Permis de construire, dp et rnu Résolu

Bonsoir,

Je me range du côté de la personne du service instructeur et du dessinateur

Une DP "bloque" la règlementation d'urbanisme pendant 5 ans.

Donc, durant cette période, le terrain reste constructible et la règlementation à suivre est celle qui était en vigueur au moment de sa validation.

Il y a des experts sur ce forum qui préciseront tout ça...maitre Deffrey? et les autres!!!

Bonne soirée

Ce serait une super nouvelle !
Mais la dp bloque de manière générale ou seulement en rapport avec le permis déjà existant ?
Et si l'on dépose un nouveau permis elle s'annule ?

ome a écrit:

Bonsoir,

Je me range du côté de la personne du service instructeur et du dessinateur

Une DP "bloque" la règlementation d'urbanisme pendant 5 ans.

Donc, durant cette période, le terrain reste constructible et la règlementation à suivre est celle qui était en vigueur au moment de sa validation.

Il y a des experts sur ce forum qui préciseront tout ça...maitre Deffrey? et les autres!!!

Bonne soirée

Ce serait une super nouvelle !
Mais la dp bloque de manière générale ou seulement en rapport avec le permis déjà existant ?
Et si l'on dépose un nouveau permis elle s'annule ?

ome a écrit:

Bonsoir,

Je me range du côté de la personne du service instructeur et du dessinateur

Une DP "bloque" la règlementation d'urbanisme pendant 5 ans.

Donc, durant cette période, le terrain reste constructible et la règlementation à suivre est celle qui était en vigueur au moment de sa validation.

Il y a des experts sur ce forum qui préciseront tout ça...maitre Deffrey? et les autres!!!

Bonne soirée

ome a écrit:

Bonsoir,

Je me range du côté de la personne du service instructeur et du dessinateur

Une DP "bloque" la règlementation d'urbanisme pendant 5 ans.

Donc, durant cette période, le terrain reste constructible et la règlementation à suivre est celle qui était en vigueur au moment de sa validation.

Il y a des experts sur ce forum qui préciseront tout ça...maitre Deffrey? et les autres!!!

Bonne soirée

Deffrey pouvez vous nous éclairer ?

Bonjour,
Si vous déposez un nouveau permis, et que celui-ci est refusé, il n'annule pas un permis précédent qui aurait été accepté. Pour le reste, je ne saurais dire si le permis sera accepté ou non.
Vous pouvez toujours mettre en condition suspensive l'obtention du permis de construire, mais si le vendeur en a déjà obtenu un, et qu'il a peur que son terrain ne devienne non constructible et invendable, ça sera difficile à négocier.

Bonjour,

Alors oui bien entendu que nous allons mettre une clause suspensive.
Concernant le prix, nous sommes arrivés à un accord, avec une baisse de 5000€.

Le soucis de garder le pc tel quel c'est que même si nous faisons qu'une maison, nous paierons la TA sur deux maisons... Et ça ne rentre pas dans le cadre de la modif de permis, c'est une trop grosse modification 😔

Merci Woofy !

Woofy a écrit:

Bonjour,
Si vous déposez un nouveau permis, et que celui-ci est refusé, il n'annule pas un permis précédent qui aurait été accepté. Pour le reste, je ne saurais dire si le permis sera accepté ou non.
Vous pouvez toujours mettre en condition suspensive l'obtention du permis de construire, mais si le vendeur en a déjà obtenu un, et qu'il a peur que son terrain ne devienne non constructible et invendable, ça sera difficile à négocier.

Pour moi, la DP fige la règlementation d'urbanisme du terrain.

Rien à voir avec le précédent PC.

C'est comme sur un terrain "normal": si un PC est accepté mais que le projet n'aboutit pas, un nouvel acquéreur dépose un nouveau PC...

Par contre, il faudrait annuler le 1er PC avant de déposer le second:
En effet, l'agent instructeur pourrait tout à fait refuser votre permis sous prétexte qu'il y en a déjà eu un d'accepté (et toujours en cours de validité) sur la même unité foncière...

