Condition suspensive - Montant du prêt : minimum ou maximum

Bonjour

l'AI est surpris, cela arrive ;
demander 500K€ pour être sur que ce soit refusé... quel serait l'intérêt ?
il est vrai qu'habituellement on chiffre tout et on dépose une demande de prêt en fonction du total ;

ceci dit, entre 500 et 235 il y a un gouffre => j'espère que vous avez compté-chiffré les accès, viabilisation et cie , les aménagements extérieurs s'ils sont imposés (clôture, places de parking, portail... ) dans cette somme.

Pour la notaire, je ne sais pas pourquoi vous n'avez pas confiance ;
pour ce que vous citez : elle a 1000 fois raison , et rares sont ceux qui sont aussi clairs dès le départ.

elle n'invente rien : permis dans périmètre ABF c'est 6 mois... si dossier complet dès le départ
pour l'étude de sol : et si le terrain est merd****  , si vous êtes obligés de modifier les plans, d'avoir des fondations qui coutent 1 bras...
- soit vous l'avez noté en condition suspensive... et vous pourrez vous désister
- soit le cst fera "avec" mais il est rare qu'ils sortent des billets de 10000€ pour compenser l'oubli, la construction s'en ressentira forcément (du moins AMHA).

et dans les conditions et délais, j'ajouterai -si elle ne l'a pas déjà dit- :
notez un délai pour déposer les dossiers , surtout pas pour l'obtention des accords
esssplication :
délai de dépot de la demande de permis -et pas délai d'obtention-
délai de dépot de la demande de prêts -et pas délai d'accord-

car vous ne pourrez pas maitriser les traitements des dossiers ... et si ça traine à la banque ou ailleurs vous risqueriez de dépasser vos dates.

et attention au délai pour déposer le dossier permis : voyez large sinon vous serez coincé, le 1er cst fera trainer et vous n'aurez pas le temps d'en rencontrer d'autres.

Je n'aurai pas dit mieux

Pour le montant, c'est effectivement protecteur pour vous, moins pour le vendeur. Reste que s'il accepte cette condition, il n'y a pas de problème. Vous pourriez mettre une fourchette de prix histoire de limiter les craintes côté vendeur et agent immo. Du genre : entre 235 et 280000€.


+1000 pour l'étude de sol en condition suspensive, du genre "si l'étude de sol préconise des fondations engendrant un surcoût d'au moins xxx €"

elisa21 a écrit:

Bonjour

l'AI est surpris, cela arrive ;
demander 500K€ pour être sur que ce soit refusé... quel serait l'intérêt ?
il est vrai qu'habituellement on chiffre tout et on dépose une demande de prêt en fonction du total ;

ceci dit, entre 500 et 235 il y a un gouffre => j'espère que vous avez compté-chiffré les accès, viabilisation et cie , les aménagements extérieurs s'ils sont imposés (clôture, places de parking, portail... ) dans cette somme.

C'est ce qu'on lui a dit, "quel serait notre intérêt ??", il nous a répondu : "si vous voulez vous dégager du terrain sans perdre le dêpot de garantie".
Argument qui me vient, mais c'est la même chose pour le permis de construire : on dépose une demande d'un bâtiment complètement farfelu, et il sera refusé, donc on se dégagera du terrain sans perdre le dépot de garantie.
On aurait pu chiffrer tout avant d'envoyer notre offre d'achat mais on y croyait moyen, car on a négocié 20% du prix annoncé. Et on ne se voyait pas lancer toutes les démarches d'avant-projet, de rdv avec l'ABF, pour un terrain qu'on n'avait pas.

Dans les 235000€, tout est chiffré, mais à la louche, sans devis précis. D'où l’intérêt de mettre un minimum pour le prêt.
D'ailleurs je ne vois aucun intérêt de mettre un montant maximum.

elisa21 a écrit:

Pour la notaire, je ne sais pas pourquoi vous n'avez pas confiance ;
pour ce que vous citez : elle a 1000 fois raison , et rares sont ceux qui sont aussi clairs dès le départ.

elle n'invente rien : permis dans périmètre ABF c'est 6 mois... si dossier complet dès le départ

Bon, j'avoue être un peu perdu. l'AI me dit 3 mois, la notaire me dit 6 mois, sur certains sites j'ai 6 mois, d'autres sites 2+1 (https://perie-archi.fr/avis-architecte-batiments-de-france/)

elisa21 a écrit:

pour l'étude de sol : et si le terrain est merd****  , si vous êtes obligés de modifier les plans, d'avoir des fondations qui coutent 1 bras...
- soit vous l'avez noté en condition suspensive... et vous pourrez vous désister
- soit le cst fera "avec" mais il est rare qu'ils sortent des billets de 10000€ pour compenser l'oubli, la construction s'en ressentira forcément (du moins AMHA).

