Résultat de l’étude de sol/ radier. Contrat CCMI qui va payer ? Help !

Bonjour, la seule chose que vous devriez payer c'est 120€, le cout d'une adhésion à l'AAMOI, et non surtout n'annulez pas votre CCMI

Sarah robert
Suivez le conseil de plaquisteheureux
adhérez à l'AAMOI et suivez leurs conseils !

Bonjour,

Pour les pénalités, tout dépend si ça avait été prévu dans le compromis de vente du terrain ou non. Si vous avez une clause disant que pour un montant d'adaptation à l'étude de sol supérieur à Xx euros vous pouvez vous rétracter alors c'est possible. Dans le cas contraire, normalement non.

Concernant l'étude de sol, en général les lotisseurs font une G1 et sur certains terrains. Avez-vous ou votre CST fait une G2AVP ? Il peut tout à fait vous demander de payer le surplus, beaucoup le font d'ailleurs sans scrupule. Mais la loi est de votre côté, vous pouvez refuser parce que le CCMI est signé.

Si vous changez de constructeur il serait plus honnête de transmettre l'étude de sol, et le surcoût serait à votre charge.

Bonjour


un bémol pour que les choses soient bien claires :

Cheew a écrit:

... Il peut tout à fait vous demander de payer le surplus, beaucoup le font d'ailleurs sans scrupule. Mais la loi est de votre côté, vous pouvez refuser parce que le CCMI est signé.

en clair : c'est illégal.

Sarah robert a écrit:

Aujourd’hui le constructeur se retourne contre le lotisseur qui va organiser une seconde étude de sol dans un délai très flou et lointain (perdre encore 2 mois). On ne me dit pas qui doit payer quoi.

"organiser" une nouvelle étude en espérant que les prochains résultats soient "moins pires" pour les finances du cst ? 
Un lotisseur n'a aucun intérêt à "fournir" une "mauvaise" étude de sol , je ne vois pas comment il pourrait en sortir une nouvelle qui soit "mieux" pour les intérêts du cst...  à moins que...

et puis... ce n'est pas la "faute du lotisseur" si le cst a fait le boulot à l'envers,
délai flou et lointain : rien d'étonnant, je serais à la place du lotisseur -sauf à avoir garanti par écrit que l'étude de sol autoriserait les mini-fondations standards - je refuserais...
... étonnant que le lotisseur accepte...

Sarah robert a écrit:

 Une de mes voisines s’est vu payer son radier par son constructeur et Ses travaux ont démarrés.

c'est normal.

Sarah robert a écrit:

Ayant signé une CCMI, les surcoûts éventuels liés aux sols sont normalement à la charge du constructeur.

Oui, les surcoûts SONT à la charge du cst.

Sarah robert a écrit:

Comment leurs imposer un démarrage des travaux avec radier à leurs charges ?

que dit votre contrat dans la case "conditions suspensives" ?  délais de démarrage ?

Permis obtenu en fin 2020. est-il affiché ?  si la réponse est non : faites le sans attendre.

et +1 avec plaquisteheureux et ManuTaden : commencez par adhésion AAMOI.

Merci pour vos réponses.

Pour répondre à certaines de vos questions :

-Quand j’ai acheté ce terrain c’était une pâture, aucune étude de sol sur terrain n’avait été faite sauf celle par le lotisseur qui concerne la voirie. J’ai signé mon contrat avec le constructeur et le
Lotisseur puis les travaux de viabilisation ont commencés. Dès que l’attestation de fin de chantier (viabilisation) a été obtenu mon constructeur a lancé l’étude de sol et la .. surprise !

-Concernant mon permis de construire oui ça fait maintenant 2 mois qu’il est affiché correctement. Le panneau avait un temps disparu mais je l’ai rapidement retrouvé.

Je suis bien d’accord avec vous, Je ne comprends pas le faire de faire faire une contre étude de sol par un autre organisme financée par le lotisseur.. Je ne vois pas en quoi cela va changer la situation actuelle. Sauf pour perdre un temps fou ...

Le lotisseur maintenant traîne car je pense est en désaccord total.

Il y’a beaucoup de gens concernés par le soucis et comme il y’a beaucoup de maison du même groupe dans le lotissement, je pense que le constructeur veut faire des économies. (Groupe Geoxia).

