Etude de sol et notice
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Bonjour,
Je souhaiterais votre avis sur la notice descriptive de mon futur CCMI (rien de signé à ce jour).
Après avoir épluché plusieurs fois les directives à ce sujet dans les fils ici, je reste perplexe sur la marche à suivre.
Voici d'abord ce qu'indique la notice (la même chez nos 2 constructeurs, mais c'est le même groupe
, qui a bonne réputation ici dans les récits ) :
L'étude de sol approfondie est à fournir, mais ils font de base une pseudo qui évoque tout de même des tests pressiométriques, et oralement (donc ajoutable à la notice facilement) 5 trous à la tarrière (aux 4 coins de la maison, qui est en rectangle + au centre).
Le discours et leur fonctionnement est le suivant (qui semble le classique du moment chez ceux à peu près sérieux qui n'occultent pas complètement l'étude de sol) :
- Etape 1 : "Signature" du ccmi de notre côté mais pas du leur pour "bloquer le prix" (qu'ils n'envoient pas en recommandé car ils ne peuvent contre-signer sans étudier le sol, ce qui est plutôt positif)
- Etape 2 : Poste "visite terrain" à leur frais. L'étude de sol "approfondie" n'est à faire que si il y a des doutes sur le sol.
- Etape 3 : Envoi du CCMI officiel contre-signé en recommandé avec le coût d'adaptation intégré donc compris dans le prix (qu'il y ai des surprises imprévues en creusant ou pas du coup)
A la lecture du forum, à moins que le descriptif "visite terrain" vous semble clean, ça ne me plait pas beaucoup, et j'envisage de leur demander de sortir leur "étude" et de faire la G2AVP moi-même afin de signer direct un bon CCMI avec un chiffrage intégré dès le départ.
Au passage (plus bas dans le screen) l'enlèvement des terres n'est pas chiffré car je cite "tant qu'on ne connait pas la nature/profondeur des fondations on ne connait pas le volume des terres et on ne peut donc pas vous le chiffer". Le chiffrage est prévu après la visite terrain et avant signature "étape 3" ce qui est cohérent.
A noter également que j'ai une clause d'étude de sol dans mon compromis de vente terrain, dont je dois fournir le résultat pour me libérer du terrain si ce dernier est pourri et nécessite une adaptation trop couteuse.
Mais, de ce que je lis pour faire la G2AVP il faut connaitre l'implantation, ce que nous savons mais pas "au centimètre près" puisque c'est le constructeur qui le fixe avec nous, et qu'il ne fait évidemment rien avant signature, c'est le serpent qui se mord la queue.
Qu'elle est la marge d'erreur d'implantation pour une G2AVP, on sait déjà ou on implante, mais disons à 20cm près.
En effet pour une implantation précise nécessite le bornage définitif, ce qui sous-entend qu'on ne peut pas proprement (du point de vue étude de sol) signer un CCMI avant le bornage définitif ?
Pour info la dalle sera sauf contre-ordre en terre-plein, sur sol en argile aléa faible (source argiles.fr), je sais ça ne constitue pas une étude de sol
Que me conseillez-vous de faire et quand ?
Merci !
Laurent
Je souhaiterais votre avis sur la notice descriptive de mon futur CCMI (rien de signé à ce jour).
Après avoir épluché plusieurs fois les directives à ce sujet dans les fils ici, je reste perplexe sur la marche à suivre.
Voici d'abord ce qu'indique la notice (la même chez nos 2 constructeurs, mais c'est le même groupe
, qui a bonne réputation ici dans les récits ) :
L'étude de sol approfondie est à fournir, mais ils font de base une pseudo qui évoque tout de même des tests pressiométriques, et oralement (donc ajoutable à la notice facilement) 5 trous à la tarrière (aux 4 coins de la maison, qui est en rectangle + au centre).
Le discours et leur fonctionnement est le suivant (qui semble le classique du moment chez ceux à peu près sérieux qui n'occultent pas complètement l'étude de sol) :
- Etape 1 : "Signature" du ccmi de notre côté mais pas du leur pour "bloquer le prix" (qu'ils n'envoient pas en recommandé car ils ne peuvent contre-signer sans étudier le sol, ce qui est plutôt positif)
- Etape 2 : Poste "visite terrain" à leur frais. L'étude de sol "approfondie" n'est à faire que si il y a des doutes sur le sol.