Pour moi, la DP fige la règlementation d'urbanisme du terrain.

Rien à voir avec le précédent PC.

C'est comme sur un terrain "normal": si un PC est accepté mais que le projet n'aboutit pas, un nouvel acquéreur dépose un nouveau PC...

Par contre, il faudrait annuler le 1er PC avant de déposer le second:
En effet, l'agent instructeur pourrait tout à fait refuser votre permis sous prétexte qu'il y en a déjà eu un d'accepté (et toujours en cours de validité) sur la même unité foncière...

Bonjour,

Je ne comprends pas votre situation. Il y a un permis accepté pour 2 maison, mais vous voulez diviser le terrain ? Vous voulez faire quoi exactement ?
On parle de la cristallisation des règles pendant 5 ans, donc il est question d'un lotissement j'imagine...

Bonjour,

En fait le propriétaire du terrain avait comme projet de construire 2 maisons, une pour lui et une à louer, il envisageait de diviser son terrain, mais rien ne s'est fait, mis à part le dépôt du pc pour 2 maisons.
Donc il vend son terrain où il y a déjà un pc pour 2 maisons et une dp validée.

salade bio a écrit:

Bonjour,

Je ne comprends pas votre situation. Il y a un permis accepté pour 2 maison, mais vous voulez diviser le terrain ? Vous voulez faire quoi exactement ?
On parle de la cristallisation des règles pendant 5 ans, donc il est question d'un lotissement j'imagine...

Et vous voulez déposer un permis pour 1 maison, mais le terrain est devenu non constructible.
Le terrain a été divisé en 2017 ? Êtes vous certain d'être en RNU (vous évoquez un passage en RNU)?

Oui, nous ne piuvons pas faire de permis modificatif pour changer de 2 maisons à 1 maison.
Le terrain n'a pas été divisé.
Le terrain est passé non constructible avec la rnu mais comme il y a la dp validé, justement elle devrait nous protéger, d'après le service instructeurde permis et un dessinateur.

C'est là ma question.

salade bio a écrit:

Et vous voulez déposer un permis pour 1 maison, mais le terrain est devenu non constructible.
Le terrain a été divisé en 2017 ? Êtes vous certain d'être en RNU (vous évoquez un passage en RNU)?

Vous écrivez que le terrain n'a pas été divisé mais qu'une DP a été délivrée. Elle autorise quels travaux ? Seuls le lotissement (division en vue de bâtir) et le certificat d'urbanisme permettent de cristallier les règles.

Alors je ne comprends peut être pas tout...
Je vais essayer de vous mettre le document

salade bio a écrit:

Vous écrivez que le terrain n'a pas été divisé mais qu'une DP a été délivrée. Elle autorise quels travaux ? Seuls le lotissement (division en vue de bâtir) et le certificat d'urbanisme permettent de cristallier les règles.

Donc il existe bien une déclaration préalable pour la création d'un lotissement. Il s'agit bien de votre terrain ?
Quel était le règlement en vigueur au 08/10/2017 ?

Oui oui c'est bien notre terrain, le terrain était bien constructible.

salade bio a écrit:

Donc il existe bien une déclaration préalable pour la création d'un lotissement. Il s'agit bien de votre terrain ?
Quel était le règlement en vigueur au 08/10/2017 ?

Aujourd'hui un monsieur m'a dit que la dp est liée au pc déposé et que pour que la dp reste en vigueur, il faudrait respecter le pc lié...

Franchement je ne sais plus quoi croire...

ome a écrit:

Pour moi, la DP fige la règlementation d'urbanisme du terrain.

Rien à voir avec le précédent PC.

C'est comme sur un terrain "normal": si un PC est accepté mais que le projet n'aboutit pas, un nouvel acquéreur dépose un nouveau PC...

