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Faire construire une maison et louer son appartement

Ce sujet comporte 21 messages et a été affiché 207 fois
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Env. 40 message Seine Et Marne
Bonjour à tous, 
nous sommes actuellement propriétaire d'un appartement, qui sera fini de payer dans 8 ans.
A côté de ça, nous aimerions faire construire une maison, mais garder notre appart' pour le louer.

Est-ce que vous avez déjà vécu (ou vivez) une situation comme ça ?
Auriez-vous quelques conseils ou des erreurs à éviter ?

Merci d'avance.
Messages : Env. 40
Dept : Seine Et Marne
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Env. 500 message Nievre
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre utile Env. 800 message Seine Maritime
Careca23 a écrit:Bonjour à tous, 
nous sommes actuellement propriétaire d'un appartement, qui sera fini de payer dans 8 ans.
A côté de ça, nous aimerions faire construire une maison, mais garder notre appart' pour le louer.




Merci d'avance.

Bonjour

Citation:
Est-ce que vous avez déjà vécu (ou vivez) une situation comme ça ?

Je pense que beaucoup aimerait une situation comme ça….
Pouvoir financer la maison en gardant sa propriété ... 
Citation: Auriez-vous quelques conseils ou des erreurs à éviter ?

Sur la construction...
Les mêmes que pour tout les autres... 
désolé pour l'hortographe
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 800
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Bloggeur Env. 90 message Calvados
Bonjour,

Je suis dans cette situation depuis plusieurs années déjà. Quelques conseils en ce qui concerne la location: L'idéal est d'être à proximité du logement loué; si cela n'est pas votre cas; il faudra accepter de payer une agence pour la gestion ou bien avoir des amis ou de la famille (de confiance). Un autre conseil est de ne pas être trop attaché à votre ancien logement. Les locataires - certains locataires - pourraient ne pas en prendre grand soin et si vous sélectionnez le locataire vous-même, soyez très très strict. J'ai fait cette erreur et elle m'a coûté.

Cordialement.
Picto recompense Bloggeur
Messages : Env. 90
Dept : Calvados
Ancienneté : + de 8 mois
 
Env. 40 message Seine Et Marne
Bonsoir, c'est vrai que pour la location on croit toujours qu'on va louer à quelqu'un qui prendra soin de notre logement mais tout le monde n'est pas comme ça...
Vous savez combien ça coûte de faire gérer une location par une agence ?

En fait je me pose pas mal de questions sur le budget à prévoir avant, pendant et après... entre les différentes taxes, honoraires, frais de notaire, et les frais dûs à la location de l'appartement, tout en sachant qu'on ne veut pas s'arrêter de vivre à côté, même si y aura surement des concessions à faire... Va-t-on pouvoir louer facilement et pas se retrouver avec 2 crédits en même temps ? Je suis quelqu'un de réfléchi donc je vais faire le max pour tout anticiper mais ça fait beaucoup de choses !
Messages : Env. 40
Dept : Seine Et Marne
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre ultra utile Env. 10000 message Bordeaux (33)
Deja, pensez que l'appartement peut rester vide un moment, ou que vous aurez peut etre des travaux de remise en état de temps en temps
financièrement faut pouvoir assurer 2 credits immo
"To do is to be" - Nietzsche
"To be is to do" - Kant
"Do be do be do" - Sinatra
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 10000
De : Bordeaux (33)
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Membre super utile Env. 2000 message Meurthe Et Moselle
Bonsoir. Concernant vos craintes quand à savoir si vous y arriverez avec 2 crédits j'aurais les conseils suivants:
- prenez une assurance loyers impayés. Vous serez couverts en cas de défaillance du locataire.
- à côté de cela prévoyez un compte spécial pour cet appartement où vous verserez 3 loyers de votre appartement.
Ça vous permettra de faire face aux 3 mois de carence de l'assurance ET à d'éventuelles vacances locatives.

J'ajouterai enfin de mettre régulièrement sur ce même compte un peu d'argent pour faire face à l'entretien courant de l'appartement: un électroménager qui claque dans la cuisine, la peinture à rafraîchir entre 2 locataires, etc...

Gérer en direct est assez simple, et économique par rapport à une agence mais je confirme qu'il vaut mieux habiter pas trop loin.
Je gère seule 2 appartements en locatif et les mesures ci dessous me permettent de rassurer la banque par rapport à mes capacités à honorer toutes mes traites
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 2000
Dept : Meurthe Et Moselle
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Env. 40 message Seine Et Marne
Pouvoir assurer 2 crédits c'est pas donné à tout le monde je pense. L'idée de louer son appartement est de rembourser tout ou partie de son crédit de la maison.

