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Faire PC avant CCMI pour cause de CU valide encore 3 semaines

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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
Bonjour à tous ,

Je suis actuellement dans un cas spécial c'est à dire:

-je viens de recevoir un dossier de compromis de terrain de ma notaire, c'est un terrain qui est très prisé (hors lotissement) l'annonce est paru sur leboncoin (100m de la frontière du luxembourg) et j'ai été le premier dessus l'annonceur à du retirer l'annonce trop de demande le jour même , je lui ai demandé toute les infos alors il a un CU operationnel valide jusqu'au 5 juin et il ne peut que etre prolonger si on fait la demande  2mois avant la fin visiblement, il y a aussi le document de non opposition du maire qui "beneficie d'une autorisation tacite depuis le15.04.2018"
Cette personne veut un acheteur qui peut le payer comptant, cad sans condition suspensive sur le pret et sans condition sur le PC!

Mais il laisse cette condition suspensive je site dans le projet du notaire:
"Que l’acquéreur obtienne un certificat d’urbanisme pré-opérationnel délivré sur la parcelle présentement vendue, attestant la possibilité de construire une maison d’une surface de plancher de 150 m2.

L’acquéreur s’engage à déposer la demande de certificat d’urbanisme dans un délai de 10 jours à compter de ce jour. "

Donc aujourd'hui pour éviter de refaire un CU , j'aimerais faire lancer le PC avant le 5 juin et mon constructeur pourrait le faire, donc les plans finaux sont validés de mon coté , je me suis dit que que pour tout les équipements pour tout bien stipuler sur le CCMI on pourra négocier tous ça le temps d'attente de PC...

J'ai lu sur le forum que l'avantage de lancer le PC avant le CCMI est que les couts seront fixe ,ok d'accord


Mais la question que je me pose:
Prenons un exemple si le constructeur à consulté l'analyse de sol avant de signer le CCMI et me dit il y en a pour 10000€ pourquoi pourrait t'il changer ce prix après la signature du CCMI???

Je ne comprend pas trop l'interet de signer le CCMI avant le PC dans mon [b]cas ou je me trompe?[/b]



Si vous avez des/une suggestion(s) est/sont les bienvenue(s)  (;
Merci d'avance




annexes:
lien de discussion sur ce sujet
https://www.forumconstruire.com/construire/topic-251187.php



ps : je connais l'AAMOI




Cordialement
Nicolas
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Bonjour,

"Donc aujourd'hui pour éviter de refaire un CU , j'aimerais faire lancer le PC avant le 5 juin "
Vous ne lèverez pas la condition suspensive si vous déposez un PC au lieu d'un CU opérationnel.
A quoi correspond l'autorisation tacite du 15 avril 2018 ?
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Membre super utile Env. 1000 message Haute Garonne
Dans votre exemple, QUAND LE CST CONSULTERA l'étude de sol, parce qu'il faut obligatoirement que vous en fassiez une (1500 euros environ; pas cher payé pour de la tranquillité par la suite), il pourra adapter le prix du CCMI si des fondations spéciales sont nécessitées et si c'est avant la signature du contrat. Une fois le CCMI signé non, il ne pourra pas changer le prix pour cette raison là, uniquement pour les avenants réalisés à votre demande.

Par-contre si vous exigez une étude de sol avant le CCMI, si le CST n'est pas idiot, oui bien-sûr qu'il vous fera payer l'adaptation et c'est bien normal.

Dans votre cas global, je trouve dangereux de signer un compromis sans aucune clause suspensive d'acceptation de PC, de surcoût éventuel lié à l'étude de sol, d'obtention de prêt avec durée maximum et taux maximum.
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Membre super utile Env. 1000 message Haute Garonne
J'ai l'impression que le vendeur veut le beurre, l'argent du beurre et le c*l de la crémière, quelqu'un qui veut tellement le terrain que cette personne soit prête à renoncer à tous ses droits et à se faire pigeonner avec le sourire...
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
salade bio a écrit:Bonjour,

"Donc aujourd'hui pour éviter de refaire un CU , j'aimerais faire lancer le PC avant le 5 juin "
Vous ne lèverez pas la condition suspensive si vous déposez un PC au lieu d'un CU opérationnel.
A quoi correspond l'autorisation tacite du 15 avril 2018 ?