Concernant les délais, le constructeur a bien noté sur mon contrat: à l’ouverture du chantier 12 mois pour construire la maison , donc je suis coincée

Faut il leur adresser un courrier en A|R pour leur notifier le problème et mes droits de clientes ?

Merci de votre aide

Bonjour,

Avant de leur écrire quoi que ce soit (au risque que ça se retourne contre vous ensuite), adhérez à l'AAMOI.

Avez-vous reçu du constructeur la garantie de livraison à votre nom et pour votre projet de construction? Sans quoi si le surcoût est jugé trop important, le constructeur et le garant s'appuieront sur l'absence de garantie de livraison pour rompre le CCMI (il s'agit d'une condition suspensive dans le CCMI).

Bonjour,
Le constructeur, s'il était pro, aurait du vous demander (ou réaliser à ses frais) une étude de sol, avant de vous faire un devis.
Maintenant, tant pis !

Oui l'étude de sol aurait du se faire avant de vous faire signer le CCMI... maintenant que c'est signé et bien il a plus qu'à la fermer et à avancer !

Difock788 a écrit:

Avez-vous reçu du constructeur la garantie de livraison à votre nom et pour votre projet de construction? Sans quoi si le surcoût est jugé trop important, le constructeur et le garant s'appuieront sur l'absence de garantie de livraison pour rompre le CCMI (il s'agit d'une condition suspensive dans le CCMI).

Ce point est important et @Difock788 a raison de le souligner: c'est la parade qu'ont trouvé les constructeurs pour annuler un CCMI sur lequel leur rentabilité n'est pas suffisante. Ils tardent pour leur obligations légales pour le cas où ils auraient des surcoûts importants non budgétés.
Dans l'immédiat, effectivement, adhérer à l'AAMOI est le plus urgent. En parallèle, vous pouvez toujours demander à votre constructeur ce qu'il en est de la garantie de livraison si vous ne l'avez pas encore eux. S'il répond évasivement, il y a des chances que ce soit son joker pour annuler le contrat sans frais...
a+
Beone

Bonsoir,

Je constate que le sujet des « mauvais » sols est récurent depuis un certain temps. Je me place juste - pour une fois - du côté des constructeurs. Pourquoi diable seraient ils contraints de supporter pécuniairement les impasses des lotisseurs avides ?

Aujourd'hui on voit de plus en plus de nouveaux programmes se lancer sur des terrains pas franchement constructibles (on ne le sait qu'après coup). La tension foncière est telle que les acquéreurs se jettent et se battent sur les lots. Après on découvre (ce qui n'est pas une découverte pour qui se renseigne un peu avant) que les sols sont pourris. Et au nom du sacro-saint CCMI, on veut faire porter le chapeau aux constructeurs. N'y a t'il pas quelque chose de malsain là dedans ?

ericStMalo a écrit:

Bonsoir,

Je constate que le sujet des « mauvais » sols est récurent depuis un certain temps. Je me place juste - pour une fois - du côté des constructeurs. Pourquoi diable seraient ils contraints de supporter pécuniairement les impasses des lotisseurs avides ?

Aujourd'hui on voit de plus en plus de nouveaux programmes se lancer sur des terrains pas franchement constructibles (on ne le sait qu'après coup). La tension foncière est telle que les acquéreurs se jettent et se battent sur les lots. Après on découvre (ce qui n'est pas une découverte pour qui se renseigne un peu avant) que les sols sont pourris. Et au nom du sacro-saint CCMI, on veut faire porter le chapeau aux constructeurs. N'y a t'il pas quelque chose de malsain là dedans ?

Rien n’empêche aux constructeurs de faire une étude de sol avant de faire signer le CCMI, y compris sur des lotissements.

On parle bien du constructeur qui se vente de faire son travail à la perfection depuis 40ans, d'avoir bâti la moitié des maisons du village et de connaître toutes les parcelles disponibles ? Peut-être même est-ce lui qui a présenté la parcelle à construire...

Et alors qu'il passe tout les jours devant, il n'aurait pas détecté (par exemple) les 4m de remblai sur la décharge municipal ? Et il ne connaîtrai pas les dernières lubies de l'ABF du secteur ?

