espace vert a respecter. Sur son nouveau projet il ne laisse que 2150m2 de terrain a sa villa existante sur laquelle il y a 300m2 d'emprise au sol.

Ma question est :
Peut il faire une division rendant son terrain en opposition avec le PLU existant ?

Ce serait ma seule arme pour lui dire "votre projet est irréalisable il vous faut conserver 3000m2 de terrain avec votre maison et donc il reste que 2100.

Merci d'avance
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +12 ans.
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Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,
donc avec l'ancien projet, c'était un peu le même souci ? ou bien je me suis gouré dans les calculs...?
Ceci dit, connaissez-vous le géomètre contacté pour la division ? il pourra confirmer.
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Env. 300 message Montauroux (83)
Bonjour
J'ai arrondi un peu les chiffres ce qui fait qu'en réalité l'ancien projet est dans les clous a 50m2 de terrain près, ce que nous sommes prêts a revoir.

Non c'est son géomètre, il lui transmet les infos qu'il veut bien entendre.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Ok.
en fait, pour ma question, c'était de savoir si le nouveau projet avait été validé par un géomètre. si c'est le cas, ça va être un peu compliqué. (car le vendeur revend 2800 m2 au lieu de 2100 m2, donc je suppose qu'il augmente la plus-value globalement....)

Ceci dit, 2 terrains = lotissement, ça risque d'être plus compliqué, plus long et demander un investissement de la part du vendeur... il y a peut être cet argument à creuser...
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour,

leo46 a écrit:
Ma question est :
Peut il faire une division rendant son terrain en opposition avec le PLU existant ?

pour moi oui, à condition bien sur qu'il n'envisage aucune extension pour lui.

je comprends le calcul du proprio, s'il peut vendre 30% de + ...

par contre il faudrait creuser du coté de la promesse de vente, c'est un engagement qui ne peut pas être modifié selon l'humeur du jour.


sinon il faudrait faire des montages alambiqués pour que tout le monde y trouve son compte
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
....c'est le problème : la promesse de vente n'est pas signée, c'en est au stade des contacts, si j'ai bien compris...
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Membre ultra utile Env. 20000 message La Verdière (83)
Si compromis pas signé le vendeur fait ce qu'il veux c'est pour cela que leo sent le vent tourner si le compromis avait été signé, le vendeur ne pourrait plus rien faire .... a moins de dédommager grandement léo46 Rolleyes
C’est plus facile d'être belle de la fesse que de la face !
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Env. 300 message Montauroux (83)
On n'a pas de promesse de vente, on a une offre signée c'est tout.
Ca me rendrait fou qu'on puisse acheter un terrain de 2000m2, construire 200m2 d'emprise au sol, et ensuite revendre 1000m2 pour encore construire 100m2. Il n'y a aucun respect des règles mises en place.

Le service d'urbanisme de la commune est très a cheval sur cette valeur d'emprise au sol et d'espaces verts car c'est la dernière règle qu'il leur reste après la loi allur (ils me l'ont dit au cours de mes nombreux entretiens.)
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Membre ultra utile Env. 20000 message La Verdière (83)
leo46 a écrit:On n'a pas de promesse de vente, on a une offre signée c'est tout.
Ca me rendrait fou qu'on puisse acheter un terrain de 2000m2, construire 200m2 d'emprise au sol, et ensuite revendre 1000m2 pour encore construire 100m2. Il n'y a aucun respect des règles mises en place.

Le service d'urbanisme de la commune est très a cheval sur cette valeur d'emprise au sol et d'espaces verts car c'est la dernière règle qu'il leur reste après la loi allur (ils me l'ont dit au cours de mes nombreux entretiens.)


il y a une date dans l'offre (date limite de compromis? )

et elle à été contresignée par le vendeur ou pas?

Dès lors que le vendeur accepte le prix proposé de part sa signature en même temps que la votre , la vente est formée. L'acceptation doit être expresse, à savoir écrite. Le compromis de vente peut ensuite être signé.
C’est plus facile d'être belle de la fesse que de la face !
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +12 ans.
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Env. 300 message Montauroux (83)
Je pense que la femme de l'agence immo a la version avec la contre signature. La date est dépassée depuis longtemps.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Aaaah.... ça se décoince, oui, si il y a une agence , un papier signé ... autre qu'un bon de visite.
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
leo46 a écrit:... nous n'avons toujours pas pu signé de compromis.

...on n'a rien a part une promesse de vente.


vous l'avez ou pas cette promesse de vente ?

une offre signée = offre acceptée par celui qui a signé et donc engagement.

