Servitude de passage trop pentue ?

Bonjour,

Concernant mon projet d'achat de terrain constructible suite à une division parcellaire, je vais acquérir la partie haute (lots 1, 2 et 3) qui a un accès à la voie publique, mais ce qui reste de terrain suite à la division n'a plus d'accès "officiel" si ce n'est une tolérance pour le passage de machines agricoles par les voisins du bas. De ce fait le terrain du bas est enclavé, et les voisins du bas n'ont pas l'air disposés à accorder une servitude de passage.

Sur le nouveau PLU la partie basse devrait redevenir Naturelle ou Agricole, et dans ce cas, je pourrai peut être la racheter pour pas grand chose ce qui réglerait complètement le problème d'enclavement. Sauf que la SAFER peut préempter le terrain, et qu'on a pour le moment aucune certitude si le terrain du bas va devenir inconstructible tant que le nouveau PLU n'est pas arrêté.

Je veux signer un compromis pour le terrain du haut, mais je dois envisager pour le futur, le cas le plus défavorable: je ne suis pas propriétaire du terrain du bas, et celui qui en est le propriétaire (agriculteur ou particulier ou promoteur) exige en justice une servitude de passage par le haut du terrain.

Mon idée c'est donc d'octroyer une servitude de passage le long de la frontière du lot 3 (en rouge sur le schéma), c'est ce qui me dérangerait le moins. Cependant, cela implique un dénivellé de 10m de haut sur environ un peu plus de 40m de long, ce qui me semble très important, mais j'imagine qu'il existe toujours des solutions techniques.

Mes questions sont multiples:

- La servitude de passage que je propose imposerait des coûteux travaux de terrassement. Est ce qu'on me demanderait de payer tout ou partie de ces travaux alors que ce chemin ne profiterait qu'au propriétaire du terrain du bas ?
- Est-ce qu'en justice on pourrait m'imposer un autre cheminement ? Par exemple le chemin en bleu qui traverserait tout le terrain jusqu'à l'extrémité du lot 2 pour descendre ensuite en pente un peu plus douce ? Ou encore pire, un chemin fait de lacets et qui aurait une énorme emprise foncière sur les lots 2 et/ou 3 ?
- Ou bien en justice je peux leur dire "écoutez les gars, il existe une servitude (en rouge), à vous de vous débrouiller avec, même si c'est techniquement très compliqué" ?
- Le chemin le plus facile et le plus naturel pour le terrain du bas est en fait le passage agricole actuellement toléré par les propriétaires 559 et 679. Le propriétaire du bas aurait t'il une chance d'obtenir une servitude par ce passage étant donné que c'est techniquement très compliqué en passant par le haut du terrain vu la pente, ou bien le fait d'avoir fait la division parcellaire qui a abouti à l'enclavement du terrain du bas rend obligatoire le passage par le haut ?

Je sais que la règle générale c'est qu'en cas de division parcellaire la servitude de passage ne peut être accordée que via les terrains résultants de cette division, mais cette règle peut elle être contournée quand c'est techniquement problématique, ou trop coûteux économiquement ?