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Permis de construire, dp et rnu

Ce sujet comporte 31 messages et a été affiché 324 fois
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Env. 30 message Gard
Bonjour,

J'aurai vraiment besoin de votre aide car j'entends tous les sons de cloche...

Nous avons fait une offre d'achat sur un terrain, avec un permis déjà déposé pour 2 maisons (validé en septembre 2018)

Nous ne pouvons pas faire de modificatif pour 1 seule maison et devons donc déposer un nouveau permis de construire.
Ça ce n'est pas le problème !

Le terrain est passé en non constructible avec la rnu.

La dp a été validée en octobre 2017.

Face à notre appréhension concernant la validation du nouveau PC, nous avons questionné différentes personnes :

- la dame de l'urbanisme de la ville nous dit qu'elle ne peut pas nous certifier qu'il sera accepté avec la dp, qu'elle en a vu acceptés et d'autres refusés.
- le dessinateur nous dit qu'il ne voit pas pourquoi ce serait refusé étant donné l'accord pour 2 maisons, nous allons en faire une seule, et les avantages liés la diminution de la construction,
- la personne du service instructeur des PC, nous dit que la dp nous protège durant 5 ans, que le permis sera accordé parce que la dp encore valide passe au-dessus du rnu instruit après.

Y a t il des personnes qui ont été dans la même situation où bien peuvent nous éclairer ?

Nous ne savons pas du tout si nous tentons le coup, car c'est s'investir financièrement pour le dépôt de permis, du temps, se projeter, au risque que tout tombe à l'eau ?

Ou alors la dp nous protège bel et bien ?

Merci à tous !
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message
Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...

Allez dans la section devis permis de construire du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-3-devis_permis_de_construire.php
 
Membre utile Env. 1000 message Landes
Bonsoir,

Je me range du côté de la personne du service instructeur et du dessinateur

Une DP "bloque" la règlementation d'urbanisme pendant 5 ans.

Donc, durant cette période, le terrain reste constructible et la règlementation à suivre est celle qui était en vigueur au moment de sa validation.

Il y a des experts sur ce forum qui préciseront tout ça...maitre Deffrey? et les autres!!! Biggrin

Bonne soirée
Picto recompense Membre utile
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Env. 30 message Gard
Ce serait une super nouvelle !
Mais la dp bloque de manière générale ou seulement en rapport avec le permis déjà existant ?
Et si l'on dépose un nouveau permis elle s'annule ?

ome a écrit:Bonsoir,

Je me range du côté de la personne du service instructeur et du dessinateur

Une DP "bloque" la règlementation d'urbanisme pendant 5 ans.

Donc, durant cette période, le terrain reste constructible et la règlementation à suivre est celle qui était en vigueur au moment de sa validation.

Il y a des experts sur ce forum qui préciseront tout ça...maitre Deffrey? et les autres!!! Biggrin

Bonne soirée
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Env. 30 message Gard
Ce serait une super nouvelle !
Mais la dp bloque de manière générale ou seulement en rapport avec le permis déjà existant ?
Et si l'on dépose un nouveau permis elle s'annule ?

ome a écrit:Bonsoir,

Je me range du côté de la personne du service instructeur et du dessinateur

Une DP "bloque" la règlementation d'urbanisme pendant 5 ans.

Donc, durant cette période, le terrain reste constructible et la règlementation à suivre est celle qui était en vigueur au moment de sa validation.

Il y a des experts sur ce forum qui préciseront tout ça...maitre Deffrey? et les autres!!! Biggrin

Bonne soirée
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Env. 30 message Gard
ome a écrit:Bonsoir,

Je me range du côté de la personne du service instructeur et du dessinateur

Une DP "bloque" la règlementation d'urbanisme pendant 5 ans.

Donc, durant cette période, le terrain reste constructible et la règlementation à suivre est celle qui était en vigueur au moment de sa validation.

Il y a des experts sur ce forum qui préciseront tout ça...maitre Deffrey? et les autres!!! Biggrin

Bonne soirée


Deffrey pouvez vous nous éclairer ?
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Membre ultra utile Env. 9000 message Rhone
Bonjour,
Si vous déposez un nouveau permis, et que celui-ci est refusé, il n'annule pas un permis précédent qui aurait été accepté. Pour le reste, je ne saurais dire si le permis sera accepté ou non.
Vous pouvez toujours mettre en condition suspensive l'obtention du permis de construire, mais si le vendeur en a déjà obtenu un, et qu'il a peur que son terrain ne devienne non constructible et invendable, ça sera difficile à négocier.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Env. 30 message Gard
Bonjour,

Alors oui bien entendu que nous allons mettre une clause suspensive.
Concernant le prix, nous sommes arrivés à un accord, avec une baisse de 5000€.

