Connaissance de l'étude de sol avant acte de vente ? Résolu

Bonjour, promoteur ou constructeur ?

plaquisteheureux a écrit:

Bonjour, promoteur ou constructeur ?

Bonjour
nous passons par un promoteur.
Merci

Bonjour.

Pour la vente d'un terrain en aléa argile fort une étude de sol G1 doit être jointe à la promesse de vente.

Et donc montrée au potentiel acheteur avant signature.

Ça sent l'entourloupe à plein nez.

D'abord parce qu'un constructeur n'a pas le droit de vendre un terrain.

Sauf si c'est une vente en VEFA mais là le promoteur peut cacher tout ce qu'il veut si le client se laisse faire et est prêt à signer à l'aveugle.

Pour rappel, vente en VEFA, pas de pénalité de retard.

Ne cherchez pas pourquoi tous les programmes en VEFA sont en retard.

Calète a écrit:

Bonjour.

Pour la vente d'un terrain en aléa argile fort une étude de sol G1 doit être jointe à la promesse de vente.

Et donc montrée au potentiel acheteur avant signature.

Ça sent l'entourloupe à plein nez.

D'abord parce qu'un constructeur n'a pas le droit de vendre un terrain.

Sauf si c'est une vente en VEFA mais là le promoteur peut cacher tout ce qu'il veut si le client se laisse faire et est prêt à signer à l'aveugle.

Pour rappel, vente en VEFA, pas de pénalité de retard.

Ne cherchez pas pourquoi tous les programmes en VEFA sont en retard.

Bonjour,
En l'occurrence, la G2 est promise par le promoteur au moment de l'acte de vente (et d'ailleurs obligatoire - on pourra toujours refuser de le signer si l'étude est chaotique).
C'est bien un promoteur donc il a acheté un terrain qu'il divise en 3 et vend 3 lots en VEFA.

La G2 AVP n'est nullement obligatoire dans aucun texte réglementaire.

Mais sans les assureurs se régalent en cas de sinistre.

Calète a écrit:

La G2 AVP n'est nullement obligatoire dans aucun texte réglementaire.

Mais sans les assureurs se régalent en cas de sinistre.

Merci pour vos précisions.

Dans mon cas, ça vous parait logique que la G2 n'arrive qu'après réservation ?
Sachant que la résa est pour 0€, ne serait-ce pas à son avantage de la faire dès maintenant, pour éviter d'aller jusque l'acte de vente et potentiellement ne pas le signer si le terrain est un marécage
J'ai lu que la G1 était obligatoire quand il a acheté le terrain. Je devrais donc demander à la consulter, mais elle resterait très imprécise non ?

Que feriez-vous à ma place ?

Bonjour Calète,
Il me semble que tout comme la G1 pour la vente, la G2 AVP est également obligatoire au titre de loi Elan

Bonjour,

Mais si c'est un "promoteur", c'est un VEFA, et tu achètes un truc complet.
Tous les aléas et emmerdements divers sont à gérer par le promoteur, sol merdique compris, argile compris, G2 ou pas compris...

Je ne suis pas 100% sûr de moi, on ne voit pas souvent passer des VEFA par ici.

Manu-d.en-haut a écrit:

Bonjour,

Mais si c'est un "promoteur", c'est un VEFA, et tu achètes un truc complet.
Tous les aléas et emmerdements divers sont à gérer par le promoteur, sol merdique compris, argile compris, G2 ou pas compris...

Je ne suis pas 100% sûr de moi, on ne voit pas souvent passer des VEFA par ici.

Donc finalement, les seules questions qui me reviennent sont les suivantes :
- Le projet me convient-il ?
- suis-je prêt à lui faire entièrement confiance ?

Ayant précédemment construit par CCMI, le modèle VEFA me questionne : ne pas avoir la main sur le projet.
Mais ça répond à nos souhaits en termes de positionnement, style de maison, délais raccourcis (fin 2024), etc.

Voilà : tu achètes un truc, comme dans un magasin, et pas comme un meuble sur mesures chez un artisan.

Et si ça ne te plait pas, ou si tu as des doutes, tu vas voir ailleurs.

remoooos a écrit:

Manu-d.en-haut a écrit:

Bonjour,

Mais si c'est un "promoteur", c'est un VEFA, et tu achètes un truc complet.
Tous les aléas et emmerdements divers sont à gérer par le promoteur, sol merdique compris, argile compris, G2 ou pas compris...

Je ne suis pas 100% sûr de moi, on ne voit pas souvent passer des VEFA par ici.

Donc finalement, les seules questions qui me reviennent sont les suivantes :
- Le projet me convient-il ?
- suis-je prêt à lui faire entièrement confiance ?

Ayant précédemment construit par CCMI, le modèle VEFA me questionne : ne pas avoir la main sur le projet.
Mais ça répond à nos souhaits en termes de positionnement, style de maison, délais raccourcis (fin 2024), etc.

Alors pour les délais, surtout fin 2024, n'y croyez pas du tout.

Bonsoir

Après un an de recherche j'ai trouvé un terrain qui correspondait à l'ensemble de mes critères
(pour maison de plein pied)
L'agence qui me l'a trouvé m'a précisé que bien qu'en zone non identifiée argileuse, il y en avait dans le secteur.
elle m'a conseillé de prévoir 10 000 euros de plus sur le budget.
inscrite à l'AAMOI avant de choisir le constructeur j'ai eu le conseil de faire effectuer une analyse de sol.

J'ai suivi ce conseil et fait réaliser et payé une étude sol qui a révélé l'obligation d'avoir des fondations de profondeur 1,70 m, je n'étais pas encore propriétaire, seulement en promesse de vente et ne l'ai pas regretté
Surcoût 8000 + 1500 euros mais aucun problème

Mes conseils:
1°) Faites réaliser l'étude de sol en votre nom et payez la, vous aurez ainsi la certitude d'avoir le dossier.
Inscrivez dans le final du contrat que vous exigez le respect de cette étude de sol

2°) soyez présent au moment du coulage des fondations et vérifiez que l'étude de sol est respectée.