- Etape 3 : Envoi du CCMI officiel contre-signé en recommandé avec le coût d'adaptation intégré donc compris dans le prix (qu'il y ai des surprises imprévues en creusant ou pas du coup)
A la lecture du forum, à moins que le descriptif "visite terrain" vous semble clean, ça ne me plait pas beaucoup, et j'envisage de leur demander de sortir leur "étude" et de faire la G2AVP moi-même afin de signer direct un bon CCMI avec un chiffrage intégré dès le départ.
Au passage (plus bas dans le screen) l'enlèvement des terres n'est pas chiffré car je cite "tant qu'on ne connait pas la nature/profondeur des fondations on ne connait pas le volume des terres et on ne peut donc pas vous le chiffer". Le chiffrage est prévu après la visite terrain et avant signature "étape 3" ce qui est cohérent.
A noter également que j'ai une clause d'étude de sol dans mon compromis de vente terrain, dont je dois fournir le résultat pour me libérer du terrain si ce dernier est pourri et nécessite une adaptation trop couteuse.
Mais, de ce que je lis pour faire la G2AVP il faut connaitre l'implantation, ce que nous savons mais pas "au centimètre près" puisque c'est le constructeur qui le fixe avec nous, et qu'il ne fait évidemment rien avant signature, c'est le serpent qui se mord la queue.
Qu'elle est la marge d'erreur d'implantation pour une G2AVP, on sait déjà ou on implante, mais disons à 20cm près.
En effet pour une implantation précise nécessite le bornage définitif, ce qui sous-entend qu'on ne peut pas proprement (du point de vue étude de sol) signer un CCMI avant le bornage définitif ?
Pour info la dalle sera sauf contre-ordre en terre-plein, sur sol en argile aléa faible (source argiles.fr), je sais ça ne constitue pas une étude de sol
Que me conseillez-vous de faire et quand ?
Merci !
Laurent
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Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de fondations...
Allez dans la section devis fondations du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de maçons de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les maçons, c'est eux qui viennent à vous
C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-118-devis_fondations.php
Allez dans la section devis fondations du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de maçons de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les maçons, c'est eux qui viennent à vous
C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-118-devis_fondations.php
1 Membre ultra utile 0 Membre super utileJ'ai bien compris aux premiers retours qu'il fallait faire l'étude de sol de mon côté et la fournir pour signer un truc finalisé, OK.
Reste la question de la G2AVP :
L'implantation au sens "où on met la maison" est définie : en limite de propriété, maison à combles 2 pans 8m80x12m avec débords de toiture 20cm, soit 9m20 en limite, la zone d'implantation autorisée en limite faisant 10m87 de large donc pas de soucis.
Du point de vue PLU tout est ok également (hauteur, marges de recul, toiture, couleurs, etc)
En gros :
Mais au niveau de ma flèche bleue : nous nous mettrons au plus près possible au nord, soit à 3m environ (la gouttière ne sera pas à plus de 3m de hauteur je pense). D'ou la deuxième partie de ma question qui reste d'actualité, sur le lien entre G2AVP et implantation précise. Sans bornage définitif, pas d'implantation précise, et donc pas de G2AVP, donc pas de signature CCMI.
(edit : à y reflechir finalement le problème est le même en limite, ca peut bouger de quelques centimètres)
A moins que l'étude de sol tolère une marge d'erreur, qui permette de la faire avant ce bornage définitif ?
Ou non, il FAUT attendre le bornage définitif, implanter, puis faire l'étude ?
Merci.
Reste la question de la G2AVP :
L'implantation au sens "où on met la maison" est définie : en limite de propriété, maison à combles 2 pans 8m80x12m avec débords de toiture 20cm, soit 9m20 en limite, la zone d'implantation autorisée en limite faisant 10m87 de large donc pas de soucis.