J'avais en effet pensé à l'assurance Garantie Loyer Impayé, savez-vous combien ça coute environ ?

J'aime beaucoup l'idée du compte spécial pour prévoir des loyers ou des futurs travaux dans l'appartement

Quand tu fais construire ou même quand tu achètes, c'est toujours mieux d'avoir un apport, mais ça reste possible de faire construire si on a pas d'apport ?
Messages : Env. 40
Dept : Seine Et Marne
Ancienneté : + de 5 ans
 
Membre super utile Env. 2000 message Meurthe Et Moselle
Careca23 a écrit:Pouvoir assurer 2 crédits c'est pas donné à tout le monde je pense. L'idée de louer son appartement est de rembourser tout ou partie de son crédit de la maison.

J'avais en effet pensé à l'assurance Garantie Loyer Impayé, savez-vous combien ça coute environ ?

J'aime beaucoup l'idée du compte spécial pour prévoir des loyers ou des futurs travaux dans l'appartement

Quand tu fais construire ou même quand tu achètes, c'est toujours mieux d'avoir un apport, mais ça reste possible de faire construire si on a pas d'apport ?


L'assurance coûte entre 2 et 3% du loyer charges comprises. Certaines proposent de payer mensuellement, d'autres trimestriellement.
La contre-partie c'est qu'il faut selectionner ses locataires selon des critères bien définis.

En ce qui concerne l'apport on nous a demandé l'équivalent des frais de notaires + les frais bancaires, soit moins de 5% du projet total. Mais de ce que j'ai compris, la moindre épargne (même non comptée dans l'apport) sert pour l'évaluation du dossier.
Dans notre cas nous avons prévu 11k€ d'apport, mais en vrai en comptant le compte pour les appartements, les comptes des enfants et un autre compte pour les à côté on est à environ 30k€ en tout d'épargne.

Et concernant la location de ton appart, l'idéal est d'avoir un loyer qui couvre au moins ton crédit + tes charges, mais ca dépend du marché. À savoir que les banques ne comptabilisent généralement que 70% dudit loyer dans tes revenus.

L'idéal serait de prendre conseil auprès d'un pro du financement pour voir comment optimiser le montage du dossier.

Il te reste combien de temps à rembourser?
Picto recompense Membre super utile
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Membre super utile Env. 5000 message Gard
Bobthefrog a écrit:

E. À savoir que les banques ne comptabilisent généralement que 70% dudit loyer dans tes revenus.


Bonjour cette information est réellement et doit être bien comprise, exemple pour un loyer de 500€ il n'est retenu que 350€ ( de revenu supplémentaire) ce qui vous donne une capacité d’emprunt d'environ 100€ par contre votre crédit en cours entre lui entièrement dans le calcul d'endettement, donc dans ce cas le plus souvent votre crédit en cours devient un problème.heureusement toutes les banques ne résonnent pas comme cela, certaines vous direz pour un loyer de 500€ si vous avez un crédit de 350, le loyer annule le coût du crédit, je précise bien cela ne vient pas forcément des enceigne banque, mais plutôt des agences, j'ai fait de la construction, rénovation la plus grande partie de ma vie, j’arrête, mais ma fille et en train de prendre la relève elle est justement dans le même cas que vous actuellement.  
ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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Membre super utile Env. 2000 message Meurthe Et Moselle
plaquisteheureux
Exact. Certaines banques raisonnent effectivement en balance foncière, mais elles sont très rares.
Pour ma part ma balance est à zero si on regarde loyers - crédits mais nous devons etre attentifs aux choix de la banque pour optimiser notre dossier.

D'où je pense, dans le cas de Careca23 , l'intérêt de faire faire une analyse complète de la situation par un pro Happy
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Env. 40 message Seine Et Marne
@Bobthefrog :
Je pense en effet qu'on prendra une assurance loyer impayé, ça rassure quand même.

Concernant l'apport, c'est bien si les banques prennent en compte l'épargne globale, car nous aussi on a un peu d'épargne sur un autre compte, et également sur les comptes de nos enfants...

Pour le loyer, j'ai regardé sur plusieurs sites, à priori on devrait peut-être rajouté 200€ de notre poche donc à ajouter au budget de la maison :-(

Il nous reste environ 10 ans pour terminer de rembourser le crédit de l'appartement.

Quand vous parlez d'un pro du financement, c'est un conseiller bancaire par exemple ?