Enfin bref, les loies de notre pays protègent toujours le faible du fort, et donc le consommateur du professionnel...

Finalement, le bon sens aurait voulu qu'il ne chiffre le CCMI qu'avec une étude sérieuse entre les mains... Il ne l'a pas fait, il a pris un risque et la loi prévoit qu'il doive en assumer les conséquences !

D'ailleurs si on prend un peu de recul, le permis a été délivré, le MO a budgété tout son projet avec le chiffrage du CCMI le crédit accordé, la parcelle achetée...
Si le CST n'assume pas, le projet tombe à l'eau, le MO est l'heureux propriétaire d'une parcelle devenu invendable (ou avec une forte moins value) sans maison et avec un crédit à rembourser avec son loyer qui continue...

Certains voudraient innocenter les CSTs mais franchement la victime est belle est bien le MO !

Benoît

J'entends tout cela. Le problème est que les terrains proposés ne devraient pas l'être, techniquement parlant. Et après tout le monde pleure, sans compter les catastrophes.

Dernier exemple en date près de chez moi : un lotissement sur une zone humide. Des gens ont signé et acheté des terrains. Une association de protection de l'environnement a fait capoter le projet, et c'est une chance pour eux finalement. Habiter sur un marécage, il faut un peu de folie, non ? Pourtant ces terrains ont été commercialisés avec toutes les autorisations nécessaires.

Et pour finir, j'ajouterais que l'on est systématiquement averti des risques à l'achat du terrain (dont les argiles)... L'étude de sol vient juste confirmer le risque établi. Donc surprise sans surprise.

Oui bien sûr, alors il suffirait qu'aucun constructeur m'établisse un chiffrage sur un terrain nauséabond pour que le MO n'ai d'autre choix que d'abandonner son projet... Mais bizarrement l'apat du gain est trop grand pour que le professionnel n'y songe une seconde...

( Et techniquement on peut toujours tout faire, même construire dans un marécage alors tout ceci n'est réellement qu'une question de moyens... )

Bonjour, j'ai été dans le même cas que vous, et j'ai eu exactement la même plus-value à payer (radier +herisson de 100m2). L'agent immobilier qui m'a vendu le terrain m'a parlé de la nécessité de mettre en oeuvre un radier avant que je n'accepte son offre.

J'ai donc signé le terrain en connaissance de cause, mais j'espérais que le cst "trouve" une solution de génie pour éviter le surcoût. C'était une bêtise évidemment.

J'ai signé le ccmi avec mon constructeur qui m'a dit qu'on pourrait partir sur une étude "maison" menée par lui qui a évidemment conclu à des fondations standard, j'ai été tenté pas l'absence de surcoût et j'ai signé... Mais l'étude g2avp étant exigée pour le permis de construire, j'ai du la payer, et le verdict est tombé : radier.

J'ai payé parce que j'avais la somme, et aussi parce que forcer un constructeur à faire une prestation sans le payer est une mauvaise idée car il serait tenté de réduire la qualité pour essayer de retrouver ses billes. Et puis c'est malhonnete même si l'aamoi va me dire que c'est mon droit, prix convenu, ... blablabla

Pour moi, l'e scroc c'est le lotisseur. A minima, il aurait du vous dire que son étude g1 obligatoire pour la vente ne renseigne pas sur les adaptations nécessaires, et que vous devriez payer de votre poche une g2avp pour vous décider d'acheter ou pas. Un recours contre lui en justice me tenterais bien à votre place.

Si vous êtes pressé comme je l'ai été, le mieux c'est d'avancer l'argent (du moins sur papier car vous ne paierez pas de suite) , vous verrez plus tard l'opportunité d'une action en justice.
Si vous n'avez pas la somme et qu'il n'y a aucune chance que vous l'ayez d'ici la fin de la construction, vous pouvez toujours revoir à la baisse les prestations du ccmi pour compenser le surcout.


Aujourd'hui ma maison est construite sur radier et je ne regrette pas mon choix.

Vous vous rendez compte que tous ces problèmes d'adaptation au sol en CCMI viennent d'une seule et unique cause : les CST ne font pas d'étude de sol avant de signer le CCMI.

