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Etude construction - les débuts

Ce sujet comporte 27 messages et a été affiché 1.382 fois
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Grrraoux
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 24/05/2018 à 22h42
Etude construction - les débuts
Bonjour,

Nous sommes actuellement en recherche de notre première résidence principale.
Ayant du mal  trouver une maison qui correspond à nos critères vient l'idée de faire construire.
Nous n'y connaissons rien et je commence à étudier ce sujet.

Nous avons rencontrer un constructeur qui vend un terrain et potentiellement une maison aussi.
Il nous a fait une étude chiffrée pour une maison de 140m² à 220KE (incluant le sol dans toutes les pièces, une sde, une sbd, peinture plafond et ponçage des murs, chauffage au sol, pompe à chaleur daikin air/eau,...)
La maison est faite en moellons et l'isolation se ferait par l'intérieur via des plaques isolantes collées au placo.

J'ai ouïe dire que de nos jours l'isolation se faisait plutôt par l'extérieur.
Ce constructeur ne propose pas cette possibilité.

Que faut-il en penser ?
Faut-il vraiment s'orienter vers un constructeur qui saurait proposer une meilleur isolation ?


J'attends vos remarques
Merci
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mistigri34

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 10000
Dept : Herault
Ancienneté : + de 5 ans
Le 24/05/2018 à 23h00
Re: Etude construction - les débuts
Grrraoux a écrit:Bonjour,

Nous sommes actuellement en recherche de notre première résidence principale.
Ayant du mal  trouver une maison qui correspond à nos critères vient l'idée de faire construire.
Nous n'y connaissons rien et je commence à étudier ce sujet.

Nous avons rencontrer un constructeur qui vend un terrain et potentiellement une maison aussi.
Il nous a fait une étude chiffrée pour une maison de 140m² à 220KE (incluant le sol dans toutes les pièces, une sde, une sbd, peinture plafond et ponçage des murs, chauffage au sol, pompe à chaleur daikin air/eau,...)
La maison est faite en moellons et l'isolation se ferait par l'intérieur via des plaques isolantes collées au placo.

J'ai ouïe dire que de nos jours l'isolation se faisait plutôt par l'extérieur.
Ce constructeur ne propose pas cette possibilité.

Que faut-il en penser ?
Faut-il vraiment s'orienter vers un constructeur qui saurait proposer une meilleur isolation ?


J'attends vos remarques
Merci

Bonjour
Avant de vous lancer, il faudrait un peu vous documenter
Un constructeur ne peut vous vendre un terrain.
Un prix pour une maison ne veut rien dire tant que tout n'est pas précisé, le choix et dimension des revêtements de sol par exemple.
Maison en moellons ? C'est à dire ?
Isolation par l'intérieur ou l'extérieur ? De toutes les façons aujourd'hui toutes les constructions doivent satisfaire à la RT2012.
Donc prenez votre temps, fouillez le forum, le site de l'aamoi aussi .
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Grrraoux
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 25/05/2018 à 08h58
Bonjour,

Effectivement j'ai oublié de préciser que la maison serait bien aux normes RT2012.
Nous avons un plan détaillé de la maison avec les dimensions des pièces, le type de sol dans chaque pièces, ...
Il manque uniquement
- la cuisine
- meuble sous évier des sde et sdb
- peinture des murs

L'isolation serait faite par l'intérieur (précisé précédemment).
Les murs sont en moellons. Je ne sais pas quoi vous dire de plus.

je me demande juste si ce type de construction / isolation est bien ou s'il y a moyen de faire mieux dans un budget identique.

Je vous confirme que le constructeur vend aussi le terrain (issue d'une indivision)
Il a acheté des parcelles qu'il revend et propose la construction d'une maison avec.
je ne vois pas ce qui est exceptionnel.
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BEBA

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 1000
De : Limoges (87)
Ancienneté : + de 7 ans
Le 25/05/2018 à 09h16
Grrraoux a écrit:
Je vous confirme que le constructeur vend aussi le terrain (issue d'une indivision)
Il a acheté des parcelles qu'il revend et propose la construction d'une maison avec.
je ne vois pas ce qui est exceptionnel.

