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Env. 20 message Tarn
Bonjour à toutes et à tous,

Nous avons découvert que des canalisations d'évacuation des eaux de pluie + eaux usées passaient en bordure de propriété de notre terrain, là où on aurait dû construire notre maison. Je précise qu'il n'existe aucun acte officiel de servitude pour ces canalisations.

Notre constructeur avec qui nous avons signé un CCMI refuse évidement de commencer les travaux tant que le problème des canalisations n'aura pas été résolu.

Comme le déplacement des canalisations n'est pas envisageable rapidement (le vendeur ne veut pas payer pour leur déplacement) et que nous sommes pressé par le temps (prêt relai) nous avons demandé au constructeur de décaler la maison afin de pouvoir avancer sur notre projet. Cependant le PLU nous empêche de la déplacer tel quel car nous ne respecterions plus la distance minimum de l'autre côté. Nous ne voulons pas non plus nous coller à l'autre bord car nous serions dans l'ombre de la maison voisine. La seule solution serait donc de modifier les plans afin que la maison soit moins longue, mais notre constructeur nous a averti que cela allait engendrer un surcoût (nouveau permis de construire, passage RT2012 à RT2020, rangées de parpaing supplémentaire car terrain en pente).

Cela pose plusieurs questions :

- Sachant que c'est le constructeur qui nous a proposé ce terrain et aussi l'implantation de la maison, ne doit-il pas prendre à sa charge le surcoût lié à cette découverte ?

- Nous avons envisagé en dernier recours de faire annuler la vente. Dans ce cas serions-nous toujours tenu par le CCMI ? Le constructeur nous a fait savoir que cela nous coûterait 20% du prix de rompre le CCMI.

Merci d'avance pour vos réponses.

Gui
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message
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Membre utile Env. 400 message Rhone
Bonjour,
Je pense que vous vous trompez de cibles...
Ici le constructeur n'a rien à se reprocher, il y a des canalisations non prévus par aucune servitude mais physiquement présente...
Si vous faites déplacer la maison, c'est VOTRE demande, le constructeur n'y est pour rien...
Par contre le vendeur du terrain lui est fautif et c'est lui qu'il faut "poursuivre" car vous avez acheté un terrain non conforme à l'acte de vente.

Si permis modificatif vous faites, c'est la RT2012 qui vaut.
Malgré le fait que vous faites une demande de permis modificatif, votre maison reste en RT2012 (sous réserve que la demande de modification soit mineure). Ci-dessous la réponse ministérielle à ce sujet (qui était pareil entre RT2005 et RT2012):
http://rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/250-quel[...]ication-de-la-a191.html
https://www.forumconstruire.com/recits/recit-38334.php
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Membre super utile Env. 3000 message Essonne
Apokozo a écrit:Je pense que vous vous trompez de cibles...


Au contraire. Que le vendeur ait une part de responsabilité dans cette affaire n'exonère ne rien le constructeur.

Un CCMI est un contrat à prix ferme et définitif, et les aléas de ce type sont à la charge du constructeur. Qui ne pouvait certes pas l'anticiper, mais il n'a qu'à proposer un prix qui tient compte de la faible probabilité d'avoir un aléa sur ces chantiers.

Il m'est arrivé quasiment la même chose : en creusant les fouilles de ma maison, une canalisation a été trouvée. Elle a été dévoyée pour faire le tour de la maison, aux frais du constructeur.

Donc mon conseil est le suivant : vous maintenez votre projet initial, au constructeur de se débrouiller. Ne faites aucune demande de déplacement, c'est au constructeur de trouver une solution. Cela n'empêche bien sûr pas de se retourner contre le vendeur. Mais vous n'avez pas à être otage de cette situation en tant que maître d'ouvrage : votre budget est fixé, un point c'est tout. C'est le principe-même d'un CCMI.

Dernier conseil : adhésion à l'aamoi !
aamoi8428
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Env. 20 message Tarn
Bonjour et merci pour votre réponse.