Du point de vue PLU tout est ok également (hauteur, marges de recul, toiture, couleurs, etc)
En gros :
Mais au niveau de ma flèche bleue : nous nous mettrons au plus près possible au nord, soit à 3m environ (la gouttière ne sera pas à plus de 3m de hauteur je pense). D'ou la deuxième partie de ma question qui reste d'actualité, sur le lien entre G2AVP et implantation précise. Sans bornage définitif, pas d'implantation précise, et donc pas de G2AVP, donc pas de signature CCMI.
(edit : à y reflechir finalement le problème est le même en limite, ca peut bouger de quelques centimètres)
A moins que l'étude de sol tolère une marge d'erreur, qui permette de la faire avant ce bornage définitif ?
Ou non, il FAUT attendre le bornage définitif, implanter, puis faire l'étude ?
Merci.
0 Membre utile 1 Membre super utileBonjour.........
Un lien intéressant à ce sujet:
Cour de Cassation au sujet de la charge de l'étude de sol dans le cadre d'un CCMI:
http://fayol-associes.com/fr/la-charge-de-l-etude-de-sol-dan[...]l-dans-un-ccmi-a-42.htm
avec, entre autres:
1)"Dans un arrêt du 24 octobre 2012 (n° 11-18.164), la Cour de Cassation a précisé qu'il appartient au constructeur, et non au maître de l'ouvrage, de fournir l'étude de sol.
.......................Reste à savoir à qui incombe le coût de cette étude de sol.La Cour de Cassation vient de répondre à cette question par un arrêt du 20 novembre 2013 (n° 12-27041).
Le coût de l'étude de sol incombe au constructeur, et il doit en assurer la charge tant matérielle que financière."
Donc dèjà, à mon avis, le premier Nota qui stipule le contraire est abusif, c'est clair, net et sans bavure.
2) concernant le coût des travaux d'adaptation au sol......
Elle peut être à la charge du maître d'ouvrage, mais précisée AVANT signature du CCMI et incluse dedans
"Pour que ces travaux soient à la charge du maître d'ouvrage, et non du constructeur, le contrat doit comporter la description et le chiffrage des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, accompagné d'une clause manuscrite, spécifique et paraphée, par laquelle il en accepte le coût et la charge. La notice descriptive doit elle-même comporter de la main du maître d'ouvrage une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.
Cela suppose donc que l'étude de sol ait été réalisée avant la signature du CCMI."
On comprend bien que c'est TRES désagréable pour le cst qui doit faire procéder à une étude de solpour prévoir son prix ferme et définitif avant que le contrat soit signé , sans garantie qu'il le sera par la suite. Mais c'est à mon avis le risque qu'il doit prendre pour décrocher la signature du contrat.
Signé: Un Charentais-Maritime incognito
Un lien intéressant à ce sujet:
Cour de Cassation au sujet de la charge de l'étude de sol dans le cadre d'un CCMI:
http://fayol-associes.com/fr/la-charge-de-l-etude-de-sol-dan[...]l-dans-un-ccmi-a-42.htm
avec, entre autres:
1)"Dans un arrêt du 24 octobre 2012 (n° 11-18.164), la Cour de Cassation a précisé qu'il appartient au constructeur, et non au maître de l'ouvrage, de fournir l'étude de sol.
.......................Reste à savoir à qui incombe le coût de cette étude de sol.La Cour de Cassation vient de répondre à cette question par un arrêt du 20 novembre 2013 (n° 12-27041).
Le coût de l'étude de sol incombe au constructeur, et il doit en assurer la charge tant matérielle que financière."
Donc dèjà, à mon avis, le premier Nota qui stipule le contraire est abusif, c'est clair, net et sans bavure.
2) concernant le coût des travaux d'adaptation au sol......
Elle peut être à la charge du maître d'ouvrage, mais précisée AVANT signature du CCMI et incluse dedans
"Pour que ces travaux soient à la charge du maître d'ouvrage, et non du constructeur, le contrat doit comporter la description et le chiffrage des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, accompagné d'une clause manuscrite, spécifique et paraphée, par laquelle il en accepte le coût et la charge. La notice descriptive doit elle-même comporter de la main du maître d'ouvrage une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.
Cela suppose donc que l'étude de sol ait été réalisée avant la signature du CCMI."