3°) Très important:
Ma construction a été réalisée sur une dalle UNIQUE SUR VIDE SANITAIRE qui comprend donc la maison + le garage attenant + la terrasse (le projet d'y placer une pergola a été ensuite réalisé) près de 200 m2
Je n'ai jamais regretté le coût afférent

4°) imposez et vérifiez que l'arase étanche est placée sur tous les murs de la construction

A ce jour aucun problème bien que le vide sanitaire soit parfois inondé (surtout cette année)
aucune remontée d'humidité dans la maison ni fissure (rien ne bouge!)

le confort est extra

IMPALA a écrit:

Bonsoir

Après un an de recherche j'ai trouvé un terrain qui correspondait à l'ensemble de mes critères
(pour maison de plein pied)
L'agence qui me l'a trouvé m'a précisé que bien qu'en zone non identifiée argileuse, il y en avait dans le secteur.
elle m'a conseillé de prévoir 10 000 euros de plus sur le budget.
inscrite à l'AAMOI avant de choisir le constructeur j'ai eu le conseil de faire effectuer une analyse de sol.

J'ai suivi ce conseil et fait réaliser et payé une étude sol qui a révélé l'obligation d'avoir des fondations de profondeur 1,70 m, je n'étais pas encore propriétaire, seulement en promesse de vente et ne l'ai pas regretté
Surcoût 8000 + 1500 euros mais aucun problème

Mes conseils:
1°) Faites réaliser l'étude de sol en votre nom et payez la, vous aurez ainsi la certitude d'avoir le dossier.
Inscrivez dans le final du contrat que vous exigez le respect de cette étude de sol

2°) soyez présent au moment du coulage des fondations et vérifiez que l'étude de sol est respectée.

3°) Très important:
Ma construction a été réalisée sur une dalle UNIQUE SUR VIDE SANITAIRE qui comprend donc la maison + le garage attenant + la terrasse (le projet d'y placer une pergola a été ensuite réalisé) près de 200 m2
Je n'ai jamais regretté le coût afférent

4°) imposez et vérifiez que l'arase étanche est placée sur tous les murs de la construction

A ce jour aucun problème bien que le vide sanitaire soit parfois inondé (surtout cette année)
aucune remontée d'humidité dans la maison ni fissure (rien ne bouge!)

le confort est extra

Bonsoir 
merci pour votre message 

le promoteur prévoir effectivement une dalle unique sur vide sanitaire, il a l’air de le faire pour toutes ses constructions. 

en revanche je ne peux pas faire l’étude moi même car je ne suis pas proprio du terrain. Il va la faire lui et me la transmettra pour lecture. Pour la même raison je ne Pourrai pa non plus suivre le chantier au plus près, tous les jours. 

ma question reposait surtout sur l’incohérence de signer une réservation avant de connaître tous ces éléments. Car si le sol est galère je serai peut être refroidi et ferai machine arrière. 

c’est un promoteur basé à Castres et Montrabe qui fait des énormes projets habituellement (10 à 30 maisons en lotissement). Je ne trouve aucune trace sur le net qui pourrait me pousser à me méfier (avis Google, Facebook et autres)…

où êtes vous installé ? En zone aléa fort ?


merci !

Je suis en Seine et Marne
Normalement pas d'aléa, mais en réalité: argile et humidité de la nappe phréatique à partir d'un mètre
Préconisation de fondations approfondies (j'ai surpris le terrassier qui les faisait à 0,70 m de profondeur Comme d'habitude! )
Il faut tout surveiller pour rattraper les erreurs car les CDT ont trop de chantiers sous leur responsabilité et ne se rendent pas souvent sur site
j'allais tous les jours faire un tour et surtout faire des centaines de photos car à la fin il ne reste souvent rien (pas de plans détaillés des évacuations et autres branchements....)

D'accord avec:
l’incohérence de signer une réservation avant de connaître tous ces éléments.

Pour minimiser cela il faut prendre son temps et tout détailler par écrit
Il faut avoir la notice technique du contrat plusieurs jours chez soi  pour l'étudier et la faire compléter avant de signer. Chez nous plusieurs aller - retour
J'avais récupéré des notices d'autres constructeurs (3 - 4) pour comparer et en faire une la plus complète possible.
Beaucoup de travail pour une sérénité future!  Gagnée !

Bonjour

remoooos a écrit:

Quel est votre avis sur cette situation svp ?

il doit manquer des infos, tout n'est pas clair et la lecture des échanges en méli-mélo est compliqué 

VEFA c'est pour un logement (appart ou maison) fini, prêt à emménager : on est bien d'accord là dessus ?

si "oui" je continue... la suite en méli-mélo pour rester dans le ton

remoooos a écrit:

-1-  Nous sommes sur le point de signer la réservation du terrain, et venons de recevoir le dernier document manquant : l'ERP. Qui indique la présence en zone aléa fort pour le risque Retrait Gonflement Argile.
Nous avons souhaité prendre connaissance de l'étude de sol préalable....

-2- Le promoteur nous dit de d'abord signer la réservation (0€ de dépot de garantie donc pas de risque financier à annuler cette réservation, même hors délais - nous sommes OK là dessus ?) avant qu'il commande une étude G2PROAVP en fonction du plan de maison réservé...

-2- Non, pas OK :si c'est une vente "logement fini" en VEFA, vous n'avez pas à signer de résa pour terrain seul , vous signez pour le projet GLOBAL so : bien lire toutes les petites lignes et attention aux surprises : toujours en VEFA ce contrat doit indiquer " le prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision..."