On voulait mettre la condition suspensive pour l'étude de sol comme condition a part entière(comme ce que conseille Aloooa), et non l'inclure dans le permis de construire.Je ne me souviens plus comment elle avait formulé cela, mais cela nous protegait également en cas de surcoût de fondations.

Notre idée est de choisir un constructeur qui fera l'étude de sol à ses frais, et qui écrira noir sur blanc qu'il suivra les recommandations de cette étude de sol. Nous sommes conscient du surcoût du CCMI que cela entraînera, mais dans le coin, les risques sont minimes (pas de risque argileux, cf georisque.gouv, terrain plat, pas de risque de grosses roches dans le sol...)

elisa21 a écrit:

et dans les conditions et délais, j'ajouterai -si elle ne l'a pas déjà dit- :
notez un délai pour déposer les dossiers , surtout pas pour l'obtention des accords
esssplication :
délai de dépot de la demande de permis -et pas délai d'obtention-
délai de dépot de la demande de prêts -et pas délai d'accord-

car vous ne pourrez pas maitriser les traitements des dossiers ... et si ça traine à la banque ou ailleurs vous risqueriez de dépasser vos dates.
trer
et attention au délai pour déposer le dossier permis : voyez large sinon vous serez coincé, le 1er cst fera trainer et vous n'aurez pas le temps d'en rencontrer d'autres.

Sur ce point, par contre, je ne comprend pas !

Donc je pense garder mon "minimal 235000€", ou mettre 235000€ (sans minimal ni maximal).

Merci !

EDIT : je viens de lire un article sur pap : "A noter : pour faire valoir un refus de prêt et bénéficier de la condition suspensive, le refus de la banque doit porter sur une demande correspondant au maximum aux indications mentionnées dans le compromis de vente. Il peut donc être utile d’avoir une idée de son financement avant la signature du compromis."

Donc finalement, si je mets "maximum 235000€", et que la banque ne peut me donner que 200000€, la condition n'est pas réalisée et je peux renoncer au terrain sans indemnités.

Citation:

Notre idée est de choisir un constructeur qui fera l'étude de sol à ses frais, et qui écrira noir sur blanc qu'il suivra les recommandations de cette étude de sol. Nous sommes conscient du surcoût du CCMI que cela entraînera,

quel intérêt ? vous le dites vous-même : le cst vous facturera cette étude.

le gros désavantage : le cst la demande , vous la payez mais vous n'aurez pas les résultats, les documents seront au cst.

si vous la faites, vous la payez... le doc est à vous.


le plus simple : la faire avant achat "sous reserve que les résultats de la G2avp n'imposent pas un surcout de fondation supérieur à 12345€ par rapport au cout des fondations standards"

(12345€ = le montant maxi que vous êtes prêts à payer pour ce surcout )

================

pour les dates dépôt dossiers, obtentions des autorisations ;

cas 1 :
"sous reserve d'obtention des prêts dans un délai de x mois à compter de la date de signature des présentes"

si votre banquier part en vacances en laissant le dossier dans son tiroir, vous attendrez... et le délai de x mois risque de passer trop vite.

cas 2 :
"sous reserve de dépot de demande de prêts dans un délai de x mois à compter blablabla"
du moment que vous déposez le dossier dans les x mois, ils peuvent partir en vacances, oublier le dossier dans un tiroir, le perdre... vous ne risquez pas de "perdre" cette condition suspensive

idem pour le permis :
cas 3 :
"sous reserve d'obtention du PC dans un délai de 6 mois"
et si le maire tarde à transferer le dossier à l'Urba, qu'ensuite l'ABF part en vacances... la condition suspensive sautera.

