Etude de sol avant et après acquisition d'un terrain constructible

Bonjour,
oui c'est une info qui a déjà pas mal circulé, elle découle de la loi Elan, mais merci de la rappeler

par contre, quelques précisions:

- ce ne sont pas tous les terrains qui sont concernés par cette étude de sol obligatoire à faire par le vendeur: seuls sont concernés les terrains situés en zones d'exposition "retrait gonflement des argiles" moyennes ou fortes sont concernés

https://www.pap.fr/vendeur/diagnostics-immobiliers/les-diagn[...]te/a3279/l-etude-de-sol

- ensuite, la G2 AVP qui concerne l'étude d'un projet de construction d'une maison sur un terrain, n'est elle, pas obligatoire mais très très très très fortement conseillée

ome
Votre information provenant de PAP, la mienne de mon Notaire, et sachant que notre future acquisition n'est nullement concernée par les argiles, je préfère m'en tenir à l'article lui-même que j'ai d'ailleurs citée.
D'autant que l'artile de PAP présente plusieurs erreurs
Cordialement,

Bonjour

Merci pour le partage,
je rejoins ome  : il y a déjà beaucoup de posts sur le sujet, mais 1 rappel est toujours utile


Par contre, le titre porte à confusion et l'info du notaire manque de précision :

Citation:

Etude de sol avant et après acquisition d'un terrain constructible

après acquisition : c'est trop tard (*)...

Citation:

Il y a lieu de dissocier ces deux études de sol, l'une obligatoirement avant toute signature d'avant contrat, la seconde après."

étude après signature , si rien n'est précisé dans le document signé : trop tard(*) également.


(*)si les clauses de type "sous réserve que l'étude de sol n'impose pas un surcout > xxxxx€ par rapport aux fondations standards" n'ont pas été mentionnées dès le compromis, le futur acquéreur ne pourra pas se désister ... ou devra revoir son projet pour financer le surcout XXXL des fondations.

Cdlt.

Bonjour Elisa
En fait il s'agit d'une suite d'échanges entre nous et notre Notaire,
Lorsque nous avons appris que le compromis était bloqué du fait de la non production par le vendeur de l'attestation imposée depuis le 22.07.2020, nous avons répondu que l'étude de sol G2AVP serait faite par nous-mêmes et à nos frais.
Nous avons donc appris que le vendeur nous devait une étude payée par ses soins et que nous aurions à faire l'étude G2AVP lors de la conception de notre construction.
Il y a donc bien une première étude avant le compromis fournie par le vendeur, et une deuxième étude à notre charge plus poussée entre le compromis et l'acte authentique.
Ces précisions devraient lever toute ambiguïté ou interprétation fantaisiste.
Et l'article que j'ai cité est on ne peut plus clair.
Cordialement,

craintdegunC a écrit:

Bonjour Elisa
En fait il s'agit d'une suite d'échanges entre nous et notre Notaire,
Lorsque nous avons appris que le compromis était bloqué du fait de la non production par le vendeur de l'attestation imposée depuis le 22.07.2020, nous avons répondu que l'étude de sol G2AVP serait faite par nous-mêmes et à nos frais.
Nous avons donc appris que le vendeur nous devait une étude payée par ses soins et que nous aurions à faire l'étude G2AVP lors de la conception de notre construction.
Il y a donc bien une première étude avant le compromis fournie par le vendeur, et une deuxième étude à notre charge plus poussée entre le compromis et l'acte authentique.
Ces précisions devraient lever toute ambiguïté ou interprétation fantaisiste.
Et l'article que j'ai cité est on ne peut plus clair.
Cordialement,

Bonjour, lisez l'article L112-20 et vous comprendrez que seul les terrains soumis à retrait gonflement d'argile sont concernés.


Le voilà:
La présente sous-section s'applique dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Ces zones sont définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs.

Bonjour,
Si votre terrain n'est pas concerné par le phenomene de retrait gonflement, pas de G1 obligatoire. Si votre notaire ne sait pas cela il est encore temps d'en changer.

Ce n'est pas si simple ....
Nous sommes depuis le début de l'après-midi sur le sujet, Notaire des vendeurs, agence immobilière
notre notaire, le code de la construction et ses articles, abrogations, et j'en passe et nous sommes réfugiés dans l'aspirine tellement c'est vague et compliqué.
Résultat sous peu.

