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Murets de soutènement et mitoyenneté

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Membre utile Env. 500 message Val D Oise
Bonjour,

Je me pose un certain nombre de questions concernant les murs de soutènement en limite de
propriété 

Désolée d'avance, ce message est particulièrement long. Merci aux courageux qui liront jusqu'au bout.
J'ai mis mes questions en gras pour qu'elles ressortent du reste.


Notre terrain et celui de notre voisin sont situés dans un lotissement en pente. Afin de niveler son terrain, notre voisin du dessous a décaissé son terrain. Pour notre part, nous allons aussi niveler notre terrain et donc monter le niveau de ce côté-ci. Chacun aura modifié le niveau des terres à peu près dans les mêmes proportions. Le muret de soutènement en limite sera en deux parties. La partie la plus haute fera 1m ou 1,20m et la plus basse fera 60 cm. 
Nous comptons mettre un grillage rigide sur ce mur de soutènement, en guise de clôture (hauteur 1,20m ou 1,50m). Est-ce que selon vous, le fait de poser un grillage, ça change la nature du mur de mur de soutènement à mur de clôture ? Notre mairie a l'air de le considérer comme clôture car il serait soumis aux règles des clôtures, alors qu'un mur de soutènement n'est réglementé nulle part dans notre PLU (oui oui..).


Mais voilà, nous craignons très fortement que notre voisin ne souhaite pas participer au mur de soutènement qui doit être construit. Notre voisin ne souhaite pas non plus que le muret soit mitoyen et il veut qu’il soit construit entièrement sur notre terrain. A partir de là, je me pose plein de questions pour que les droits (et devoirs) de chacun soient respectés.

Dans un premier temps, j’ai un doute sur la définition de la mitoyenneté, notamment concernant un mur de soutènement (ou de clôture si le grillage fait qu'il est considéré comme clôture).
Et ensuite, comme cela revient souvent dans les conflits de voisinage, des appréhensions sur la non-participation au coût du muret de la part de notre voisin.

Je me fais beaucoup de nœuds au cerveau avec cette histoire de mitoyenneté, si vous pouviez m’éclairer. Je vous propose mes réflexions et mes recherches sur le sujet..

Pour commencer, j’ai lu cet article-là (Service-Public.fr murs mitoyens, résumant les articles du code civil 653 à 673), qui dit qu’un mur est mitoyen s’il sépare (entre autres) 2 jardins appartenant à 2 propriétaires distincts. Je l’ai lu un peu partout sur internet et ça me donne l’impression que par défaut, un mur entre deux jardins est mitoyen même s’il est construit en limite entièrement sur le terrain d’un seul des deux voisins et que personne n’est capable de prouver le contraire (par un acte notarié notamment ou alors par prescription). Notre mur n’étant pas encore construit, il ne figure sur aucun acte de propriété. Il sera donc considéré comme mitoyen quoi qu’il arrive ?

Cet article dit aussi que notre voisin pourra renoncer à la mitoyenneté si ces deux critères sont vérifiés :
- Aucune construction du voisin ne doit s’adosser sur le mur (article 656)
- Le mur ne doit pas être un mur de soutènement (je n’ai pas trouvé l’article correspondant, c’est censé être le même !).

Du coup, de la deuxième ligne, j’en déduis que notre voisin n’aura pas la possibilité de renoncer à la mitoyenneté puisqu’il s’agit justement d’un mur de soutènement des terres. Est-ce une interprétation correcte ?

Je doute sur le fait qu’un voisin ne puisse pas renoncer à la mitoyenneté si le mur est destiné à retenir des terres car je ne trouve pas l’info dans l’article 656 et pourtant, lorsque je cherche sur internet, j’ai trouvé des rejets de renonciation de mitoyenneté qui citent cet article dans le cas d’un mur de soutènement des terres (par exemple :
Article refus renonciation mitoyenneté). Mais je trouve aussi (et surtout) beaucoup de sites qui disent qu'un mur de soutènement n'est par définition pas mitoyen. Quoi croire ?
Savez-vous s’il y a eu des modifications de cet article 656 ces dernières années (on va dire ces 15 dernières années) ? Je n'ai pas l'impression.
Et du coup, mur de soutènement et mitoyenneté : qu’en est-il est de la renonciation ? Est-ce possible, est-ce inutile car pas mitoyen ??