Le soucis de garder le pc tel quel c'est que même si nous faisons qu'une maison, nous paierons la TA sur deux maisons... Et ça ne rentre pas dans le cadre de la modif de permis, c'est une trop grosse modification 😔

Merci Woofy !

Woofy a écrit:Bonjour,
Si vous déposez un nouveau permis, et que celui-ci est refusé, il n'annule pas un permis précédent qui aurait été accepté. Pour le reste, je ne saurais dire si le permis sera accepté ou non.
Vous pouvez toujours mettre en condition suspensive l'obtention du permis de construire, mais si le vendeur en a déjà obtenu un, et qu'il a peur que son terrain ne devienne non constructible et invendable, ça sera difficile à négocier.
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Membre utile Env. 1000 message Landes
Pour moi, la DP fige la règlementation d'urbanisme du terrain.

Rien à voir avec le précédent PC.

C'est comme sur un terrain "normal": si un PC est accepté mais que le projet n'aboutit pas, un nouvel acquéreur dépose un nouveau PC...

Par contre, il faudrait annuler le 1er PC avant de déposer le second:
En effet, l'agent instructeur pourrait tout à fait refuser votre permis sous prétexte qu'il y en a déjà eu un d'accepté (et toujours en cours de validité) sur la même unité foncière...
Picto recompense Membre utile
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Membre utile Env. 1000 message Landes
Pour moi, la DP fige la règlementation d'urbanisme du terrain.

Rien à voir avec le précédent PC.

C'est comme sur un terrain "normal": si un PC est accepté mais que le projet n'aboutit pas, un nouvel acquéreur dépose un nouveau PC...

Par contre, il faudrait annuler le 1er PC avant de déposer le second:
En effet, l'agent instructeur pourrait tout à fait refuser votre permis sous prétexte qu'il y en a déjà eu un d'accepté (et toujours en cours de validité) sur la même unité foncière...
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Bonjour,

Je ne comprends pas votre situation. Il y a un permis accepté pour 2 maison, mais vous voulez diviser le terrain ? Vous voulez faire quoi exactement ?
On parle de la cristallisation des règles pendant 5 ans, donc il est question d'un lotissement j'imagine...
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Env. 30 message Gard
Bonjour,

En fait le propriétaire du terrain avait comme projet de construire 2 maisons, une pour lui et une à louer, il envisageait de diviser son terrain, mais rien ne s'est fait, mis à part le dépôt du pc pour 2 maisons.
Donc il vend son terrain où il y a déjà un pc pour 2 maisons et une dp validée.

salade bio a écrit:Bonjour,

Je ne comprends pas votre situation. Il y a un permis accepté pour 2 maison, mais vous voulez diviser le terrain ? Vous voulez faire quoi exactement ?
On parle de la cristallisation des règles pendant 5 ans, donc il est question d'un lotissement j'imagine...
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Et vous voulez déposer un permis pour 1 maison, mais le terrain est devenu non constructible.
Le terrain a été divisé en 2017 ? Êtes vous certain d'être en RNU (vous évoquez un passage en RNU)?
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Env. 30 message Gard
Oui, nous ne piuvons pas faire de permis modificatif pour changer de 2 maisons à 1 maison.
Le terrain n'a pas été divisé.
Le terrain est passé non constructible avec la rnu mais comme il y a la dp validé, justement elle devrait nous protéger, d'après le service instructeurde permis et un dessinateur.

C'est là ma question.

salade bio a écrit:Et vous voulez déposer un permis pour 1 maison, mais le terrain est devenu non constructible.
Le terrain a été divisé en 2017 ? Êtes vous certain d'être en RNU (vous évoquez un passage en RNU)?
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Vous écrivez que le terrain n'a pas été divisé mais qu'une DP a été délivrée. Elle autorise quels travaux ? Seuls le lotissement (division en vue de bâtir) et le certificat d'urbanisme permettent de cristallier les règles.
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Env. 30 message Gard
Alors je ne comprends peut être pas tout...
Je vais essayer de vous mettre le document

salade bio a écrit:Vous écrivez que le terrain n'a pas été divisé mais qu'une DP a été délivrée. Elle autorise quels travaux ? Seuls le lotissement (division en vue de bâtir) et le certificat d'urbanisme permettent de cristallier les règles.
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Donc il existe bien une déclaration préalable pour la création d'un lotissement. Il s'agit bien de votre terrain ?
Quel était le règlement en vigueur au 08/10/2017 ?
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Env. 30 message Gard
Oui oui c'est bien notre terrain, le terrain était bien constructible.

