La mairie m'a vendu un terrain à bâtir avec du remblais...

Bonjour

pour moi :
c'est un vice caché , la mairie le savait et le notaire aurait pu le savoir.

le maçon n'y est pour rien, il aurait pu vous demander si vous aviez fait cette G2avp mais si la réponse est "non on ne la fera pas" ... libre à vous.

son seul "risque" : vous facturer des surcouts en cas de mauvaise surprise.

l'archi aurait pu-du vous le dire également mais si sa seule mission est "plans" , pas sur qu'il doive vous informer pour le reste...

le notaire (si c'était le vôtre et non celui du vendeur) aurait du vous en informer pour la rédaction du compromis afin d'ajouter une condition suspensive de type :  "sous reserve que le rapport d'étude de sol G2avp n'impose pas des prescriptions particulières qui porteraient le cout des fondations à plus de xxxxx€ "
à moins qu'il ait inclus une phrase "l'acquéreur ne fera pas d'étude de sol, il achète le terrain en l'état"

dans les 2 cas "aurait du vous informer" car il a "Devoir d'information et de conseil" pour SON client .

aujourd'hui vous avez pris la décision de faire cette étude, c'est très bien, dommage de ne pas l'avoir fait avant ;

en plus de connaitre la profondeur du "bon sol", il faudrait déterminer d'où vient ce remblais et s'assurer qu'il n'y a rien de toxique.

Cdlt.

Bonjour,

Merci beaucoup pour votre réponse.

Oui, je sais c'est très dommage que nous n'avions pas effectué cette étude avant mais nous ne le savions pas...

Le notaire est celui du vendeur et sur la rédaction de l'acte, il n'y aucune condition suspensive, il est simplement marqué que la mairie nous a vendu un terrain à bâtir...

Nous en avons parlé au maire et il nous a répondu : "ah vous avez acheté le terrain dans l'état" !

Nous attendons désormais le résultat de l'étude de sol...
Pour le moment, je ne sais vraiment pas comment nous allons faire... s'il faut faire des fondations plus importantes ou même créer un cave qui coûtera des milliers d'euros en plus... je ne sais pas si l'on aura le budget si personne ne prend en charge une partie de ce surcoût...
On va tenter l'arrangement amiable dans un premier temps, mais ne pensez-vous que je devrais peut-être faire appel à un huissier pour faire un constat et demander conseil à un avocat pour la suite à donner ?

Lili

Et pour l'architecte il était écrit sur son devis : "réalisation d'une demande de permis de construire pour la construction d'une maison individuelle dont missions comprises :

- avant-projet sommaire
- avant-projet définitif
- demande de permis de construire
- suivi de la demande jusqu'à obtention

Qu'en pensez-vous ? a-t-il une part de responsabilité ?

Et pour l'architecte il était écrit sur son devis : "réalisation d'une demande de permis de construire pour la construction d'une maison individuelle dont missions comprises :

- avant-projet sommaire
- avant-projet définitif
- demande de permis de construire
- suivi de la demande jusqu'à obtention

Qu'en pensez-vous ? a-t-il une part de responsabilité ?

Bonjour
Acheter dans l'état ne vous empêche en rien de faire une procédure pour vice caché. Je vous renvoie vers la définition du vice caché mais au vu de la situation, la mairie était au courant, donc on est plus près de la fourberie ou de la tromperie que du vice caché.
En général les avocats ne demandent aucun honoraire au premier rendez vous mais qui vous permettra d'y voir clair, en gros est ce qu'engager une bagarre sur ce terrain ne va pas vous coûter plus cher qu'une étude de sol et adaptation des fondations. Une procédure, en plus d'être coûteuse peut être très très longue.
Ensuite, a moins d'avoir un dossier béton, il y a toujours un aléa judiciaire et être garanti de gagner est chose difficile a savoir avant.
En revanche si la mairie reçoit un courrier de l'avocat qui rappelle le droit et propose la recherche d'une entente amiable, ça aide parfois beaucoup. La mairie ne fera pas la même réponse, soyez en sûr.

Et l'avantage de consulter un spécialiste du droit immobilier vous permettra de ne pas vous griller sur une éventuelle procédure.
Plein de courage a vous !