Je suis bien conscient que le constructeur n'aurait pas pu prévoir ces canalisations et ne lui reproche rien. Je pensais cependant qu'il était engagé par le CCMI en ce qui concerne le prix qui est fixe et non révisable, mais je comprends que cela n'est plus d'actualité si nous demandons des modifications de plan.

Si nous décidons de poursuivre les vendeurs que va-t-il advenir de notre construction ? Serons-nous toujours engagés avec le constructeur jusqu'à la fin des procédures ? Peut-il mettre fin de lui-même au contrat si la construction est suspendue ?
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Env. 20 message Tarn
Alyénor a écrit:
Apokozo a écrit:Je pense que vous vous trompez de cibles...


Au contraire. Que le vendeur ait une part de responsabilité dans cette affaire n'exonère ne rien le constructeur.

Un CCMI est un contrat à prix ferme et définitif, et les aléas de ce type sont à la charge du constructeur. Qui ne pouvait certes pas l'anticiper, mais il n'a qu'à proposer un prix qui tient compte de la faible probabilité d'avoir un aléa sur ces chantiers.

Il m'est arrivé quasiment la même chose : en creusant les fouilles de ma maison, une canalisation a été trouvée. Elle a été dévoyée pour faire le tour de la maison, aux frais du constructeur.

Donc mon conseil est le suivant : vous maintenez votre projet initial, au constructeur de se débrouiller. Ne faites aucune demande de déplacement, c'est au constructeur de trouver une solution. Cela n'empêche bien sûr pas de se retourner contre le vendeur. Mais vous n'avez pas à être otage de cette situation en tant que maître d'ouvrage : votre budget est fixé, un point c'est tout. C'est le principe-même d'un CCMI.

Dernier conseil : adhésion à l'aamoi !

Merci Alyénor pour votre réponse. Je vais donc essayer d'obtenir le déplacement des canalisations par le constructeur mais s'il ne me l'a pas proposé spontanément j'anticipe sa réponse ! Je vous tient au courant de sa réponse.
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Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne
Bonjour,

Petit complément de réponse que je n'ai pas encore vu abordé : la propriété du terrain est une des conditions suspensives rendant un CCMI valable. Donc normalement non, si vous rompez l'achat du terrain, vous ne devrez pas 20% au CST.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Saint Germain En Laye (78)
Bonjour,

Cheew a écrit:Bonjour,

Petit complément de réponse que je n'ai pas encore vu abordé : la propriété du terrain est une des conditions suspensives rendant un CCMI valable. Donc normalement non, si vous rompez l'achat du terrain, vous ne devrez pas 20% au CST.

Nous ne sommes pas d'accord avec cette réponse (dans le principe). 
Si vous faites volontairement échouer une condition suspensive, ce qui est le cas si vous rompez l'achat du terrain en dehors d'une résolution judiciaire ou d'une rétractation, la condition suspensive est au contraire réputée accomplie.
Nous ne disons pas que le constructeur aurait gain de cause sur les 20% dans ce cas précis, puisqu'il y a manifestement d'autres raisons pour casser le contrat, mais ce n'est pas aussi simple que le message semble le dire.
Nous confirmons par ailleurs que c'est bien au constructeur de trouver une solution et qu'il ne peut pas invoquer des imprévus pour refuser de construire. C'est le principe même d'un marché à forfait.
Association AAMOI
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Je ne réponds pas au MP demandant des conseils juridiques qui doivent être posé en public. Je ne réponds pas plus si un MP me demande de répondre à un message public.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Saint Germain En Laye (78)
Bonjour,
Gui81 a écrit:Bonjour à toutes et à tous,

Nous avons découvert que des canalisations d'évacuation des eaux de pluie + eaux usées passaient en bordure de propriété de notre terrain, là où on aurait dû construire notre maison. Je précise qu'il n'existe aucun acte officiel de servitude pour ces canalisations.

Notre constructeur avec qui nous avons signé un CCMI refuse évidement de commencer les travaux tant que le problème des canalisations n'aura pas été résolu.

...