cas 4 :
"sous reserve de dépot de la demande de permis de construire dans un délai de x mois"
du moment blablabla (idem cas 2)

et attention avec les cst : ils savent que vous avez un délai  et s'ils trainent 3-4 mois pour vous proposer LA maison qui convient, balladent ensuite le dossier "chez le dessinateur" , trainent pour le chiffrage et pour vous présenter la notice détaillée COMPLETE ...
vous aurez passé plus de 4 mois pour réaliser que "ça va pas, il faut qu'on trouve un autre cst" ...

et régulièrement on lit "on peut plus changer de cst, on est coincé à cause du délai pour signer le terrain"

tout ça sans oublier que ...  pour déposer un dossier de prêt, la banque demandera le CCMI et ses annexes...



====================

ps : pour les délais permis ABF j'ai un doute, les délais ont du changer et mes docs ne sont pas à jour (comme chez votre notaire )

elisa21 a écrit:

Citation:

Notre idée est de choisir un constructeur qui fera l'étude de sol à ses frais, et qui écrira noir sur blanc qu'il suivra les recommandations de cette étude de sol. Nous sommes conscient du surcoût du CCMI que cela entraînera,

quel intérêt ? vous le dites vous-même : le cst vous facturera cette étude.

le gros désavantage : le cst la demande , vous la payez mais vous n'aurez pas les résultats, les documents seront au cst.

si vous la faites, vous la payez... le doc est à vous.


le plus simple : la faire avant achat "sous reserve que les résultats de la G2avp n'imposent pas un surcout de fondation supérieur à 12345€ par rapport au cout des fondations standards"

(12345€ = le montant maxi que vous êtes prêts à payer pour ce surcout )

C'est noté. Et j'imagine que je peux négocier le CCMI en disant que je fourni une étude de sol.

elisa21 a écrit:

Citation:

pour les dates dépôt dossiers, obtentions des autorisations ;

cas 1 :
"sous reserve d'obtention des prêts dans un délai de x mois à compter de la date de signature des présentes"

si votre banquier part en vacances en laissant le dossier dans son tiroir, vous attendrez... et le délai de x mois risque de passer trop vite.

cas 2 :
"sous reserve de dépot de demande de prêts dans un délai de x mois à compter blablabla"
du moment que vous déposez le dossier dans les x mois, ils peuvent partir en vacances, oublier le dossier dans un tiroir, le perdre... vous ne risquez pas de "perdre" cette condition suspensive

idem pour le permis :
cas 3 :
"sous reserve d'obtention du PC dans un délai de 6 mois"
et si le maire tarde à transferer le dossier à l'Urba, qu'ensuite l'ABF part en vacances... la condition suspensive sautera.

cas 4 :
"sous reserve de dépot de la demande de permis de construire dans un délai de x mois"
du moment blablabla (idem cas 2)

et attention avec les cst : ils savent que vous avez un délai  et s'ils trainent 3-4 mois pour vous proposer LA maison qui convient, balladent ensuite le dossier "chez le dessinateur" , trainent pour le chiffrage et pour vous présenter la notice détaillée COMPLETE ...
vous aurez passé plus de 4 mois pour réaliser que "ça va pas, il faut qu'on trouve un autre cst" ...

et régulièrement on lit "on peut plus changer de cst, on est coincé à cause du délai pour signer le terrain"

tout ça sans oublier que ...  pour déposer un dossier de prêt, la banque demandera le CCMI et ses annexes...

Si j'ai bien compris, vous me conseillez le cas 2 et le cas 4 ?

Donc si je fais le demande de dépot de prêt dans les temps et que je demande le permis dans les temps, je suis obligé d'acheter le terrain... mais pas sûr que mon prêt soit finalement accepté, ni mon permis de construire, et je me retrouve dans l'obligation d'acheter le terrain sans être sur de pouvoir construire !

Cas 1 et cas 3, certes cela raccourci les délais, mais je suis hyper-protégé en cas de refus ?

En tout cas, merci de prendre le temps de me lire, je me sens moins seul dans cette jungle administrative !

elisa21 a écrit:

Citation:

ps : pour les délais permis ABF j'ai un doute, les délais ont du changer et mes docs ne sont pas à jour (comme chez votre notaire )

On a même lu 4 mois sur certains sites, mais j'ai effectivement l'impresion qu'il y a eu une évolution entre 2013 et 2016 d'après ce qu'on peut lire.