Bonjour,
Si vous cherchez un peu dans la règlementation vous verrez que pour un constructeur en CCMI il est interdit de vendre un terrain + une maison. Cela est possible qu'en VEFA je crois, mais vous n'avez pas du tout les mêmes protections qu'un contrat CCMI.
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Grrraoux
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 25/05/2018 à 09h32
Je sais qu'il a plusieurs sociétés.
Du coup ça serait pas étonnant qu'il vende le terrain via une entité et la maison via une autre...
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 25/05/2018 à 10h29
Grrraoux a écrit:Je sais qu'il a plusieurs sociétés.
Du coup ça serait pas étonnant qu'il vende le terrain via une entité et la maison via une autre...


Bonjour

C'est souvent ce qui est fait. Et si vous gardez le choix du CST pour faire la construction, il n'y a rien d'illegal.

Par contre, si vous êtes obligé de passer par ce groupe pour la construction pour obtenir le terrain, là ça devient illégal... Mais il existe des solutions pour contourner cette magouille des CST
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 25/05/2018 à 11h14
Bonjour,

+1 avec ce qui a été dit : trouvez d'abord un terrain.
Et seulement quand vous aurez le terrain vous pourrez vous inquiêter du constructeur.

Trouvez plusieurs constructeurs (au moins 2 ou 3 au minimum ... oui je suis redondant), ça permet de négocier ^^. Et on négocie toujours AVANT la signature. Dès que vous avez signé, vous êtes engagé avec le constructeur qui fait le prix qu'il veut.
1
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Grrraoux
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 25/05/2018 à 12h36
Le vendeur / constructeur a l'air réglo. Il n'oblige pas de faire la construction chez lui.
Je compte bien justement négocier à mort si je lui prends le combo terrain + maison.

On a du mal à se définir un budget pour la maison car on ne sait pas trop combien couterait une maison répondant à nos besoins / envies.
Du coup quand je contacte les constructeurs ils me répondent de d'abord trouver le terrain et ensuite on verra pour la maison.

J'ai l'impression que globalement il faut partir avec une estimation de 1500 Euros du m² pour le prix de la maison.
je me trompe ?

là où j'ai un doute avec le constructeur que j'ai trouvé c'est : Est-ce que ses maisons sont bien isolées et vallent-elles le prix qu'il en demande.


Pensez-vous qu'une maison en moellons "classic" avec isolation par l'intérieur soit déja bien ?
En sachant qu'elle serait RT2012
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Grrraoux
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 25/05/2018 à 12h36
J'ai pris RDV avec un autre constructeur et un Maître d'Oeuvre
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 25/05/2018 à 15h08
Grrraoux a écrit:Le vendeur / constructeur a l'air réglo.

L'habit ne fait pas le moine.

Vous évaluerez à la fin de la construction s'il était réglo ou pas. D'ici là vous ne pouvez pas savoir. Il présente bien, mais c'est tout, on ne choisi pas un constructeur parce qu'il a une cravate coordonnée avec sa chemise. Restez factuel.

Citation:
Il n'oblige pas de faire la construction chez lui.
Je compte bien justement négocier à mort si je lui prends le combo terrain + maison.


Non, vous prenez le terrain. Point.

Ensuite, vous négociez à mort entre lui et 1 ou 2 de ses concurrent, pour savoir chez qui vous allez signer. Même si vous êtes certain de votre choix, laissez planer le doute jusqu'à la fin. S'il comprend qu'il a gagné, vous ne négocierez rien du tout.

Citation:
On a du mal à se définir un budget pour la maison car on ne sait pas trop combien couterait une maison répondant à nos besoins / envies.
Du coup quand je contacte les constructeurs ils me répondent de d'abord trouver le terrain et ensuite on verra pour la maison.

Là ils ont raison. On adapte une maison à un terrain, pas l'inverse.
Une maison c'est au minimum 1500€/m² de ce que j'ai lu (pour du basique). Ensuite il faut rajouter le prix du terrain, les taxes (dont la taxe d'aménagement qui peut faire mal suivant le projet et sa localisation), les raccordements (ça dépend du terrain et de ce qu'il y a autour), et ça ne compte pas non plus les aménagements extérieurs, les allées, ... commencez donc déjà par voir combien vous pouvez mettre dans le projet.
Ne vous saignez pas à blanc, car même si tout est calé, il est probable qu'il vous faille une petite rallonge de 5 à 10% pendant et à la fin du projet parce que vous avez oublié un truc, ou finalement un carrelage hyper cher vous a tapé dans l'oeil et "tant pis pour la raison", ... bref, gardez du mou au cas où.