Si vous, vous avez découvert des canalisations avant le début des travaux, on peut penser que le constructeur aurait pu les trouver aussi.

Pouvez-vous nous parler des circonstances de cette découverte ?
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Env. 20 message Tarn
aamoi a écrit:...
Pouvez-vous nous parler des circonstances de cette découverte ?

C'est un voisin qui nous a alerté. Il tondait de temps en temps la pelouse et l'herbe était plus épaisse à cet endroit. Et comme il y a des regards de chaque côté pour lui c'était évident. De plus sur le plan du géomètre on peut voir des débuts de traits qui relient ces regards entre eux mais aucune servitude de notée. Après coup cela nous a également semblé évident, mais nous avons été trompé par la servitude existante en bas de notre terrain  (en rose sur l'image) et par le fait que le constructeur, qui a eu ce plan, n'a rien vu non plus... Ni l'urbanisme d'ailleurs, ni l'agent immobilier, ni aucun des deux notaires...
Pour info les canalisations "surprise" longent le haut de ce plan (et passent par la seule entrée du terrain !), et la zone hachurée en rose est une servitude annoncée et officielle dont nous avions connaissance.
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Membre super utile Env. 3000 message Haute Garonne
aamoi a écrit:Bonjour,

Cheew a écrit:Bonjour,

Petit complément de réponse que je n'ai pas encore vu abordé : la propriété du terrain est une des conditions suspensives rendant un CCMI valable. Donc normalement non, si vous rompez l'achat du terrain, vous ne devrez pas 20% au CST.

Nous ne sommes pas d'accord avec cette réponse (dans le principe). 
Si vous faites volontairement échouer une condition suspensive, ce qui est le cas si vous rompez l'achat du terrain en dehors d'une résolution judiciaire ou d'une rétractation, la condition suspensive est au contraire réputée accomplie.
Nous ne disons pas que le constructeur aurait gain de cause sur les 20% dans ce cas précis, puisqu'il y a manifestement d'autres raisons pour casser le contrat, mais ce n'est pas aussi simple que le message semble le dire.
Nous confirmons par ailleurs que c'est bien au constructeur de trouver une solution et qu'il ne peut pas invoquer des imprévus pour refuser de construire. C'est le principe même d'un marché à forfait.


Merci pour la correction AAMOI.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
Gui81 a écrit:Bonjour et merci pour votre réponse.

Je suis bien conscient que le constructeur n'aurait pas pu prévoir ces canalisations et ne lui reproche rien.

Peut être qu'une étude de sol avant projet aurait pu permettre de trouver ces canalisations

Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Env. 20 message Tarn
ManuTaden a écrit:Peut être qu'une étude de sol avant projet aurait pu permettre de trouver ces canalisations


Il y en a eu deux (G1 + G2) mais aucune ne mentionne ces canalisations.
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
Gui81 a écrit:
ManuTaden a écrit:Peut être qu'une étude de sol avant projet aurait pu permettre de trouver ces canalisations


Il y en a eu deux (G1 + G2) mais aucune ne mentionne ces canalisations.

une G2 AVP ou G2 Pro ?
et la conduite n'a pas été trouvée ?
est ce qu'il n'y aurait pas un problème au niveau de l'étude ?
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Membre utile Env. 400 message Isere
ManuTaden a écrit:
Gui81 a écrit:
ManuTaden a écrit:Peut être qu'une étude de sol avant projet aurait pu permettre de trouver ces canalisations


Il y en a eu deux (G1 + G2) mais aucune ne mentionne ces canalisations.

une G2 AVP ou G2 Pro ?
et la conduite n'a pas été trouvée ?
est ce qu'il n'y aurait pas un problème au niveau de l'étude ?

Une étude de sol c'est 3 forages pas un terrassement complet du projet !
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Membre utile Env. 400 message Isere
Sur le plan on voit bien les regards et les amorces des conduites dessinées !
Pourquoi le géomètre n'a pas indiqué de servitude de passage de réseaux ?
Pourquoi ce point n'a pas alerté le notaire ?
N'avez-vous pas vu ces éléments sur le plan pourtant évidents ?