On comprend bien que c'est TRES désagréable pour le cst qui doit faire procéder à une étude de solpour prévoir son prix ferme et définitif avant que le contrat soit signé , sans garantie qu'il le sera par la suite. Mais c'est à mon avis le risque qu'il doit prendre pour décrocher la signature du contrat.
Signé: Un Charentais-Maritime incognito
3 Membre ultra utile 1 Membre super utileBonjour,
Merci Bred de prendre le temps de répondre, je ne répondais pas parce qu'en pleine réflexion/perplexité, certainement pas pas indifférence
(l'incognito sait déjà que je le remercie pour sa participation sur ce sujet et tous les autres ... puisqu'il est tout sauf incognito pour moi )
C'est intéressant car finalement ce que je me dit en faisant la synthèse de tout ça, c'est que la meilleure manière de faire n'est pas de signer pour lancer l'étude constructeur, mais ni non plus de faire la G2 à mes frais, mais de faire comprendre au constructeur que c'est lui que j'ai choisi, afin qu'il fasse son étude sans signature d'aucune sorte, puis seulement lorsqu'il aura chiffré les fondations, de signer le CCMI.
On discutera de ça au prochain rdv, je vais d'abord le laisser finaliser son prix (hors adaptation au sol donc)
Pour info je lui ai fait part récemment de mes réticences, et ai demandé à voir les clauses de l'assurance DO, pour savoir ce qu'il en est par rapport a ce qu'indique Bred dans son fil : "En cas de problème structurel, la présence de l'étude de sol est le premier point sur laquelle se penche la DO..." : le constructeur me fourni cet élément prochainement.
Laurent.
Merci Bred de prendre le temps de répondre, je ne répondais pas parce qu'en pleine réflexion/perplexité, certainement pas pas indifférence
(l'incognito sait déjà que je le remercie pour sa participation sur ce sujet et tous les autres ... puisqu'il est tout sauf incognito pour moi
)
C'est intéressant car finalement ce que je me dit en faisant la synthèse de tout ça, c'est que la meilleure manière de faire n'est pas de signer pour lancer l'étude constructeur, mais ni non plus de faire la G2 à mes frais, mais de faire comprendre au constructeur que c'est lui que j'ai choisi, afin qu'il fasse son étude sans signature d'aucune sorte, puis seulement lorsqu'il aura chiffré les fondations, de signer le CCMI.
On discutera de ça au prochain rdv, je vais d'abord le laisser finaliser son prix (hors adaptation au sol donc)
Pour info je lui ai fait part récemment de mes réticences, et ai demandé à voir les clauses de l'assurance DO, pour savoir ce qu'il en est par rapport a ce qu'indique Bred dans son fil : "En cas de problème structurel, la présence de l'étude de sol est le premier point sur laquelle se penche la DO..." : le constructeur me fourni cet élément prochainement.
Laurent.
0 Membre utile 0 Hé oui, c'est ce que Laurent a dit dans sa question initiale.....
Mais il faut bien faire la part des choses. Comme le dit la jurisprudence (doc que j'ai posté en lien), c'est au cst d'assumer la charge de l'étude de sol, mais pas seulement financière....matérielle aussi
C'est à dire justement les contacts avec la société chargée de cette étude, la négociation du prix de la prestation, son moment opportun, son adaptation au plan et à l'implantation prévus, etc..... donc du temps passé, des démarches etc.... Ce qui est loin d'être négligeable.
Sans parler du fait, très important à mes yeux, de l'intérêt d'avoir un interlocuteur unique responsable de l'ensemble des prestations, étude de sol comprise, c'est à dire le cst. Sans être grand devin, je pense que c'est une des raisons qui a amené le législateur à imposer cette charge matérielle au cst: interlocuteur unique, responsable de l'ensemble de la construction et de son adaptation au sol.
Après, que celui-ci l'intègre au prix si c'est lui qui la réalise, bien sûr, mais ce sera sans doute un prix mieux négocié que par un particulier isolé ( ?? ), et il n'est pas du tout évident que le cst prenne sa marge supplémentaire dessus, il a l'occasion de le faire sur bien d'autres postes.
