Faire construire une maison et louer son appartement

Careca23 a écrit:

Bonjour à tous, 
nous sommes actuellement propriétaire d'un appartement, qui sera fini de payer dans 8 ans.
A côté de ça, nous aimerions faire construire une maison, mais garder notre appart' pour le louer.




Merci d'avance.

Bonjour

Citation:

Est-ce que vous avez déjà vécu (ou vivez) une situation comme ça ?

Je pense que beaucoup aimerait une situation comme ça….
Pouvoir financer la maison en gardant sa propriété ... 

Citation:

Auriez-vous quelques conseils ou des erreurs à éviter ?

Sur la construction...
Les mêmes que pour tout les autres... 

Bonjour,

Je suis dans cette situation depuis plusieurs années déjà. Quelques conseils en ce qui concerne la location: L'idéal est d'être à proximité du logement loué; si cela n'est pas votre cas; il faudra accepter de payer une agence pour la gestion ou bien avoir des amis ou de la famille (de confiance). Un autre conseil est de ne pas être trop attaché à votre ancien logement. Les locataires - certains locataires - pourraient ne pas en prendre grand soin et si vous sélectionnez le locataire vous-même, soyez très très strict. J'ai fait cette erreur et elle m'a coûté.

Cordialement.

Bonsoir, c'est vrai que pour la location on croit toujours qu'on va louer à quelqu'un qui prendra soin de notre logement mais tout le monde n'est pas comme ça...
Vous savez combien ça coûte de faire gérer une location par une agence ?

En fait je me pose pas mal de questions sur le budget à prévoir avant, pendant et après... entre les différentes taxes, honoraires, frais de notaire, et les frais dûs à la location de l'appartement, tout en sachant qu'on ne veut pas s'arrêter de vivre à côté, même si y aura surement des concessions à faire... Va-t-on pouvoir louer facilement et pas se retrouver avec 2 crédits en même temps ? Je suis quelqu'un de réfléchi donc je vais faire le max pour tout anticiper mais ça fait beaucoup de choses !

Deja, pensez que l'appartement peut rester vide un moment, ou que vous aurez peut etre des travaux de remise en état de temps en temps
financièrement faut pouvoir assurer 2 credits immo

Bonsoir. Concernant vos craintes quand à savoir si vous y arriverez avec 2 crédits j'aurais les conseils suivants:
- prenez une assurance loyers impayés. Vous serez couverts en cas de défaillance du locataire.
- à côté de cela prévoyez un compte spécial pour cet appartement où vous verserez 3 loyers de votre appartement.
Ça vous permettra de faire face aux 3 mois de carence de l'assurance ET à d'éventuelles vacances locatives.

J'ajouterai enfin de mettre régulièrement sur ce même compte un peu d'argent pour faire face à l'entretien courant de l'appartement: un électroménager qui claque dans la cuisine, la peinture à rafraîchir entre 2 locataires, etc...

Gérer en direct est assez simple, et économique par rapport à une agence mais je confirme qu'il vaut mieux habiter pas trop loin.
Je gère seule 2 appartements en locatif et les mesures ci dessous me permettent de rassurer la banque par rapport à mes capacités à honorer toutes mes traites

Pouvoir assurer 2 crédits c'est pas donné à tout le monde je pense. L'idée de louer son appartement est de rembourser tout ou partie de son crédit de la maison.

J'avais en effet pensé à l'assurance Garantie Loyer Impayé, savez-vous combien ça coute environ ?

J'aime beaucoup l'idée du compte spécial pour prévoir des loyers ou des futurs travaux dans l'appartement

Quand tu fais construire ou même quand tu achètes, c'est toujours mieux d'avoir un apport, mais ça reste possible de faire construire si on a pas d'apport ?

Careca23 a écrit:

Pouvoir assurer 2 crédits c'est pas donné à tout le monde je pense. L'idée de louer son appartement est de rembourser tout ou partie de son crédit de la maison.

J'avais en effet pensé à l'assurance Garantie Loyer Impayé, savez-vous combien ça coute environ ?