Cela m'étonne que ce soit passé au travers de l'œil des professionnels et surtout du géomètre !

Edit : le géomètre prévoit la servitude pour le lot A sous votre terrain mais ne mentionne une servitude de réseeaux à créer ou existante alors qu'il a relevé et mis sur le plan les réseaux !

Une erreur manifeste de conseil a été faite pour moi !

Gui81 a écrit:
aamoi a écrit:...
Pouvez-vous nous parler des circonstances de cette découverte ?

C'est un voisin qui nous a alerté. Il tondait de temps en temps la pelouse et l'herbe était plus épaisse à cet endroit. Et comme il y a des regards de chaque côté pour lui c'était évident. De plus sur le plan du géomètre on peut voir des débuts de traits qui relient ces regards entre eux mais aucune servitude de notée. Après coup cela nous a également semblé évident, mais nous avons été trompé par la servitude existante en bas de notre terrain  (en rose sur l'image) et par le fait que le constructeur, qui a eu ce plan, n'a rien vu non plus... Ni l'urbanisme d'ailleurs, ni l'agent immobilier, ni aucun des deux notaires...
Pour info les canalisations "surprise" longent le haut de ce plan (et passent par la seule entrée du terrain !), et la zone hachurée en rose est une servitude annoncée et officielle dont nous avions connaissance.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +2 ans.
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Membre utile Env. 3000 message Somewhere Autour De Toulouse (31)
Bonjour,

J'aurais tendance à dire :

"Constructeur, le CCMI prévoit la maison là comme ça, je veux la maison là comme ça"

Et bien sûr au prix convenu, pour le reste débrouillez-vous.

Voilà, je pense que c'est la solution la moins onéreuse pour vous Sleep


++
Maison à Nantes vendue depuis juin 2018.
Nouveau projet à Toulouse terminé.
Futur projet à Montpellier ?

prie dieu, mais continue de nager vers le rivage (proverbe russe)
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Env. 20 message Tarn
licence4_06 a écrit:Sur le plan on voit bien les regards et les amorces des conduites dessinées !
Pourquoi le géomètre n'a pas indiqué de servitude de passage de réseaux ?
Pourquoi ce point n'a pas alerté le notaire ?
N'avez-vous pas vu ces éléments sur le plan pourtant évidents ?

Cela m'étonne que ce soit passé au travers de l'œil des professionnels et surtout du géomètre !

D'ailleurs la servitude dessinée en hachures rose est-elle bien à sa place ? n'y a-t-il pas une erreur du géomètre sur le plan ? 
je pense que ce point est à creuser !


Ces éléments n'étaient pas si évidents pour nous qui sommes novices en la matière, d'autant que nous étions focalisés sur la servitude du bas. Le fait que les vendeurs affirmaient qu'il n'y avait pas d'autres canalisations a joué dans ce sens (cela a même été noté dans l'acte).

Le géomètre s'est contenté de me répondre : c'est au notaire de s'occuper des servitudes...

En ce qui concerne les notaires, il faut croire qu'ils n'ont rien vu.

La servitude en rose couvre bien les canalisations qui viennent de mon voisin (terrain en bas sur le plan).
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Membre utile Env. 400 message Isere
A qui servent ces canalisations ? à des voisins ? au vendeur ?
Des gens étaient forcément au courant !!
Je pense clairement que y a un défaut de conseils du géomètre et du notaire ! Et surement un peu de mauvaise foi du vendeur !

Gui81 a écrit:
licence4_06 a écrit:Sur le plan on voit bien les regards et les amorces des conduites dessinées !
Pourquoi le géomètre n'a pas indiqué de servitude de passage de réseaux ?
Pourquoi ce point n'a pas alerté le notaire ?
N'avez-vous pas vu ces éléments sur le plan pourtant évidents ?

Cela m'étonne que ce soit passé au travers de l'œil des professionnels et surtout du géomètre !

D'ailleurs la servitude dessinée en hachures rose est-elle bien à sa place ? n'y a-t-il pas une erreur du géomètre sur le plan ? 
je pense que ce point est à creuser !


