Vendre mon terrain avec des conditions à respecter Résolu

Bonjour, Il faudrait relire votre question qui semble incomplète et encombrée de tout un tas de trucs inutiles.

Il me semble difficile de faire cela. Vous vendez un terrain avec des règles correspondants au PLU de votre commune. Si le PLU permet une division par la suite, rien n'empêche le nouveau propriétaire de la faire, et heureusement. Après à vous de vendre un terrain qui selon les mêmes règles ne peut pas être divisible et constructible suivant les mêmes règles, par sa surface par exemple

Larzac, merci pour votre msg. Les trucs inutiles comme vous le dites ne sont pas de moi et je ne peux l'expliquer. Voici le msg original: Est que je peux vendre mon terrain sous conditions que seulement une maison individuelle soit construite? Le terrain est avoisinante à ma maison principale. Merci à tous.

Gwendalfr a écrit:

Il me semble difficile de faire cela. Vous vendez un terrain avec des règles correspondants au PLU de votre commune. Si le PLU permet une division par la suite, rien n'empêche le nouveau propriétaire de la faire, et heureusement. Après à vous de vendre un terrain qui selon les mêmes règles ne peut pas être divisible et constructible suivant les mêmes règles, par sa surface par exemple

Bonjour, merci pour votre réponse. Je voudrais éviter qu'un immeuble soit construit sur le terrain. Est que c'est possible de le preciser dans un act de vente?

Bonjour,
Comme dit précédemment c'est le PLU qui régie les possibilités de constructions et non le vendeur.

Steve2406 a écrit:

Gwendalfr a écrit:

Il me semble difficile de faire cela. Vous vendez un terrain avec des règles correspondants au PLU de votre commune. Si le PLU permet une division par la suite, rien n'empêche le nouveau propriétaire de la faire, et heureusement. Après à vous de vendre un terrain qui selon les mêmes règles ne peut pas être divisible et constructible suivant les mêmes règles, par sa surface par exemple

Bonjour, merci pour votre réponse. Je voudrais éviter qu'un immeuble soit construit sur le terrain. Est que c'est possible de le preciser dans un act de vente?

Non, et encore une fois heureusement. Par contre vous pouvez dans les règles du PLU faite en sorte que cela ne soit pas possible. Par exemple en règle général la distance entre la construction et les limites séparatives doit être de la hauteur du bâtiment divisé par deux. Cela limite déjà la hauteur. À vous de bien regarder la réglementation de votre commune

Bonjour, Voyez votre notaire, lors d'une vente, on peut ajouter des clauses telle que celle dont vous parlez, reste qu'il faut que l'acheteur soit d'accord.

Il faut essayer de faire parler l'acheteur et voir déjà quelles sont ses intentions.

S'il a vraiment l'intention de faire construire sa maison, ce sera facile.

Mais contrairement à ce qui est dit ci-dessus, ce n'est pas impossible.

Vous pouvez aller voir votre notaire pour vous faire confirmer, et s'il est évasif, allez voir un autre notaire. (ces renseignements sont gratuits). J'ai déjà vu des clauses restrictives, reste qu'il faut faire attention à l'acheteur et à ses intentions. Si vous avez à faire à un professionnel, genre marchand de biens, même s'il signe, si ensuite il ne respecte pas, il faudra aller en justice etc... donc bien des complications.

Si vous vendez par intermédiaire, attentions aux promesses. Rien ne vous empêche de vendre par vous-même.

Je me demande si on ne pourrait pas consentir un rabais (à définir) pour compenser cette restriction, et que cela soit porté dans l'acte.

Et, on risque de vous dire de donner une durée. Vous pouvez donner la durée de 30 ou 40 ans, car il y a peu de chances que l'acheteur attende aussi longtemps pour faire quelque chose sur le terrain.

Il faudrait prévoir que cette restriction se perpétue en cas de revente du terrain.

Mais consultez un ou deux notaires, normalement ça doit marcher. Mais attention à l'acheteur.

Il ne faut pas lui annoncer cette restriction avant de savoir ses intentions.

ps ON peut aussi prévoir qu'il ne soit pas possible d'installer un commerce bruyant ou nocif. Si on n'est pas en lotissement, on peut s'attendre à tout.