salade bio a écrit:Donc il existe bien une déclaration préalable pour la création d'un lotissement. Il s'agit bien de votre terrain ?
Quel était le règlement en vigueur au 08/10/2017 ?
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Env. 30 message Gard
Aujourd'hui un monsieur m'a dit que la dp est liée au pc déposé et que pour que la dp reste en vigueur, il faudrait respecter le pc lié...

Franchement je ne sais plus quoi croire...


ome a écrit:Pour moi, la DP fige la règlementation d'urbanisme du terrain.

Rien à voir avec le précédent PC.

C'est comme sur un terrain "normal": si un PC est accepté mais que le projet n'aboutit pas, un nouvel acquéreur dépose un nouveau PC...

Par contre, il faudrait annuler le 1er PC avant de déposer le second:
En effet, l'agent instructeur pourrait tout à fait refuser votre permis sous prétexte qu'il y en a déjà eu un d'accepté (et toujours en cours de validité) sur la même unité foncière...
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Membre utile Env. 700 message Moselle
Bonsoir, avant de vous engager sur un projet plus abouti et de faire un permis de construire, je vous suggère de faire un certificat d'urbanisme opérationnel en décrivant votre projet.

Je rejoins également la réponse de salade bio qui évoque qu'un CU peux figer le règlement appliqué sur la zone et de la parcelle concernée. Je suis dessinateur projeteur en architecture et j'ai déjà eu ce cas de figure pour un projet qui à la base aurait du être déposé sous la réglementation d'un ancien PLU juste avant sa révision, le nouveau PLU était plus contraignant pour le projet... Du coup on avait fait d’abord un CU pour figer l'ancien règlement pour nous laisser le temps de préparer la demande de permis.

Et je ne comprend pas le rapport entre RNU et le "non constructible" ? Si le terrain est devenu non constructible c'est qu'il y a eu révision du PLU non ? dans certaines communes il y a des cas ou le PLU passe en RNU le temps d'une révision, mais cela ne veux pas dire inconstructible pour autant.
"the mau5 is not really dead..."
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Env. 30 message Gard
Bonsoir,

Alors si j'ai bien compris, la demande du certificat d'urbanisme opérationnel pourrait nous assurer (ou non) la faisabilité du projet ?

Pourquoi ne m'en a-t-on alors pas parlé ?

Comment ça c'était passé dans votre cas ?

Bibiza57 a écrit:Bonsoir, avant de vous engager sur un projet plus abouti et de faire un permis de construire, je vous suggère de faire un certificat d'urbanisme opérationnel en décrivant votre projet.

Je rejoins également la réponse de salade bio qui évoque qu'un CU peux figer le règlement appliqué sur la zone et de la parcelle concernée. Je suis dessinateur projeteur en architecture et j'ai déjà eu ce cas de figure pour un projet qui à la base aurait du être déposé sous la réglementation d'un ancien PLU juste avant sa révision, le nouveau PLU était plus contraignant pour le projet...

Et je ne comprend pas le rapport entre RNU et le 'non constructible", quelle est la zone PLU de votre parcelle ?
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Membre utile Env. 700 message Moselle
J'ai légèrement réédité mon message d'avant.

L'exemple que j'ai évoqué c'étais pour un client qui souhaitait construire sa maison, et pas pour mon cas personnel

Oui avant de se lancer concrètement dans un projet, déposer un CU permet d'obtenir toutes les réponses avant d'aller plus loin. Cela évite comme vous dite, de vous engager dans des démarches type permis de construire pour rien si le permis serait refusé.
"the mau5 is not really dead..."
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Env. 30 message Gard
Ah oui effectivement "légèrement ré édité

Là dans notre cas, il n'y a pas de plu, il est en cours d'élaboration depuis un loooong moment mais du coup c'est le rnu qui est appliqué.

À ce qu'on a compris, le proprio a déposé son projet peu de temps avant que le rnu mette son terrain non constructible.