On en revient donc au début.........La meilleure solution, à mon sens, c'est que le cst se charge du tout, quitte à l'intégrer à son prix, mais à une condition: jouer franc jeu de part et d'autre: client-cst
Moi je demanderais une estimation séparée du coût "de base" de la construction, étude de sol comprise, conformément à la loi. Plus une estimation de plus-values possibles:
- nécessité de VS ou non ( c'est une décision qui ne doit pas revenir au MO, elle est technique et directement liée à l'étude de sol )
- coûts prévisionnels détaillés à prévoir au cas où : ex plus-value pour fondations plus profondes, plus-value par rang de VS supplémentaire, etc....
C'est exactement ce qui est indiqué dans le texte de la cour de cassation au cas où des travaux supplémentaires sont à la charge du MO, tout doit être chiffré
Et avec ce chiffrage prévisionnel, le client se détermine en fonction de son budget, quitte à économiser sur certains postes de la dépense "de base", en les faisant chiffrer aussi en moins-value.
Si l'éude de sol est bonne, il est toujours temps de les réincorporer ensuite au prix prévu, avec pour seule limite que ces prestations n'impactent pas le permis de construire.
Avec cette configuration, chacun sait à quoi s'en tenir, le client par rapport à ce qu'il va débourser dans chaque cas de figure, et le cst qui sait que son client s'est décidé avec tous les éléments en main et qu'il ne va pas le lâcher au dernier moment, sauf à avoir affaire à un truand notoire, mais je connais bien lolotwingo, ce n'est pas le cas !!
Mais il faut bien faire la part des choses. Comme le dit la jurisprudence (doc que j'ai posté en lien), c'est au cst d'assumer la charge de l'étude de sol, mais pas seulement financière....matérielle aussi
C'est à dire justement les contacts avec la société chargée de cette étude, la négociation du prix de la prestation, son moment opportun, son adaptation au plan et à l'implantation prévus, etc..... donc du temps passé, des démarches etc.... Ce qui est loin d'être négligeable.
Sans parler du fait, très important à mes yeux, de l'intérêt d'avoir un interlocuteur unique responsable de l'ensemble des prestations, étude de sol comprise, c'est à dire le cst. Sans être grand devin, je pense que c'est une des raisons qui a amené le législateur à imposer cette charge matérielle au cst: interlocuteur unique, responsable de l'ensemble de la construction et de son adaptation au sol.
Après, que celui-ci l'intègre au prix si c'est lui qui la réalise, bien sûr, mais ce sera sans doute un prix mieux négocié que par un particulier isolé ( ?? ), et il n'est pas du tout évident que le cst prenne sa marge supplémentaire dessus, il a l'occasion de le faire sur bien d'autres postes.
On en revient donc au début.........La meilleure solution, à mon sens, c'est que le cst se charge du tout, quitte à l'intégrer à son prix, mais à une condition: jouer franc jeu de part et d'autre: client-cst
Moi je demanderais une estimation séparée du coût "de base" de la construction, étude de sol comprise, conformément à la loi. Plus une estimation de plus-values possibles:
- nécessité de VS ou non ( c'est une décision qui ne doit pas revenir au MO, elle est technique et directement liée à l'étude de sol )
- coûts prévisionnels détaillés à prévoir au cas où : ex plus-value pour fondations plus profondes, plus-value par rang de VS supplémentaire, etc....
C'est exactement ce qui est indiqué dans le texte de la cour de cassation au cas où des travaux supplémentaires sont à la charge du MO, tout doit être chiffré
Et avec ce chiffrage prévisionnel, le client se détermine en fonction de son budget, quitte à économiser sur certains postes de la dépense "de base", en les faisant chiffrer aussi en moins-value.
Si l'éude de sol est bonne, il est toujours temps de les réincorporer ensuite au prix prévu, avec pour seule limite que ces prestations n'impactent pas le permis de construire.
Avec cette configuration, chacun sait à quoi s'en tenir, le client par rapport à ce qu'il va débourser dans chaque cas de figure, et le cst qui sait que son client s'est décidé avec tous les éléments en main et qu'il ne va pas le lâcher au dernier moment, sauf à avoir affaire à un truand notoire, mais je connais bien lolotwingo, ce n'est pas le cas !!
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