Pourquoi ? Car une étude de sol coûte 800€ au CST (deux fois moins que pour un quidam qui paye lui plein pot) et qu'il ne souhaite pas prendre le risque de payer 800€ et de voir partir le client sans signer... surtout si cette étude de sol révèle un surcoût !

Donc il fait comme tous ses collègues CST, il prie et espère signer le plus de clients possibles sur des prix bas (donc sans adaptation, sinon le client fuit). Sur 100 chantiers, 99 se passeront sans encombre. Sur le 100ème, il essaiera de faire payer le surcoût au client. Voilà.

La seule solution serait d'imposer au niveau d'une loi qu'une G2AVP soit faite avant de signer un CCMI. Soit par le client, soit par le CST. Libre alors au CST de demander au client d'en faire une, ou de la payer lui-même selon sa stratégie commerciale.

na0x65 a écrit:

Aujourd'hui ma maison est construite sur radier et je ne regrette pas mon choix.

La mienne aussi, et je n'ai pas déboursé le moindre centime pour cela.

Alyénor a écrit:

Pourquoi ? Car une étude de sol coûte 800€ au CST (deux fois moins que pour un quidam qui paye lui plein pot) et qu'il ne souhaite pas prendre le risque de payer 800€ et de voir partir le client sans signer... surtout si cette étude de sol révèle un surcoût !

C'est surtout un jeu de dupes : 
Les constructeurs qui savent que leur région est un sol argileux ne veulent pas d'étude de sol même si elle était gratuite, comme ça ils ne sont pas obligés d'inclure des adaptations onéreuses dans leurs prix d'une part,
Les clients souvent ignorants à 100% qui font le tour des constructeurs pour signer le moins cher et qui font volontiers l'impasse sur les offres chères mais honnêtes car il y a moins cher à côté et que les problèmes ça n'arrive qu'aux autres. 
Les promoteurs de terrains véreux qui n'hésitent pas à vendre n'importe quoi,
et enfin l'Etat qui ne veut pas "perturber" la dynamique de marché et ferme les yeux sur ces pratiques.

Citation:

La seule solution serait d'imposer au niveau d'une loi qu'une G2AVP soit faite avant de signer un CCMI. Soit par le client, soit par le CST. Libre alors au CST de demander au client d'en faire une, ou de la payer lui-même selon sa stratégie commerciale.

100% d'accord.

100% d'accord !

Merci pour vos réponses, je vois que ma situation fait débat.
Il est vrai qu'avec l'inexpérience de la construction je n'ai pas pensée à demander une étude de sol lors de l'achat du terrain. Pour moi il semblait évident qu'un lotisseur vende de « bons » terrains.
De plus lors de mon achat il ne restait que deux terrains disponibles , alors c'est vrai que la pression de réserver le lot très vite s'est faite sentir pour ne pas louper l'opportunité. A aucun moment on ne m'a parlé d'étude de sol en amont de mon achat.
De plus le constructeur m'a bien expliqué à quel moment il ferait l'étude de sol et une provision à même été réservé dans mon financement en cas de surcoûts , mais bien évidemment pas de 17000 euros !

J'attends la seconde étude de sol qui sera faire par un autre organisme. Pour l'instant mon constructeur reste très évasif pour la suite du projet. A par lui mettre des coups de pression je ne vois pas ce qui peut être fait. ?

Votre situation, classique de chez classique, ne fait pas débat mais s'inscrit dans une problématique générale qu'il n'est pas aisé de bien cerner pour un débutant.

Sauf erreur de ma part, vous n'avez pas répondu à la question de Difok788. Pourriez-vous le faire afin qu'on vous donne le meilleur conseil pour la suite ?

Difock788 a écrit:

Bonjour,

Avant de leur écrire quoi que ce soit (au risque que ça se retourne contre vous ensuite), adhérez à l'AAMOI.

Avez-vous reçu du constructeur la garantie de livraison à votre nom et pour votre projet de construction? Sans quoi si le surcoût est jugé trop important, le constructeur et le garant s'appuieront sur l'absence de garantie de livraison pour rompre le CCMI (il s'agit d'une condition suspensive dans le CCMI).