-1-  ce dernier doc manquant il l'a depuis le début ! (avant l'achat du terrain à diviser) puisqu'il est à fournir par le vendeur du terrain à bâtir ou à diviser AVANT la vente dudit terrain...
De plus, dans votre département une simple consultation (libre à tous, merci internet) permet de trouver ces ERP en restant derrière son écran pour lire qu'effectivement, il y a des obligations pour ces zones à risques.

ps : VEFA oupa, la G2PRO est obligatoire POUR LE MO (Maître d'Ouvrage... sauf erreur : celui qui est nommé "promoteur" dans ce fil)
donc la G2PRO est obligatoire... et pour rappel : la G2AVP n'existe plus 

remoooos a écrit:

C'est bien un promoteur donc il a acheté un terrain qu'il divise en 3 et vend 3 lots en VEFA.

en VEFA on ne vend pas 1 lot à bâtir mais un logement fini (maison ou appart) prêt à habiter.

êtes-vous allé en mairie -Service Urba- pour consulter le PLU ?

il a acheté le terrain, il s'est occupé du découpage...
où en est ce découpage en 3 lots ? avez-vous un "plan de lotissement" et le plan de la parcelle choisie avec les servitudes, les réseaux ... ?
et les plans de maison choisie ? (là encore attention au moment de signer : toutes les demandes  après signature seront taxées... sans parler de celles qui seront refusées pour ne pas déposer un permis modificatif... et sans compter les délais à ajouter à chaque modif (c'est comme le "vous verrez ça à la MAP" en CCMI mais en pire
===============

remoooos a écrit:

Donc finalement, les seules questions qui me reviennent sont les suivantes :
- Le projet me convient-il ?
- suis-je prêt à lui faire entièrement confiance ?

si vous répondez oui à la seconde question... faites une pause, relisez lentement et réfléchissez encore
perso, c'est le "entièrement" qui me chagrine : jamais, à qui que ce soit et dans le cas présent ce promo-truc il est là pour vendre, vous voulez acheter... mais ce n'est pas une raison pour une confiance aveugle...
et même les meilleurs promoteurs, cst ou autres peuvent avoir des pb sur une construction ... ceci étant, dsl mais soit vous n'avez pas tout compris ce qu'il vous a dit, soit il pourrait vous vendre n'importe quoi

remoooos a écrit:

Ayant précédemment construit par CCMI, le modèle VEFA me questionne : ne pas avoir la main sur le projet.

comme dit plus haut : faites le parallèle avec un appartement dans un bâtiment de quelques étages... vous n'avez pas la main, c'est normal donc il faut TOUT éplucher AVANT , imposer -dans le contrat- des visites, des points de situation... et éventuellement se faire accompagner par un "sachant".

au cazou vous persistiez avec ce ... "promoteur" :  ne signez RIEN sans la validation préalable de VOTRE notaire ;
Si vous n'en avez pas, trouvez en un "fiable" de préférence pas "sur les bon conseils du promoteur" .

Courage, ça va bien se passer
Cdlt

 

***** a écrit:

Bonjour

remoooos a écrit:

Quel est votre avis sur cette situation svp ?

il doit manquer des infos, tout n'est pas clair et la lecture des échanges en méli-mélo est compliqué 

VEFA c'est pour un logement (appart ou maison) fini, prêt à emménager : on est bien d'accord là dessus ?

si "oui" je continue... la suite en méli-mélo pour rester dans le ton

remoooos a écrit:

-1-  Nous sommes sur le point de signer la réservation du terrain, et venons de recevoir le dernier document manquant : l'ERP. Qui indique la présence en zone aléa fort pour le risque Retrait Gonflement Argile.
Nous avons souhaité prendre connaissance de l'étude de sol préalable....

-2- Le promoteur nous dit de d'abord signer la réservation (0€ de dépot de garantie donc pas de risque financier à annuler cette réservation, même hors délais - nous sommes OK là dessus ?) avant qu'il commande une étude G2PROAVP en fonction du plan de maison réservé...

-2- Non, pas OK :si c'est une vente "logement fini" en VEFA, vous n'avez pas à signer de résa pour terrain seul , vous signez pour le projet GLOBAL so : bien lire toutes les petites lignes et attention aux surprises : toujours en VEFA ce contrat doit indiquer " le prix de vente prévisionnel du logement et conditions de révision..."

-1-  ce dernier doc manquant il l'a depuis le début ! (avant l'achat du terrain à diviser) puisqu'il est à fournir par le vendeur du terrain à bâtir ou à diviser AVANT la vente dudit terrain...
De plus, dans votre département une simple consultation (libre à tous, merci internet) permet de trouver ces ERP en restant derrière son écran pour lire qu'effectivement, il y a des obligations pour ces zones à risques.

ps : VEFA oupa, la G2PRO est obligatoire POUR LE MO (Maître d'Ouvrage... sauf erreur : celui qui est nommé "promoteur" dans ce fil)
donc la G2PRO est obligatoire... et pour rappel : la G2AVP n'existe plus 

remoooos a écrit:

C'est bien un promoteur donc il a acheté un terrain qu'il divise en 3 et vend 3 lots en VEFA.

en VEFA on ne vend pas 1 lot à bâtir mais un logement fini (maison ou appart) prêt à habiter.