Par contre, il faudrait annuler le 1er PC avant de déposer le second:
En effet, l'agent instructeur pourrait tout à fait refuser votre permis sous prétexte qu'il y en a déjà eu un d'accepté (et toujours en cours de validité) sur la même unité foncière...

Bonsoir, avant de vous engager sur un projet plus abouti et de faire un permis de construire, je vous suggère de faire un certificat d'urbanisme opérationnel en décrivant votre projet.

Je rejoins également la réponse de salade bio qui évoque qu'un CU peux figer le règlement appliqué sur la zone et de la parcelle concernée. Je suis dessinateur projeteur en architecture et j'ai déjà eu ce cas de figure pour un projet qui à la base aurait du être déposé sous la réglementation d'un ancien PLU juste avant sa révision, le nouveau PLU était plus contraignant pour le projet... Du coup on avait fait d’abord un CU pour figer l'ancien règlement pour nous laisser le temps de préparer la demande de permis.

Et je ne comprend pas le rapport entre RNU et le "non constructible" ? Si le terrain est devenu non constructible c'est qu'il y a eu révision du PLU non ? dans certaines communes il y a des cas ou le PLU passe en RNU le temps d'une révision, mais cela ne veux pas dire inconstructible pour autant.

Bonsoir,

Alors si j'ai bien compris, la demande du certificat d'urbanisme opérationnel pourrait nous assurer (ou non) la faisabilité du projet ?

Pourquoi ne m'en a-t-on alors pas parlé ?

Comment ça c'était passé dans votre cas ?

Bibiza57 a écrit:

Bonsoir, avant de vous engager sur un projet plus abouti et de faire un permis de construire, je vous suggère de faire un certificat d'urbanisme opérationnel en décrivant votre projet.

Je rejoins également la réponse de salade bio qui évoque qu'un CU peux figer le règlement appliqué sur la zone et de la parcelle concernée. Je suis dessinateur projeteur en architecture et j'ai déjà eu ce cas de figure pour un projet qui à la base aurait du être déposé sous la réglementation d'un ancien PLU juste avant sa révision, le nouveau PLU était plus contraignant pour le projet...

Et je ne comprend pas le rapport entre RNU et le 'non constructible", quelle est la zone PLU de votre parcelle ?

J'ai légèrement réédité mon message d'avant.

L'exemple que j'ai évoqué c'étais pour un client qui souhaitait construire sa maison, et pas pour mon cas personnel

Oui avant de se lancer concrètement dans un projet, déposer un CU permet d'obtenir toutes les réponses avant d'aller plus loin. Cela évite comme vous dite, de vous engager dans des démarches type permis de construire pour rien si le permis serait refusé.

Ah oui effectivement "légèrement ré édité

Là dans notre cas, il n'y a pas de plu, il est en cours d'élaboration depuis un loooong moment mais du coup c'est le rnu qui est appliqué.

À ce qu'on a compris, le proprio a déposé son projet peu de temps avant que le rnu mette son terrain non constructible.

Je ne comprends pas pourquoi la dame de l'urbanisme ne m'a pas parlé du CU...

Et dans votre expérience, savez-vous si la dp protège comme ome me disait ?

Bibiza57 a écrit:

J'ai légèrement rééditer mon message d'avant.

L'exemple que j'ai évoqué c'étais pour un client qui souhaitait construire sa maison, et pas pour mon cas personnel

Oui avant de se lancer concrètement dans un projet, déposer un CU permet d'obtenir toutes les réponses avant d'aller plus loin. Cela évite comme vous dite, de vous engager dans des démarches type permis de construire pour rien si le permis se devait d'être refusé.

Justement je ne comprend pas le "RNU mette son terrain en non constructible".

Le RNU ne veux pas dire "pas possible de construire", c'est tout simplement le règlement national d'urbanisme qui s'applique le temps que le nouveau PLU soit approuvé.

