emprise du sol differente du PC - impacts credits et conformité

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dia_bolo Picto info

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Le 30/01/2021 à 19h43 Photolover Env. 40 message Rhone

Bonjour

Je vous écris ici pour vous demander des conseils sur une problématique que nous avons dans notre projet de construction qui dure depuis 19 mois (construction toujours pas demarrée).

Un peu de contexte :
- promesse vente terrain (06/2019)
- le prêt accordé depuis 02/2020
- PC accepté 07/2020 après 1 refus car manque documents au dossier
- notre CST fait faillite en 07/2020
- recherche d'un autre CST
- achat terrain en 10/2020 (car PC purgé de tout recours et conditions suspensives levées)

Après des discussions avec quelques CST, ils étudient le PC déjà obtenu et nous font remarquer que le PC est un peu ambigu et que selon le PC il faut garder un mur existant en limite et l'inclure dans notre construction.

Après avoir galéré d'obtenir le PC, nous ne souhaitons pas redeposer un PC ou réaliser un PC modificatif (surtout qu'on considère que le service urbanisme manque de compétence : ils nous ont déjà retardé le projet cause : "oubli dossier sur le bureau pour plusieurs semaines", fautes dans le traitement du dossier etc. (je vous passe les détais)).

Nous avons selectionné un autre CST. Avec ce CST, les isolations intérieures sont aussi plus épaisses ce qui impacte un peu également la superficie (surface plancher et surface habitable).

Etant donné la situation dans laquelle nous nous trouvons (retard dans le projet, peur du manque de dialogue avec la mairie, on paye déjà les assurances crédit depuis 12 mois, etc.) nous souhaitons rester sur le même PC qui respecter en définitif l'emplacement de la maison sur le terrain.

Par contre, en s'adossant et recuperant le mur/cloture existante (+l'écart du aux isolations) notre surface de plancher diminue ainsi que celle de l'emprise au sol de la construction (+ celle habitable):
- surface plancher sur le PC :154,68 alors qu'aujourd'hui on sera sur 153,99
- emprise au sol sur le PC: 164,38 alors qu'aujourd'hui on sera pour la construction seule à 162,89 -> en ajoutant le mur existant on arrive à l'emprise du sol marquée sur le PC)

Notre banque a déjà debloqué la 1/2 du prêt pour la vente du terrain. Elle ne s'oppose pas au changement de CST mais il demande que notre projet reste le même. Mais vu les écarts cités ci-dessous le projet diffère un peu de celui que a été décrit dans le prêt initialement.

Nous souhaitons discuter ouvertement avec la banque sur ce sujet et expliquer pq les dimensions changent un petit peu en esperant qu'ils ne vont pas nous obliger de redeposer un dossier de prêt etc. (neanmoins, nous avons peur qu'ils vont regarder vis a vis des superficies du PC et vont avoir peur de nous financer en étant donné que le PC diffère un peu du CCMI qu'on va signer.

Quant à la mairie, elle va passer pour la visite de conformité. (il faut savoir qu'on les a revu cet autonome pour conseil sur le PC et l'histoire du mur. La mairie elle même disait que le PC était ambigu. Nous avons été en colère car le PC est passé 2 fois entre leurs mains, ils auraient pu se rendre compte de cela avant de nous accorder le PC qui nous a obligé d'acheter le terrain). En tout état de cause, ils vont probablement être très attentif à notre project connaissant le passif et bien vérifier la conformité:
- quels sont les risques que nous encourons ? (je précise que l'emplacement de la maison sur le terrain sera identique au PC)
- pourrions nous règler cette problématique en cours de chantier/ post-chantier pour avoir les bonnes superficies et partir sur des bases saines pour les taxes à payer par la suite qui se basent sur ces dimensions.

Si vous avez des conseils/temoignanges n'hésitez pas. Nous nous donnons le weekend pour voir comment on procède pour la suite.

Le plus important pour nous semble aujourd'hui arriver à expliquer à la banque la situation pour éviter le blocage des fonds.

Avez-vous déjà vecu ce cas de différences de surface différente entre le PC et les plans ? Comment avez-vous réagi/fait?