êtes-vous allé en mairie -Service Urba- pour consulter le PLU ?

il a acheté le terrain, il s'est occupé du découpage...
où en est ce découpage en 3 lots ? avez-vous un "plan de lotissement" et le plan de la parcelle choisie avec les servitudes, les réseaux ... ?
et les plans de maison choisie ? (là encore attention au moment de signer : toutes les demandes  après signature seront taxées... sans parler de celles qui seront refusées pour ne pas déposer un permis modificatif... et sans compter les délais à ajouter à chaque modif (c'est comme le "vous verrez ça à la MAP" en CCMI mais en pire
===============

remoooos a écrit:

Donc finalement, les seules questions qui me reviennent sont les suivantes :
- Le projet me convient-il ?
- suis-je prêt à lui faire entièrement confiance ?

si vous répondez oui à la seconde question... faites une pause, relisez lentement et réfléchissez encore
perso, c'est le "entièrement" qui me chagrine : jamais, à qui que ce soit et dans le cas présent ce promo-truc il est là pour vendre, vous voulez acheter... mais ce n'est pas une raison pour une confiance aveugle...
et même les meilleurs promoteurs, cst ou autres peuvent avoir des pb sur une construction ... ceci étant, dsl mais soit vous n'avez pas tout compris ce qu'il vous a dit, soit il pourrait vous vendre n'importe quoi

remoooos a écrit:

Ayant précédemment construit par CCMI, le modèle VEFA me questionne : ne pas avoir la main sur le projet.

comme dit plus haut : faites le parallèle avec un appartement dans un bâtiment de quelques étages... vous n'avez pas la main, c'est normal donc il faut TOUT éplucher AVANT , imposer -dans le contrat- des visites, des points de situation... et éventuellement se faire accompagner par un "sachant".

au cazou vous persistiez avec ce ... "promoteur" :  ne signez RIEN sans la validation préalable de VOTRE notaire ;
Si vous n'en avez pas, trouvez en un "fiable" de préférence pas "sur les bon conseils du promoteur" .

Courage, ça va bien se passer
Cdlt

 

Merci Elisa !

c’est bien un promoteur qui vend un projet VEFA global maison + terrain. Il se trouve que nous arrivons en tout début de projet donc on a encore la main sur pas mal de point. 
‘on a bien le découpage du terrain, l’implantation des maisons et le plan de la notre, intégrant les modifications demandées
a ce stade on doit signer la réservation (sans dépôt de garantie) en attendant l’acte de vente signalé comme seul document faisant foi en définitif. 

cette resa comprend tous les documents dont vous faites mention, y compris la notice. La particularité de ce promoteur est qu’il vend des maisons prêtes à habiter, équipées. 

je comprends bien la différence entre ccmi et promotion, pour avoir fait une ccmi precedemment. Mais le fait que la promotion soit en mode « faites moi confiance, on s’occupe de tout » ne me suffit pas.

effectivement une lecture par le notaire serait utile.

belle journee !

Et rappel, ne comptez pas sur une livraison fin 2024 contrairement à ce que vous avez écrit.

remoooos a écrit:

Mais ça répond à nos souhaits en termes de positionnement, style de maison, délais raccourcis (fin 2024), etc.

Vous n'avez d'ailleurs pas réagit sur ma remarque à ce sujet.
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-476789-conn[...]-acte-vente.php#6380356

Mais comme vous avez écrit plusieurs fois que la VEFA ne vous convient pas le sujet va passer en résolu très rapidement

Calète a écrit:

Et rappel, ne comptez pas sur une livraison fin 2024 contrairement à ce que vous avez écrit.

remoooos a écrit:

Mais ça répond à nos souhaits en termes de positionnement, style de maison, délais raccourcis (fin 2024), etc.

Vous n'avez d'ailleurs pas réagit sur ma remarque à ce sujet.
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-476789-conn[...]-acte-vente.php#6380356

Mais comme vous avez écrit plusieurs fois que la VEFA ne vous convient pas le sujet va passer en résolu très rapidement

Bonjour Calète,

Effectivement, j'avais prévu de vous répondre car mon précédent projet, en CCMI, avait débuté en avril, pour une livraison en décembre. La maison était légèrement plus petite, mais sur 2 étages (ce qui, j'imagine, rallonge un peu les délais).

Pourquoi cela ne serait-il pas possible ici ?

Concernant le modèle, quand on n'est pas expert du bâtiment (comme moi), et stressé de nature (comme moi), VEFA ou CCMI, c'est un peu kifkif, ça repose nécessairement sur une part de confiance accordée au constructeur/promoteur. Mon précédent projet s'était d'ailleurs très bien terminé, malgré tout. 

Pour la VEFA d'une maison individuelle, contrairement à un appartement où j'entends que la marge de manoeuvre est plus difficile, c'est que je comprends mal comment des gens peuvent signer en ayant si peu d'informations. Surtout sur des terrains à risque. Le mieux serait que je trouve des personnes ayant fait affaire avec ce promoteur, mais c'est particulièrement difficile. Aucune trace de mécontentement sur le net et on ne peut pas contacter les personnes qui mettent des avis Google favorables.

Merci pour vos conseils en tout cas.

Renseignez vous bien sur la VEFA.

Notamment sur le fait qu'il n'y a aucune pénalité de retard à attendre.

Et que si le promoteur veut modifier quelque chose dans le plan ou dans les équipements il peut le faire à sa guise sans amendement à sa guise et entièrement à sa guise.

Vous n'avez rien à dire face à une modification éventuelle.

C'est le pire mode de vente possible pour l'acquéreur.

Autant je comprends les acheteurs d'appartements en VEFA, autant je ne comprends pas l'achat d'une maison individuelle en VEFA.

Surtout pas quand on a déjà fait construire en CCMI.

Le seul avantage de la VEFA pour moi c'est l'obligation de respecter les normes PMR ou du moins la possibilité d'y revenir à peu de frais.

Citation:

Et que si le promoteur veut modifier quelque chose dans le plan ou dans les équipements il peut le faire à sa guise sans amendement à sa guise et entièrement à sa guise.

Effectivement c'est indiqué comme cela.
Par contre, les plans ne sont pas PMR sur ce projet.

remoooos a écrit:

Par contre, les plans en sont pas PMR sur ce projet.

De plus en plus louche ce truc...