J'aime beaucoup l'idée du compte spécial pour prévoir des loyers ou des futurs travaux dans l'appartement

Quand tu fais construire ou même quand tu achètes, c'est toujours mieux d'avoir un apport, mais ça reste possible de faire construire si on a pas d'apport ?

L'assurance coûte entre 2 et 3% du loyer charges comprises. Certaines proposent de payer mensuellement, d'autres trimestriellement.
La contre-partie c'est qu'il faut selectionner ses locataires selon des critères bien définis.

En ce qui concerne l'apport on nous a demandé l'équivalent des frais de notaires + les frais bancaires, soit moins de 5% du projet total. Mais de ce que j'ai compris, la moindre épargne (même non comptée dans l'apport) sert pour l'évaluation du dossier.
Dans notre cas nous avons prévu 11k€ d'apport, mais en vrai en comptant le compte pour les appartements, les comptes des enfants et un autre compte pour les à côté on est à environ 30k€ en tout d'épargne.

Et concernant la location de ton appart, l'idéal est d'avoir un loyer qui couvre au moins ton crédit + tes charges, mais ca dépend du marché. À savoir que les banques ne comptabilisent généralement que 70% dudit loyer dans tes revenus.

L'idéal serait de prendre conseil auprès d'un pro du financement pour voir comment optimiser le montage du dossier.

Il te reste combien de temps à rembourser?

Bobthefrog a écrit:

E. À savoir que les banques ne comptabilisent généralement que 70% dudit loyer dans tes revenus.

Bonjour cette information est réellement et doit être bien comprise, exemple pour un loyer de 500€ il n'est retenu que 350€ ( de revenu supplémentaire) ce qui vous donne une capacité d’emprunt d'environ 100€ par contre votre crédit en cours entre lui entièrement dans le calcul d'endettement, donc dans ce cas le plus souvent votre crédit en cours devient un problème.heureusement toutes les banques ne résonnent pas comme cela, certaines vous direz pour un loyer de 500€ si vous avez un crédit de 350, le loyer annule le coût du crédit, je précise bien cela ne vient pas forcément des enceigne banque, mais plutôt des agences, j'ai fait de la construction, rénovation la plus grande partie de ma vie, j’arrête, mais ma fille et en train de prendre la relève elle est justement dans le même cas que vous actuellement.  

plaquisteheureux
Exact. Certaines banques raisonnent effectivement en balance foncière, mais elles sont très rares.
Pour ma part ma balance est à zero si on regarde loyers - crédits mais nous devons etre attentifs aux choix de la banque pour optimiser notre dossier.

D'où je pense, dans le cas de Careca23 , l'intérêt de faire faire une analyse complète de la situation par un pro

@Bobthefrog :
Je pense en effet qu'on prendra une assurance loyer impayé, ça rassure quand même.

Concernant l'apport, c'est bien si les banques prennent en compte l'épargne globale, car nous aussi on a un peu d'épargne sur un autre compte, et également sur les comptes de nos enfants...

Pour le loyer, j'ai regardé sur plusieurs sites, à priori on devrait peut-être rajouté 200€ de notre poche donc à ajouter au budget de la maison :-(

Il nous reste environ 10 ans pour terminer de rembourser le crédit de l'appartement.

Quand vous parlez d'un pro du financement, c'est un conseiller bancaire par exemple ?

@plaquisteheureux :
Si je comprend bien, la banque se prend une petite marge par rapport à la location de l'appartement (dans notre cas), donc si aujourd'hui on a un loyer de 1300€ charges comprises, et qu'on le loue 1000€ charges comprises aussi, il nous restera 300€ de notre poche à mettre (pour le remboursement du crédit de l'appart'), et la banque prendre peut-être en compte seulement 700€ c'est ça ?

Bonjour,
Globalement vous avez compris le système.
En effet, même avec un crédit en cours sur l'appartement, les revenus locatifs seront soumis à l'impôt sur le revenu (et ce, même si le loyer ne couvre pas les mensualités).

