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Achat Maison avec grand terrain puis division

Ce sujet comporte 18 messages et a été affiché 255 fois
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Jerem06340
Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 2 ans
Le 09/12/2018 à 00h17
Achat Maison avec grand terrain puis division
Bonjour,
Nous avons repéré une maison assise sur un terrain de 2000m2. Afin de financer les travaux de rénovation de la maison, nous souhaiterions diviser une partie de la parcelle (ex:1000m2).
Je m’interroge sur le point suivant :
Est-il possible d’insérer une clause suspensive dans le compromis qui conditionnerait la vente à l’obtention de l’autorisation administrative de la division ? Ma crainte est que cette clause « alerte » l’acheteur ou l’agent immobilier sur nos ambitions, et qu’il se rende compte qu’il pourrait effectuer la division lui-même pour optimiser sa vente. Voyez-vous une autre option plus discrete , par exemple :

1.Acheter en se renseignant au maximum au préalable aupres d’un professionnel (geometre ? architecte ou notaire ?) pour s’assurer que le terrain peut etre divisible ?)
2. Indiquer au vendeur qu’on envisage de construire un appartement sur le terrain afin d’assurer un rendement locatif et que cela suppose de s’assurer que le terrain est constructible, mais procédure division vs procedure construction differente ?

Enfin si vous pensez qu’il vaut mieux inserer la clause suspensive de division, cela ne risque t-il pas de contrarier le vendeur par rapport au délai pour obtenir cette autorisation ?
Vaut-il mieux passer par un notaire pour rediger cette promesse d’achat ?

Un grand merci par avance à tous pour votre aide

Bien cordialement

Edité 1 fois, la dernière fois il y a +6 mois.
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nicolas91

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 300
Dept : Essonne
Ancienneté : + de 3 ans
Le 09/12/2018 à 00h33
Bonjour,

Si le vendeur ne veut pas de vos clauses il vendra le terrain à un autre acheteur.

Vous pouvez essayer de mettre les clauses que vous voulez et le vendeur acceptera ou pas.
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aloooa

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
Dept : Meurthe Et Moselle
Ancienneté : + de 7 ans
Le 09/12/2018 à 08h45
Bonjour.
Renseignez vous plutôt avant d'acheter. Regardez le PLU (carte des zones + descriptif), vous saurez si le morceau séparé sera constructible. Ça vous prendra 15 minutes si le plu est en ligne et vous serez fixé.
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fouga

Picto recompense Membre ultra utile

Messages : Env. 8000
Dept : Haute Garonne
Ancienneté : + de 4 ans
Le 09/12/2018 à 09h34
Bonjour

Au début de votre projet, vous sembliez chercher la "bonne affaire" côté terrain. Il faut savoir qu'il est assez rare de trouver la "bonne affaire", surtout en zone tendue.
En général, les vendeurs le savent très bien qu'ils sont dans des secteurs recherchés, et ils se renseignent sur les prix.

Pour ma part, quand je cherchais mon terrain, à chaque fois que je trouvais une annonce qui semblait être une bonne affaire, après visite, il y avait finalement un problème justifiant le prix (route passante, terrain en partie en zone inondable,...). J'avais alors eu l'idée de regarder les terrains plus grands en vue d'une division... Mais en pratique, les vendeurs divisaient eux-mêmes, et ceux non divisés... c'est tout simplement parce qu'ils n'étaient pas divisables

Quelques questions sur votre projet :
- avez-vous visité cette maison ? Avez-vous évalué les travaux à faire dedans (éventuellement avec l'aide d'un spécialiste si vous n'êtes pas du métier) ?
- avez-vous consulté le PLU de la zone concernée ?
- le terrain est-il divisible ? La partie détachée sera-t-elle constructible ?
- pour l'idée de construire sur le terrain un appartement pour de la location, cela passe-t-il au niveau PLU ?

Concernant le fait de vous faire accompagner par un notaire pour votre achat, je crois qu'il n'y a pas longtemps à chercher sur le forum pour en connaître la réponse
Et depuis le temps que vous etes sur le forum, vous avez forcément déjà du le lire plusieurs fois
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Jerem06340
Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 2 ans
Le 09/12/2018 à 11h55
Bonjour
Merci à tous pour vos réponses
Oui j’ai bien lu le PLU, tout semble permettre la division
J’ai egalement bien visité le bien et RAS au niveau routes d’accès par exemple
J’ai par ailleurs appelé le service d’urbanisme de ma ville qui m’a indiqué : « je ne vois aucun obstacle à la division » mais il faut faire la procédure de demande d’autorisation pour avoir le OK formel.
Je pense que je vais demander au vendeur les plans de la maison + terrain et les montrer à un géomètre, seul point m’intriguant = une servitude de canalisation des eaux pluviales (des maisons en haut de collines) qui passe sous la maison et sur une partie du terrain mais je ne sais où exactement - j’imagine que toute manière il sera possible de revoir le tracé des tuyaux s’ils gênent la constructibilité du terrain