Manu-d.en-haut a écrit:

remoooos a écrit:

Par contre, les plans en sont pas PMR sur ce projet.

De plus en plus louche ce truc...

De plus en plus inadmissible même.

Calète a écrit:

Manu-d.en-haut a écrit:

remoooos a écrit:

Par contre, les plans en sont pas PMR sur ce projet.

De plus en plus louche ce truc...

De plus en plus inadmissible même.

Je pense notamment aux WC qui ne le sont pas. Le reste tout est de plain pied, sans marches, etc...

remoooos a écrit:

Je pense notamment aux WC qui ne le sont pas. Le reste tout est de plain pied, sans marches, etc...

Si tu aimes le sport, tu peux mettre les plans (attention, il y a risque de se faire défoncer par les spécialistes des plans... !).

Manu-d.en-haut a écrit:

remoooos a écrit:

Je pense notamment aux WC qui ne le sont pas. Le reste tout est de plain pied, sans marches, etc...

Si tu aimes le sport, tu peux mettre les plans (attention, il y a risque de se faire défoncer par les  spécialistes des plans... !).

Tous les conseils sont bons à prendre. Le voici.
Je précise que le carré d'entrée (WC + placard) est ainsi à notre demande (mais les WC conservent la taille initiale).
La terrasse principale est nord, et il y en aura une seconde (mais pas en dur) au sud. Le pourquoi : parce qu'il fait très chaud à Albi !

Déjà quand on voit que la surface du cellier est comptabilisée en surface de garage ça veut tout dire.

Concernant les circulations PMR, absolument rien n'est conforme.

Tout au plus les WC de la salle d'eau pourraient passer pour PMR en utilisant la douche comme surface d'usage, c'est autorisé.

Mais de toute façon on ne pourra jamais rentrer dans la salle d'eau en fauteuil.

Ni dans aucune chambre d'ailleurs.

Calète a écrit:

Déjà quand on voit que la surface du cellier est comptabilisée en surface de garage ça veut tout dire 

Le cellier n’est pas une pièce chauffée dans ce projet. C’est peut être pour cela ?

Absolument pas.

Le cellier est une pièce close de murs et couverte dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8 mètre.

Il produit donc de la surface de plancher et de la surface habitable.

Ce qui compte pour la surface vitrée obligatoire pour la RE 2020. 1/6 de la surface de plancher, peut-être passée à 1/6 de la surface habitable.

Peut-être car je ne suis plus les modifications incessantes de la RE 2020 qui est trop évolutive dans le temps pour être compréhensible et honnête.

Calète a écrit:

Absolument pas.

Le cellier est une pièce close de murs et couverte dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8 mètre.

Il produit donc de la surface de plancher et de la surface habitable.

Ce qui compte pour la surface vitrée obligatoire pour la RE 2020. 1/6 de la surface de plancher, peut-être passée à 1/6 de la surface habitable.

Peut-être car je ne suis plus les modifications incessantes de la RE 2020 qui est trop évolutive dans le temps pour être compréhensible et honnête.

Dans le projet actuel, le cellier n'est ni chauffé, ni isolé.
Il doit y avoir une "manip" concernant la RE 2020, dont je ne me souviens plus.
Dans tous les cas, cela n'a pas beaucoup d'importance pour moi : garage et cellier seront traités de la même façon.

Vous voyiez autre chose sur le plan ?
Merci.

N'insistez pas sur le pas chauffé et pas isolé, la loi c'est clos de murs et couvert avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,8 mètres.

Non, pas d'avantage de commentaire sur le plan, c'est une photocopie vue des milliards de fois avec les défauts et accidents de conceptions inhérents à ces photocopies. Et nous ne sommes pas dans la section plans.

Juste les wc de l'entrée sans lave mains c'est 

Quand même en 2024 en France, comment peut-on encore proposer à des clients des wc sans lave mains. Il faut vraiment vouloir faire perdurer la réputation de crado des Français.

En plus ils sont hyper longs, il y a moyen de faire infiniment mieux.

Calète a écrit:

Juste les wc de l'entrée sans lave mains c'est 

Effectivement, nous les avons demandés en rajout.

Bonjour

remoooos a écrit:

Dans le projet actuel, le cellier n'est ni chauffé, ni isolé.
Il doit y avoir une "manip" concernant la RE 2020, dont je ne me souviens plus.
Dans tous les cas, cela n'a pas beaucoup d'importance pour moi : garage et cellier seront traités de la même façon.

C'est assez courant, depuis... bien avant la RE2020...

Pas compris la "manip" dont il pourrait être question.

Sur les plans intérieurs il y a 1 cloison et une porte...  bien souvent il est précisé "cloison à charge client"

ensuite dans les sections cloisons-isolation (du forum ou ailleurs)... on retrouve "je dois poser 1 cloison de séparation et isoler, comme dois-je procéder" ... ou "je devais faire la cloison moi-même, le plaquiste -ou le cst ou autre- propose de la poser pour xxxx€ (souvent sans devis et sans facture) qu'en pensez-vous ?

Dans ce cas oui c'est "de la triche" mais sur votre projet tout est précisé donc "tout va bien" ou presque ...

en effet, comme vous l'écrivez : ...seront traités de la même façon donc pas d'isolant (plafond, murs, sous et sur dalle... idem pour les portes ...
... et pas de chape ce qui imposera 1 marche pour accéder à la partie habitable.
à ce sujet, vérifiez la vue de coupe Est-Ouest, les vues façades : si tous les seuils sont à la même hauteur c'est plus joli sur l'image mais cela nécessite parfois une rampe pour descendre dans le garage et la porte accès jardin sera casse-xxxxxx pour les têtes en l'air.

le zoom n'est pas top sur votre image : il devrait y avoir une porte isolante entre cellier et pièce de vie.


toujours totalement HS dans cette section... :
l'ajout du lave-mains dans le wc ajoute... 3m² de surface pour votre taxe foncière   ...  à comparer avec les surfaces perdues ici et là, celles manquantes ailleurs et l'inconfort de l'ensemble c'est peanuts

j'ai un doute pour le calcul surface -toujours pour les impôts- : sauf erreur le garage compte pour 50% de sa surface , les buanderies comptent pour 100% (sauf en collectif) ... pas sur qu'il y ait une "réduc" pour les celliers (jamais eu le cas).

pure curiosité :
le ballon ECS sera où ? placard entrée ou cellier ?
quel est le type de chauffage prévu ?
HSP ? pour la partie habitable, le garage... et la buanderie ?