Merci

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Photolover

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Alyénor Picto info

Le 31/01/2021 à 01h16 Membre super utile Env. 3000 message Essonne

Sauf erreur de ma part, la visite de conformité se fait uniquement en extérieur. Vous pouvez refuser l'accès à l'intérieur.

De plus, dans votre cas, vous diminuez les surfaces. Donc la seule incidence, qui est fiscale, est en votre défaveur. Donc pas grand chose à craindre.

aamoi8428

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salade bio Picto info

Le 31/01/2021 à 13h45 Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines

Bonjour,

dia_bolo a écrit:selon le PC il faut garder un mur existant en limite et l'inclure dans notre construction.
+
Avec ce CST, les isolations intérieures sont aussi plus épaisses ce qui impacte un peu également la superficie (surface plancher et surface habitable).
+
Par contre, en s'adossant et recuperant le mur/cloture existante (+l'écart du aux isolations) notre surface de plancher diminue ainsi que celle de l'emprise au sol de la construction (+ celle habitable):
- surface plancher sur le PC :154,68 alors qu'aujourd'hui on sera sur 153,99
- emprise au sol sur le PC: 164,38 alors qu'aujourd'hui on sera pour la construction seule à 162,89 -> en ajoutant le mur existant on arrive à l'emprise du sol marquée sur le PC)

Pour bien comprendre la situation : le nouveau constructeur propose une isolation intérieure plus importante que sur le 1er PC mais étend la construction jusqu'au mur de clôture ?
Je ne comprends pas comment vous vous retrouvez avec moins d'emprise au sol.

dia_bolo a écrit:Mais vu les écarts cités ci-dessous le projet diffère un peu de celui que a été décrit dans le prêt initialement.

Donc il faudrait que vous déposiez un PC modificatif pour valider ces changements, ainsi que les superficies.

dia_bolo a écrit:Quant à la mairie, elle va passer pour la visite de conformité.

Si vous ne déposez aucun modificatif la ville contestera votre conformité et vous mettra en demeure de régulariser la situation (art. R.462-9 du code de l'urbanisme)

Alyénor a écrit:Sauf erreur de ma part, la visite de conformité se fait uniquement en extérieur. Vous pouvez refuser l'accès à l'intérieur.

La visite de récolement porte, entre autre, sur la destination de la construction (art. R.462-8 et L.421-6). Les agents sont donc en droit de vous demander à vérifier l'intérieur d'une habitation, même si vous pouvez leur refuser l'entrée (L.461-2).

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dia_bolo Picto info

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Le 01/02/2021 à 12h22 Photolover Env. 40 message Rhone

Bonjour salade bio

Citation: salade bio : Pour bien comprendre la situation : le nouveau constructeur propose une isolation intérieure plus importante que sur le 1er PC mais étend la construction jusqu'au mur de clôture ?
Je ne comprends pas comment vous vous retrouvez avec moins d'emprise au sol.

- L'ancien CST a fait une grosse boulette dans le PC. Il a dit qu'on construit sur la limite séparative mais qu'en même temps le mur qui existe aujourd'hui sur cette limite sera gardé. La mairie aujourd'hui nous dit que le PC est ambigu et qu'il faut garder le mur et construire avec ce mur. Ce que le CST 2 nous propose, une maison qui s'addose au mur existant en limite séparative (qui explique l'emprise de sol diminuée)

- En sachant que nous ne comprenons pas pq la mairie n'a pas saisie déjà cette "ambiguité" dans les 8 mois d'étude du dossier (PC refusé 1 fois à cause d'un document manquant, rien à voir avec cette limite) et que ca prend enormement de temps avec eux, nous avons peur d'aller de nouveau en mairie pour redeposer un PC. En définitif la maison reste la même (c'est l'intérieur de la maison qui a absorbé le mur, c'est nous les perdants :()

dia_bolo a écrit:Mais vu les écarts cités ci-dessous le projet diffère un peu de celui que a été décrit dans le prêt initialement.

Citation: salade bio :Donc il faudrait que vous déposiez un PC modificatif pour valider ces changements, ainsi que les superficies.