Merci pour votre très bonne remarque très juste , à noter que c'est c'est le projet de compromis reçu hier

ci dessous lien document

https://drive.google.com/open?id=1_bNS9H4Z2nus3kz0c0xrFgaq0JusWzOh
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
Cheew a écrit:Dans votre exemple, QUAND LE CST CONSULTERA l'étude de sol, parce qu'il faut obligatoirement que vous en fassiez une (1500 euros environ; pas cher payé pour de la tranquillité par la suite), il pourra adapter le prix du CCMI si des fondations spéciales sont nécessitées et si c'est avant la signature du contrat. Une fois le CCMI signé non, il ne pourra pas changer le prix pour cette raison là, uniquement pour les avenants réalisés à votre demande.

Par-contre si vous exigez une étude de sol avant le CCMI, si le CST n'est pas idiot, oui bien-sûr qu'il vous fera payer l'adaptation et c'est bien normal.

Dans votre cas global, je trouve dangereux de signer un compromis sans aucune clause suspensive d'acceptation de PC, de surcoût éventuel lié à l'étude de sol, d'obtention de prêt avec durée maximum et taux maximum.

Je suis d’accord avec vous mais c'est malheureusement la loi de l'offre et de la demande , à sa place je ferai pareil il m'a donné ses démarches de demande CU et ses démarches de viabilisations, après avoir réfléchit c'est une offre qui est très rare dans le coin et autour de ce terrain il y déjà des maisons et le vendeur de ces terrains était le même que mon terrain
Après avoir réfléchis le fait de déposer un PC qui respecte le PLU en zone U , c'est mon problème et pas le sien, il y a tellement d'acheteur qu'il peut choisir je ferai pareil, mais il est très carré dans ses démarche, j'ai tous le dossier.

à noter que :
Vu la carte d’aléa retrait-gonflement des argiles dans le département de la Moselle de septembre 2008 réalisée par le BRGM et classant le terrain en zone d’aléa faible ;
Edité 2 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
Cheew a écrit:J'ai l'impression que le vendeur veut le beurre, l'argent du beurre et le c*l de la crémière, quelqu'un qui veut tellement le terrain que cette personne soit prête à renoncer à tous ses droits  et à se faire pigeonner avec le sourire...

Oui c'est la loi du marché chez nous , j'ose meme vous dire les prix et la rareté des terrains
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
NicoSt a écrit:
J'ai lu sur le forum que l'avantage de lancer le PC avant le CCMI est que les couts seront fixe ,ok d'accord


Erreur de ma part ,Je me corrige :
J'ai lu sur le forum que l'avantage de lancer le CCMI avant le PC est que les couts seront fixe ,ok d'accord
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Bonjour

Un CCMI est par définition à prix fixe.

Que le CST veuille prendre le risque de faire signer un CCMI avant acceptation du PC et/ou avant de connaître les résultats de l'étude de sol, c'est son choix... Mais ça ne change rien au prix fixe imposé par la loi
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
fouga a écrit:Bonjour

Un CCMI est par définition à prix fixe.

Que le CST veuille prendre le risque de faire signer un CCMI avant acceptation du PC et/ou avant de connaître les résultats de l'étude de sol, c'est son choix... Mais ça ne change rien au prix fixe imposé par la loi  

Bonjour
Oui le CCMI est à prix fixe , le CST serait juste imprudent de donner un cout sans avoir fait au préalable une analyse (il me semble que pour les lotissement ils se basent le l'analyse sol voirie du lotisseur comme me l'a dit mon CST , mais hors lotissement c'est risqué de chiffrer un terrassement sans analyse pour lui même).

Donc pour moi quand on lit le lien forum mis en annexe les gens qu'ils disent qu'il y a un risque de faire le PC avant de signer le CCMI, c'est ceux qui croient que les constructeurs font des devis à l'aveuglette , ou-bien?

J'ai même lu dans ce lien qu'il était illégal de poser un PC avant de signer un CCMI.
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NicoSt a écrit:il me semble que pour les lotissement ils se basent le l'analyse sol voirie du lotisseur comme me l'a dit mon CST , mais hors lotissement c'est risqué de chiffrer un terrassement sans analyse pour lui même.