Il faudrait peut être rechercher l'historique du terrain, comment ce terrain est arrivé dans le patrimoine de la mairie etc...
Si vous apprenez que les services de la mairie savaient que le terrain était remblayé et que ce sont eux qui l'ont fait remblayé ou servi comme décharge, ils seront dans une mauvaise posture.
Concernant les responsabilités de l'architecte et des autres professionnels:
En général un architecte demande qu'une étude de sol soit faite mais il faut connaître le contexte de votre demande auprès de lui, par exemple si vous lui avez dit : Vous faites les plans et le dossier PC , on s'occupe du reste....
Vous n'avez pas l'impression qu'il manque un professionnel dans votre histoire, on ne s'improvise pas maître d'oeuvre, la construction d'une maison, ce n'est pas que des plans et des artisans qui font des travaux.
C'est entre autre une étude de sol, une étude structure, des plans d'exécution, quelqu'un qui suit et contrôle les travaux ( respect des normes, des préconisations des fabricants etc..).
Un artisan ou une entreprise qui fait des travaux chiffre et exécute ce que l'on lui demande,avec juste un devoir de conseil que vous suivez ou pas puisque c'est vous qui décidez parce que c'est vous qui payez.

+1 pour jpaul

Bonjour

c'est un vice caché par la mairie qui doit répondre de son manque de sérieux ! ils auraient du vous le dire .

le notaire aurait du vous conseiller mais savait il que le terrain avait été remblayé pas sûre: depuis quand exerce t il depuis quand ce notaire est sur la région...en tout les cas il n'a pas fait son travail correctement

votre architecte aurait du exiger une étude de sol : vrai architecte ou architecteur?

j'ai déjà eu ce problème en construisant en bretagne maison de pied sur 110 mètres carré sur un terrain remblayé 20 ans auparavant : évidemment personne ne s'en rappelait mais j'ai eu la chance de connaître un petit monsieur du coin qui se souvenait et qui le m'a dit....je me suis retournée vers le vendeur qui a consentit un prix plus bas en fait le montant du surcout des fondations 17 puits avec du remplissage béton pour poser la maison sur du solide cela a un cout
j'avais payé plus de 20.000 francs en 1991 ça date donc aujourd'hui il me parait indispensable de faire une étude de sol et de quantifier le surcoût

cela permettra de savoir si le terrain est réellement constructible

et de vérifier de quoi est constitué le remblai : terre, gravats, décharge d'artisans déchets toxiques , poubelles ?


Dans le temps les poubelles étaient enfouies dans des terrains creux et n'importe où sans surveillance
je connais une très jolie plage en Bretagne dont l'arrière plan est une ancienne décharge remblayée qui sert de parking près d'une réserve préservée.....espace natura 2000!



si le résultat du remblai est " navrant " fuyez ! ........inutile de mettre sa santé en danger


si le résultat est sans danger exiger la prise en charge du surcout ou demander l'annulation de la vente avec recours pour perte de temps perte d'argent car il faudra peut être revoir votre projet...


et si ça se passe mal avec la mairie menacez de prendre un avocat ou prenez un avocat ....


l'étude de sol devrait vous couter au minimum 1000 euros si vous l'aviez fait elle aurait été a votre charge mais là avec le vice caché vous pouvez demander se prise en compte par le vendeur !

bon courage

kenavo

Bonjour

+1 pour Pierre35000

bilou de 56 a écrit:

le notaire aurait du vous conseiller  mais savait il que le terrain avait été remblayé pas sûre: depuis quand exerce t il depuis quand ce notaire est sur la région...en tout les cas il n'a pas fait son travail correctement ...

c'est le notaire du vendeur , il n'a pas à "conseiller" l'acquéreur.

Bonjour,
Si tu veux en savoir plus sur ton terrain, tu peux faire une demande de renseignements auprès des impôts fonciers dont le terrain dépend. Je l'avais fait pour le terrain ou je vais faire construire. Ça permet notamment de savoir à qui a appartenu le terrain auparavant avec les copies des actes enregistrés. C'est une démarche payante, j'avais payé 15EUR il me semble.

lien notice :

https://www.impots.gouv.fr/portail/files/formulaires/3241-no[...]19/3241-not-sd_1554.pdf

après, tu télécharges le formulaire qui correspond à tes besoins.

Il faut un peu de patience par contre.