Je ne voie pas où est la difficulté. Si votre nettain n'est pas dans la zone définie par l'article L112-20 le vendeur ne vous doit pas d'étude de sol.

craintdegunC a écrit:

Ce n'est pas si simple ....
Nous sommes depuis le début de l'après-midi sur le sujet, Notaire des vendeurs, agence immobilière
notre notaire, le code de la construction et ses articles, abrogations, et j'en passe et nous sommes réfugiés dans l'aspirine tellement c'est vague et compliqué.
Résultat sous peu.

Bonjour,
J'ai du mal à comprendre l'intérêt pour vous de toutes ces prises de têtes? Je veux dire, vous aviez prévu de faire une G2AVP, ce qui est déjà très bien. Soit vous avez inclus dans le compromis une condition suspensive qui décrit qu'en cas d'adaptation nécessaire dépassant un budget de XXX milliers d'euro, vous pouviez vous désengager et auquel cas vous êtes couvert contre un risque, soit vous n'avez pas inclus cette condition et dans ce cas, vous n'êtes pas couvert. Dans les 2 cas, quoi que dise la G1 du vendeur, ça ne vous empêchera pas de faire la G2AVP d'où mon interrogation mais peut-être ai-je mal compris.

Je suis actuellement dans la même situation (en cours d'acquisition de terrain) et je confirme : seuls les terrains argileux classés en aléas moyen ou fort (carte consultable sur le site du BRGM) sont soumis à la G1 de la part des vendeurs.
Et effectivement, pas d'obligation pour vous (ou votre constructeur) d'effectuer une G2. C'est un risque, certes.
Par expérience, étant donné que la loi est nouvelle, les notaires sont loiiinns d'êtres au fait avec tout ça....

nicolas91 a écrit:

Je ne voie pas où est la difficulté. Si votre nettain n'est pas dans la zone définie par l'article L112-20 le vendeur ne vous doit pas d'étude de sol.

Nous avons pris toutes les précautions nécessaires, mis cette clause en conditions suspensives bien
sûr
Ce qui nous prend la tête c'est que le compromis n'est toujours pas signé, le terrain se trouve dans une zone très convoitée, à exactement 215 Mètres de la mer, et que si les vendeurs prennent ombrage, ce terrain pourrait nous passer sous le nez....
Nous avons toute confiance en notre Notaire, qui nous a à plusieurs reprises démontré son sérieux, mais effectivement il y a eu tellement de modifications, abrogations et j'en passe que les deux notaires en présence pataugent...
Voilà vous savez tout

Si vous ratez la vente, seul votre notaire sera responsable vu que celui des vendeurs a bien compris la loi sur l'étude de sol

Là n'est pas la question ...

nicolas91 a écrit:

Bonjour,
Si votre terrain n'est pas concerné par le phenomene de retrait gonflement, pas de G1 obligatoire. Si votre notaire ne sait pas cela il est encore temps d'en changer.

Salut
En meme temps lors de la vente de ma maison qui etait secondaire, il a fllut que j apporte le texte legiqlatif qui vamidait mas demande d exonération de plue value. Je l ecoutais, je raquais 20000 euros d'impôt.
Une fois la copie donne, il a ete verifie aupres de leur instance si c etait bien vrai.
Donc... Oui certains notaires sont pas/mal informé et okus qu on ne croit.
On leur fait confiance sur un présupposé qui demande a etre vérifié.
Donc ok avec toi nicolas91

Déjà, la question à se poser est:

dans quelle zone "risque de retrait-gonflement des argiles" se situe le terrain que tu prévois d'acheter?

- faible : pas d'étude G1 obligatoire
- modérée ou forte: G1 obligatoire

Une fois la zone vérifiée, soit les vendeurs seront obligés de la faire (ombrage ou pas ombrage, c'est la loi), soit ils ne seront pas obligés et ça sera à toi de calmer ton notaire...

Y a-t'il un CU déposé pour ce terrain?

Dans le compromis, y a-t'il une mention de la zone "argile"?

Bref, quelle est la zone "argile" de ce terrain sacrebleu????

Déjà, la question à se poser est:

dans quelle zone "risque de retrait-gonflement des argiles" se situe le terrain que tu prévois d'acheter?

- faible : pas d'étude G1 obligatoire
- modérée ou forte: G1 obligatoire

Une fois la zone vérifiée, soit les vendeurs seront obligés de la faire (ombrage ou pas ombrage, c'est la loi), soit ils ne seront pas obligés et ça sera à toi de calmer ton notaire...