=======================

Et revenons au sujet initial :

Citation:

...a ce stade on doit signer la réservation (sans dépôt de garantie) en attendant l’acte de vente signalé comme seul document faisant foi en définitif.
cette resa comprend tous les documents dont vous faites mention, y compris la notice. La particularité de ce promoteur est qu’il vend des maisons prêtes à habiter, équipées. 

Ok, c'est donc bien un contrat de VEFA pour logement-fini-habitable et non une signature "pour le terrain" comme vous l'indiquiez dans votre 1er message.
ATTENTION , le dépôt de garantie n'est pas le plus important, c'est la suite qu'il l'est : les surcoûts seront pour votre poche !
le 1er sera à réception de l'étude de sol ... le second probablement suite à l'étude thermique ... à moins que la PAC réversible soit déjà prévue et suffise à compenser les points faibles de la construction.

Le contrat de réservation doit inclure des informations précises et complètes pour garantir la transparence et sécuriser l'achat. Voici les détails que vous devez trouver dans votre contrat :

Citation:

    Une notice technique qui détaille les matériaux utilisés pour la construction, qui donne des informations sur l'emplacement du logement dans le bâtiment, surtout s'il s'agit d'une propriété partagée, et qui fournit une liste exhaustive des équipements communs avec les règles d'usage associées.
    Le coût prévu pour l'acquisition du logement, avec une clause qui précise comment et quand ce prix peut être ajusté.
  
    Les délais estimés pour la réalisation et la livraison des travaux, avec des précisions sur les étapes clés du projet de construction et les garanties en cas de retard.
    La date escomptée pour la signature officielle du contrat de VEFA chez le notaire, marquant l'engagement définitif entre les parties et le début du processus de construction.

En plus de ces éléments essentiels, le contrat doit également mentionner les garanties offertes par le promoteur, comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale qui protègent l'acheteur contre les vices et les malfaçons.
Assurez-vous également que le contrat précise les conditions de rétractation ou d'annulation, ainsi que les modalités de versement et de remboursement des éventuels acomptes.

ceci étant, que ce soit avec un cst, des artisans, une entreprise TCE... les contrats tip-top respectant tous les points doivent être rares, pas de raison pour que les VEFA dérogent à la règle .

Cdlt

Bonjour Elisa,
Et merci beaucoup pour le temps pris à nous conseiller.
Je vous transmets mes réponses en rouge dans votre texte.

***** a écrit:

Bonjour

remoooos a écrit:

Dans le projet actuel, le cellier n'est ni chauffé, ni isolé.
Il doit y avoir une "manip" concernant la RE 2020, dont je ne me souviens plus.
Dans tous les cas, cela n'a pas beaucoup d'importance pour moi : garage et cellier seront traités de la même façon.

C'est assez courant, depuis... bien avant la RE2020...
Pas compris la "manip" dont il pourrait être question.
C'est ce que je me suis imaginé mais je note que c'est courant de procéder ainsi.

Sur les plans intérieurs il y a 1 cloison et une porte...  bien souvent il est précisé "cloison à charge client"
Nous n'avons pas de mention de ce type, le plan de base prévoyait déjà ce modèle, nous avons juste demandé à rallonger le garage pour approcher les 20m² (la plus-value de 2000€ nous a été offerte).

ensuite dans les sections cloisons-isolation (du forum ou ailleurs)... on retrouve "je dois poser 1 cloison de séparation et isoler, comme dois-je procéder" ... ou "je devais faire la cloison moi-même, le plaquiste -ou le cst ou autre- propose de la poser pour xxxx€ (souvent sans devis et sans facture) qu'en pensez-vous ?

Dans ce cas oui c'est "de la triche" mais sur votre projet tout est précisé donc "tout va bien" ou presque ...

en effet, comme vous l'écrivez : ...seront traités de la même façon donc pas d'isolant (plafond, murs, sous et sur dalle... idem pour les portes ...
... et pas de chape ce qui imposera 1 marche pour accéder à la partie habitable.
à ce sujet, vérifiez la vue de coupe Est-Ouest, les vues façades : si tous les seuils sont à la même hauteur c'est plus joli sur l'image mais cela nécessite parfois une rampe pour descendre dans le garage et la porte accès jardin sera casse-xxxxxx pour les têtes en l'air.
Je dois le vérifier car effectivement une marche pour accéder à la pièce de vie serait pénible.
Je n'ai pas ces coupes pour le moment. Mon notaire qui est entré dans la ronde ce matin à la 1e heure (merci pour sa réactivité) compte demander tous les plans.

le zoom n'est pas top sur votre image : il devrait y avoir une porte isolante entre cellier et pièce de vie.
Effectivement ce serait judicieux. Bien vu encore une fois !

toujours totalement HS dans cette section... :
l'ajout du lave-mains dans le wc ajoute... 3m² de surface pour votre taxe foncière   ...  à comparer avec les surfaces perdues ici et là, celles manquantes ailleurs et l'inconfort de l'ensemble c'est peanuts
Tant pis pour les 3%, j'ai déjà expérimenté sans lave-mains et je préfère ainsi. Par contre pour la surface perdu ou manquantes, pouvez-vous m'en dire plus svp ?
j'ai un doute pour le calcul surface -toujours pour les impôts- : sauf erreur le garage compte pour 50% de sa surface , les buanderies comptent pour 100% (sauf en collectif) ... pas sur qu'il y ait une "réduc" pour les celliers (jamais eu le cas).

pure curiosité :
le ballon ECS sera où ? placard entrée ou cellier ?
quel est le type de chauffage prévu ?
HSP ? pour la partie habitable, le garage... et la buanderie ?
Le chauffage est une PAC air/air réversible dans les pièces de vie, avec radiateur électrique d'appoint dans les chambres et sèche serviette en salle de bains. La plus value pour la air/air partout était de 7000€.
Le ballon sera dans le placard d'entrée : refusé dans le cellier car pièce non isolée.
La HSP est annoncée à 2,50 partout.