J'ai été dans votre cas pendant 3 ans: autoconstruction + crédit sur ma 1ere habitation (aujourd'hui louée). C'est chaud, mais faisable et moins stressant que les prêts relais et autres tours de passe-passe.

Ma banque m'a proposé un crédit (pour l'autoconstruction) en paliers: pas cher tant que le crédit de la 1ere maison n'est pas fini, puis 2eme palier + cher (en fait, la mensualité du 1er prêt, lorsqu'il est fini, s'ajoute au 2eme: le train de vie n'est pas modifié)

J'ajoute qu'un conseiller bancaire sérieux est tout à fait capable de simuler ce genre de dossier, de vous conseiller et de vous accompagner.

Cela fait partie des "frais de dossier" qu'on vous prélève à la signature du prêt, ce n'est pas juste pour couvrir les frais d'impression du contrat?.
Si vous vous sentez en confiance dans votre banque, inutile à mon avis de faire appel à un "spécialiste".

Bon, je raisonne peut être comme ça parceque j'ai la chance d'avoir une super banque + des supers locataires : 0 embrouille depuis 8 ans maintenant.

Ah oui je n'avais pas pensé aux impôts :-(

C'est vrai que quand tout se passe bien, c'est nickel, mais parfois ça peut vite déraper... bon y a toujours l'option de revendre l'appart' en cas de problème financier mais c'est ce qu'on veut éviter.

Vous êtes dans quelle banque sans indiscrétion ? et pour la location vous gérez tout vous-même ou via une agence ?

Groupe CM-CIC.

Je gère la location moi-même.

J'ai une solution pour éviter de retrouver la maison saccagée au départ des locataires ou pour éviter les loyers en retard.

Grosso-modo, il suffit de mettre de côté 50€ du loyer mensuel (600€/an donc). Si le locataire a été respectueux des lieux et du bail en restant pendant la durée complète (3 ans), vous lui restituez 1800€ à son départ.

Ça à l'air d'une somme perdue à 1ere vue, mais c'est bien moins coûteux qu'une agence + assurance + recours en justice... En +, ça empêche de changer de locataire tous les 3-4 mois

Bonjour, Stef1000 le problème c'est que ce que vous faites est interdit

Nous sommes aussi actuellement au crédit mutuel et tout se passe bien, on verra ce qu'ils vont nous faire comme simulation...

Pas cool si c'est illégal de faire ça :-(

Stef1000 a écrit:

J'ai une solution pour éviter de retrouver la maison saccagée au départ des locataires ou pour éviter les loyers en retard.

Grosso-modo, il suffit de mettre de côté 50€ du loyer mensuel (600€/an donc). Si le locataire a été respectueux des lieux et du bail en restant pendant la durée complète (3 ans), vous lui restituez 1800€ à son départ.

Ça à l'air d'une somme perdue à 1ere vue, mais c'est bien moins coûteux qu'une agence + assurance + recours en justice... En +, ça empêche de changer de locataire tous les 3-4 mois

Bonjour,
Comment faites vous légalement cela ?

dreadycool a écrit:

Bonjour,
Comment faites vous légalement cela ?

 bonjour, oui on veux savoir !

Légalement ? Laissez-moi rire...

Parceque c'est légal de ne pas payer son loyer pour la seule raison d'être anti-social ou de vouloir mettre un proprio dans la galère ?

Légal de saccager des locaux juste pour le plaisir?

Légal de laisser 2 tonnes d'immondices dans un appartement que l'on quitte sans prévenir ?


Évidemment que rien n'est indiqué dans le bail. J'explique cela au locataire oralement. Rien ne m'oblige à respecter mon engagement ormis ma conscience (que j'ai tranquille).

Vu sous cet angle je comprends tout à fait, certains n'ont aucun scrupule... Si le locataire est ok sur le principe, c'est plus un arrangement au final

Bonjour,
Sachez que seule une partie des charges est imputable aux locataires, pas tout. Si vous êtes en copropriété, ça va concerner notamment toutes les charges d'entretien exceptionnel de l'immeuble (ce que vous mettez sur le fond travaux, les travaux de ravalement de façade et autre trucs couteux, l'entretien de la chaudière s'il y en a une ...). Le syndic précise bien les charges récupérables et celles qui ne le sont pas.
Et c'est à vous de payer la taxe foncière également.