Non.
En lotissement, il est également dangereux de construire à l'aveugle.
Et à 20m près, un terrain peut varier fortement. Dans les 2 lotissements que je connais, il y a eu 1 lot "à problème" nécessitant des fondations spéciales.

Donc si votre constructeur veut se contenter de l'étude de sol du lotissement, il faudra y ajouter quelques prières pour que ça se passe bien
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
fouga a écrit:
NicoSt a écrit:il me semble que pour les lotissement ils se basent le l'analyse sol voirie du lotisseur comme me l'a dit mon CST , mais hors lotissement c'est risqué de chiffrer un terrassement sans analyse pour lui même.


Non.
En lotissement, il est également dangereux de construire à l'aveugle.
Et à 20m près, un terrain peut varier fortement. Dans les 2 lotissements que je connais, il y a eu 1 lot "à problème" nécessitant des fondations spéciales.

Donc si votre constructeur veut se contenter de l'étude de sol du lotissement, il faudra y ajouter quelques prières pour que ça se passe bien  

Le terrain sur lequel je veux signer est hors lotissement donc oui analyse de sol je n'y louperais pas elle sera dans tous les cas à faire , donc autant la faire tout de suite et la deduire du cout global de construction
Je viens d'avoir ma notaire et je lui ai demandé si on pouvait demander aussi une condition suspensive sur l'analyse de sol, donc oui c'est possible, je vais contacter le vendeur et le prevenir que je voudrais rajoute ça (on en avait d'ailleur parlé au tel et il trouvait ça normal)
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Bonjour,
Je comprends un peu la situation (le vendeur de mon terrain m'ayant fait presque le même coup : aucune condition suspensive autre que les 2 obligatoires, et il m'a fait changer la clause de dépot du PC car elle était trop précise et il n'aimait pas le projet). Bon par contre, le vendeur ne peut pas, unilatéralement, vous imposer de retirer les conditions suspensives d'obtention du PC et d'obtention du prêt. Pas certain qu'il puisse vous imposer de payer le terrain sans prêt (mais peut-être).
Il faut prendre votre notaire et voir ces conditions avec lui/elle.
Il y a moyen de tordre un peu le bras au vendeur : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticl[...]&dateTexte=18040316
A partir du moment où le rendez-vous chez le notaire est pris et le compromis rédigé, et que vous êtes en accord sur ce qu'il y a dessus, ça peut jouer (c'est utile d'avoir son propre notaire, qui peut faire office de témoin). Mais ce n'est pas infaillible, loin de là, donc si vous pouvez éviter cette solution, c'est mieux.
Totalement inutile, donc complètement indispensable !
Mon récit d'autoconstruction : Un p'tit coin de verdure au milieu de nulle part
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
Woofy a écrit:Bonjour,
Je comprends un peu la situation (le vendeur de mon terrain m'ayant fait presque le même coup : aucune condition suspensive autre que les 2 obligatoires, et il m'a fait changer la clause de dépot du PC car elle était trop précise et il n'aimait pas le projet). Bon par contre, le vendeur ne peut pas, unilatéralement, vous imposer de retirer les conditions suspensives d'obtention du PC et d'obtention du prêt. Pas certain qu'il puisse vous imposer de payer le terrain sans prêt (mais peut-être).
Il faut prendre votre notaire et voir ces conditions avec lui/elle.
Il y a moyen de tordre un peu le bras au vendeur : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticl[...]&dateTexte=18040316
A partir du moment où le rendez-vous chez le notaire est pris et le compromis rédigé, et que vous êtes en accord sur ce qu'il y a dessus, ça peut jouer (c'est utile d'avoir son propre notaire, qui peut faire office de témoin). Mais ce n'est pas infaillible, loin de là, donc si vous pouvez éviter cette solution, c'est mieux.

