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Etanchéité d'un mur en limite de propriété Résolu

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Env. 20 message Loire Atlantique
Bonjour,

Notre chantier de construction vient de débuter. Nous construisons avec un Architecte.

Pour des raisons de contraintes PLU (hauteur max de 2,5m sur une bande périphérique de 6m), le projet prévoit qu'une partie de la maison (des pièces à vivre, pas de sous-sol) sera enterrée (sur les plans, le niveau sol fini est à -1m par rapport au terrain naturel du voisin).

Le 1er souci est que nous constatons que l'enterrement sera au final bien plus important, en moyenne -1,5m niveau sol fini. Les fondations sont donc à -2m ... problème de côtes ou niveaux lors de l'avant-projet ???

Au-delà de l'impact esthétique sur le projet, je me pose des questions de faisabilité technique concernant les risques de remontée d'eau et d'étanchéité.

L'architecte nous a indiqué qu'il était prévu un drainage périphérique, un enduit d'étanchéité et un delta MS pour protéger les murs enterrés.

Cependant, les fouilles actuelles ne laissent pas présager la pose d'un drain sur les parties en limites (ce qui représente tout de même 90% des fondations enterrées ...). Je me pose même la question sur la façon avec laquelle ils vont enduire le mur et poser le delta MS ...

Après quelques recherches sur les forums, je constate qu'il est juridiquement impossible de poser un drain lorsque le mur est en limite (idem je suppose, pour delta MS d'ailleurs car il va déborder chez le voisin).

Et pour ne rien arranger, nous sommes sur une dalle auto-portée (pas de vide sanitaire) avec une étude de sol qui indique clairement les risques de remontées d'eau ...

Voici donc mes questions :
- comment assurer l'étanchéité d'un mur en limite de propriété (mur donnant sur des pièces à vivre - pas un sous-sol) ?
- est-ce qu'une dalle auto-portée est adaptée dans ce cadre (si nous ne pouvons pas drainer en périphérie) ?
- quelles sont les responsabilité de l'architecte - Maître d'oeuvre dans cette situation ?

Nous nous interrogeons sur la viabilité même du projet ... mais comment nous en sortir sachant que les montants engagées sont déjà importants (environ 50 000 €) ... Dois-je demander l'avis d'un expert externe (Assurance, ...) ?

Merci à tous pour vos conseils !

Cordialement
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Messages : Env. 20
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Sujet résolu ! Cliquez ici pour accéder à la meilleure réponse
 
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de fondations...

Allez dans la section devis fondations du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de maçons de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les maçons, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-118-devis_fondations.php
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Eure
Ça ça relève du DTU 14, pas des méthodes classiques de murs enterré qui peut être étanché par l'extérieur.

A minima, rien à l'extérieur (pas possible, pas réalisable) donc mur en béton armé coulé contre terre avec adjuvant spécifique pour une étanchéité de masse et un calcul béton spécifique (calcul en fissuration très préjudiciable) car la moindre fissure sera une entrée d'eau potentielle).
Et comme le résultat n'est pas garanti à 100 %, il faut envisager/prévoir des injections de résines ultérieur pour colmater les brèches.

Solution bien sûr inenvisageable économiquement pour la construction d'une maison individuelle avec parties habitables en sous-sol.

Tu as un archi/maitre d'oeuvre et il ne t'a rien dit ? Aucune mise en garde ? A mon avis, il peut être mis en cause.

Je ne vois pas ce qu'une dalle portée pourrait apporter comme solution...
De préférence, passez par le forum pour exposer vos problèmes. Réservez les MP aux cas plus "intimes"

.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
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Ancienneté : + de 16 ans
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Membre ultra utile Env. 10000 message Herault
ldo44 a écrit:Bonjour,

Notre chantier de construction vient de débuter. Nous construisons avec un Architecte.

Pour des raisons de contraintes PLU (hauteur max de 2,5m sur une bande périphérique de 6m), le projet prévoit qu'une partie de la maison (des pièces à vivre, pas de sous-sol) sera enterrée (sur les plans, le niveau sol fini est à -1m par rapport au terrain naturel du voisin).

