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Certificat d'Urbanisme négatif... !!

Ce sujet comporte 11 messages et a été affiché 2.545 fois
manuguillaume
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Finistere
Ancienneté : + de 3 ans
Le 24/10/2016 à 13h00
Certificat d'Urbanisme négatif... !!
Bonjour à tous, 

Alors voilà notre situation : nous avons trouvé un terrain sur la commune de Plouescat dans le Finistère Nord. Le terrain fait 2500 m2 dont 900 m2 en zone constructible UHC et le reste en zone A, il est situé à environs 1 kilomètre de la mer. Pour que vous compreniez bien je vous met le cadastre : les parcelles comprises dans la vente sont 1011, 1013, 1015 et 291, la parcelle constructible est la 1011 et il y a également une bâtisse en ruine sur le terrain indiqué 291 sur cadastre.

Le notaire à donc fait une demande de Certificat d'Urbanisme suite à la signature du compromis de vente le 28/07/2016. Le permis de construction à également était déposé le 06/10/2016, nous n'avons pas encore de nouvelles du permis. Mais le service d'urbanisme vient de m'annoncer qu'ils avaient reçu la réponse négative du CU... La raison évoquée est que "le projet n'est pas dans la continuité d'une agglomération ou d'un village". Je vous avoue que nous ne comprenons pas du tout la raison... Je pense que comme nous, vous verrez clairement que nous sommes dans un petit hameau!!  Le service d'urbanisme de la mairie nous dit que ce n'est pas la première fois qu'ils ont un refus alors que le terrain est constructible. Un peu gêné de la situation, ils évoquent peut être la loi du littoral; peut être le fait qu'une partie du terrain sois en zone A; l'on me dit que les réglementations ce sont durcis; que prouver que nous sommes bien dans un hameau est difficile et que c'est au bon vouloir du service qui examine la demande...

Je donne comme précision que en effet le terrain n'est pas dans le bourg de la commune, mais nous avons le tout à l'égout qui arrive quasi en limite du terrain (devis déjà réalisé auprès du service de la commune, nous n'avons que les raccordements à payé - de 10 mètres) à ce que je sache la mairie ne ferait pas de travaux d'assainissement collectif pour 1, 2 ou 3 maisons....
Je signale également que la commune possède bien un PLU et la parcelle 1011 est donc en zone constructible UHC, je ne comprend donc pas cette décision qui remet en cause le PLU, qui n'a alors aucune valeur???

Je compte prendre rendez vous avec le maire pour savoir que faire, mais pour l'instant le service d'urbanisme me dit d'attendre la réponse du permis de construire... Mais qui bien entendu à très peu de chance d'être positif avec un CU négatif.

J'aimerais avoir le plus d'avis possible sur notre situation; les recours possible lors d'un CU négatif; la loi du littoral me concerne t'elle alors que je suis à environ 1 kilomètre de la mer; ayant déjà une bâtisse en ruine sur le terrain (80 m2 au cadastre) peuvent ils vraiment remettre en cause la constructibilité du terrain en entier?? 

Bref j’espère que vous comprendrez mes explications et que vous comprendrez notre détresse face à cette situation incompréhensible à nos yeux!! 

Merci d'avance de vos réponses, et désolé pour les possibles quelques fautes d'orthographe ^^
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globs

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 3000
Dept : Allier
Ancienneté : + de 4 ans
Le 24/10/2016 à 13h51
Bonjour.
Je ne vais pas pouvoir répondre à toutes vos questions.
Ce qui est sûr c'est qu'avec les SCOT beaucoup de communes cherchent à densifier leurs habitats et ont dû rendre inconstructibles un certain nombre de terrains. Cela peut expliquer votre cas (mais pas certain)

J'ai trouvé ce document, qui n'est pas du finistère mais je pense que cela doit fonctionner de la même façon http://www.correze.gouv.fr/content/download/9615/66899/file/annexe_2_ZONAGE%20DU%20PLU.pdf

Dans notre cas nous sommes en zone NB et l'agence nous avait dit que les viabilités eau et électricité passaient en bordure (nous savions qu'il n'y avait pas le tout à l’égout ni le gaz) et ils nous ont fourni un CUb...négatif en prétendant nous vendre un terrain constructible .
Il vous faut obtenir le retour du CUb car la cause du refus est indiqué dessus. Dans notre cas c'était l'absence de réseau électrique. Il fallait rallonger la ligne et la commune ne voulait pas le prendre en charge. Je vous passe les détails mais au final la ligne a été rallongée.

Dans votre cas c'est peut-être parce que le tout à l’égout ne passe pas devant. Dans ce cas (mais il vous faut la confirmation de cela) et si vous êtes prêts à cela, il faudrait voir avec la commune pour leur indiquer soit que vous acceptez de prendre les coûts à votre charge (mais chiffrez cela correctement) soit vous acceptez un ANC (et il faut que la commune accepte aussi).

Je ne suis pas une pro des sujets d'urbanisme et je ne base ma réponse que sur mon expérience. Et pour la loi littoral je suis très loin d'être concernée
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kerdo

Messages : Env. 400
Dept : Finistere
Ancienneté : + de 9 ans
Le 24/10/2016 à 22h42
Bonsoir,
votre situation, me semble-t-il, relève pleinement de l'application de la loi dite "littoral", au travers de la
jurisprudence -récente- de la juridiction administrative (TA, CCA et CE).