Larzac : je serais curieux de voir le texte sur lequel vous vous reposez

Bonsoir,

Je partage l'avis de Larzac
Le compromis est un accord entre vendeur et acheteur
Le vendeur peut exiger des clauses le protégeant comme l'acheteur

Une de ses clauses peut être sous réserve d'une maison (taille Max, hauteur, ...) mais il faudra l'accord des 2 parties.

Le notaire du vendeur pourra le notifié sur compromis.
D'ou utilité d'avoir son propre notaire (acheteur ou vendeur)

Bonjour,

  - Il s'agit en effet d'une servitude de non aedificandi, dans ce cas de droit privé.
  - Elle doit être établie par acte notarié, et publiée au service de la publicité foncière pour être opposable.
  - Bien entendu, l'acquéreur doit en avoir connaissance avant le compromis!
  - Voir les dispositions de l'art. 689 du code civil, concernant les servitudes non apparentes.
@+

Servitude de non aedificandi n'est-elle pas une zone non constructible ?

Bonjour, Il n'y a pas besoin de texte de loi pour les conditions d'un contrat de vente, par contre, bien entendu, il faut que les deux parties soient d'accord.

Si ce n'est pas une contrainte pour l'acheteur, notamment celui qui veut construire sa maison pour y vivre, et qu'éventuellement le prix soit un peu minoré, il n'y aura pas de problème.

On peut marquer sur un contrat de vente (et auparavant sur le compromis) qu'il ne devra pas y avoir de commerce bruyant ou malodorant ou même avec des produits inflammables ou dangereux. Suivant l'endroit où l'on se trouve, on n'est protégé par rien du tout, à part de faire des restrictions sur le contrat de vente et d'en avoir discuté au préalable.

J'ai vu de telles clauses ajoutées par le notaire lors d'une vente.

Et justement, lorsque quelque chose n'est pas possible, le notaire est là pour l'indiquer, mais attention parfois les notaires ne sont pas l'évangile, j'ai eu vu des mauvais renseignements donnés par une jeune notaire, charmante, certes, mais très incompétente. D'ailleurs elle a abandonné le métier un peu plus tard...

Bonjour,

dreadycool a écrit:

Servitude de non aedificandi n'est-elle pas une zone non constructible ?

Tout à fait,
Mais je pense que le but recherché est que la construction ne créée pas de gêne.
  - Donc, en instituant une zone de non construction, par déduction il ne pourra pas y avoir construction de plusieurs "immeubles".
  - Mais effectivement, par convention similaire, il peut être convenu de ne pas construire plusieurs immeubles, ou bien limiter la hauteur des constructions, etc...
  - MAIS attention, ces servitudes étant de droit privé, la mairie n'a pas à les rechercher lors de l'instruction d'une demande de PC. Il appartient au voisin ayant institué ces servitudes à les faire respecter. Pour cela, il ne faut pas que la zone de non aedificandi notamment, ne permette plus la construction d'une maison!!
@+

Bonjour,

deffrey, Larzac, petrus : du coup quid de cette clause du compromis si l'acheteur revend à son tour le terrain qu'il viens d'acheter à un promoteur, sans reporter la clause ?

Très bonne question en effet
Et surtout aucune idée
Je comprends ta problématique au final.

Merci à tous pour votre participation.
Woofy, j'ai lu sur le site m-habitat. fr que la servitude non aedificandi est rattachée au bien et non à son propriétaire.

Il est effectivement possible d'imposer des contraintes supplémentaires, comme par exemple "pas d'étage" ou "maison de plain-pied". A voir avec le notaire.

Bonjour,

Effectivement, une servitude est toujours attachée à un fonds, non au propriétaire de ce fonds.
  - Il ne suffit pas qu'elle soit portée dans le compromis!
Elle se perpétue donc dans le temps SAUF:
  - Si un acquéreur ultérieur construit par exemple une extension, un bâtiment dans la zone de non aedificandi, et que le propriétaire du fonds ayant imposé cette servitude ne fasse pas recours pendant 30 ans; la construction ne pourrait alors être contestée.
@+

Bonjour
Vous pouvez imposer des limites de hauteur et d'implantation de la maison sur le terrain!
Moi j'ai eu ces contraintes pour la construction et cela avait entériné par le notaire avant!