@plaquisteheureux :
Si je comprend bien, la banque se prend une petite marge par rapport à la location de l'appartement (dans notre cas), donc si aujourd'hui on a un loyer de 1300€ charges comprises, et qu'on le loue 1000€ charges comprises aussi, il nous restera 300€ de notre poche à mettre (pour le remboursement du crédit de l'appart'), et la banque prendre peut-être en compte seulement 700€ c'est ça ?
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Membre utile Env. 500 message Nievre
Bonjour,
Globalement vous avez compris le système.
En effet, même avec un crédit en cours sur l'appartement, les revenus locatifs seront soumis à l'impôt sur le revenu (et ce, même si le loyer ne couvre pas les mensualités).

J'ai été dans votre cas pendant 3 ans: autoconstruction + crédit sur ma 1ere habitation (aujourd'hui louée). C'est chaud, mais faisable et moins stressant que les prêts relais et autres tours de passe-passe.

Ma banque m'a proposé un crédit (pour l'autoconstruction) en paliers: pas cher tant que le crédit de la 1ere maison n'est pas fini, puis 2eme palier + cher (en fait, la mensualité du 1er prêt, lorsqu'il est fini, s'ajoute au 2eme: le train de vie n'est pas modifié)
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Membre utile Env. 500 message Nievre
J'ajoute qu'un conseiller bancaire sérieux est tout à fait capable de simuler ce genre de dossier, de vous conseiller et de vous accompagner.

Cela fait partie des "frais de dossier" qu'on vous prélève à la signature du prêt, ce n'est pas juste pour couvrir les frais d'impression du contrat?.
Si vous vous sentez en confiance dans votre banque, inutile à mon avis de faire appel à un "spécialiste".

Bon, je raisonne peut être comme ça parceque j'ai la chance d'avoir une super banque + des supers locataires : 0 embrouille depuis 8 ans maintenant.
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Env. 40 message Seine Et Marne
Ah oui je n'avais pas pensé aux impôts :-(

C'est vrai que quand tout se passe bien, c'est nickel, mais parfois ça peut vite déraper... bon y a toujours l'option de revendre l'appart' en cas de problème financier mais c'est ce qu'on veut éviter.

Vous êtes dans quelle banque sans indiscrétion ? et pour la location vous gérez tout vous-même ou via une agence ?
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Membre utile Env. 500 message Nievre
Groupe CM-CIC.

Je gère la location moi-même.
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Membre utile Env. 500 message Nievre
J'ai une solution pour éviter de retrouver la maison saccagée au départ des locataires ou pour éviter les loyers en retard.

Grosso-modo, il suffit de mettre de côté 50€ du loyer mensuel (600€/an donc). Si le locataire a été respectueux des lieux et du bail en restant pendant la durée complète (3 ans), vous lui restituez 1800€ à son départ.

Ça à l'air d'une somme perdue à 1ere vue, mais c'est bien moins coûteux qu'une agence + assurance + recours en justice... En +, ça empêche de changer de locataire tous les 3-4 mois
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Membre super utile Env. 5000 message Gard
Bonjour, Stef1000 le problème c'est que ce que vous faites est interdit
ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
Edité 1 fois, la dernière fois il y a 3 jours.
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Env. 40 message Seine Et Marne
Nous sommes aussi actuellement au crédit mutuel et tout se passe bien, on verra ce qu'ils vont nous faire comme simulation...

Pas cool si c'est illégal de faire ça :-(
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Membre utile Env. 700 message Yvelines
Stef1000 a écrit:J'ai une solution pour éviter de retrouver la maison saccagée au départ des locataires ou pour éviter les loyers en retard.

Grosso-modo, il suffit de mettre de côté 50€ du loyer mensuel (600€/an donc). Si le locataire a été respectueux des lieux et du bail en restant pendant la durée complète (3 ans), vous lui restituez 1800€ à son départ.

Ça à l'air d'une somme perdue à 1ere vue, mais c'est bien moins coûteux qu'une agence + assurance + recours en justice... En +, ça empêche de changer de locataire tous les 3-4 mois

Bonjour,
Comment faites vous légalement cela ?
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Membre super utile Env. 5000 message Gard
dreadycool a écrit:
Bonjour,
Comment faites vous légalement cela ?

 bonjour, oui on veux savoir !
ce sont souvent des petits détails qui font la différence entre du bon et du mauvais travail
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Membre utile Env. 500 message Nievre
Légalement ? Laissez-moi rire...

Parceque c'est légal de ne pas payer son loyer pour la seule raison d'être anti-social ou de vouloir mettre un proprio dans la galère ?

Légal de saccager des locaux juste pour le plaisir?

Légal de laisser 2 tonnes d'immondices dans un appartement que l'on quitte sans prévenir ?


Évidemment que rien n'est indiqué dans le bail. J'explique cela au locataire oralement. Rien ne m'oblige à respecter mon engagement ormis ma conscience (que j'ai tranquille).
Picto recompense Membre utile
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