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Achat Terrain + Découverte Servitude = Rétractation ?

Ce sujet comporte 15 messages et a été affiché 297 fois
damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 90
De : Bischheim (67)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 14/03/2018 à 18h07
Achat Terrain + Découverte Servitude = Rétractation ?
Bonjour,

Nous avons visité un terrain se composant d'une parcelle constructible et d'une parcelle non-constructible - actuellement utilisé comme jardin. Le vendeur nous a précisé qu'il serait possible de cloturer l'ensemble et notre Notaire nous indique qu'il n'y a aucune servitude. Mais en discutant avec les voisins nous avons appris quelque chose qui remettrait completement en question notre projet ...

En effet, les autres parcelles non-constructibles (toutes utilisées comme jardin/potager) jouxtaposant la nôtre se réveleraient être innaccessibles par les autres propriétaires si nous clôturons nos 2 parcelles. Elles entreraient donc dans la catégorie des parcelles enclavées un droit de passage deviendrait donc obligatoire entre notre parcelle construcible et notre parcelle "jardin".

Cette servitude légale n'a pas été mentionnée par le vendeur (un particulier), ne figure ni dans le compromis ni dans le cadastre.

Dans cette situation est-il possible de désister en récupérant l'accompte versée ?

Merci d'avance pour vos réponses.
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Maamon

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 300
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 14/03/2018 à 18h13
Renseignez vous à propos de ces soi-disantes servitudes. Si elles existent vraiment oui, vous pourrez vous rétracter.

PS : bonjour
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 90
De : Bischheim (67)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 14/03/2018 à 18h19
Merci Maamon pour votre réponse !

Les sertvitudes ne sont pas actées (le Notaire n'en a trouvé aucune trace) mais n'ont pas besoin de l'être en fait, elles rentrent dans la catégorie des servitudes légales. En clair on ne peut pas laisser un terrain inaccessible donc le droit de passage devient obligatoire.

Mais savez-vous sur quelle base je pourrais me retracter au cas où le vendeur se montrerait réticent, un article de loi ? Un arrêté de la Cour de Cassation ?
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 14/03/2018 à 18h23
Bonjour,

  - La servitude ne peut apparaître dans le compromis, puisqu'il... n'y a pas de servitude.
  - En effet, vous parlez au conditionnel!! (Si vous fermez...),
  - Ce que vous devez demander à votre notaire, c'est ce qui se passera si vous clôturez votre terrain, plan du cadastre à l'appui.
  - Faites lui écrire sa réponse.
  - Par contre, si le compromis ne mentionne pas en condition suspensive le fait de pouvoir clôturer sans restriction, vous pourrez difficilement vous retirer du projet sans frais.
@+
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multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Maamon

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 300
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 14/03/2018 à 18h27
Vous pouvez aussi vous renseigner pour savoir si même une servitude obligatoire(légale) doit être inscrite sur le compromis. Pour moi cela semble logique que oui, après il faut voir ce que dit la loi ^^
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 14/03/2018 à 18h40
Re,

Questions subsidiaires:
  - Comment font actuellement les propriétaires des jardins riverains pour accéder à leurs parcelles?? Car s'ils ne passent pas sur vos parcelles, en quoi la clôture gênerait-elle à l'avenir?
  - Ne peuvent ils pas emprunter un trajet plus direct pour accéder ultérieurement à ces parcelles?? 
@+
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 90
De : Bischheim (67)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 14/03/2018 à 18h45
Merci Deffrey pour vos élements de réponse.

- Les riverains circulent actuellement sur ma (future) parcelle, plus précisement entre la parcelle constructible et la parcelle non constructible.
- L'autre trajet possible ne serait pas forcément plus court et impacterait 2 parcelles avec nécessité d'abattre la cloture d'un voicin.


Mais voici ce que j'ai pu trouver :

"Les obligations en cas de vente d'un immeuble grevé d'une servitude:
L'art. 1638 du Code Civil rend obligatoire pour le vendeur, la déclaration des servitudes non apparentes ou occultes dans le contrat de vente.

En cas de non respect de cette obligation, l'acquéreur non informé pourra demander, soit la résiliation du contrat, soit des dommages-intérêts en établissant toutefois que les servitudes non apparentes sont de telle importance qu'il n'aurait pas acheté s'il les avait connues.