***** a écrit:

c'est le notaire du vendeur , il n'a pas à "conseiller" l'acquéreur

Officiellement, il le doit, pourtant. En pratique, beaucoup se comportent comme des avocats.

C est un vis caché. La mairie est responsable. Mais malheureusement une procédure va etre indispensable.

Malheureusement beaucoup de choses ont été faites sans filet de sécurité :
- pas de CCMI, qui vous aurait couvert
- pas son propre notaire
- pas d'étude de sol
Bien entendu, ça n'enlève rien à l'escro***rie du vendeur. Dans le cas d'un CCMI, c'est le (pauvre) CST qui aurait payé les pots cassés (alors qu'il ignore lui l'existence du remblai, mais c'est le jeu).

aloooa a écrit:

***** a écrit:

c'est le notaire du vendeur , il n'a pas à "conseiller" l'acquéreur

Officiellement, il le doit, pourtant. En pratique, beaucoup se comportent comme des avocats.

Non, justement, "officiellement" il n'a pas ce devoir.

Pour l'origine de propriété : elle est -normalement- notée dans l'acte (historique sur 20 ou 30 ans) ;

pour l'historique -utilisation- d'un terrain, et autres infos importantes : les sites officiels sont à disposition http://www.georisques.gouv.fr/dossiers/tutoriels/connaitre-l[...]sques-pres-de-chez-vous

==========

=> Liliz57, avant d'aller voir un avocat , prenez conseil (gratuit) auprès de l'Adil de votre département ;
essayez d'avoir un RV avec un "spécialiste" dans ce domaine (ils ne le sont pas tous, chacun ses connaissances) , mais à minima il-elle saura vous orienter.

***** a écrit:

aloooa a écrit:

***** a écrit:

c'est le notaire du vendeur , il n'a pas à "conseiller" l'acquéreur

Officiellement, il le doit, pourtant. En pratique, beaucoup se comportent comme des avocats.

Non, justement, "officiellement" il n'a pas ce devoir.

Si si, j'insiste
Il a un devoir de conseil, à toutes les parties pour lesquelles il établit un acte.

***** a écrit:

Bonjour

+1 pour Pierre35000

bilou de 56 a écrit:

le notaire aurait du vous conseiller  mais savait il que le terrain avait été remblayé pas sûre: depuis quand exerce t il depuis quand ce notaire est sur la région...en tout les cas il n'a pas fait son travail correctement ...

c'est le notaire du vendeur , il n'a pas à "conseiller" l'acquéreur.

bonjour , on peut toujours dire bonjour : ce n'est pas une injure

juste le notaire du vendeur n'a pas a conseillé l' acheteur …...surtout si c'est un pourri qui connaissait l'historique du terrain en tout état de cause ...toujours se faire assister par son notaire si on achète un terrain ou une maison : on a ainsi un interlocuteur qui défend vos intérêts …. il ne faut rien négliger
quand on achete un terrain dans un endroit qu'on ne connait pas on peut aussi interroger le voisinage et se faire sa propre idée après bons voisins ou secteur a problèmes …. c'est a double tranchant !
bonne journée

Bonjour

oups vous aviez dit bonjour ! sorry .

fait si si : le notaire doit conseiller l'acheteur si celui ci n'a pas son propre notaire ( je viens de vérifier auprès de mon clerc de notaire ) il y a tout intérêt et puis c'est commercial en quelque sorte ( il peut "gagner un client potentiel en cas de vente du bien ) enfin le notaire a prêté serment devant un tribunal d'exercer sa profession dans les règles de l'art ....donc sa responsabilité est engagée.
l'historique du terrain figure dans l'acte succession de propriétaire mais il n'est pas dit ce qu'ils ont fait sur le terrain sauf certains cas ou c'était des carrières d'extraction de sable , de roche ....ce qui aurait pu susciter des interrogations de l'acheteur .....quand il a lu le compromis de vente .

bonne journée

aloooa a écrit:

***** a écrit:

aloooa a écrit:

***** a écrit:

c'est le notaire du vendeur , il n'a pas à "conseiller" l'acquéreur

Officiellement, il le doit, pourtant. En pratique, beaucoup se comportent comme des avocats.

Non, justement, "officiellement" il n'a pas ce devoir.

Si si, j'insiste
Il a un devoir de conseil, à toutes les parties pour lesquelles il établit un acte.