Ces éléments n'étaient pas si évidents pour nous qui sommes novices en la matière, d'autant que nous étions focalisés sur la servitude du bas. Le fait que les vendeurs affirmaient qu'il n'y avait pas d'autres canalisations a joué dans ce sens (cela a même été noté dans l'acte).

Le géomètre s'est contenté de me répondre : c'est au notaire de s'occuper des servitudes...

En ce qui concerne les notaires, il faut croire qu'ils n'ont rien vu.

La servitude en rose couvre bien les canalisations qui viennent de mon voisin (terrain en bas sur le plan).
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Env. 20 message Tarn
licence4_06 a écrit:A qui servent ces canalisations ? à des voisins ? au vendeur ?
Des gens étaient forcément au courant !!
Je pense clairement que y a un défaut de conseils du géomètre et du notaire ! Et surement un peu de mauvaise foi du vendeur !

Elles servent aux deux voisins du dessus, les vendeurs ont vendu tous les terrains de ce lotissement (qui leur appartenait).
De la mauvaise foi je n'ai plus de doute : ils ont osé me dire par téléphone que ces canalisations étaient là depuis 20 ans !
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Membre utile Env. 400 message Isere
Demandez aux voisins si sur leurs actes notariès les servitudes sont indiquées lors de l'achat de leurs terrains respectifs !

Gui81 a écrit:
licence4_06 a écrit:A qui servent ces canalisations ? à des voisins ? au vendeur ?
Des gens étaient forcément au courant !!
Je pense clairement que y a un défaut de conseils du géomètre et du notaire ! Et surement un peu de mauvaise foi du vendeur !

Elles servent aux deux voisins du dessus, les vendeurs ont vendu tous les terrains de ce lotissement (qui leur appartenait).
De la mauvaise foi je n'ai plus de doute : ils ont osé me dire par téléphone que ces canalisations étaient là depuis 20 ans !
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Env. 20 message Tarn
licence4_06 a écrit:Demandez aux voisins si sur leurs actes notariès les servitudes sont indiquées lors de l'achat de leurs terrains respectifs !

Le voisin qui m'a contacté n'a justement aucune servitude mentionnée dans son acte. Et les notaires ne l'ont pas vue car elle n'est pas déclarée à la publicité foncière.
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Membre utile Env. 400 message Isere
Quel géomètre a effectué les divisions antérieures ? vous pouvez récupérer les plans à l'epoque et voir si il y avait des canalisations de présentes.
Gui81 a écrit:
licence4_06 a écrit:Demandez aux voisins si sur leurs actes notariès les servitudes sont indiquées lors de l'achat de leurs terrains respectifs !

Le voisin qui m'a contacté n'a justement aucune servitude mentionnée dans son acte. Et les notaires ne l'ont pas vue car elle n'est pas déclarée à la publicité foncière.
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Env. 20 message Tarn
licence4_06 a écrit:Quel géomètre a effectué les divisions antérieures ? vous pouvez récupérer les plans à l'epoque et voir si il y avait des canalisations de présentes.

La division a été faite en 2003, j'ai pu retrouver le nom du géomètre sur l'acte d'origine que mon notaire m'a transmis mais il n'exerce plus et je ne sais pas comment retrouver ces plans.
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Env. 20 message Tarn
ManuTaden a écrit:une G2 AVP ou G2 Pro ?
et la conduite n'a pas été trouvée ?
est ce qu'il n'y aurait pas un problème au niveau de l'étude ?

C'est une G2 AVP et une image technique montre qu'il n'y a eu que trois points de forage et ils ne sont pas sur les canalisations.
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Membre utile Env. 300 message Loire Atlantique
Bonsoir. Je ne suis pas experte, et je ne vais donner ici que mon avis.

Le vendeur savait donc qu'il y avait des canalisations, et donc des servitudes, sur votre terrain et ne les à pas mentionnées. Il est donc clairement en tort.
Il faut donc commencer par porter plainte contre lui.