Je ne comprends pas pourquoi la dame de l'urbanisme ne m'a pas parlé du CU...

Et dans votre expérience, savez-vous si la dp protège comme ome me disait ?

Bibiza57 a écrit:J'ai légèrement rééditer mon message d'avant.

L'exemple que j'ai évoqué c'étais pour un client qui souhaitait construire sa maison, et pas pour mon cas personnel

Oui avant de se lancer concrètement dans un projet, déposer un CU permet d'obtenir toutes les réponses avant d'aller plus loin. Cela évite comme vous dite, de vous engager dans des démarches type permis de construire pour rien si le permis se devait d'être refusé.
Messages : Env. 30
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Membre utile Env. 700 message Moselle
Justement je ne comprend pas le "RNU mette son terrain en non constructible".

Le RNU ne veux pas dire "pas possible de construire", c'est tout simplement le règlement national d'urbanisme qui s'applique le temps que le nouveau PLU soit approuvé.

Je n'ai jamais entendu dire qu'une DP protège de quoi que se soit pour les projets à venir, un instructeur sera mieux placé que moi pour y répondre
"the mau5 is not really dead..."
Picto recompense Membre utile
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Ancienneté : + de 10 ans
 
Env. 30 message Gard
Bon... C'est peut être parce que nous sommes dans le Gard, un peu perdu, je ne sais pas trop...

Ce qui me semble étrange avec le CU c'est que c'est l'avis du maire mais au final c'est le préfet qui a le dernier mot.

Pour la dp, l'information nous a été donné par l'instructeur...

Bibiza57 a écrit:Justement je ne comprend pas le "RNU mette son terrain en non constructible".

Le RNU ne veux pas dire "pas possible de construire", c'est tout simplement le règlement national d'urbanisme qui s'applique le temps que le nouveau PLU soit approuvé.

Je n'ai jamais entendu dire qu'une DP protège de quoi que se soit pour les projets à venir, un instructeur sera mieux placé que moi pour y répondre
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Ancienneté : + de 1 an
 
Env. 30 message Haussez (76)
Mon terrain a été dans ce cas de figure, pas de PLU, soumis au RNU. Un précédent permis de construire a été accepté pour l'ancien propriétaire. Malheureusement, pour des raisons de santé, les assurances ont refusées de suivre cet ancien propriétaire. Il a remit en vente son terrain.
Nous avons fait une proposition d'achat et j'ai tout de suite déposé une demande de CU opérationnel. La mairie à émis un avis favorable, mais l'organisme départemental qui gère ça (la DREAL, je crois) à fait un retour négatif, car notre terrain est en sortie de village sans continuité constructive. En clair, trop isolé sans maison à droite, ni à gauche, ni en face.
Nous avons fait une action commune avec l'ancien propriétaire, la mairie et nous.
L'ancien propriétaire a dit que si son terrain passait en non constructible, il perdait toute sa valeur, et qu'en plus de sa maladie...
La mairie à dit qu'elle voulait de nouveaux habitants, et qu'il y avait déjà un permis de construire sur ce terrain.
Et nous avons dit que nous avions déjà tout mis en œuvre pour la construction de notre maison, crédit, constructeur...
L'organisme qui gérait ce dossier à fini par trouver une raison 'foireuse' pour remettre un CU positif (en fait, pas de réponse, donc, considéré comme positif). Ils ont considéré que comme il existe une haie avec le champ voisin de notre terrain, cela pose une limite physique à l'extension constructible de la commune. en fait, ils ont accepté pour des raisons humaines, mais sans le dire... Comme quoi, même l'administration à un cœur, parfois...
Mais, dans les textes, notre terrain n'était plus constructible.
Tous ça pour dire qu'il faut déposer tout de suite une demande de CU opérationnel, et agir en conséquence, de concert avec les différents acteurs de la vente.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a 22 jours.
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De : Haussez (76)
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Env. 30 message Gard
Bonjour Fred-info,

Merci beaucoup pour cette réponse.
Est ce que la dp en cours dans votre cas n'a pas pu protéger votre terrain ?

Le service instructeur nous a dit que si l'on pose notre nouveau pc nous devons bien mentionner la dp, mettre en avant le fait qu'il y a déjà un permis accepté, l'avantage pour l'environnement de ne construire qu'une maison au lieu de deux, etc

Dans notre cas, le terrain a une maison sur la gauche, une maison en construction au dessus.