Nous avons acheté le terrain suite à une division d'un terrain de ceux qui sont devenus nos voisins. Ils avaient fait spécifier sur l'acte que jusqu'a la mort des 2, nous n'avions pas le droit de faire un étage. L'agent immobilier avait également été chargé de leur présenter des futurs acquereurs qui lui semblaient corrects et on a remporté la mise. De notre côté, nous avons pris le parti d'etre transparents et on leur avait montré tous les plans proposés. Mais ça, c'était notre décision.

Bonjour
Analysez votre PLU puis faites une division qui ne peut servir qu' à construire une maison individuelle.

Bonjour,

en effet vous pouvez ajouter des servitudes sur le terrain que vous détacher/vender. Voyez avec votre géomètre pour les faire figurer sur le plan. Votre notaire devra les reprendre sur le compromis puis le notaire de vos acquéreur sur l'acte de vente définitif.

Pour limiter l'emprise et/ou l'implantation de la future construction on parle de servitude non aedificandi.
Pour limiter le hauteur de la construction on parle de servitude non altustolendi.

A mon avis la seule chose durable c'est les servitudes de passage. Tous le reste en cas de revente ou de changement de loi (non altustolendi modifié par la loi, etc.). Et au cas où il y a l'abus de loi et là tout peut sauter en justice

Mais sur une génération entre acheteur et vendeur, c'est faisable

Woofy a écrit:

Bonjour,

deffrey, Larzac, petrus : du coup quid de cette clause du compromis si l'acheteur revend à son tour le terrain qu'il viens d'acheter à un promoteur, sans reporter la clause ?

Deffey a raison dans ses deux réponses !
J ai connu un immeuble affecte d une telle servitude pour interdire le surelèvement.

La servitude non-aedificandi sera inscrite aux "hypothèques" et opposable aux propriétaires successif du terrain !

Si tu veux être tranquille, tu ne vend pas le terrain.
Imposer des règles au futur acheteurs.... Qui ne pourrait revendre qu'à certaine conditions ?? Ouahouu la chance d'acheter votre terrain....

Pas même sur que la loi autorise ce genre de chose tout de meme. Non en faite j'espère bien qu'elle l'interdit sinon à quoi servent les loi si le premier pequin peux faire ce qu'il veux...

Bonjour, On peut ajouter des clauses, mais il faut s'assurer que l'acheteur est d'accord, et s'il veut construire sa maison d'habitation, il s'en fout qu'on lui interdise de construire un grand immeuble de 4 étages, ou un commerce bruyant ou dangereux.

Si ces clauses le gêne on ne lui vend pas. Il faut savoir qu'on n'est pas obligé de vendre à n'importe qui, surtout si on a des doutes sur les intentions.

Il ne faut pas attendre d'être dans la panade pour se dire : "si j'avais su".

Bonjour,

Exover a écrit:

Si tu veux être tranquille, tu ne vend pas le terrain.
Imposer des règles au futur acheteurs.... Qui ne pourrait revendre qu'à certaine conditions ?? Ouahouu la chance d'acheter votre terrain....

Pas même sur que la loi autorise ce genre de chose tout de meme. Non en faite j'espère bien qu'elle l'interdit sinon à quoi servent les loi si le premier pequin peux faire ce qu'il veux...

  - Vous êtes effectivement libre de penser ce que vous voulez du sujet!
  - Par contre, contester la véracité des réponses alors qu'une simple vérif. vous permettrait d'obtenir confirmation de l'exactitude de leur contenu...
  @+

deffrey a écrit:

Bonjour,

Exover a écrit:

Si tu veux être tranquille, tu ne vend pas le terrain.
Imposer des règles au futur acheteurs.... Qui ne pourrait revendre qu'à certaine conditions ?? Ouahouu la chance d'acheter votre terrain....

Pas même sur que la loi autorise ce genre de chose tout de meme. Non en faite j'espère bien qu'elle l'interdit sinon à quoi servent les loi si le premier pequin peux faire ce qu'il veux...