Merci
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 10/12/2018 à 08h49
Bonjour,

Faîtes rapidement une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour la division de ce terrain. Vous aurez une réponse officielle de la ville qui vous indiquera si ce projet est réalisable, s'il ne l'est pas les motifs seront exposés.
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Jerem06340
Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 2 ans
Le 10/12/2018 à 08h59
salade bio a écrit:Bonjour,

Faîtes rapidement une demande de certificat d'urbanisme opérationnel pour la division de ce terrain. Vous aurez une réponse officielle de la ville qui vous indiquera si ce projet est réalisable, s'il ne l'est pas les motifs seront exposés.


Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse.
N’etant pas proprietaire (mais futur acquéreur potentiel) puis-je quand même faire cette démarche et sans l’intervention du vendeur ?
Merci
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 10/12/2018 à 09h21
Oui, n'importe qui peut demander un CU sur un terrain.
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Jerem06340
Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 2 ans
Le 11/12/2018 à 20h43
Bonsoir une nouvelle question me vient à l'esprit : étant donné que la commune entre dans le champ de validation des architectes des bâtiments de France, le certificat d'urbanisme donne t-il la même "assurance" qu'une déclaration préalable ? En d'autres termes si avis positif pour la division dans le CU, est-ce que la réponse sera identique dans le cadre de la déclaration préalable (les artichectes des bâtiments de france s'appuieront sur le CU pour former leur opinion?) ? Ne vaut-il pas mieux passer par la déclaration préalable (délai de 1 mois vs 2 mois pour le CU opérationnel ?
Enfin, est-ce que obligation de faire appel à un géomètre pour compléter le formulaire de déclaration préalable ?

Merci beaucoup pour votre aide
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 12/12/2018 à 09h13
L'ABF n'a pas à être consulté pour un projet de division relevant d'une DP ou via un CU.
Par contre, si le terrain est situé dans les abords des monuments historiques vous serez soumis à permis d'aménager et non DP pour la division du terrain (art. R.421-19 code urba). Le délai d'instruction est de 3 mois pour le PA + 1 mois car situé dans les abords (art. R.423-23 et 24). Vous avez donc tout intérêt à demander le CU maintenant.
Il n'est pas obligatoire de faire compléter le formulaire par le géomètre. Comme il fait le plan de division, c'est souvent lui qui constitue l'ensemble du dossier.
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Jerem06340
Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 2 ans
Le 12/12/2018 à 12h31
salade bio a écrit:L'ABF n'a pas à être consulté pour un projet de division relevant d'une DP ou via un CU.
Par contre, si le terrain est situé dans les abords des monuments historiques vous serez soumis à permis d'aménager et non DP pour la division du terrain (art. R.421-19 code urba). Le délai d'instruction est de 3 mois pour le PA + 1 mois car situé dans les abords (art. R.423-23 et 24). Vous avez donc tout intérêt à demander le CU maintenant.
Il n'est pas obligatoire de faire compléter le formulaire par le géomètre. Comme il fait le plan de division, c'est souvent lui qui constitue l'ensemble du dossier.