Citation: Ca me rendrait fou qu'on puisse acheter un terrain de 2000m2, construire 200m2 d'emprise au sol, et ensuite revendre 1000m2 pour encore construire 100m2. Il n'y a aucun respect des règles mises en place.

faut rester zen, c'est ce que j'évoquais plus haut en "solutions alambiquées" , au prix du m2 les découpages successifs sont parfois interessants
mais on peut faire largement pire que votre exemple


je viens de lire la suite... si la date est dépassée le document n'a -sans doute- plus de valeur et... attention aussi à l'agence qui travaille pour ses intérêts = plus elle vend mieux c'est...
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Membre ultra utile Env. 20000 message La Verdière (83)
Il faut récupérer l'offre d'achat SIGNEE des 2 parties car le vendeur l'a dans l'os pour moi...

il veux peut être se faire une belle culbute sur ses parcelles mais je crains qu'il ne puisse le faire Blush
C’est plus facile d'être belle de la fesse que de la face !
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
leo46 a écrit:On n'a pas de promesse de vente, on a une offre signée c'est tout.
Ca me rendrait fou qu'on puisse acheter un terrain de 2000m2, construire 200m2 d'emprise au sol, et ensuite revendre 1000m2 pour encore construire 100m2. Il n'y a aucun respect des règles mises en place.

Le service d'urbanisme de la commune est très a cheval sur cette valeur d'emprise au sol et d'espaces verts car c'est la dernière règle qu'il leur reste après la loi allur (ils me l'ont dit au cours de mes nombreux entretiens.)


d'où l'intérêt de validation du géomètre, qui doit être au fait de tout celà également...
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Je m'y perds entre offre d'achat, promesse de vente... vous avez signé quoi exactement ? vous vous êtes engagés à quoi ? vous n'avez pas de double ?

y avait-il des conditions suspensives (des clauses ) dans cette ... lettre ?
si l'offre était limitée dans le temps, que le temps est dépassé => couik
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
leo46 a écrit:.... Évidemment on refuse mais on n'a rien a part une promesse de vente pour le bloquer. EDIT : une offre d'achat pas une promesse.



Bon ok... une offre de votre part pour un terrain de 2100 m2 .... qui n'existera plus dans quelques temps ....

ai-je bien tout re-compris ?
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Env. 300 message Montauroux (83)
Oui et d'une parcelle dont le détachement n'avait pas été demandé encore
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
....donc perso, ça me semble mal engagé pour les 2100 m2... le vendeur ayant changé d'avis avant d'avoir vendu... constitué la vente.
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Membre ultra utile Env. 20000 message La Verdière (83)
Là oui... c'est foutu...
C’est plus facile d'être belle de la fesse que de la face !
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
leo46 a écrit:.... Évidemment on refuse mais on n'a rien a part une promesse de vente pour le bloquer. EDIT : une offre d'achat pas une promesse.

une offre d'achat ? cette fois on est sur ?

Citation: L'offre d'achat ou "proposition d'achat" d'un bien immobilier est utilisée lorsqu'un candidat souhaite faire l'acquisition d'un bien immobilier. Elle se présente comme un moyen pour le candidat acquéreur de retenir le bien convoité à des conditions qu'il fixe.

L'offre formulée est écrite et contient généralement un prix inférieur ou identique à celui fixé par le vendeur, et souvent un délai de validité de 1 ou 2 semaines, au terme duquel l'offre devient caduque.

Le vendeur est libre de refuser cette offre si le prix proposé par le candidat acquéreur est inférieur à celui initialement fixé, ou de faire une contre-proposition.

Si le vendeur accepte les conditions de l'offre, le candidat acquéreur est engagé. On considère en effet que dès l'instant qu'il y accord sur "la chose et sur le prix", la vente est formée...

issu de : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2753.xhtml
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Membre ultra utile Env. 20000 message La Verdière (83)
Sauf à ce qu'une date limite soit indiquée dans ce cas l'offre est caduque (faut pas non plus que ça dure des lustres...) la date limite permet de bloquer la vente le temps de faire les prêts ou de se renseigner sur les CU et autres PC avec prescriptions ou étude de sol etc.. etc... on va dire que l'on se renseigne avant le compromis aucazou tout en bloquant le prix et l'éventuel achat AVANT la date limite de consommation
C’est plus facile d'être belle de la fesse que de la face !
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Env. 400 message Finistere
Bsr,

Léo46 cite
"Le service d'urbanisme de la commune est très a cheval sur cette valeur d'emprise au sol
et d'espaces verts
car c'est la dernière règle qu'il leur reste après la loi alur
(ils me l'ont dit au cours de mes nombreux entretiens.)"
Cette annonce est fort intéressante, en effet, il m'a été opposé
le même argument. En effet, pour s'opposer, ou du moins contrer
la suppression du C.O.S. (coefficient d'occupation du sol) dans la loi Alur, dûment mentionnée
au code de l'Urbanisme, les collectivités locales s'appuient sur le Coefficient d'emprise au sol (C.E.S.).
Ce distinguo promet des jolis recours devant la Juridiction Administrative.
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Messages : Env. 400
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Env. 300 message Montauroux (83)
Bon je vous remercie tous pour votre soutien et vos réponses.
Je me doutais déjà que je ne pouvais rien faire de notre engagement moral.