Et adhérez d'urgence à l'AAMOI, ça se fait en ligne en quelques minutes pour 120 euros. 120 euros qui risquent d'éviter de vous faire perdre 17000 euros, le choix est vite fait...

Oui j'ai bien une garantie de livraison signée pour le projet.
Elle parle bien de garantie de livraison au prix convenu etc
Elle se trouve dans mon contrat de construction

Sarah robert a écrit:

Oui j'ai bien une garantie de livraison signée pour le projet.
Elle parle bien de garantie de livraison au prix convenu etc
Elle se trouve dans mon contrat de construction

Cette garantie que vous avez est-elle nominative ? Ou s'agit-il d'une attestation générale au nom du constructeur ? Elle est datée ?

Non elle n'est pas datée, c'est un contrat général. J'y ai apposée initiales signature.

Sarah robert a écrit:

Non elle n'est pas datée, c'est un contrat général. J'y ai apposée initiales signature.

Ce n'est donc pas une attestation nominative de garantie à prix et délais convenus que le constructeur. Il doit vous la remettre au plus tard à l'ouverture du chantier. En général, il la remet avec l'appel de fonds d'ouverture du chantier.

Pour faire simple, et comme cela vous a déjà été dit, si le constructeur veut se séparer de vous, il lui suffira de faire jouer sa condition suspensive de refus de garantie par son garant.

Et dans ce cas, vous vous retrouverez sans rien. Sans constructeur en tous cas. Si vous démarchez un autre constructeur, il vous impactera de droit les 17000 euros dans son contrat car vous serez en faute si vous lui cachez la nature du sol.

Comprenez-vous mieux pourquoi votre constructeur reste évasif sur la suite du projet ? Il a un joker dans sa main.

A vous de jouer le coup finement. L'AAMOI vous y aidera.

Donc si la seconde étude de sol n'est pas « moins pire » et que nous ne trouvons pas d'accord avec notre constructeur. Notre projet tombera à l'eau. Super ...

Merci pour vos conseils ça m'éclaire de plus en plus sur la situation

Ayant été dans votre cas, je suis allé voir un autre constructeur qui était aligné sur le prix de mon ccmi, mais qui m'a proposé de me mettre en relation avec ses prestataires pour "sortir" quelques prestations du ccmi en charge client et de les faire réaliser directement par ces mêmes prestataires à 30% moins cher.

Ça permet de ne pas payer de surcout, mais ça vous oblige à monter un nouveau dossier à la banque, car le prix convenu du ccmi aura baissé. Dans mon cas, je n'ai pas pu choisir cette option car mon dossier de prêt a été très difficilement accepté.

C'est une option que je pourrais envisager si je ne trouve pas de compromis. De toute façon si le terrain nécessite vraiment un radier alors je n'aurais pas le choix.
Avez vous pu faire construire votre maison ?

Oui, elle est livrée depuis juillet dernier. Du coup le radier me sert de plancher de sous-sol. Le constructeur m'a fait un geste de 1000€ sur le montant de la construction.

Dans les 17000€ vérifiez qu'il y a un hérisson drainé sous le radier, si les maçons appliquent du polyane sous le radier, et que vous avez un drainage périphérique bien mis en oeuvre, vous serez à l'abri de remontées de nappe phréatique. Dans mon cas, j'en ai eu pour 8000 d'herisson + terrassement supplémenaire et 9000€ pour le radier à proprement dit, ça fait 17000€.

na0x65 a écrit:

Dans les 17000€ vérifiez qu'il y a un hérisson drainé sous le radier, si les maçons appliquent du polyane sous le radier, et que vous avez un drainage périphérique bien mis en oeuvre, vous serez à l'abri de remontées de nappe phréatique. Dans mon cas, j'en ai eu pour 8000 d'herisson + terrassement supplémenaire et 9000€ pour le radier à proprement dit, ça fait 17000€.