Le 1er souci est que nous constatons que l'enterrement sera au final bien plus important, en moyenne -1,5m niveau sol fini. Les fondations sont donc à -2m ... problème de côtes ou niveaux lors de l'avant-projet ???

Au-delà de l'impact esthétique sur le projet, je me pose des questions de faisabilité technique concernant les risques de remontée d'eau et d'étanchéité.

L'architecte nous a indiqué qu'il était prévu un drainage périphérique, un enduit d'étanchéité et un delta MS pour protéger les murs enterrés.

Cependant, les fouilles actuelles ne laissent pas présager la pose d'un drain sur les parties en limites (ce qui représente tout de même 90% des fondations enterrées ...). Je me pose même la question sur la façon avec laquelle ils vont enduire le mur et poser le delta MS ...

Après quelques recherches sur les forums, je constate qu'il est juridiquement impossible de poser un drain lorsque le mur est en limite (idem je suppose, pour delta MS d'ailleurs car il va déborder chez le voisin).

Et pour ne rien arranger, nous sommes sur une dalle auto-portée (pas de vide sanitaire) avec une étude de sol qui indique clairement les risques de remontées d'eau ...

Voici donc mes questions :
- comment assurer l'étanchéité d'un mur en limite de propriété (mur donnant sur des pièces à vivre - pas un sous-sol) ?
- est-ce qu'une dalle auto-portée est adaptée dans ce cadre (si nous ne pouvons pas drainer en périphérie) ?
- quelles sont les responsabilité de l'architecte - Maître d'oeuvre dans cette situation ?

Nous nous interrogeons sur la viabilité même du projet ... mais comment nous en sortir sachant que les montants engagées sont déjà importants (environ 50 000 €) ... Dois-je demander l'avis d'un expert externe (Assurance, ...) ?

Merci à tous pour vos conseils !

Cordialement

Bonjour,
Qu'avez-vous signé comme plan ? Avec 1m enterré ou 1m50 enterré ?
Et l'archi n'a pas budgétisé votre projet avant de démarrer ?
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
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Env. 20 message Loire Atlantique
Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Les plans d'exécution montrent bien une partie enterrée mais avec 1m (pas 1,5 voir plus) ...
Sur le budget, il est prévu du drainage + étanchéité + delta MS mais comme ils ne peuvent pas être posés ... Par contre, rien de prévu pour les murs de soutènement qui seront à faire pour le jardin. Bref, des surcoûts importants (sachant que le budget après consultation est déjà +10% par rapport à l'estimation initiale).
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Messages : Env. 20
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Membre ultra utile Env. 10000 message Herault
ldo44 a écrit:Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Les plans d'exécution montrent bien une partie enterrée mais avec 1m (pas 1,5 voir plus) ...
Sur le budget, il est prévu du drainage + étanchéité + delta MS mais comme ils ne peuvent pas être posés ... Par contre, rien de prévu pour les murs de soutènement qui seront à faire pour le jardin. Bref, des surcoûts importants (sachant que le budget après consultation est déjà +10% par rapport à l'estimation initiale).

Alors faut démolir et faire respecter les plans.
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Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
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Membre utile Env. 800 message Doubs
Bizarre de poser des questions sur le forum quand on passe par un archi. Il est là pour répondre à vos questions.
C'est même intéressant de discuter pour faire avancer le projet ensemble.
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Messages : Env. 800
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Env. 20 message Loire Atlantique
Je partage en effet ...

Avant de choisir l'architecte, nous avions consulté plusieurs constructeurs et même s'ils nous proposaient des projets sympas, aucun n'utilisait la zone des 6m avec cette contrainte de 2,5m de hauteur. Ce qui conduisait à faire une maison au milieu du terrain avec un jardin de 6m en périphérie.

L'architecte a été le seul à "valoriser" cette bande et à nous proposer un projet vraiment top. Il nous a
très bien conseillé sur l'organisation globale de la maison (agencement, ...) et l'esthétisme de la maison.
Sur cette phase, rien à redire.

Ça a commencé à se compliquer après : retards dans les consultations, non prise en compte de nos remarques / demandes, surcoûts de +10% par rapport à l'estimation initiale ... Mais jusqu'à présent, on a toujours réussi à trouver des solutions.