 1/ vous êtes dans un hameau et non dans un village,
 2/ du fait de loi dite"littoral", les autorités administratives se calquent sur la jurisprudence Administrative
  pour accorder les droits des sols (CU, PC, etc) de manière impérative.
En conséquence, leur position devient très prudente,  au vu des dernières décisions de la juridiction Administrative.La ligne commence à bien se définir : dans le hameau , c'est-à-dire où se trouvent quelques maisons donnant un caractère diffus, le contraire de dense et de continu que l'on retrouve soit en agglomération (bourg) ou dans le village (continuité et densifié). La construction est devenu interdite dans le hameau pour une commune entrant dans le champ de la loi dite "littoral" d'où la position prudent de la mairie.
 Sur la commune de Plouescat, tout concourt à cette application.
Pour vous, le mieux, c'est de vous rapprocher du service de la DDTM,  les agents seront à mêmes de vous renseigner très bien à ce sujet.  DDTM (ex-DDE).
Voilà ma modeste contribution.
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Tigerbill17

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 9000
Dept : Charente Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
Le 24/10/2016 à 23h06
Bonjour....

Un certificat d'urbanisme négatif n'empêche pas forcément d'obtenir un permis de construire par la suite.

Il peut être négatif par exemple dans le cas où les conditions de viablité actuelles ne permettent pas la construction, mais si ensuite ces conditions sont remplies, alors la délivrance du permis pourra être faite.

C'est sans doute le cas pour vous, le certificat est négatif sûrement à cause de ce que vous décrivez par rapport à la viabilisation du terrain.

Donc, on vous annonce négatif, c'est une chose, mais à ce point d'information ça n'apporte rien.
Il faut attendre de l'avoir en main, ce CU, parce qu'il doit préciser les raisons pour lesquelles il est négatif.
Et à ce moment là, vous saurez exactement pourquoi et si ça peut être corrigé.
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kerdo

Messages : Env. 400
Dept : Finistere
Ancienneté : + de 9 ans
Le 24/10/2016 à 23h27
Bsr,

 dans le cas présent, il semble bien que ce soit la loi dite "littoral"
qui est mise en œuvre, vu la description établie, et le plan cadastral mentionné.
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Tigerbill17

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 9000
Dept : Charente Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
Le 24/10/2016 à 23h45
kerdo a écrit:Bsr,

 dans le cas présent, il semble bien que ce soit la loi dite "littoral"
qui est mise en œuvre, vu la description établie, et le plan cadastral mentionné.


Oui, on peut le supposer... mais ce sera quand même mieux de connaître avec exactitude l'énoncé précis et détaillé des motifs de refus dans le document. Pour le moment c'est verbal
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Tigerbill17

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 9000
Dept : Charente Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
Le 25/10/2016 à 00h07
Je viens de relire en détail votre présentation.....

Vous ne pourriez pas adapter et présenter votre projet en tant que réhabilitation/rénovation./extension du bâtiment existant ??
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manuguillaume
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Finistere
Ancienneté : + de 3 ans
Le 25/10/2016 à 17h06
Bonjour,

Déjà merci à vous pour votre intérêt pour notre situation...

Oui en effet il sera important pour moi d'avoir le document écrit et donc connaitre les raisons exactes du refus. Par contre je ne pense clairement pas que la condition de viabilité soit en cause, tout simplement parce que l'assainissement collectif, l'eau et l'électricité sont à proximité directes de mon terrain.

"kerdo" : En effet votre réponse me paraît pouvoir expliquer ce refus... Je suis bien dans un hameau et non dans un village, et la commune est bien concerné par la loi du littoral. Ce que je ne comprends pas c'est que je suis à au moins un kilomètre de la mer, donc la loi s'applique non pour une distance de la mer mais pour toute la commune?. Il y a également dans ce hameau une maison très récente de 2 ans max... Je me rapprocherais en effet de la DDTM pour en savoir plus, merci pour votre analyse.

"Tigerbill17" Vous avez tout à fait raison, je pense que ce peut être une possibilité de demander une réhabilitation, rénovation et agrandissement du bâtiment déjà existant. Mais bon clairement ce serait notre dernier recours... Nous étions partis sur une construction moderne toit plat, clef en main, cela changerait donc totalement notre projet. Et ce qui est fou avec cette idée c'est que pour moi il serait totalement incohérent de leur part de devoir accepter cette demande et non notre projet de départ (si le refus est bel et bien pour la raison que nous serions trop isolés pour faire simple)

Autrement, j'ai pris rendez vous avec le Maire de la commune ce lundi 31 octobre, j'espère en savoir plus à cette occasion.

Encore merci à vous, je vous tiens au courant!!
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Tigerbill17

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 9000
Dept : Charente Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
Le 25/10/2016 à 17h19
manuguillaume a écrit: Nous étions partis sur une construction moderne toit plat, clef en main, cela changerait donc totalement notre projet!


Sans avoir de photo et/ou plus de détails concernant cette ancienne construction, c'est difficile de se faire une idée, mais le web regorge d'exemples et de photos de maison réalisées à partir d'un bâtiment ancien et à l'aspect néanmoins moderne, et pourquoi pas avec toit plat...ça peut avoir beaucoup de cachet

Mais pour ça, clairement, il faudrait s'adresser à un architecte dont c'est la spécialité...
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Tigerbill17

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 9000
Dept : Charente Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
Le 25/10/2016 à 17h20
Citation: Il y a également dans ce hameau une maison très récente de 2 ans max


C'est le moment de tenter une interview des propriétaires
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Tigerbill17

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 9000
Dept : Charente Maritime
Ancienneté : + de 4 ans
Le 25/10/2016 à 17h26
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En cache depuis le mercredi 10 juillet 2019 à 13h49

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