Ensuite, d'après vos écrits, il y a eu l'air d'avoir une succession d'erreurs de la par de tout les "sachants".

Le constructeur aurait dû également s'en rendre compte, et s'il avait un doute, faire les études nécessaires.
J'aurais tendance à vous dire : vous avez signé un CCMI, donc a lui de se débrouiller et de supporter la charge du déplacement des canalisations.

Bon courage en tout cas, et tenez nous au courant de la suite des évènements !
Happy
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Membre utile Env. 400 message Isere
Regardez l'adresse du cabinet sur le plan.
Si il y un successeur il y a des chances qu'un cabinet de géomètre soit à la même adresse !
Gui81 a écrit:
licence4_06 a écrit:Quel géomètre a effectué les divisions antérieures ? vous pouvez récupérer les plans à l'epoque et voir si il y avait des canalisations de présentes.

La division a été faite en 2003, j'ai pu retrouver le nom du géomètre sur l'acte d'origine que mon notaire m'a transmis mais il n'exerce plus et je ne sais pas comment retrouver ces plans.
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Env. 20 message Tarn
Petite màj après appel à mon CST :

- Il n'admet pas qu'il a une responsabilité alors qu'il avait les plans du géomètre qui laissaient penser qu'il y avait des canalisations et que c'est lui qui m'a fourni le terrain et cette implantation. Après lui avoir demandé pourquoi il n'avait pas prit la peine d'appeler le géomètre pour lever toute ambiguïté il me répond que les géomètres ne veulent pas parler aux constructeurs... J'ai également appris que seul un commercial s'était déplacé sur le terrain avant la vente.
- Il m'affirme que les délais pour construire sont suspendus car ces canalisations ne sont pas de son fait
- Enfin il va me proposer une solution alternative consistant à décaler la maison tout en restant en limite de propriété par la toiture pour coller au PLU en décalant éventuellement la canalisation pour l'éloigner au maximum des murs, mais désir partager les coûts sous prétexte que la situation actuelle (augmentation prix des matériaux) est difficile

Nous attendons à présent sa proposition mais nous nous sommes d'or et déjà tournés vers un avocat spécialisé dans le droit immobilier et de la construction.
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Membre utile Env. 400 message Rhone
Bonjour,
Avant d'aller jusqu'à l'avocat, avez-vous adhérer à l'AAMOI ?
Je pense qu ça vous sortira de la panade de manière bien plus simple et sans cout immense par rapport à l'avocat spécialisé...
https://www.forumconstruire.com/recits/recit-38334.php
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Membre utile Env. 900 message Seine Et Marne
" Il m'affirme que les délais pour construire sont suspendus car ces canalisations ne sont pas de son fait" => le délai est bien parti ? la DOC a bien été déposée à la Mairie ? Etes-vous pressé ? le délai court et c'est au constructeur de trouver une solution sans quoi il vous devra des pénalités de retard ... peu importe les salades qu'il vous raconte. Si vous n'êtes pas pressé, laissez courir mais rappelez-lui qu'il devra vous livrer la maison dans les délais convenus.
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Env. 20 message Tarn
Antho77 a écrit:" Il m'affirme que les délais pour construire sont suspendus car ces canalisations ne sont pas de son fait" => le délai est bien parti ? la DOC a bien été déposée à la Mairie ? Etes-vous pressé ? le délai court et c'est au constructeur de trouver une solution sans quoi il vous devra des pénalités de retard ... peu importe les salades qu'il vous raconte. Si vous n'êtes pas pressé, laissez courir mais rappelez-lui qu'il devra vous livrer la maison dans les délais convenus.

Non la DOC n'a pas été envoyée mais mon CCMI stipule que le chantier doit commencer dans les 4 mois après la levée des conditions suspensives (donc à partir de janvier) et que la construction prendra 8 mois maximum.
De notre côté nous avons 2 ans pour rembourser notre prêt relai.
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Membre ultra utile Env. 4000 message Saint Germain En Laye (78)
Bonjour,
Alors est grand temps de la faire, cette DOC...
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