bonjour,
pour info j'ai bien pris ma notaire et lui n’étant plus du coin a pris aussi cette notaire , après payer cash ça m'arrange aussi je gagne 2 3 mois de crédit et j'ai quasi 30% de l'apport pour la maison, je lui ai proposé aussi pour bloqué la vente, pour lui prouver ma bonne foi de lui acheter et que ça aille plus vite pour lui et moi, je répète des terrains à 200m de la frontière il n'y a pas le temps de discuter dans notre coin même en lotissement vous ne trouverez rien en libre de constructeurs tout les lotisseurs sont de mèches avec les CST et les liste d'attentes sont bondés des la mise en vente et souvent des gens qui se retirent en plus, j'ai assez donné..
Du moment qu'il y a un CU valide et que votre CST respecte le PLU je me demande pourquoi mettre une condition sur le PC ça c'est bien quand un constructeur vous vends le pack maison+terrain, ou dans une zone ou vous avez beaucoup terrains et les vendeurs ont du mal à vendre les terrains.
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
Quelqu'un pourrait'il me confirmer si depose un PC avant un CCMI est illegal?
Merci d'avance

ps : si vous pourriez me citer la loi qui dit ça
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Non ce n'est pas illégal.
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NicoSt a écrit:
fouga a écrit:
NicoSt a écrit:il me semble que pour les lotissement ils se basent le l'analyse sol voirie du lotisseur comme me l'a dit mon CST , mais hors lotissement c'est risqué de chiffrer un terrassement sans analyse pour lui même.


Non.
En lotissement, il est également dangereux de construire à l'aveugle.
Et à 20m près, un terrain peut varier fortement. Dans les 2 lotissements que je connais, il y a eu 1 lot "à problème" nécessitant des fondations spéciales.

Donc si votre constructeur veut se contenter de l'étude de sol du lotissement, il faudra y ajouter quelques prières pour que ça se passe bien  

Le terrain sur lequel je veux signer est hors lotissement donc oui analyse de sol je n'y louperais pas elle sera dans tous les cas à faire , donc autant la faire tout de suite et la deduire du cout global de construction
Je viens d'avoir ma notaire et je lui ai demandé si on pouvait demander aussi une condition suspensive sur l'analyse de sol, donc oui c'est possible, je vais contacter le vendeur et le prevenir que je voudrais rajoute ça (on en avait d'ailleur parlé au tel et il trouvait ça normal)

Pour ne pas laisser de doutes à ceux qui sont en lotissement, une étude G2AVP est quand-même à faire en complément de l'étude réalisée par le lotisseur. Tous les terrains ne sont pas passés au peigne fin par le lotisseur, et il ne la fait pas aux points d'implantation de votre future maison. 
Donc lotissement ou pas lotissement : faire faire une G2AVP
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +1 an.
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
Woofy a écrit:Non ce n'est pas illégal.

Ok merci vous me rassurez là, je n'y connais pas grand chose et malgrès ça je me doutais un peu qu'il y a des  infos inexactes sur le lien de la discussion en annexe de mon premier message.
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NicoSt a écrit:
bonjour,

Du moment qu'il y a un CU valide et que votre CST respecte le PLU je me demande pourquoi mettre une condition sur le PC ça c'est bien quand un constructeur vous vends le pack maison+terrain, ou dans une zone ou vous avez beaucoup terrains et les vendeurs ont du mal à vendre les terrains.

Mettre une condition suspensive sur l'obtention du PC vous permet de vous retirer si la maison de vos rêves n'est pas acceptée par la mairie, pas juste quand les CST vendent terrain + maison (ce qui est illégal, et officiellement n'existe pas, sinon c'est un VEFA). 
Admettons que votre PC soit rejeté deux voire plusieurs autres fois, et que l'adaptation pour être conforme aux demandes de la mairie change complètement la maison, cela peut faire sur le papier une maison que vous n'aimez pas. A ce moment-là, la clause vous permet de vous désister du terrain sans frais, parce que la maison que vous vouliez faire n'est pas faisable sur ce terrain-là. 
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Ou que le terrain soit devenu non constructible.
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Nouvel Aviseur Env. 30 message Moselle
Cheew a écrit:
NicoSt a écrit:
bonjour,

Du moment qu'il y a un CU valide et que votre CST respecte le PLU je me demande pourquoi mettre une condition sur le PC ça c'est bien quand un constructeur vous vends le pack maison+terrain, ou dans une zone ou vous avez beaucoup terrains et les vendeurs ont du mal à vendre les terrains.