Dans le cas où le mur était considéré mitoyen :
J’ai lu aussi qu’une renonciation doit se faire via un acte notarié signé par les deux parties (nous et notre voisin) ou bien via le tribunal si on ne donne pas notre accord.
Si ce mur est considéré mitoyen par défaut, notre voisin ne peut pas renoncer à cette mitoyenneté sans notre accord ?


Concernant la participation aux frais, si je prends le problème à l’envers, l’article 661 dit que si un voisin veut que le mur devienne mitoyen, il doit payer la moitié du mur + la moitié du terrain du voisin sur lequel repose le mur (dans le cas où il est construit entièrement sur le terrain du voisin en limite, ce qui sera notre cas). Puis-je en déduire que notre voisin, s’il ne peut renoncer à la mitoyenneté du fait que c’est un mur de soutènement (??), devra s’acquitter de la moitié du coût du mur (+ la moitié du coût du terrain recouvert par le mur) ? Ou bien je pousse le bouchon un peu trop loin ? 
A moins que ça ne soit l’article 663 qui nous aide à ce que notre voisin participe ?


Nous, on s’en fiche que le mur ne soit pas mitoyen. Si c’est le cas, on ne fera juste pas de cadeau à notre voisin concernant l’appui de quoi que ce soit dessus.
Par contre, on ne voudrait pas entretenir seuls le mur pendant des années, étant persuadés qu’il n’est pas mitoyen et comprendre un jour qu’il est en fait obligatoirement mitoyen, de par sa nature (soutènement ou considéré comme clôture) ou du fait que le voisin n’a jamais enregistré sa renonciation chez un notaire et voir que notre voisin en aura profité gratuitement (personnellement, je pense que c’est ce qu’il recherche) et sans qu’il ait versé un centime pour sa construction. Pour l’instant, il nous a dit qu’il participera, mais les paroles s’envolent, surtout avec ce voisin qui change d’avis comme de chemise (au départ, il n’y avait aucun souci pour un mur mitoyen payé à 50/50).
Donc si on avait des arguments valables et idéalement irréfutables à leur présenter, ce serait super.


Dernières réflexions sur la notion de mur de soutènement et mur de clôture :

Dans ce texte (et dans plein d’autres visiblement), il est dit qu’un mur de soutènement est par défaut
considéré comme non mitoyen.
Il est dit aussi que surélever le mur de 40cm au-dessus des terres les plus hautes suffit à le transformer en mur de clôture mitoyen. Est-ce que la surélévation du mur qui le transforme en clôture mitoyenne provient de l'article 663 qui dit qu'un mur de + de 32cm (dans les grandes villes et 26 dans le petites villes et villages) peut permettre à celui qui le détient d'en faire un mur mitoyen ??)

Voilà pour mes questionnements.
J'espère avoir été claire dans mes propos, et que vous n'avez pas trop mal à la tête à avoir tout lu jusqu'au bout !
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 500
Dept : Val D Oise
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message
Ne vous prenez pas la tête pour une fourniture ou pose de cloture...

Allez sur la page devis clôture de Forum Construire, remplissez le formulaire et vous serez mis en relation avec des artisans de votre région. Vous aurez des devis gratuits sans être obligé de courir après les artisans

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-94-devis_cloture.php
 
Membre utile Env. 400 message Vendargues (34)
Bonjour,
J’ai pas tout lu mais vu vos premières lignes, un mur de soutennement peut être mitoyen s’il profite au 2 et cela semble être votre cas.
Si pour une raison ou une autre vous le faites privatif (chacun paie son mur du côté bas de la propriété), la partie qui dépasse su mir avec la cloture peut-être mitoyenne.
Pour l'évacuation de l’eau, drain en amont (plusieurs solutions techniques existent) et barbacanes.
Je vous conseillerai de faire un tir groupé de l’ensemble des murs de tous car c’est « assez cher » ce type de réalisations (chacun son devis mais en négociant pour tous).
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
De : Vendargues (34)
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Membre utile Env. 1000 message Limoges (87)
Bonjour,

La question que vous vous posez semble être : Puis je grâce à un texte de loi obliger mon voisin à participer financièrement à la création de ce mur ?