Enfin, mais ça vous l'avez compris, il sera très difficile voir impossible de louer le bien au niveau de ce que votre prêt vous coûte. Enfin, il vous faut rester sous les 33% d'endettement, sauf dossier vraiment exceptionnel, les banques renforcent énormément les contrôles (surtout vu la période) et ne prennent que les meilleurs dossiers (ça sent pas bon pour moi).

Bonjour, je suis en effet conscient que nous aurons des dépenses liées à l'appartement (complément du loyer pour rembourser le crédit, charges, taxe foncière, éventuellement des travaux dans l'appart), en plus de la maison.
On attend une simulation de la banque donc on croise les doigts

Bonjour,

J'ai travaillé sur le même sujet,il y a peu. Et sans être trop présomptueux, qi vous aviez à l'époque pu que vous payer un appartement sauf si vous avez eu une évolution de carrière fulgurante. Vous ne pourrez pas acheter maison et conserver l'appartement sans dépasser les 33% d'endettement.

En effet les banques intègrent que 70% du loyer comme revenu complémentaire (sans parler de vacances locatives et autres).

Mais imaginez juste un couple gagnant 5000 euros par mois. Qui a un un emprunt qui court à 600 par mois. Soit un endettement de 12%.

Vous arrivez à "autofinancer", le logement par le locataire en place. Vous avez ensuite une augmentation du revenu de 70% de 600 euros = 420
Le couple a donc 5420 euros net par mois. A ce stade votre endettement est de 11%, vous pouvez encore vous endetter de 22% soit une mensualité max de 1188 euros.

Sachant que les banques n'accepte plus des prêts > 30 ans.
Selon un taux un peu surevalue de meilleurtaux.com, ca vous laisse la possibilité d'avoir un projet à financer de 272k donc autant dire que sans apport ça semble compromis.

Bonjour,
pas très positif tout ça...
Notre banque nous a dit déjà qu'on pouvait emprunter sans problème 300 000e sur 20 ou 25 ans donc si c'est faisable.

Bonjur surprenant de la part de votre banque. Votre taux d'endettement actuel est de combien !?

Je suppose que le sans probleme signifie que emprunter 300k€ complementaire signifie que vous etes en dessous des 30%. Seule conclusion vous devez tres bien gagner votre vie.

Bonjour Pihey
Les 33% c'est surtout valable pour les petits revenus , mais admettons qu'ils font 5000€ par mois a 2 tu peux depasser le seuil des 33% ..

Bonjour Careca23 , j'ai lu tes messages . C'est sur que l'ideal est de garder son habitation et la louer afin qu'elle s'autofinance ( quitte a renegocier son credit surtout si PTZ )

Pour ma pars j'ai le meme projet que toi dans 2 ans de louer ma maison qui me cout 800€ par mois ( je pourrais renegocier credit et le lisser a 600€ par mois ) et que je pourrais louer 700€-750€

700€ x 0,7 ( coeff de la banque ) = 490€

490€ - 600€ (futur mensualite credit) = -110€ en negatif pour la banque qui deduit des revenus donc ca reduit deja la capacité d'endettement

Le seuil des 33 %, c'est une base.
Une banque qui ne vous connais pas appliquera ce taux sans réfléchir.

Votre banquier, lui, se concentre sur le "reste à vivre" selon la composition du foyer.

Du coup, on peut très bien grimper à 50% si le reste à vivre est suffisant

Stef1000 c'est tout a fait sa . Avec une petite precision qu'une banque qui ne connait pas le client peut apprendre a la connaitre a travers ses relevés de compte

Oui la nôtre nous a parlé du reste à vivre, et elle voit comment on gère nos comptes donc c'est tout à son intérêt de nous garder...