Mettre une condition suspensive sur l'obtention du PC vous permet de vous retirer si la maison de vos rêves n'est pas acceptée par la mairie, pas juste quand les CST vendent terrain + maison (ce qui est illégal, et officiellement n'existe pas, sinon c'est un VEFA). 
Admettons que votre PC soit rejeté deux voire plusieurs autres fois, et que l'adaptation pour être conforme aux demandes de la mairie change complètement la maison, cela peut faire sur le papier une maison que vous n'aimez pas. A ce moment-là, la clause vous permet de vous désister du terrain sans frais, parce que la maison que vous vouliez faire n'est pas faisable sur ce terrain-là. 

Oui bien-sur mais là vous vous mettez à la place de l'acheteur .
Mettez vous aussi à la place du vendeur , "la maison de mes reve " il y a d'autre gens qu'ils veulent acheter le terrain et qu'ils veulent faire une maison qui respecte le règlement de la commune donc si CU et pour eviter de faire le tris quand vous avez plusieurs clients , perso je trouve ça légitime et moral si le terrain est constructible (ce qu'il me garantie, sinon c'est évident que personnes signeraient).
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C'est bien pour ça que la loi protège un minimum l'acheteur : a la place du vendeur, il a un terrain constructible, il a du monde qui le veut, il le vendra. En revanche il ne peut pas "choisir" ce qui se construira sur le terrain, juste les conditions auxquelles il vendra le terrain. A 2 exceptions près : il ne peut pas imposer à l'acheteur de retirer les 2 conditions suspensives d'obtention du PC purgé de tout recours, et du prêt terrain + maison. Seul l'acheteur, qui se met la corde au cou dans ce cas, peut choisir délibérément de se passer de ces conditions.

A la place de l'acheteur : rien ne lui dit que le terrain est constructible.
Peut-être qu'un nouveau PLU va sortir dans moins de 2 ans. Dans ce cas, à la demande de permis de construire, l'urbanisme peut très bien opposer un sursis à statuer, attendre que le nouveau PLU ou le nouveau zonage sorte, et s'appuyer dessus pour refuser le PC. Le terrain devenu inconstructible ne vaut plus rien, l'acheteur est baisé, avec un prêt sur le dos pour le rembourser.

Le vendeur lui s'est juste fait des couilles en or. Ou alors le vendeur peut déposer un PC sur le terrain, qui verrouille sa constructibilité jusqu'à 5 ans, puis charge à l'acheteur de faire selon le permis déposé ou tenter un permis modificatif.

Le vendeur n'est pas à plaindre, il n'a ici aucune difficulté pour vendre. Il profite de sa position de force pour faire passer ses envies, et que ça aille le plus vite possible. Mais il ne peut pas imposer de se passer de l'obtention du PC purgé de tout recours, la loi le lui interdit. Mais ça, votre notaire (le votre, pas le sien) vous le dira.
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Puis vous pouvez toujours mettre dans le compromis que la clause suspensive du PC est de faire un petit cabanon, et finalement déposer un PC pour un immeuble de 4 étages. Si c'est accepté, c'est bon quand même.
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Woofy a écrit:C'est bien pour ça que la loi protège un minimum l'acheteur : a la place du vendeur, il a un terrain constructible, il a du monde qui le veut, il le vendra. En revanche il ne peut pas "choisir" ce qui se construira sur le terrain, juste les conditions auxquelles il vendra le terrain. A 2 exceptions près : il ne peut pas imposer à l'acheteur de retirer les 2 conditions suspensives d'obtention du PC purgé de tout recours, et du prêt terrain + maison. Seul l'acheteur, qui se met la corde au cou dans ce cas, peut choisir délibérément de se passer de ces conditions.

A la place de l'acheteur : rien ne lui dit que le terrain est constructible.
Peut-être qu'un nouveau PLU va sortir dans moins de 2 ans. Dans ce cas, à la demande de permis de construire, l'urbanisme peut très bien opposer un sursis à statuer, attendre que le nouveau PLU ou le nouveau zonage sorte, et s'appuyer dessus pour refuser le PC. Le terrain devenu inconstructible ne vaut plus rien, l'acheteur est baisé, avec un prêt sur le dos pour le rembourser.