Bonjour,

Et bien oui, si un seul notaire, ce dernier doit conseiller vendeur et acquéreur "a égalité"....on est en plein dedans et je viens de poser la question a notre notaire...

C'est un sujet qui va être compliqué a gérer. N'étant pas avocat, je ne suis pas sur que la définition de vice caché s'applique dans ce cas la.

Si la mairie a ajouté de la terre végétale dessus pour masquer le remblai , pourquoi pas mais sinon je ne vois pas pourquoi sachant que l'acheteur avait tout loisir d'ajouter les condition suspensive dans l'acte de vente et pouvoirs s'en premium en faisant une étude de sol.

Le vendeur n'a pas a vous indiquer tout les problèmes, défaut,point négatif que comporte le bien. Il ne doit pas les cacher, c'est tout.

Après je pense que seul un avocat pourra vous donner un avis pertinent sur la question et seul le juge vous donnera une réponse définitive sur le sujet.Sachant que tout cela reste incertain.

Cependant , rien n'empêche d'aller voir avec la mairie pour trouver une solution a l'amiable en étant un peu plus menaçant (juridiquement parlant) et virulent que la première  fois. Allez y avec l'étude de sol , la plus value du maçon et essayer de négocier quelque chose.

Pour ce qui est du notaire comment peut il conseiller les deux si l’intérêt de l'un est contraire à l’intérêt de l'autre ???

jeromars a écrit:

Si la mairie a ajouté de la terre végétale dessus pour masquer le remblai , pourquoi pas mais sinon je ne vois pas pourquoi sachant que l'acheteur avait tout loisir d'ajouter les condition suspensive dans l'acte de vente et pouvoirs s'en premium en faisant une étude de sol.

Non, pour faire marcher la garantie des vices cachés, il suffit que le défaut ne soit pas apparent. Pas besoin qu'il soit volontairement dissimulé.

Mais l'acte contient peut-être une clause de non-garantie des vices cachés, auquel cas, il faudrait réussir à prouver la mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire à prouver qu'il connaissait le défaut.

Bonjour,
Je me permet juste d'intervenir afin que vous conseiller d'attendre la conclusion de l'étude de sol,  car vous parlez de "remblais", mais d'après votre premier message cela ne pourrait être non pas du remblais mais du sol "non porteur" (cela au sentiment de votre maçon...)

Ce n'est pas parce qu’il ne trouve pas le sol "dur" que c'est obligatoirement du remblais.

liliz57 a écrit:

(...)
Lors du commencement des fondations, il s'aperçoit qu'il ne peut pas continuer car il ne trouve pas le sol "dur", il s'avère que c'est du remblais.... par endroit il a creusé jusqu'à pratiquement plus de 2 mètres pour voir ce qu'il en était...(...)

+1

Bred a écrit:

Ce n'est pas parce qu’il ne trouve pas le sol "dur" que c'est obligatoirement du remblais.

Bonjour,

Si cela se vérifie alors notaire et mairie seraient hors de cause, le seul responsable serait le maitre d'oeuvre du projet donc si votre architecte n'a que la mission plan + dépôt permis de construire...

Le véritable coupable serait donc celui qui assure la mission de maitrise d'oeuvre sans en avoir les compétences ni les connaissances soit le maitre d'ouvrage, a moins qu'il y ait un autre intermédiaire dans le projet a qui rejeter la faute.

Bonjour,

Même s'il n'y a pas eu remblai, le maire était au courant de la nature du sol, donc il a certainement voulu faire construire sur ce terrain et apprendre le problème à ce moment là.
Or si c'est le cas il se devait d'en faire part à l'acheteur !

A+

@sili40 : comment prouver que "le maire était au courant de la nature de sol" si aucune étude de sol n'a été faite ?

Alyénor a écrit:

@sili40 : comment prouver que "le maire était au courant de la nature de sol" si aucune étude de sol n'a été faite ?

Ce que je dis c'est que vu la réponse du maire, il savait.
Reste à savoir comment et le prouver. Qui dit qu'il n'a pas fait une étude de sol il y a 10 ans ?

bilou de 56 a écrit:

bonjour , on peut toujours dire bonjour  : ce n'est pas une injure  ...

un avis contradictoire non plus
bonne journée également,
 zzzioup

sili40 a écrit:

Reste à savoir comment et le prouver. Qui dit qu'il n'a pas fait une étude de sol il y a 10 ans ?