Pour moi la réponse est clairement non, malgré tout les textes que vous pourrez trouver seul un juge pourra obliger le voisin à tenir ses engagements vis à vis de la loi pas vous ou un de vos textes de loi.

Donc soit vous vous lancez dans une procédure judiciaire (peut être commencer par un médiateur), soit vous faites le mur chez vous à vos frais et votre voisin en profitera gracieusement.

Donc assurez vous d'abord des intentions de votre voisin vis à vis de ce mur.
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 1000
De : Limoges (87)
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Membre super utile Env. 3000 message Cote D'or
Soit vous avez un accord ecrit avec votre voisin et vous érigez un mur / cloture mitoyen (le cout étant répartie d'un commun accord en fonction des modifs du terrain que chacun a réalisé ou autre...)


SOit il ne veut pas et vous réalisez votre cloture sur votre propriété en respectant la réglementation. S'il décaisse (ou remblais) son terrain c'est à lui d'assurer le soutènement sur son terrain (si les modifs sont autorisés sur le PLU) afin d'éviter des désordres sur votre terrain
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 3000
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Membre super utile Env. 1000 message Vendee
Je ne sais pas quel texte régit cela, mais le fait de décaisser a l'aplomb l'oblige à retenir vos terres sur la hauteur qui est terrassée.
Picto recompense Membre super utile
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Membre ultra utile Env. 10000 message Herault
Citation: Notre terrain et celui de notre voisin sont situés dans un lotissement en pente. Afin de niveler son terrain, notre voisin du dessous a décaissé son terrain. Pour notre part, nous allons aussi niveler notre terrain et donc monter le niveau de ce côté-ci. Chacun aura modifié le niveau des terres à peu près dans les mêmes proportions


Bonjour,
Chacun ayant modifié le terrain naturel, vous avez tout intérêt à faire un ouvrage commun en mitoyenneté.
Picto recompense Membre ultra utile
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Membre utile Env. 500 message Val D Oise
Désolée pour mon absence et merci pour vos réponses.

Nous aurions souhaité idéalement que le mur soit mitoyen et c'est ce qui était prévu initialement. Mais notre voisin à finalement changé d'avis à la dernière minute et ne souhaite plus que ça soit mitoyen.

On se retrouve donc avec ce mur chez nous avec toutes les responsabilités que ça génère vis-à-vis des lois et règles. D'où mes questions pour essayer de bien comprendre les droits et devoirs de chacun (pas seulement pour nous mais aussi pour ceux qui nous remplaceront).

Si notre voisin n'avait pas décaissé son terrain, il y aurait eu moins de question car nous n'aurions sans doute pas fait de mur du tout.

Le problème c'est qu'il a déjà décaissé et qu'on ne peut donc pas faire notre mur sans prendre en compte son décaissement.
Je suis d'accord que ça devrait être à lui de retenir nos terres et notre mur pour que rien ne tombe chez lui du fait de son décaissement mais en l'occurrence, le mur n'existe pas encore et je ne vois pas comment on pourrait monter un mur avec des fondations plus hautes que son niveau de terrain fini.

Je pense qu'on est trop gentils et qu'on va encore se faire marcher dessus par des gens malhonnêtes mais c'est comme ça.
Ça me démoralise.

De toute façon on est déjà dans le rouge cramoisi financièrement grâce à notre banque depuis 1 an donc on n'aura pas les sous pour partir en justice pour ça... et puis bonjour l'ambiance avec les voisins....