Le vendeur lui s'est juste fait des couilles en or. Ou alors le vendeur peut déposer un PC sur le terrain, qui verrouille sa constructibilité jusqu'à 5 ans, puis charge à l'acheteur de faire selon le permis déposé ou tenter un permis modificatif.

Le vendeur n'est pas à plaindre, il n'a ici aucune difficulté pour vendre. Il profite de sa position de force pour faire passer ses envies, et que ça aille le plus vite possible. Mais il ne peut pas imposer de se passer de l'obtention du PC purgé de tout recours, la loi le lui interdit. Mais ça, votre notaire (le votre, pas le sien) vous le dira.

Oui mais avez vous lu tout mon poste? je vous cite ce que j'ai écrit dans mon premier message:
cité de du projet de compromis en cours rédigé par la notaire:
Citation: "Que l’acquéreur obtienne un certificat d’urbanisme pré-opérationnel délivré sur la parcelle présentement vendue, attestant la possibilité de construire une maison d’une surface de plancher de 150 m2.


L’acquéreur s’engage à déposer la demande de certificat d’urbanisme dans un délai de 10 jours à compter de ce jour. "

il y a cette condition suspensive pourquoi le terrain ne serait plus constructible ducoup? si je refait un CU il sera valable 18 mois et je pourrais deposer 8 PC, et au pire quand on sait qu'il est refusé pour motif legitime par la commune lors du prochain dépôt le CST corrige cette erreur 
Mais cela dit je peux lancer deja un PC avec le CU en cours qui sera périmé le 5 juin
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Oui j'ai bien lu, mais un certificat d'urbanisme opérationnel n'est pas un PC, et ne veut pas dire que le PC sera possible/accepté (normalement oui, mais ...).
Le PC peut également être attaqué ("PC purgé de tous recours"). Donc non, le CU opérationnel ne protège pas autant que ça, il informe mais n'a aucune valeur opposable il me semble (je ne suis pas le plus calé en matière de Certificat d'Urbanisme, et notamment ce qu'il apporte).

Il faut voir ça avec VOTRE notaire. Le/la votre. Pas celle du vendeur (bon si c'est la même bof).
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Oui sauf que la clause suspensive d'obtention du PC purgé de tous recours n'est pas obligatoire. Comme le vendeur est en position de force, notre ami acceptera ses conditions ou passera son chemin.
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fabien_m2002 a écrit:Oui sauf que la clause suspensive d'obtention du PC purgé de tous recours n'est pas obligatoire. Comme le vendeur est en position de force, notre ami acceptera ses conditions ou passera son chemin.

T'es certain qu'elle n'est pas obligatoire ?
Il me semblait qu'elle l'était, sauf si l'acheteur (lui, et seulement lui) exprimait le désir de s'en passer.
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Woofy a écrit:T'es certain qu'elle n'est pas obligatoire ?
Il me semblait qu'elle l'était, sauf si l'acheteur (lui, et seulement lui) exprimait le désir de s'en passer.

S'il est possible de s'en passer c'est qu'elle n'est pas obligatoire non? ;)
Le vendeur va demander à l'acheteur de s'en passer et si ce dernier refuse alors le vendeur dira ok bye.
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Le vendeur ne peut pas l'imposer, refuser la vente alors que tous les autres points sont OK, c'est bien l'imposer. Le négocier en avance n'est peut-être pas une bonne idée. Le négocier devant son notaire (et pas le notaire du vendeur, donc malgré la proximité, peut-être aller voir un autre notaire pour conseil, c'est gratuit et ça n'engage a rien).
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Enfin bon en l'occurence, il faut comparer le risque d'acheter à prix d'or un terrain sur lequel on ne pourra pas construire, avec le risque de perdre le terrain.
Ce n'est pas nous qui pouvons faire le calcul et prendre la décision, car au final, c'est ce qui prime.
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Woofy a écrit:Le vendeur ne peut pas l'imposer, refuser la vente alors que tous les autres points sont OK

Ben si, c'est la base de toute négociation. Et si il a une offre mieux disante derrière, il aurait tord de s'en priver.
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