- j'ai une question salade bio : j'imagine que lors d'un chantier, il a toujours des petits changements concernant les surfaces internes (souhait d'un escalier un peu différent, une isolation phonique plus épaisses etc.). A chaque changement il faut aller en mairie déposer un modificatif de PC? (souvent ces changements sont découverts presqu'à la fin du chantier ?). Comment gérer tout cela ?

dia_bolo a écrit:Quant à la mairie, elle va passer pour la visite de conformité.

Citation: salade bio : Si vous ne déposez aucun modificatif la ville contestera votre conformité et vous mettra en demeure de régulariser la situation (art. R.462-9 du code de l'urbanisme)

- nous pensions justement regulariser tout cela à la fin du chantier (en sachant que la maison reste la même, elle épouse un mur existant et l'intègre à la maison, les distances de la maison vis a vis des limites du terrain restent inchangées). Nous essayons de nous renseigner sur comment on peut faire cela à la fin, sachant qu'il s'agit des surfaces qui nous impactent nous (car surface interne) et non pas la mairie (surface externe).

Alyénor a écrit:Sauf erreur de ma part, la visite de conformité se fait uniquement en extérieur. Vous pouvez refuser l'accès à l'intérieur.

Citation: salade bio :La visite de récolement porte, entre autre, sur la destination de la construction (art. R.462-8 et L.421-6). Les agents sont donc en droit de vous demander à vérifier l'intérieur d'une habitation, même si vous pouvez leur refuser l'entrée (L.461-2).

- compris, nous respectons les fonctionnalités de chaque pièce, pas de soucis pour ouvrir les portes mais oui, le garage sera plus petit que ce qui a été prevu (car le mur est au fond du garage), ainsi qu'une chambre en RDC.

Merci pour vos messages, je ne suis pas sure que je suis claire dans mes propos. Je ne suis pas du tout une pro de la construction. La preuve, nous avions eu une confiance incroyable envers notre CST1 et aujourd'hui nous découvrons des irregularités.

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Photolover

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salade bio Picto info

Le 01/02/2021 à 13h35 Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines

dia_bolo a écrit:- L'ancien CST a fait une grosse boulette dans le PC. Il a dit qu'on construit sur la limite séparative mais qu'en même temps le mur qui existe aujourd'hui sur cette limite sera gardé. La mairie aujourd'hui nous dit que le PC est ambigu et qu'il faut garder le mur et construire avec ce mur. Ce que le CST 2 nous propose, une maison qui s'addose au mur existant en limite séparative (qui explique l'emprise de sol diminuée)

- En sachant que nous ne comprenons pas pq la mairie n'a pas saisie déjà cette "ambiguité" dans les 8 mois d'étude du dossier (PC refusé 1 fois à cause d'un document manquant, rien à voir avec cette limite) et que ca prend enormement de temps avec eux, nous avons peur d'aller de nouveau en mairie pour redeposer un PC. En définitif la maison reste la même (c'est l'intérieur de la maison qui a absorbé le mur, c'est nous les perdants :()

Donc en réalité le 1er CST aurait prévu une implantation en limite séparative sans connaitre l'existence/prendre en compte le mur de clôture existant...
En fonction des pièces du permis de construire, et si le mur n'apparait pas sur les plans, il semble normal que ce point n'ait pas été relevé par le service instructeur.

dia_bolo a écrit:j'imagine que lors d'un chantier, il a toujours des petits changements concernant les surfaces internes (souhait d'un escalier un peu différent, une isolation phonique plus épaisses etc.). A chaque changement il faut aller en mairie déposer un modificatif de PC? (souvent ces changements sont découverts presqu'à la fin du chantier ?). Comment gérer tout cela ?

Dans les faits il arrive souvent que les gens déposent un modificatif à la fin du chantier ou une fois que la conformité a été contestée. Le problème que je vois en déposant un modificatif de régularisation c'est lorsque les changements ne sont pas autorisés par le PLU. Après s'il ne s'agit pour vous que de quelques m² de SDP ça ne devrait pas poser de problème.
Puisque le PC est délivré pour un projet précis, toute modification qui l'affecte doit faire l'objet d'un modificatif préalable.

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