"Ce qui est affirmé sans preuve, peut être réfuté sans preuve." 

BEBA a écrit:

sili40 a écrit:

Reste à savoir comment et le prouver. Qui dit qu'il n'a pas fait une étude de sol il y a 10 ans ?

"Ce qui est affirmé sans preuve, peut être réfuté sans preuve." 

D’où la présence du petit mais tout de même important "et le prouver" dans ma phrase

Bonjour,

Si le maire ne veux vraiment rien savoir vous pouvez toujours allez voir l'opposition, à l'approche des élections ça le fera peut-être bouger.

Bonjour,pour rappel à partir du 1er janvier 2020

La loi Elan adoptée clarifie la situation : son article 19 ter stipule que l'étude de sol est à la charge du vendeur du terrain

https://www.construiresamaison.com/construire/achat-terrain/[...]e-et-obligatoire/a20371

Moui, bof... Je comprends pas bien l'idée. Fournir une étude "générale" du terrain ?
Ce qui ne dispensera pas l'acheteur d'une G2AVP. Tout ce que les acheteurs vont y gagner, c'est de payer encore un peu plus cher leur terrain.

Une G2AVP faite par l'acheteur (logique) avec une petite condition suspensive au compromis et le système est déjà pas mal sécurisé.

Si il (la mairie) avait la connaissance du remblai et qu il ne l'apas signalé c est un vis caché.
A vous de mener l'enquête.
Quand les remblais ?
Qui?
Depuis quand il est a la mairie?
Quel a ete son usage ?
...

Bonjour,

Vraiment merci pour toutes vos réponses, cela me permet d'avoir différents points de vues.
Je vous tiens informé dès qu'il y a du nouveau.

Bonjour
Quelles démarches allez vous engager du coup ?
Plein de courage a vous en tout cas et a bientôt

le citron vert a écrit:

Bonjour,pour rappel à partir du 1er janvier 2020

La loi Elan adoptée clarifie la situation : son article 19 ter stipule que l'étude de sol est à la charge du vendeur du terrain

https://www.construiresamaison.com/construire/achat-terrain/[...]e-et-obligatoire/a20371

Re,
Alors oui, mais non, elle ne sera obligatoire que pour les terrains présentant un risque moyen à fort vis-à-vis du risque "argile".
Ensuite, si cela se concrétise, il s'agira d'une étude type G1PGC, qui doit donner les principes généraux d'adaptation au sol (semelles ou puits ou pieux en gros).

Bonjour,

Je ne suis absolument pas une pro mais ayant eu le même style d'histoire, je vous conseille de bien faire un étude de sol G2AVP et si celle ci mentionne des remblais à une grosse profondeur, fuyez le terrain. Notre ingénieur de l'étude de sol nous a bien dit, pour notre terrain, que si nous avions pas déjà commencé nos fondations, il nous aurait conseillé de ne pas construire.
Là nous avons deja fait des fondations qui au final ne servent pas vraiment car à cause des remblais, ça a déjà fissuré. De fait nous devons voir soit micropieux ( environ 30 à 40 000) soit plots/longrines soit tout démolir pour reconstruire.
Je vous souhaite beaucoup de courage et n'ayez pas peur d'annuler car je regrette de ne pas l'avoir fait.

Perso, j'ai signé une promesse d'achat pour un future lotissement qui doit voir le jour pour mai 2020. J'ai regardé sur le site georisques et le future terrain est dans une zone Alea Fort pour le gonflement d'argile.
Donc ca fait un peu peur, après avoir regardé sur le site, il préconise des fondations à minimum 1,2m. Les constructeurs prévoit 2 parpaing par défaut avec en réserve 2 ranges des parpaing supplémentaire donc un peu juste.
Et il possible de faire des fondation plus hautes et plus larges ?Attention je dit un mètre de fondation non plus!

Le fait d'avoir une étude de sol avec la loi Elan est un plus je pense, le constructeur ne pourra pas dire qu'il n'es pas au courant.

Il faudra de toute façon faire une étude G2AVP, qui dira quelles fondations faire, en fonction de l'implantation précise de la maison. Vous pouvez mettre une clause suspensive au compromis relative à l'étude de sol (ex, vente annulée si surcoût de plus de X euros pour les fondations). Mais l'étude restera à votre charge.