Bonjour,

pour les abf, nous sommes concernés.
Nous avons déposé PC le 27/06.
Nous avons reçu l'acceptation de notre PC le 7/09.

Cela a été un peu plus rapide que prévu.

Ils vous avaient prévu 3 mois du coup ? ou 6 ?

De mémoire 3 mois, les Abf rallonge la durer mais pas énormément non plus. 2 mois classique + 1 mois de rallonge pour les abf.

Tous les services ont été efficaces, c'est les abf qui ont été le plus long.

Bonjour,



Pour le délai d'obtention du permis de construire cela peut être beaucoup plus long ... Nous reprenons une permis existant dans un quartier historique et il a fallu un an pour que les ABF acceptent le projet. Donc 6 mois me semble un délai logique.

Ici la banque nous prête le montant indiqué dans le compromis de vente ni moins ni plus si on avait mis un montant minimal de XX euros nous aurions perdu un certain nombre de jours dans le traitement du dossier.

Si votre peur est que la banque ne vous donne pas assez vous pouvez mettre dans votre compromis une somme fixe de 235000 euros. Et si vous connaissez votre capacité d'emprunt c'est encore plus simple.


Bon courage,

Milkapops

Bonjour

M@xime a écrit:

Si j'ai bien compris, vous me conseillez le cas 2 et le cas 4 ?

oui

Citation:

cas 1 et cas 3, certes cela raccourci les délais, mais je suis hyper-protégé en cas de refus ?

oui cela raccourci les délais sauf que vous ne pourrez pas les maitriser => le risque est d'avoir des réponses "hors délai"
et donc non, vous ne serez pas hyper-protégé


par exemple :
l'étude de sol est ok (pas de mauvaise surprise, pas de surcout)
votre demande de prêt est ok
votre permis est refusé et le délai est dépassé
Si vous décidez d'annuler => vous ne serez pas protégé par les conditions suspensives, vous devrez payer l'indemnité prévue.

Et annuler à cause des obligations ABF est assez courant... quand ils imposent des trucs saugrenus auxquels on refuse de se plier.

Voyez tout cela avec votre notaire, ce sera plus facile

Cdlt.

elisa21 a écrit:

oui cela raccourci les délais sauf que vous ne pourrez pas les maitriser => le risque est d'avoir des réponses "hors délai"
et donc non, vous ne serez pas hyper-protégé.
par exemple :
l'étude de sol est ok (pas de mauvaise surprise, pas de surcout)
votre demande de prêt est ok
votre permis est refusé et le délai est dépassé
Si vous décidez d'annuler => vous ne serez pas protégé par les conditions suspensives, vous devrez payer l'indemnité prévue.

Et annuler à cause des obligations ABF est assez courant... quand ils imposent des trucs saugrenus auxquels on refuse de se plier.

A l'inverse, si je dépose dans les temps mais que le prêt n'est finalement pas accepté !! Cela risque de poser problème. Je suis bien en CDI, mais ma compagne en CDD, avec des revenu variable. Cela devrait passer, mais rien est sur.

Si je choisi "délai d'obtention", et que l'on ne l'a pas à temps, j'imagine que le vendeur ne va pas refuser de repousser les délais, cela reste dans son intérêt !

elisa21 a écrit:

Voyez tout cela avec votre notaire, ce sera plus facile

Arf, pas vraiment, nous nous sommes sentis pris de haut quand nous avons rappelé pour les délais des ABF. Après avoir insisté, elle a regardé dans ses bouquins, et on bien vu que c'était 2+1 ou 2+2, mais pas 6 mois.
Confiance un peu perdue.

Et d'après ce que j'ai compris, l'agent immobilier rédige le compromis, qui l'envoi au notaire du vendeur, qui l'envoi ensuite à notre notaire.
Donc pour faire les changements des choses qui nous plaisent pas, j'ai l'impression que ce n'est pas à faire en bout de chaîne...

Merci encore de me lire et de prendre le temps de me répondre !

bonne continuation
Cdlt.