Pour vous, il est obligatoire de déposer un CU opérationnel avant ?

Merci de vos réponses
Fred-info a écrit:Mon terrain a été dans ce cas de figure, pas de PLU, soumis au RNU. Un précédent permis de construire a été accepté pour l'ancien propriétaire. Malheureusement, pour des raisons de santé, les assurances ont refusées de suivre cet ancien propriétaire. Il a remit en vente sont terrain.
Nous avons fait une proposition d'achat et j'ai tout de suite déposé une demande de CU opérationnel. La mairie à émis un avis favorable, mais l'organisme départemental qui gère ça (la DREAL, je crois) à fait un retour négatif, car notre terrain est en sortie de village sans continuité constructive. En clair, trop isolé sans maison à droite, ni à gauche, ni en face.
Nous avons fait une action commune avec l'ancien propriétaire, la mairie et nous.
L'ancien propriétaire a dit que si son terrain passait en non constructible, il perdait toute sa valeur, et qu'en plus de sa maladie...
La mairie à dit qu'elle voulait de nouveaux habitants, et qu'il y avait déjà un permis de construire sur ce terrain.
Et nous avons dit que nous avions déjà tout mis en œuvre pour la construction de notre maison, crédit, constructeur...
L'organisme qui gérait ce dossier à fini par trouver une raison 'foireuse' pour remettre un CU positif (en fait, pas de réponse, donc, considéré comme positif). Ils ont considéré que comme il existe une haie avec le champ voisin de notre terrain, cela pose une limite physique à l'extension constructible de la commune. en fait, ils ont accepté pour des raisons humaines, mais sans le dire... Comme quoi, même l'administration à un cœur, parfois...
Mais, dans les textes, notre terrain n'était plus constructible.
Tous ça pour dire qu'il faut déposer tout de suite une demande de CU opérationnel, et agir en conséquence, de concert avec les différents acteurs de la vente.
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Membre super utile Env. 1000 message Yvelines
Le RNU était applicable avant la DP de lotissement et il est applicable aujourd'hui. Il n'y a donc aucune cristallisation de règle puisque le règlement est le même avant/après division. De même donc, le CU opérationnel n'a que l'intérêt de vous donner une réponse officielle sur la faisabilité d'un projet.
Il faut voir ce que proposera le PLU.
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Membre utile Env. 700 message Moselle
Aucune obligation de déposer un CU opérationnel, c'est uniquement une démarche pour vous informé et sécuriser la faisabilité de votre projet. Et il y a rien de compliqué à faire un CU, un petit formulaire a remplir,en y joignant un plan de situation et plan de masse (dessinez dessus approximativement la future implantation de la construction), ainsi qu'une petite description des travaux. Normalement le délai d'instruction est relativement court (dépend du département).
"the mau5 is not really dead..."
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Membre ultra utile Env. 7000 message Haute Savoie
Citation: , l'avantage pour l'environnement de ne construire qu'une maison au lieu de deux,

Non, c'est un inconvénient : plus de maisons = plus de densité urbaine = moins d'étalement urbain.
Mon récit : La Bistorte
licences : WTFPL version 2, ou LPRAB au choix Wink
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Env. 30 message Gard
Le préfet fait pression sur tous les villages alentours pour la mise en place d'un plu pour limiter les constructions, c'est pour cela que je dis ça...

Manu-d.en-haut a écrit:
Citation: , l'avantage pour l'environnement de ne construire qu'une maison au lieu de deux,

Non, c'est un inconvénient : plus de maisons = plus de densité urbaine = moins d'étalement urbain.
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Env. 30 message Gard
Ça y est nous sommes éclairés ! W00t

En fait, comme a dit salade bio la dp est liée à la division parcellaire.
Pour la petite histoire: le propriétaire de notre terrain a racheté celui-ci au propriétaire de la maison d'à côté, donc il y a eu division de lots avec autorisation de construire sur notre terrain.

Donc la dp nous protège effectivement pendant 5 ans, elle conserve le droit de construction comme a dit ome!

De ce fait, pas besoin de CU opérationnel, la dp restant valide jusqu'à fin 2022. Même si le terrain est passé non constructible, elle reste prioritaire et applicable !

Ouf !! Rolleyes
C'est quand même à se tirer par les cheveux tout ça !
Donc nous allons signer le compromis, en gardant quand une clause suspensive sous réserve d'acceptation du permis.

On va y arriver !Smile
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