=======================
Et revenons au sujet initial :

Citation:

...a ce stade on doit signer la réservation (sans dépôt de garantie) en attendant l’acte de vente signalé comme seul document faisant foi en définitif.
cette resa comprend tous les documents dont vous faites mention, y compris la notice. La particularité de ce promoteur est qu’il vend des maisons prêtes à habiter, équipées. 

Ok, c'est donc bien un contrat de VEFA pour logement-fini-habitable et non une signature "pour le terrain" comme vous l'indiquiez dans votre 1er message.
ATTENTION , le dépôt de garantie n'est pas le plus important, c'est la suite qu'il l'est : les surcoûts seront pour votre poche !
le 1er sera à réception de l'étude de sol ... le second probablement suite à l'étude thermique ... à moins que la PAC réversible soit déjà prévue et suffise à compenser les points faibles de la construction.
Le contrat de réservation doit inclure des informations précises et complètes pour garantir la transparence et sécuriser l'achat. Voici les détails que vous devez trouver dans votre contrat :
Merci. Par mail, le promoteur m'a indiqué que les surcoûts éventuels liés à l'étude de sol, seraient entièrement à sa charge (il ne comprend donc pas mon inquiétude sur ce sujet). C'est bien ce qui me questionne à l'origine (mais vu tous vos conseils, heureusement que j'ai créé ce post !). Comment peut-il arrêter un prix maintenant, s'il tombe ensuite sur une étude de sol catastrophique?

Citation:

    Une notice technique qui détaille les matériaux utilisés pour la construction, qui donne des informations sur l'emplacement du logement dans le bâtiment, surtout s'il s'agit d'une propriété partagée, et qui fournit une liste exhaustive des équipements communs avec les règles d'usage associées. Je l'ai, même si je me dis qu'elle nécessitera certainement une bonne relecture par mon notaire. Les matériaux annoncés sont de bonne qualité (y compris la cuisine et les meubles sanitaires, compris dans le prix = nous sommes ici sur un concept à l'anglo-saxonne, avec une livraion "prête à habiter).
    Le coût prévu pour l'acquisition du logement, avec une clause qui précise comment et quand ce prix peut être ajusté.
  
    Les délais estimés pour la réalisation et la livraison des travaux, avec des précisions sur les étapes clés du projet de construction et les garanties en cas de retard.
    La date escomptée pour la signature officielle du contrat de VEFA chez le notaire, marquant l'engagement définitif entre les parties et le début du processus de construction.
En plus de ces éléments essentiels, le contrat doit également mentionner les garanties offertes par le promoteur, comme la garantie de parfait achèvement (elle est prévue), la garantie biennale (je ne crois pas) et la garantie décennale (prévue aussi) qui protègent l'acheteur contre les vices et les malfaçons.
Assurez-vous également que le contrat précise les conditions de rétractation ou d'annulation, ainsi que les modalités de versement et de remboursement des éventuels acomptes.

ceci étant, que ce soit avec un cst, des artisans, une entreprise TCE... les contrats tip-top respectant tous les points doivent être rares, pas de raison pour que les VEFA dérogent à la règle .
Je vous rejoins également là-dessus.
Si cela peut vous être utile, je vous joins le lien du site du promoteur : que vous constatiez le concept : https://www.groupe-promotion.fr/

Cdlt

L'affaire est dans le sac pour le promoteur visiblement. Et ce probablement avant même la création de ce sujet de discussion.

Quoi qu'il en coûte et quels que soient les conseils donnés.

Calète a écrit:

L'affaire est dans le sac pour le promoteur visiblement. Et ce probablement avant même la création de ce sujet de discussion.

Quoi qu'il en coûte et quels que soient les conseils donnés.

Vous êtes dur Calète !
je prends en compte vos retours.
et j’ai une visio demain avec mon notaire pourintégrer la plupart de vos remarques à mon contrat de réservation. 
je pense également qu’aucune entité n’est parfaite.
Par contre si vous pouvez me donner le contact d’un constructeur à Albi qui est fiable à 100%, je prends. 
je n’ai encore rien signé.

Quel intérêt pour moi de questionner, prendre le temps de l’échange, si c’est pour ne rien en faire ?

bonne journée !

Posez-vous les questions suivantes.

Comment avec une PAC air-air tous les plafonds peuvent-ils être à 2,50 ? Où sont les bouches de soufflage ou les splits et comment sont-ils alimentés en air.

Pourquoi la cloison garage/maison fait-elle seulement 12 centimètres ? Performance thermique et acoustique au rabais.

Pourquoi la cloison entre cellier et garage fait-elle seulement 12 centimètres ? Pareil mais en pire pour les performances acoustiques et thermiques ?

Pourquoi un cellier non isolé ? À Albi en été ça sera un four en été, pas de conservation de produits frais et de packs de lait possible.

Pourquoi des cloisons de 7 centimètres seulement entre salle d'eau et chambres alors qu'il y a des équipements bruyants qui vont polluer les chambres adjacentes. La chambre 2 étant particulièrement gâtée avec une douche et une chasse d'eau sur une cloison et le lavabo de la suite parentale sur une autre cloison.