Y a-t'il un CU déposé pour ce terrain?

Dans le compromis, y a-t'il une mention de la zone "argile"?

Bref, quelle est la zone "argile" de ce terrain sacrebleu????

Désolé, j'ai mitraillé ...

Non le terrain n'est pas en zone à risque.
Pour votre info à tous, nous avons il y a quelques années en arrière une maison qui s'est fendue en 2 suite à construction sans étude de sol dans une zone critique ( Salernes qui a fourni pendant des années l'argile pour fabriquer les tomettes hexagonales bien connues.) Nous nous sommes battus pendant presque 2 ans pour obtenir rupture du contrat et démolition de l'existant nous sommes donc parfaitement au courant des tenants et aboutissants.
Il s'avère en l'occurrence que 3 Notaires en présence aujourd'hui n'ont pas la même interprétation des textes alors on fait quoi ????
Il me semble que ce n'est pas nous les forumeurs qui sommes les mieux placés pour définir ce qu'il faut comprendre.
Maintenant lorsque l'affaire sera débrouillée, je donnerai le résultat final.
Bonne soirée.

edit : j'ai posté sans voir le dernier message, je laisse...


Je rejoins les avis ci-dessus

craintdegunC a écrit:

...
En fait il s'agit d'une suite d'échanges entre nous et notre Notaire...

oui, c'est ce que j'avais compris, merci pour le partage.

Citation:

...Il y a donc bien une première étude avant le compromis fournie par le vendeur, et une deuxième étude à notre charge plus poussée entre le compromis et l'acte authentique.
Ces précisions devraient lever toute ambiguïté ou interprétation fantaisiste.
Et l'article que j'ai cité est on ne peut plus clair.
Cordialement,

il n'y a pas d'interprétation fantaisiste, du moins pas de la part des différents intervenants qui vous ont répondu , l'article est clair, nous l'avons tous lu depuis ... de nombreux mois.

Je disais simplement que le titre du mess pouvait -éventuellement- porter à confusion et que le + important était bien de noter dans le compromis (et donc AVANT de le signer) "sous reserve que le surcout...."

Peut-être inutile pour vous qui le savez, ET qui n'êtes pas concernés mais votre post "information pour tous" sera lu par d'autres qui pourraient méconnaitre  cette clause (on en voit régulièrement : les frais d'adaptation sont trop élevés , CCMI signé sans clause , comment se désengager sans frais pour la construction et le terrain ...)
S'ils lisent et suivent votre mess "à la lettre", il sera trop tard pour eux.

Pour revenir à "VOTRE" problème lié à ? un borné qui ne comprend pas ce qu'il lit (je ne cite personne, à choisir dans la liste des abus d'aspirine ) , j'en suis dsl pour vous, j'espère que ce petit monde apprendra à lire rapidement

Citation:

Ce n'est pas si simple ....
Nous sommes depuis le début de l'après-midi sur le sujet, Notaire des vendeurs, agence immobilière
notre notaire, le code de la construction et ses articles, abrogations, et j'en passe et nous sommes réfugiés dans l'aspirine tellement c'est vague et compliqué.

Citation:

la mienne de mon Notaire, et sachant que notre future acquisition n'est nullement concernée par les argiles, je préfère m'en tenir à l'article lui-même que j'ai d'ailleurs citée.

je ne vois vraiment pas ce qu'il y a de compliqué dans VOTRE cas,
Le vendeur risque de prendre ombrage ? je le comprends si "on" l'oblige à retarder la signature pour fournir un document inutile et non exigé par les textes ;

(dans l'équipe aspirine, êtes-vous surs qu'il n'y en a pas 1 qui aurait intérêt à ce que la signature ne se fasse pas ? comme vous le dites, les terrains sont rares, peut-être a-t-il une meilleure offre sous le coude ? )

Si besoin, vous pouvez vérifier les cartes argiles ici :  https://www.georisques.gouv.fr/dossiers/argiles/carte#/dpt/13

En espérant que vos problèmes soient vite résolus, je vous souhaite bonne construction.
Cdlt.

craintdegunC a écrit:

...
Il me semble que ce n'est pas nous les forumeurs qui sommes les mieux placés pour définir ce qu'il faut comprendre.

dans cas, pourquoi poster ici ?
ceci dit, il suffit de lire sans chercher à interpréter 

... pourquoi ne pas contacter le vendeur et lui proposer de payer cette étude pour accélérer-finaliser la transaction ?

