Marchand de bien nous vend un terrain dont il ne détient pas encore le titre? Promesse de vente, ou d'achat?

Nous avons fait une offre d'achat pour un terrain vendu par un marchand de bien. Notre notaire nous a informé que le marchand de bien n'est pas encore propriétaire du terrain et qu'il devrait obtenir le titre dans 3 ou 4 mois. En attendant, le marchand de bien ne peut donc pas signer un compromis de vente, en revanche nous pouvons faire une promesse d'achat. D'après mon notaire, les chances que le marchand de bien obtienne le titre dans 3 ou 4 mois sont élevées.

Mon dilemme: si nous faisons une promesse d'achat et entamons un travail avec un architecte, nous investissons de l'argent dans ce projet, et que pour X raison, le marchand de bien n'obtient pas son titre, nous avons perdu l'argent investit. Nous pourrions considerer faire la promesse d'achat mais attendre qu'il obtienne le titre pour entamer le travail avec l'architecte, cependant cela voudrait dire que pendant cette period de 3 ou 4 mois, si un autre bien immobilier qui nous intéresse devait venir sur le marché, nous ne serions pas en mesure de l'acheter puisque engagé auprès de ce marchand de bien, meme si la possibilité que la transaction n'aboutisse pas existe.

J'ai un peu l'impression que nous prenons un risque pour que lui n'en prenne aucun.

Auriez vous des idées sur la meilleure démarche à suivre?