La jurisprudence a étendu l'obligation du vendeur en l'obligeant à révéler dans la mesure de ses moyens d'information, des servitudes non apparentes d'origine administratives et légales, telles les servitudes d'urbanisme."

Je crois avec le droit de mon côté.
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Maamon

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 300
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 14/03/2018 à 18h51
Oui ça me semble logique, les vendeurs ont un devoir d'information, peu importe la nature de la servitude.
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 14/03/2018 à 19h03
Re,

  - La servitude de passage -hors le cas où il existe clairement un chemin- est une servitude discontinue, non apparente qui ne peut s'établir que par titre.
  - Dans votre cas, il ne semble pas y avoir de titre, mais une pratique que, si vous clôturez et donc empêchez, les riverains ne manqueront pas de vous opposer, avec toutes chances d'aboutir.
  - Effectivement, le cas des servitudes non apparentes a fait l'objet de jugement, notamment:

"...Cependant, la  servitude non apparente n’étant pas de nature à constituer un vice caché, l’acquéreur n’aura pas la possibilité d’agir en justice sur ce fondement.

La Cour de cassation a rappelé cette règle dans un arrêt de la 3[sup]ème[/sup] chambre civile, du 27 février 2013 (3[sup]ème[/sup] chambre civile, arrêt n°11-28783 du 27 février 2013). Celle-ci a considéré qu’une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l’article 1638 du Code civil, prévoyant un régime spécifique en cas d’absence de déclaration des servitudes non apparentes. Ainsi, et selon cet article, si la servitude est d’une importance telle qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, l’acquéreur pourra demander la résiliation du contrat, ou le versement d’une indemnité."

  - Mais peut être, pour gagner en temps, en énergie et en efficacité, vous pourriez demander directement aux riverains concernés de vous faire une attestation dans laquelle ils vous demanderont clairement le droit de passage par acte authentique si vous achetez (sans aborder la notion de clôture).
@+ 
 
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 90
De : Bischheim (67)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 15/03/2018 à 18h53
Notre Notaire nous précise que d'après l'article 1638 et plus généralement d'après le 1114 du code civil le compromis peut être annulé car nous n'avions pas tous les élements en notre possession lors de la signature.

Le Notaire du vendeur - que j'ai aussi eu en ligne - est aussi de cet avis. Seulement le vendeur ne l'entends pas de cette manière et m'a donné 2 options: je l'indemnise pour le préjudice (perte d'acheteurs potentiels) à hauteur de 2% du bien et il me restitue l'acompte, ou alors il encaisse la totalité de l'accompte (environ 5%).

La démarche est surprenante et je ne vois pas très bien la base légale de cette proposition de transaction.
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deffrey

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 6000
De : La Rochelle (17)
Ancienneté : + de 12 ans
Le 15/03/2018 à 19h05
Bonjour,

Eh bien, soit vous acceptez, soit vous faites appliquer les textes (code civil)!!
Il y a plein de gens à la démarche surprenante, parfois surpris!!
Mais êtes vous prêt???
@+
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Maamon

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 300
Dept : Gard
Ancienneté : + de 1 an
Le 15/03/2018 à 19h15
C'est un marrant votre vendeur.

Demandez lui de vous faire cette offre à l'écrit puis portez plainte pour extorsion ;)
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damien67
Auteur du sujet

Picto recompense Aviseur

Messages : Env. 90
De : Bischheim (67)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 15/03/2018 à 19h23
C'est vrai que ça y ressemble beaucoup !
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mistigri34

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Herault
Ancienneté : + de 4 ans
Le 15/03/2018 à 19h40
damien67 a écrit: Seulement le vendeur ne l'entends pas de cette manière et m'a donné 2 options: je l'indemnise pour le préjudice (perte d'acheteurs potentiels) à hauteur de 2% du bien et il me restitue l'acompte, ou alors il encaisse la totalité de l'accompte (environ 5%).

Bonjour,

Bien essayé !
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fabien_m2002

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 1000
Dept : Indre Et Loire
Ancienneté : + de 5 ans
Le 16/03/2018 à 10h24
Bonjour

vous le menacez d'un procès que vous avez toutes chances de gagner (son notaire lui confirmera).
Un procès aux fesses et c'est la vente de son terrain bloquée pour quelques mois (voire années)
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