Je n'ai jamais entendu dire qu'une DP protège de quoi que se soit pour les projets à venir, un instructeur sera mieux placé que moi pour y répondre

Bon... C'est peut être parce que nous sommes dans le Gard, un peu perdu, je ne sais pas trop...

Ce qui me semble étrange avec le CU c'est que c'est l'avis du maire mais au final c'est le préfet qui a le dernier mot.

Pour la dp, l'information nous a été donné par l'instructeur...

Bibiza57 a écrit:

Justement je ne comprend pas le "RNU mette son terrain en non constructible".

Le RNU ne veux pas dire "pas possible de construire", c'est tout simplement le règlement national d'urbanisme qui s'applique le temps que le nouveau PLU soit approuvé.

Je n'ai jamais entendu dire qu'une DP protège de quoi que se soit pour les projets à venir, un instructeur sera mieux placé que moi pour y répondre

Mon terrain a été dans ce cas de figure, pas de PLU, soumis au RNU. Un précédent permis de construire a été accepté pour l'ancien propriétaire. Malheureusement, pour des raisons de santé, les assurances ont refusées de suivre cet ancien propriétaire. Il a remit en vente son terrain.
Nous avons fait une proposition d'achat et j'ai tout de suite déposé une demande de CU opérationnel. La mairie à émis un avis favorable, mais l'organisme départemental qui gère ça (la DREAL, je crois) à fait un retour négatif, car notre terrain est en sortie de village sans continuité constructive. En clair, trop isolé sans maison à droite, ni à gauche, ni en face.
Nous avons fait une action commune avec l'ancien propriétaire, la mairie et nous.
L'ancien propriétaire a dit que si son terrain passait en non constructible, il perdait toute sa valeur, et qu'en plus de sa maladie...
La mairie à dit qu'elle voulait de nouveaux habitants, et qu'il y avait déjà un permis de construire sur ce terrain.
Et nous avons dit que nous avions déjà tout mis en œuvre pour la construction de notre maison, crédit, constructeur...
L'organisme qui gérait ce dossier à fini par trouver une raison 'foireuse' pour remettre un CU positif (en fait, pas de réponse, donc, considéré comme positif). Ils ont considéré que comme il existe une haie avec le champ voisin de notre terrain, cela pose une limite physique à l'extension constructible de la commune. en fait, ils ont accepté pour des raisons humaines, mais sans le dire... Comme quoi, même l'administration à un cœur, parfois...
Mais, dans les textes, notre terrain n'était plus constructible.
Tous ça pour dire qu'il faut déposer tout de suite une demande de CU opérationnel, et agir en conséquence, de concert avec les différents acteurs de la vente.

Bonjour Fred-info,

Merci beaucoup pour cette réponse.
Est ce que la dp en cours dans votre cas n'a pas pu protéger votre terrain ?

Le service instructeur nous a dit que si l'on pose notre nouveau pc nous devons bien mentionner la dp, mettre en avant le fait qu'il y a déjà un permis accepté, l'avantage pour l'environnement de ne construire qu'une maison au lieu de deux, etc

Dans notre cas, le terrain a une maison sur la gauche, une maison en construction au dessus.

Pour vous, il est obligatoire de déposer un CU opérationnel avant ?

Merci de vos réponses

Fred-info a écrit:

Mon terrain a été dans ce cas de figure, pas de PLU, soumis au RNU. Un précédent permis de construire a été accepté pour l'ancien propriétaire. Malheureusement, pour des raisons de santé, les assurances ont refusées de suivre cet ancien propriétaire. Il a remit en vente sont terrain.
Nous avons fait une proposition d'achat et j'ai tout de suite déposé une demande de CU opérationnel. La mairie à émis un avis favorable, mais l'organisme départemental qui gère ça (la DREAL, je crois) à fait un retour négatif, car notre terrain est en sortie de village sans continuité constructive. En clair, trop isolé sans maison à droite, ni à gauche, ni en face.
Nous avons fait une action commune avec l'ancien propriétaire, la mairie et nous.
L'ancien propriétaire a dit que si son terrain passait en non constructible, il perdait toute sa valeur, et qu'en plus de sa maladie...
La mairie à dit qu'elle voulait de nouveaux habitants, et qu'il y avait déjà un permis de construire sur ce terrain.
Et nous avons dit que nous avions déjà tout mis en œuvre pour la construction de notre maison, crédit, constructeur...
L'organisme qui gérait ce dossier à fini par trouver une raison 'foireuse' pour remettre un CU positif (en fait, pas de réponse, donc, considéré comme positif). Ils ont considéré que comme il existe une haie avec le champ voisin de notre terrain, cela pose une limite physique à l'extension constructible de la commune. en fait, ils ont accepté pour des raisons humaines, mais sans le dire... Comme quoi, même l'administration à un cœur, parfois...
Mais, dans les textes, notre terrain n'était plus constructible.
Tous ça pour dire qu'il faut déposer tout de suite une demande de CU opérationnel, et agir en conséquence, de concert avec les différents acteurs de la vente.

Le RNU était applicable avant la DP de lotissement et il est applicable aujourd'hui. Il n'y a donc aucune cristallisation de règle puisque le règlement est le même avant/après division. De même donc, le CU opérationnel n'a que l'intérêt de vous donner une réponse officielle sur la faisabilité d'un projet.
Il faut voir ce que proposera le PLU.

Aucune obligation de déposer un CU opérationnel, c'est uniquement une démarche pour vous informé et sécuriser la faisabilité de votre projet. Et il y a rien de compliqué à faire un CU, un petit formulaire a remplir,en y joignant un plan de situation et plan de masse (dessinez dessus approximativement la future implantation de la construction), ainsi qu'une petite description des travaux. Normalement le délai d'instruction est relativement court (dépend du département).

Citation:

, l'avantage pour l'environnement de ne construire qu'une maison au lieu de deux,

Non, c'est un inconvénient : plus de maisons = plus de densité urbaine = moins d'étalement urbain.

Le préfet fait pression sur tous les villages alentours pour la mise en place d'un plu pour limiter les constructions, c'est pour cela que je dis ça...

Manu-d.en-haut a écrit:

Citation:

, l'avantage pour l'environnement de ne construire qu'une maison au lieu de deux,

Non, c'est un inconvénient : plus de maisons = plus de densité urbaine = moins d'étalement urbain.

Ça y est nous sommes éclairés !

En fait, comme a dit salade bio la dp est liée à la division parcellaire.
Pour la petite histoire: le propriétaire de notre terrain a racheté celui-ci au propriétaire de la maison d'à côté, donc il y a eu division de lots avec autorisation de construire sur notre terrain.

Donc la dp nous protège effectivement pendant 5 ans, elle conserve le droit de construction comme a dit ome!

De ce fait, pas besoin de CU opérationnel, la dp restant valide jusqu'à fin 2022. Même si le terrain est passé non constructible, elle reste prioritaire et applicable !

Ouf !!
C'est quand même à se tirer par les cheveux tout ça !
Donc nous allons signer le compromis, en gardant quand une clause suspensive sous réserve d'acceptation du permis.

On va y arriver !

Bonjour, un an après (j'aurai pu le faire avant mais mieux vaut tard que jamais !) je viens vous donner des nouvelles sur notre problématique, si cela peut en éclairer d'autres !

Nous avons donc signer le compromis du terrain avec clause suspensive sous réserve d'acceptation du permis.
Le permis a été déposé fin Octobre 2020, avec en pièces la DP et l'ancien permis déposé et accepté de l'ancien propriétaire.
Notre permis a bien été accepté au 15 Décembre 2020 malgré le RNU rendant non constructible le terrain.
La DP protégeais bien le terrain pendant 5 ans, donc malgré le RNU, notre terrain reste constructible jusqu'en Octobre 2022.
Depuis Mars 2021 nous sommes donc propriétaires de notre terrain.

Merci à tous pour votre aide