  - Vous êtes effectivement libre de penser ce que vous voulez du sujet!
  - Par contre, contester la véracité des réponses alors qu'une simple vérif. vous permettrait d'obtenir confirmation de l'exactitude de leur contenu...
  @+

Je n'ai pas dis que ce qui était dis ici était faux, juste que j’espérais que ce genre de chose est interdit, c'est tout.

Bonjour
Rien n'empêche deux personnes de signer des accords à respecter. Ensuite c'est à la justice d'intervenir si non respect d'une partie. Voir déja les régles de l'urbanisme et de la construction des lieux ou se trouve le terrain avant tout. Attention aussi aux attentes des municipalités. Exemple si vous avez un grnd terrain qui permet de recevoir plusieurs habitations, la mairie préférera aussi un projet de plusieurs familles qu'une seule habitation. Si la mairie ne peut empêcher néanmoins un projet unique sur le fondement, elle peut "ralentir" les avis et décourager des acheteurs par rapport à d'autres. Slt

Exover a écrit:

Si tu veux être tranquille, tu ne vend pas le terrain.
Imposer des règles au futur acheteurs.... Qui ne pourrait revendre qu'à certaine conditions ?? Ouahouu la chance d'acheter votre terrain....

Pas même sur que la loi autorise ce genre de chose tout de meme. Non en faite j'espère bien qu'elle l'interdit sinon à quoi servent les loi si le premier pequin peux faire ce qu'il veux...

Bonjour
Sinon il existe d'autres possibilités pour un propriétaire comme "le bail amphithéotique" ou "le bail à construction", qui reste un contrat entre les deux parties et ou chacun peut aussi insérer ses clauses et ou les deux parties peuvent être gagnante. Ne pas toujours penser que vendre est plus intéressnt donc.
Slt

Bonjour,

Le compromis de vente peut tout a fait contenir des servitudes "non aedificandi" (qui defini une partie du terrain en tant zone non constructible)ou "non altius tollendi" (limite la hauteur de construcion). Ces clauses sont de l'ordre du droit privé et l'acheteur est libre ou pas de les accepter (et vous de lui vendre ou non)

On peut aussi tout simplement vendre à un jeune couple sympa et pas tordu qui cherche juste à faire sa vie ici et construire sa maison familiale... Ca doit exister, mais après on est pas à l'abri d'un divorce, d'une mutation...
Et parfois, un jeune couple sympa avec des enfants hyper turbulents ou une piscine où tout le monde hurle tout l'été, ça peut être pire qu'un promoteur  .
Car certains confondent quartier résidentiel et camping des Flots Bleus avec apéro sur fond sonore, barbecue, boules, piscine et copains alcoolisés (c'est du vécu).

deffrey a écrit:

Bonjour,

Effectivement, une servitude est toujours attachée à un fonds, non au propriétaire de ce fonds.
  - Il ne suffit pas qu'elle soit portée dans le compromis!
Elle se perpétue donc dans le temps SAUF:
  - Si un acquéreur ultérieur construit par exemple une extension, un bâtiment dans la zone de non aedificandi, et que le propriétaire du fonds ayant imposé cette servitude ne fasse pas recours pendant 30 ans; la construction ne pourrait alors être contestée.
@+

Bonjour,
Que se passe t-il en cas de déménagement ou décès du propriétaire du fonds qui avait imposé cette servitude (zone de non aedificandi)? 
Les nouveaux acquéreurs de sa maison par achat ou héritage pourront-ils eux-aussi faire un recours en cas de construction par l'acheteur du terrain sur cette zone non aedificandi ?
Merci d'avance

Elijoa a écrit:

Que se passe t-il en cas de déménagement ou décès du propriétaire du fonds qui avait imposé cette servitude (zone de non aedificandi)? 
Les nouveaux acquéreurs de sa maison par achat ou héritage pourront-ils eux-aussi faire un recours en cas de construction par l'acheteur du terrain sur cette zone non aedificandi ?
Merci d'avance

Ouik, la servitude est attachée au terrain, pas à son propriétaire.

Bonjour,

Encore faut-il qu'elle soit inscrite à la publicité foncière, sinon, ce serait une convention bilatérale, qui ne serait opposable qu'entre les deux parties (personnes, et non fonds).
@+