Bonjour,

Les textes sont assez clairs dans leur interprétation depuis que par arrêté successifs ont été définis les zones concernées et les dates d'application.

Et pour préciser un point important, la seconde ne paraît en rien **légalement** indispensable si la première a été fournie.

L'article L. 112-22 précise en effet :

Citation:

Lorsque cette étude n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d'ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment.

Ce n'est donc qu'en cas d'absence de l'étude préalable que le MO est tenu de fournir une étude, et d'autre part il peut soit faire seulement une préalable OU faire une G2.

Un arrêté du 24 septembre 2020 a compléter l'arrêté du 22 juillet et a fixé l'entrée en application de ce texte au 1er octobre 2020 (art. 2.1 de l'arrêté). L'acte pouvait donc en tout état de cause, et quelle que soit la zone, être signé jusqu'à cette date, même en l'absence de cette étude.

Notre avis n'est ici que strictement réglementaire et ne présume pas de notre avis sur la nécessité technique d'une étude de sol, même quand la loi ne la rend pas obligatoire.

Merci AAMOI, enfin un avis étayé et constructif
Pour les autres, je rappelle que j'ai voulu passer une information officielle et rien de plus, ne nécessitant aucunement des interventions plus ou moins agressives et stériles.
Je vais m'en tenir à communiquer sur le forum de l'AAMOI en cas de besoin.
Sans rancune

Désolé mais votre information était incomplète pouvant induire en erreur les lecteurs une intervention était donc nécessaire. Nous n'avons fait que rectifier votre post avec des éléments que vous jugez stériles mais qui sont dans la loi...

Bonjour,

aamoi a écrit:

Les textes sont assez clairs dans leur interprétation depuis que par arrêté successifs ont été définis les zones concernées et les dates d'application.

Et pour préciser un point important, la seconde ne paraît en rien **légalement** indispensable si la première a été fournie.

L'article L. 112-22 précise en effet :

Citation:

Lorsque cette étude n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d'ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment.

Ce n'est donc qu'en cas d'absence de l'étude préalable que le MO est tenu de fournir une étude, et d'autre part il peut soit faire seulement une préalable OU faire une G2.

Un arrêté du 24 septembre 2020 a compléter l'arrêté du 22 juillet et a fixé l'entrée en application de ce texte au 1er octobre 2020 (art. 2.1 de l'arrêté). L'acte pouvait donc en tout état de cause, et quelle que soit la zone, être signé jusqu'à cette date, même en l'absence de cette étude.

Notre avis n'est ici que strictement réglementaire et ne présume pas de notre avis sur la nécessité technique d'une étude de sol, même quand la loi ne la rend pas obligatoire.

résumé :
Depuis le 1er octobre 2020, pour les terrains en zone risques argiles, le MO (maître d'ouvrage) doit fournir (au constructeur, dans le sens "professionnel qui construira la maison") une étude G1 ou G2.
c'est juste ?


Question :
Depuis le 1er octobre 2020, toujours pour les zones risques argiles, cette étude géotechnique doit-elle être obligatoirement fournie par le vendeur d'un terrain ? ... ou peut-elle être réalisée par l'acquéreur (avant signature définitive pour être annexée au contrat de vente du terrain) ?

Merci d'avance pour la réponse,
Cdlt.

Dans mon cas, c'est moi (acheteur) qui vais réaliser l'étude sol à mes frais, en accord avec le notaire et les vendeurs. En effet, ayant baissé le prix du terrain nous avons trouvé cet arrangement.
Du coup, comme je suis le maître d'ouvrage et d'oeuvre je vais réaliser directement une étude G2 (la G1 fait automatiquement partie de la G2).
Cette étude, je la joindrais au dossier de compromis uniquement si je décide de m'engager définitivement.
Dans le cas contraire, soit les vendeurs me "rachète" l'étude soit ils devront réaliser une G1 pour les autres acheteurs.

Les gens sont de plus en plus agréable sur ce forum, c'est fou !

Tu viens aider et tu te prend une volée pour ne pas avoir répondu parfaitement.

ça donne vraiment envie de participer !