Citation:
J'ai l'impression que globalement il faut partir avec une estimation de 1500 Euros du m² pour le prix de la maison.
je me trompe ?

C'est ce que je disais, mais apparement c'est vraiment un minimum. Ca ne compte que la maison en elle-même avec des finitions très très basiques.

Citation:
là où j'ai un doute avec le constructeur que j'ai trouvé c'est : Est-ce que ses maisons sont bien isolées et vallent-elles le prix qu'il en demande.

Pensez-vous qu'une maison en moellons "classic" avec isolation par l'intérieur soit déja bien ?
En sachant qu'elle serait RT2012


Ca dépend de ce que vous voulez. La RT2012 est de toute façon obligatoire. Moellon/brique + laine de verre/roche en ITI c'est un très très grand classique. C'est facile à faire, pas cher, on trouve de la main d'oeuvre partout, on peut acheter les fournitures en très grandes quantité et les passer d'un chantier à l'autre.
Si pour le confort d'hiver avec une bonne épaisseur ça peut passer, en revanche je suis dubitatif pour le confort d'été (la laine de verre a un déphasage nul, l'ITI retire l'inertie des murs qui n'absorbent donc plus les calories en période de surchauffe). Le mieux, c'est de vous faire votre propre opinion : renseignez-vous sur le bioclimatisme, le passif (même si vous n'en voulez pas, il y a des solutions recherchées qui pourrait vous profiter), le confort d'été (inertie, déphasage, protection solaire, ...).
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Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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john8854

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Haut Rhin
Ancienneté : + de 2 ans
Le 25/05/2018 à 17h08
Woofy a écrit:[...] Le mieux, c'est de vous faire votre propre opinion : renseignez-vous sur le bioclimatisme, le passif (même si vous n'en voulez pas, il y a des solutions recherchées qui pourrait vous profiter), le confort d'été (inertie, déphasage, protection solaire, ...).

Très bon conseil. On n'est pas obligé de faire du 100% passif, mais prendre quelques techniques peut être utile sur un chantier RT2012.
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Cuba

Messages : Env. 80
Ancienneté : + de 1 an
Le 25/05/2018 à 17h38
Bonjour
Un "moellon" c'est une Pierre...je pense que vous voulez parler de "Parpaing" (bloc béton) ?
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Grrraoux
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 25/05/2018 à 18h30
Merci pour toutes ces infos

Clairement on a budget de ~500K
Ici les terrains coutent facilement 250K pour 500 - 700m²
Du coup il resterait 250K pour la maison moins la VRD, les taxes, frais de notaire,....
Du coup on se dit qu'il faudrait réussir à rester dans budget maison de 200K et certainement se limiter à 120 - 130m² (ce qui dans l'absolu est déja pas trop mal)

Concernant l'isolation, je me demande juste si le jeux en vaut la chandelle.
Est-ce que s'orienter vers des solutions de maison passives avec leurs sur surcoûts reste rentable ?
Est-ce qu'il y a un "ROI" ? sur 5 - 10 - 20 ans ?
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Grrraoux
Auteur du sujet

Messages : Env. 10
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 1 an
Le 25/05/2018 à 18h37
Et j'ai une autre question.
Si un terrain nous plait et qu'il est dans notre budget.
Si nous n'arrivons pas à trouver un constructeur / MOE qui peut faire notre maison dans le budget qui nous reste, est-ce possible d'annuler l'achat du terrain ?
Est-ce qu'il y a des pertes financières ?

J'ai un peu de mal à comprendre le process et les engagements de chaque étape
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Woofy

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 7000
Dept : Rhone
Ancienneté : + de 2 ans
Le 25/05/2018 à 20h17
C'est pas mal comme budget (même si les terrains coûtent une blinde).
Vous cherchez dans quel coin si ce n'est pas indiscret ? (moi aussi je suis en recherche de terrain, mais pas avec le même budget :().

Sans se focaliser sur les m², restez dans le cas d'une maison bien conçue et respectant vos exigences. Laissez les plans à un pro (bon vous aurez pas mal de plan catalogue à moins de prendre un archi pour les plans). Parfois 90m² bien conçu sont bien plus appréciables que 120m² dans tous les sens.
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