Merci bien pour votre retour
Après consultation du service d'urbanisme de la ville aujourd'hui, le quartier ou est situé le terrain ne serait finalement pas situé aux abords de monuments historiques, donc l'ABF n'a pas a être consulté. Ils m'ont également indiqué qu'ils ne voyaient aucun obstacle à la division (ils ont regardé les éventuelles servitudes publiques, risques d'incidendie etc), RAS.
Je pensais donc m'orienter vers une DP afin d'avoir la certitude que le terrain est divisible en vue de construire - pour le plan coté qui est demandé, j'imagine qu'il faut obligatoirement faire appel à un géomètre ?
A ma place, passeriez-vous par un CUb de manière à éviter le coût du géomètre ? mais ce CU assure t-il à 100% que le terrain sera divisible après acquisition du bien ?
Je ne voudrais pas supporter le coût d'un géomètre mais en même temps je souhaiterais avoir l'assurance que la parcelle est divisible avant d'acheter le bien.
Merci !
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 12/12/2018 à 12h57
Hors périmètre des abords, et sans création de voie ou d'équipement commun dans le lotissement, vous êtes soumis à DP dont le délai d'instruction est d'un mois. Question délai c'est donc plus avantageux que le CU.
Je précise que la division/construction (et donc création d'un lotissement) "gèle" des règles pendant 5 ans. C'est à dire qu'il ne sera pas possible de refuser votre projet de construction au moyen de nouvelles règles intervenues dans les 5 ans de la division (art. L.442-14 code urba).
Il n'y a pas d'obligation à déposer un plan réalisé par un géomètre. Toutefois, ce dernier réalisera toujours un plan plus précis que vous.
Si vous faîtes le dossier vous même, il y a de grande chances pour que vous basiez votre plan de division sur le plan cadastral, à moins que vous disposiez du plan géomètre du terrain. C'est très risqué étant donné les nombreuses erreurs qui existent sur le plan cadastral.
Pour l'anecdote, j'ai déjà vu un petit "promoteur" baser son plan de division et construction de 3 maisons sur le plan cadastral. Tout s'est bien passé jusqu'à ce qu'il s'aperçoive, et nous aussi, que le terrain était en réalité plus étroit que le plan cadastral le supposait. Recours du voisinage pour hauteur des constructions différentes de celles du permis (bein oui, pas de plan de géomètre, donc pas d'altimétrie connue), réduction de la surface des maisons, futurs acquéreurs dans le caca, et budget explosé pour tout le monde.
En conclusion, je vous conseille de déposer un CU opérationnel pour valider le principe de la division auprès de la ville, et la baser sur le plan du cadastre car à ce stade il ne s'agit pas d'une autorisation de la division. Puis une fois que le CU est validé, vous demandez à un géomètre de calculer et dessiner la division, après quoi vous déposez la DP avec un vrai plan tout beau tout neuf.
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Jerem06340
Auteur du sujet

Messages : Env. 40
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 2 ans
Le 12/12/2018 à 14h33
Merci beaucoup pour votre aide, c'est très clair !
Est-ce qu'une fois que le CU est validé, il y aura de très fortes chances pour que la DP soit autorisée ?
Dans l'enchaînement, cela donnerait :

- 12/12 : Lancement du CU aujourd'hui
- 12/01 (1 mois plus tard) : promesse d'achat du bien (avec la clause suspensive de financement, cela rajoute donc 60 jours de battement + clause obtention DU)
- 12/02 (2 mois plus tard) : Financemenet et CU validé et acte notarié
- Puis DP une fois que l'acte notarié est passé

J'espère qu'il n'y aura plus de risque une fois le CU obtenu.

Merci
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salade bio

Picto recompense Membre utile

Messages : Env. 600
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 5 ans
Le 12/12/2018 à 14h40
Normalement oui, sans changement du projet entre le CU et la DP y a pas de raisons que ça se passe mal.
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Gerente

Picto recompense Membre super utile

Messages : Env. 2000
De : Yvelines (78) (78)
Ancienneté : + de 4 ans
Le 12/12/2018 à 15h46
Re: Achat Maison avec grand terrain puis division
Bonjour,
Jerem06340 a écrit:Enfin si vous pensez qu’il vaut mieux inserer la clause suspensive de division, cela ne risque t-il pas de contrarier le vendeur par rapport au délai pour obtenir cette autorisation  ?
Vaut-il mieux passer par un notaire pour rediger cette promesse d’achat ?

Quelque chose que je ne comprends pas dans votre affaire. Comment pensez-vous rédiger cette clause suspensive?
Car un clause suspensive dans une promesse de vente veut dire que la vente ne peut pas se réaliser tant que la clause suspensive n'est pas levée ou abandonnée. Pour un prêt par exemple, si condition suspensive vous ne pouvez pas signer l'achat du terrain tant que vous n'avez pas obtenu le prêt, ou avez renoncé à l'obtenir.

Or la division ne peut pas être réalisée par vous tant que vous n'êtes pas propriétaire du terrain. Une fois passé chez le notaire pour l'achat du terrain vous pourrez lancer la demande préalable pour la division du terrain. Et pour passer chez le notaire il faut que toutes les conditions suspensives soient levées au préalable. Vous voyez ce que je veux dire?

Ce n'est donc pas un clause suspensive qu'il faudrait insérer, mais une clause d'annulation de la vente disant que celle-ci sera caduc si ultérieurement à sa réalisation vous n'arrivez pas à faire la division.

Pour le notaire, oui et oui mille fois. N'imaginez même pas vous lancer dans cette aventure sans son assistance.
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En cache depuis le mardi 18 juin 2019 à 00h29

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