Vous pouvez également négocier le prix de votre G2 auprès du vendeur en soustrayant le prix d'une G1 sur le prix que vous allez payer pour la G2.
Le vendeur aurait en quelque sorte rempli ses obligations.
Ceci dit si votre terrain n'est pas en retrait-gonflement argileux moyen ou fort, il ne vous doit rien, selon les décrets d'applications de la loi élan.

Bonjour,

elisa21 a écrit:

Bonjour,

...

résumé :
Depuis le 1er octobre 2020, pour les terrains en zone risques argiles, le MO (maître d'ouvrage) doit fournir (au constructeur, dans le sens "professionnel qui construira la maison") une étude G1 ou G2.
c'est juste ?

Exact

Citation:

Question :
Depuis le 1er octobre 2020, toujours pour les zones risques argiles, cette étude géotechnique doit-elle être obligatoirement fournie par le vendeur d'un terrain ? ... ou peut-elle être réalisée par l'acquéreur (avant signature définitive pour être annexée au contrat de vente du terrain) ?

L'article L.112.21 du CCH indique clairement que l'étude doit être fournie par le vendeur :

Citation:

En cas de vente d'un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.

Mais l'acheteur a toujours la possibilité d'en dispenser le vendeur en la finançant lui même. Il suffit que ce soit clairement convenu, et volontaire.

L'article 112-22 prévoit que le MO fournisse une étude en l'absence de celle du vendeur, car il peut être propriétaire du terrain depuis bien avant que la loi n'existe pour la vente des terrains, et il se peut toujours qu'il n'y ait pas de vendeur (heritage, donation,..)

Merci pour ces précisions.

centro@hotmail.fr a écrit:

Dans le cas contraire, soit les vendeurs me "rachète" l'étude soit ils devront réaliser une G1 pour les autres acheteurs.

Bonsoir,
si j'ai bien compris, le terrain concerné est en risque argiles "faible" c'est bien ça?
Dans ce cas, le vendeur n'est obligé de rien du tout...donc si vous ne donnez pas suite à l'achat de ce terrain, ils seraient bien généreux de vous racheter votre étude
et comme effectivement PAP n'est pas un organisme offilciel, voici le décret
https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf?id=5TNW8eSKiIMSX[...]bsc72qrCUWFhIYleW4erkY=
"« Pour l’application des articles L. 112-20 à L. 112-25, les zones qui sont considérées comme exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols sont celles dont l’exposition à ce phénomène est identifiée comme moyenne ou forte."

Bonjour,

Merci pour ce rappel très utile sur l’évolution récente de la réglementation.

Effectivement, depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN et de son décret d’application du 22 juillet 2020, il existe une obligation spécifique concernant l’étude géotechnique préalable dans le cadre de la vente de terrains non bâtis constructibles, situés en zone d’exposition au risque de retrait-gonflement des argiles.

Concrètement, la réglementation impose deux types d’études bien distinctes :

La première étude, dite étude géotechnique préalable (type G1), doit être fournie par le vendeur. Elle a pour objectif d'informer l'acquéreur sur la nature générale du sol et les risques éventuels (argiles gonflantes notamment). Elle est annexée au compromis de vente et conditionne la validité de la promesse de vente. Cette étude est essentiellement informative et repose souvent sur des données existantes et quelques investigations limitées.

La seconde étude, dite étude géotechnique de conception (type G2 AVP), est réalisée à l’initiative et aux frais de l’acquéreur après la signature de l’avant-contrat. Elle sert à dimensionner précisément les fondations en fonction du projet de construction envisagé.

Il est essentiel de bien distinguer ces deux études, car elles n'ont ni le même objectif, ni le même niveau de précision. La première protège l'acheteur en l'informant des risques majeurs dès l'acquisition du terrain. La seconde, beaucoup plus précise, est indispensable pour assurer la stabilité et la pérennité de la future construction.

En pratique, cela signifie que l'acquéreur doit prévoir dans son calendrier l'intégration d’une étude G2 AVP avant le dépôt du permis de construire et surtout avant la signature du contrat de construction (CCMI ou autre).

Votre notaire a donc parfaitement raison de souligner cette double exigence, qui vise à renforcer la protection des acquéreurs et à limiter les sinistres liés aux sols instables.

N'hésitez pas si vous souhaitez que je détaille également comment lire une étude G1 ou G2, ou comment intégrer efficacement ces documents dans le processus d'achat et de construction.

Cordialement,