Pourquoi la porte de la salle d'eau bouche-t-elle le couloir ? Elle ne pourra pas être laissée ouverte en journée et donc le couloir ne profitera pas de la lumière naturelle en second jour apportée par la fenêtre de la salle d'eau.

Pourquoi la cuisine ne dispose pas de fenêtre directe. La baie vitrée au nord en est éloignée.

Cuisine petite pour une maison familiale. Et si îlot il bouchera le chemin car il sera pile poil devant le passage entre l'entrée et la pièce de vie et le premier contact visuel nul N entrant dans cette pièce de vie sera donc l'îlot qui devra être toujours hyper rangé.

Entrer dans une maison via la cuisine où la vue sur la cuisine n'est ni glamour ni élégant ni pratique je trouve. Souvenir d'enfance et d'adolescence et comparaison cruelle entre la maison de mes parents et les logements des copains et copines.

Et effectivement de la place de perdue.

La suite parentale cumule les accidents de conception. Elle est exemplaire sur ce qu'il ne faut surtout pas faire.

Porte donnant directement sur le lit, 2 m² de couloir et autant de surface perdue avec le petit couloir de l'entrée, lit servant de giratoire entre la salle d'eau et le dressing et entre le dressing et l'entrée de la chambre.

En résumé, aucune intimité pour le lit et dérangement permanent.

L'entrée est également une débauche de perte de place.

Ce plan est bien triste et pas du tout orienté vers le confort de ses futurs habitants.

En disant tout ceci je ne suis pas dur, je suis réaliste.

Par contre je vais peut-être être dur en disant que je suis surpris que vous qui avez déjà fait construire ne soyez pas choqué de vous même par les accidents de conception que je pointe.

Calète a écrit:

Posez-vous les questions suivantes.

Comment avec une PAC air-air tous les plafonds peuvent-ils être à 2,50 ? Où sont les bouches de soufflage ou les splits et comment sont-ils alimentés en air.

Pourquoi la cloison garage/maison fait-elle seulement 12 centimètres ? Performance thermique et acoustique au rabais.

Pourquoi la cloison entre cellier et garage fait-elle seulement 12 centimètres ? Pareil mais en pire pour les performances acoustiques et thermiques ?

Pourquoi un cellier non isolé ? À Albi en été ça sera un four en été, pas de conservation de produits frais et de packs de lait possible.

Pourquoi des cloisons de 7 centimètres seulement entre salle d'eau et chambres alors qu'il y a des équipements bruyants qui vont polluer les chambres adjacentes. La chambre 2 étant particulièrement gâtée avec une douche et une chasse d'eau sur une cloison et le lavabo de la suite parentale sur une autre cloison.

Pourquoi la porte de la salle d'eau bouche-t-elle le couloir ? Elle ne pourra pas être laissée ouverte en journée et donc le couloir ne profitera pas de la lumière naturelle en second jour apportée par la fenêtre de la salle d'eau.

Pourquoi la cuisine ne dispose pas de fenêtre directe. La baie vitrée au nord en est éloignée.

Cuisine petite pour une maison familiale. Et si îlot il bouchera le chemin car il sera pile poil devant le passage entre l'entrée et la pièce de vie et le premier contact visuel nul N entrant dans cette pièce de vie sera donc l'îlot qui devra être toujours hyper rangé.

Entrer dans une maison via la cuisine où la vue sur la cuisine n'est ni glamour ni élégant ni pratique je trouve. Souvenir d'enfance et d'adolescence et comparaison cruelle entre la maison de mes parents et les logements des copains et copines.

Et effectivement de la place de perdue.

La suite parentale cumule les accidents de conception. Elle est exemplaire sur ce qu'il ne faut surtout pas faire.

Porte donnant directement sur le lit, 2 m² de couloir et autant de surface perdue avec le petit couloir de l'entrée, lit servant de giratoire entre la salle d'eau et le dressing et entre le dressing et l'entrée de la chambre.

En résumé, aucune intimité pour le lit et dérangement permanent.

L'entrée est également une débauche de perte de place.

Ce plan est bien triste et pas du tout orienté vers le confort de ses futurs habitants.

En disant tout ceci je ne suis pas dur, je suis réaliste.

Par contre je vais peut-être être dur en disant que je suis surpris que vous qui avez déjà fait construire ne soyez pas choqué de vous même par les accidents de conception que je pointe.

Merci pour ces éléments, c'est très concret, et j'en valide la plupart.
Ceux sur lesquels je nuance (l'entrée par exemple) résultent de modifs que nous avons demandées pour des raisons précises (isoler les toilettes pour l'intimité, éviter que quelqu'un qui sonne a la porte ait vision sur tout l'intérieur, etc.).

Par hasard, auriez-vous 1 plan ou 2 à disposition, démontrant une répartition parfaite des espaces selon vous ?
Sans dire de le copier totalement ensuite, je pourrais m'en inspirer.

Merci pour votre aide.
Rémi

Non, pas de plan à disposition.

Même si j'ai quelques tocs de conception je ne donne pas dans la photocopie

Bonsoir à tous,
J'ai finalement abandonné ce projet pour me tourner vers un CCMI.
Merci pour vos apports.

Bonsoir

n'hésitez pas pour l'adhésion AAMOI dès demain.
Cdlt.

Bonjour, remoooos Il n'y a pas que les CCMI dans le monde de la construction ! N'y a-t-il pas de maître d'oeuvre ou architecte dans votre région ?
Construire une maison, c'est une chose très importante, et le choix ne dois pas se faire à la légère.

Bonjour.

En tout cas remoooos c'est une bonne décision d'avoir abandonné l'idée de cette VEFA douteuse et au plan indigent.