Le terrassement et les fondations ont été faites entre mi-juillet et début Août (nous étions absents). C'est à mon retour que j'ai constaté le résultat ... et l'architecte est maintenant en vacances.

J'ai demandé un point à la rentrée pour voir avec lui comment avancer.

Mais plus je "creuse" (c'est le cas de le dire , plus je me questionne sur son devoir de conseil notamment sur les aspects techniques : Pourquoi m'avoir indiqué un drainage périphérique alors que les murs sont en limite, ...

D'où mon post sur le forum pour avoir quelques avis / conseils externes avant cette réunion.

Merci à tous,
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Messages : Env. 20
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Env. 20 message Loire Atlantique
Tournesol a écrit:

Je ne vois pas ce qu'une dalle portée pourrait apporter comme solution...

J'avais cru voir sur un forum que dans le cas d'enterrement, un vide ventilé était préférable à une dalle sur hérisson. Et que le vide ventilé pouvait permettre de ne pas drainer en périphérie ... Mais comme je n'y connais rien
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
Pour éviter toute entrée d'eau, il faut couler les verticaux enterrés avec la dalle portée et prévoir du béton hydrofuge, c'est la méthode employée pour les bassins, piscines etc...
Cela évite les fissures en pied de murs. Éventuellement, faire un cuvelage sur toutes les parties enterrées.
Maître d'oeuvre - CSPS
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Env. 20 message Loire Atlantique
Merci Jean-Paul. Par contre, qu'est-ce qu'un "vertical enterré" ? Idem pour cuvelage ? dsl pour mes questions de néophyte
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
Verticaux = Murs
Horizontaux = Planchers
Un cuvelage est un produit hydrofuge, en général à base de ciment, avec lequel on enduit les surfaces susceptibles de laisser passer l'eau.
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
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Env. 20 message Loire Atlantique
Merci pour les précisions Happy
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Messages : Env. 20
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Env. 20 message Loire Atlantique
Merci à tous pour vos retours.

Si je résume vos réponses :
- le DTU applicable dans mon cas = DTU 14 car murs catégorie 1 (habitable) & drainage périphérique impossible car en limite de propriété ;
- La solution idéale : cuvelage externe - si j'ai bien compris = protection externe par films/Membranes et impérativement une dalle solidaire des murs pour éviter les infiltrations en jonction.

Comme les semelles et les 2 rangs de parpaings sont déjà posés, est-ce qu'il faut tout enlever pour le cuvelage ? faut-il aussi refaire l'étude béton ?

Quel est le surcoût par rapport à un drainage classique (qui était prévu normalement dans le devis) ?
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Messages : Env. 20
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Membre super utile Env. 20000 message St Pierre Les Nemours (77)
Le cuvelage ne peut pas être externe mais interne ( à l'intérieur de la maison).
Les murs enterrés doivent être réalisés en béton avec un hydrofuge dans celui-ci et non en parpaings donc pour l'instant tout est faux.
Il faut refaire une étude béton en précisant que ce sont des pièces à vivre qui sont en partie enterrées.
Maître d'oeuvre - CSPS
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Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 20000
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Env. 20 message Loire Atlantique
Bonjour,

Après avoir ré-épluché tous les documents transmis par l'Architecte, je confirme que sa proposition d'étanchéité des murs repose sur les préconisations du DTU 20 et de l'étude de sol : drainage périphérique complet, enduit d'étanchéité, Delta MS et Dalle portée sans VS (a priori, par de béton hydrofuge).

Sur un des plans techniques, nous voyons clairement les drains qui se situent en dehors des limites du terrain (je rage car j'aurai dû voir cela plus tôt ... Crying).

Donc, une dernière question / confirmation :
- a-t-on le droit de poser des drains chez les voisins ? ou existe-t-il une tolérance ?
- je pense que les voisins ne s'y opposeraient pas mais quels sont les risques (ou mesures à prendre) pour l'avenir (changement de voisinage, ...) ?

Il me reste en plus le sujet de la sur-profondeur ...

Merci à tous pour vos contributions

Cordialement,
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Messages : Env. 20
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En cache depuis le dimanche 23 novembre 2025 à 18h46
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