Pour apporter quelques réponses sur la nature d'un mur de soutènement (en cas de conflit juridique). Je confirme bien qu'un mur de soutènement ne peut pas être considéré comme mitoyen si son rôle est uniquement de retenir des terres (j'ai vu beaucoup de procès perdus pour cette raison). S'il dépasse de 40cm le terrain le plus haut, il peut être considéré comme clôture et donc être mitoyen (mais c'est au bon vouloir du juge et des experts).
Et comme le dit jerome34740, la clôture située au-dessus doit pouvoir être mitoyenne indépendamment du mur.


Et pour ceux qui ne sont pas dans le cas d'un mur de soutènement mais d'un simple mur de clôture, le fait de mettre des chapeaux monopentes rend le mur non mitoyen.
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Membre super utile Env. 2000 message Gironde
hibiscuit a écrit:
Et pour ceux qui ne sont pas dans le cas d'un mur de soutènement mais d'un simple mur de clôture,  le fait de mettre des chapeaux monopentes rend le mur non mitoyen.

Faux, cela permet d'avoir une suspicion de non mitoyenneté !
Sinon c'est trop simple: je change les chapeaux dans la nuit et prends possession du mur !
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Membre utile Env. 500 message Val D Oise
Et pourtant si c'est bien vrai (même si je suis d'accord avec votre remarque !).

Soit on a une preuve qu'il n'est pas mitoyen (notaire j'imagine donc acte de propriété) ou s'il n'y a rien, ce sont alors les marques de non mitoyenneté comme les chapeaux monopentes qui le démontrent : cf article 654 du code civil.

Il faut dans ce cas qu'elles existent dès la construction du mur (c'est la précision que j'ai oubliée dans mon précédent message)

J'ai découvert plein de choses et parfois surprenantes en regardant les articles de lois.

Citation:

Article 654

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.

Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.


Après, peut être que le terme "censé" fait toute la nuance de l'article de loi...
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Membre super utile Env. 3000 message Cote D'or
hibiscuit a écrit:Et pourtant si c'est bien vrai (même si je suis d'accord avec votre remarque !).

Soit on a une preuve qu'il n'est pas mitoyen (notaire j'imagine donc acte de propriété) ou s'il n'y a rien, ce sont alors les marques de non mitoyenneté comme les chapeaux monopentes qui le démontrent : cf article 654 du code civil.

Il faut dans ce cas qu'elles existent dès la construction du mur (c'est la précision que j'ai oubliée dans mon précédent message)

J'ai découvert plein de choses et parfois surprenantes en regardant les articles de lois.

Citation:

Article 654

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.

Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre.


Après, peut être que le terme "censé" fait toute la nuance de l'article de loi...



Il faut arrêter de prendre les textes de loi un par un sans une analyse globale !


Le texte ci dessous à plus de 200 ans dans un contexte ou on avait peu de documents faisant état des limites et encore moins d'instruments ou de professionnels.
Aujourd'hui les terrains sont bornés et les cotés sont géolocalisées au mm, on est capable de prouver qu'un mur empiète de moins d'1cm et de le faire démonter par une procédure de justice.

L'article 545 CC 1804 qui n'a jamais été démenti est celui ci :
Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Voir ici 3 exemples
https://www.anil.org/jurisprudences-sanctions-empietement/

On parle par exemple d'une bande qui représente 0.04 m2 pour 21 m de longueur !
Picto recompense Membre super utile
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Membre super utile Env. 9000 message Saint-jeannet (6)
Bonjour,
Si CCMI, le cernier qi a construit doit avoir un poste pour ce mur de soutènement.
Si ce n'est pas le cas, c'est à charge cst.
Débrouille toi pour que ces pierres n'arrivent jamais au chantier. Pas d'pierre, pas d'construction. Pas d'construction, pas d'palais. Pas d'palais... pas d'palais.

Astérix Et Obélix : Mission Cléopâtre
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 9000
De : Saint-jeannet (6)
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En cache depuis le mercredi 20 mars 2024 à 05h16
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