Le constructeur vous a fait un drainage périphérique ? A vos frais ou à ses frais ?
La reconstitution de sol peut très rapidement chiffrer si l'étude de sol demande des cailloux insensibles à l'eau.
Ma G2AVP indiquait ça :

Oui, le drainage était compris dans le ccmi dès le départ. Ce qu'a ajouté l'étude de sol est le radier (9000€)+ ce que tu énonces ci-dessus : curage, gros cailloux, compactage et canalisations pvc pour extraire l'eau de nappe qui viendrait en dessous le radier (8000€).

na0x65 a écrit:

Oui, le drainage était compris dans le ccmi dès le départ. Ce qu'a ajouté l'étude de sol est le radier (9000€)+ ce que tu énonces ci-dessus : curage, gros cailloux, compactage et canalisations pvc pour extraire l'eau de nappe qui viendrait en dessous le radier (8000€).

Les sommes montent vite en effet, après ce sont aussi de gros travaux.

Pour notre chantier, suite à l'étude de sol faite en catastrophe par le constructeur suite au début du terrassement (qui a percé la nappe phréatique), il a tout pris en charge : déplacement d'une canalisation découverte, drainage périphérique, curage, gros cailloux hydrofuges, compactage, radier. Il avait aussi en charge la construction du voisin (il faisait 2 maisons d'un coup), il a fait ça pour les deux chantiers. Cependant, 4 rangs de VS ont été faits au lieu des 7 rangs qui avaient été payés au prix fort, et on avait aussi déjà payé un surcoût intégré dans le CCMI pour passer les fondations en 50x50. Il a annoncé que ces adaptations lui coûtaient 30k au total pour les deux maisons.

J'ai quand même un doute sur le fait que cela lui a réellement coûté 30k, car :
- il a mutualisé le coût sur les deux chantiers
- il ne faut pas confondre ce que ça lui coûte et combien il facture au client
- il faut déduire le surcoût de 3 rangs de VS et le surcoût des fondations en 50x50 (ce qui revient pour nous à avoir payé une partie du radier en somme)

Après, je pense qu'il avait bien margé sur les deux CCMI car tout était fait en commun avec les deux maisons par les mêmes équipes d'artisans, il est probable qu'il ait moins payé ses sous-traitants que pour deux maisons séparées.

Mais, il faut savoir le dire quand c'est positif, je lui suis très reconnaissant d'avoir appliqué la loi et tout pris en charge. Il y était contraint car il avait obtenu la garantie nominative 1 mois avant, mais beaucoup d'autres constructeurs ne l'auraient pas fait et auraient laissé trainer les choses.

Je précise que nous n'étions au courant de rien, naïfs que nous étions en début de chantier, le commercial avait été très rassurant et avait tout pris en main. Heureusement que le CCMI nous a protégé et que l'AAMOI nous a aidé ensuite.

Alyénor a écrit:

Vous vous rendez compte que tous ces problèmes d'adaptation au sol en CCMI viennent d'une seule et unique cause : les CST ne font pas d'étude de sol avant de signer le CCMI.

Pourquoi ? Car une étude de sol coûte 800€ au CST (deux fois moins que pour un quidam qui paye lui plein pot) et qu'il ne souhaite pas prendre le risque de payer 800€ et de voir partir le client sans signer... surtout si cette étude de sol révèle un surcoût !

Donc il fait comme tous ses collègues CST, il prie et espère signer le plus de clients possibles sur des prix bas (donc sans adaptation, sinon le client fuit). Sur 100 chantiers, 99 se passeront sans encombre. Sur le 100ème, il essaiera de faire payer le surcoût au client. Voilà.

La seule solution serait d'imposer au niveau d'une loi qu'une G2AVP soit faite avant de signer un CCMI. Soit par le client, soit par le CST. Libre alors au CST de demander au client d'en faire une, ou de la payer lui-même selon sa stratégie commerciale.

Effectivement, il faudrait faire une étude avant de signer un CCMI. Notre constructeur a refusé de nous faire signer le CCMI si on avait pas une étude G2AVP pour éviter tout désagrément par la suite. Cette étude permet à tout le monde d'être serein. C'est ce qui m'a rassuré avec mon constructeur...il préférait perdre un client que de signer un CCMI sans étude G2AVP. 
Si on fait l'étude après signature du CCMI et qu'il y a un surcout, certes c'est au constructeur normalement de prendre le surcout à sa charge mais on peut se poser des questions sur les économies qu'il va faire ailleurs.