Ma seule porte de secours et que leur projet soit caduque car ils ne pourraient pas conserver aussi peu de m2 sur leur terrain (surtout pour le vendre ensuite)
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Messages : Env. 300
De : Montauroux (83)
Ancienneté : + de 12 ans
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Env. 300 message Montauroux (83)
Bonjour,

Concernant les divisions parcellaires je connais cette clause pour le COS :
Si la division a moins de 10 ans, alors le COS s'applique sur la totalité du terrain d'origine, et non sur chaque parcelle.
De ce fait il ne reste aux nouvelles parcelles que le COS suivant : COS terrain complet - COS utilisé par le bati déjà construit.

Pour le reste :
Article R*123-10-1 du Code de l'urbanisme :
Citation: Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.


Cependant dans le PLU de ma commune il y a cette clause :
Citation: ARTICLE 4 - APPLICATION DES REGLES AU REGARD DE L’ARTICLE R.123-10-1 DU CODE DE
L’URBANISME
L’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme dispose que dans le cas d’un lotissement ou dans celui
de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire
l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme
sont appréciées au regard de l’ensemble du projet sauf si le règlement de ce plan s’y oppose.
Le présent règlement du PLU s’oppose à ce principe dans toutes les zones du PLU sauf en matière de
COS. L’application des règles (sauf pour les COS) doit donc être comprise au cas par cas construction
par construction.



Il n'y a pas de distinction "bati existant" "parcelle à construire" mais "construction par construction", cela veut bien dire "chaque parcelle/construction" doit respecter les règles du PLU indépendamment des autres.
Est ce que je l'interprète à ma sauce ou c'est bien ce qui est dit?
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Membre ultra utile Env. 20000 message La Verdière (83)
Va voir la mairie elle saura te renseigner sur la marche à suivre et la suite à donner....Blush
C’est plus facile d'être belle de la fesse que de la face !
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Picto recompense Membre ultra utile
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Env. 300 message Montauroux (83)
Mardi matin 10h je les appelle (je bosse très loin donc dur d'y aller) mais je suis impatient. Je vous tiendra au courant ça pourra toujours servir à d'autres de savoir
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Messages : Env. 300
De : Montauroux (83)
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Env. 300 message Montauroux (83)
Réponse de l'urbanisme :
Le bâti existant ne compte pas, ils ne reviennent pas dessus.
Donc le propriétaire peut bien laisser 2000m² avec 400m² de béton dessus, ils s'en fichent, par contre le futur voisin qui achètera 2000m² ne pourra pas dépasser 200m².

Je trouve quand même cela fou, la règle est tellement facile à contourner pour quelqu'un qui a un peu de moyen :
Acheter 5000m², localiser ses constructions dans un coin du terrain sans dépasser 500m², et après il peut revendre 3000m² si il veut. Hallucinant.
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
leo46 a écrit:Réponse de l'urbanisme :
Le bâti existant ne compte pas, ils ne reviennent pas dessus.
Oui, c'est sur, mais les 90 % d'espaces verts ? (sur lesquels ils sont très à cheval par ailleurs....) ils font comment ?

Donc le propriétaire peut bien laisser 2000m² avec 400m² de béton dessus, ils s'en fichent, par contre le futur voisin qui achètera 2000m² ne pourra pas dépasser 200m².

Je trouve quand même cela fou, la règle est tellement facile à contourner pour quelqu'un qui a un peu de moyen :
Acheter 5000m², localiser ses constructions dans un coin du terrain sans dépasser 500m², et après il peut revendre 3000m² si il veut. Hallucinant.

...sauf, que maintenant c'est plutôt "tendance"....

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Picto recompense Membre super utile
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Membre ultra utile Env. 80000 message 3 X Cote D'or = 63 !
Bonjour,




j'aurais du parier car je l'ai déja fait... c'est désagréable quand çà ne va pas dans notre sens, il n'empêche que c'est légal.

=> Odilon : pour les 90% espaces verts c'est idem : non pris en compte pour l'existant puisqu'on parle de droit à construire, pas à vendre ou à utiliser.
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Picto recompense Membre ultra utile
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Bloggeur Env. 80 message Bagnols Sur Ceze (30)
leo46 a écrit:Réponse de l'urbanisme :
Le bâti existant ne compte pas, ils ne reviennent pas dessus.
Donc le propriétaire peut bien laisser 2000m² avec 400m² de béton dessus, ils s'en fichent, par contre le futur voisin qui achètera 2000m² ne pourra pas dépasser 200m².

Je trouve quand même cela fou, la règle est tellement facile à contourner pour quelqu'un qui a un peu de moyen :
Acheter 5000m², localiser ses constructions dans un coin du terrain sans dépasser 500m², et après il peut revendre 3000m² si il veut. Hallucinant.


Pas mieux qu'Elisa21 au dessus, je me permets juste de rajouter que la contrepartie négative pour le propriétaire c'est qu'il ne pourra plus rien construire avec permis de construire dans le futur. Donc si sa maison est totalement fini et qu'il ne compte plus rien faire (piscine, abri voiture ou autre) je vois pas ce qui peut le déranger...

La flambée des prix du terrain est un facteur prépondérant dans ce cas.
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Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 80
De : Bagnols Sur Ceze (30)
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