PCVD sur terrain en indivision

Bonjour,

Arthur Trebor a écrit:

nous venons d’acheter un terrain constructible de 1200m2 à 4 ( mon papa et mes 3 frères.m)...

Papa + 3 frères + Arthur Trebor = 5 

Arthur Trebor a écrit:

est ce qu’un permis de construire valant division nous permettrait par la suite d’avoir chacun sa propre parcelle nominative à la fin des travaux de construction

oui, à un détail près : la division doit se faire AVANT la fin des travaux.

Merci, j'ai corrigé mon message.
Donc si la division se fait avant la fin des travaux dans le PCVD , on aura bien à la fin 4 parcelles nominatives, par exemple une parcelle à mon nom seulement et ma future maison dessus?
Je pourrais donc revendre par la suite mon terrain sans demander l'accord des autres membres de ma famille?

Oui, la division -avec un PCVD- se fait OBLIGATOIREMENT avant la fin des travaux, donc oui il y aura 4 parcelles indépendantes...

Joker pour la suite car un PCVD permet de diviser facilement sans pb et sans paperasses...  mais avec un achat familial en indivision ... à voir avec votre notaire.

et si (vous 4) avez oublié des précisions à ce sujet dans la convention, il serait peut-être bien de les ajouter pendant que vous êtes tous d'accord...

revenons à la construction : si c'était pour moi, oupa , je ferais en sorte que tous les réseaux soient indépendants... que personne ne soit obligé de faire 1/2 tour à ras de la porte du voisin pour garer la voiture... ou d'aller chez le voisin pour couper l'eau, remettre l'elec...

vérifiez également le PLU ou équivalent : il y a parfois-souvent des surfaces à garder en terrain naturel = 1 pourcentage de terrain qu'on ne peut pas "bétonner"
1200/4 = 300m² chacun pour construction + accès + parking + terrasse...

Merci pour votre réponse,
Le PLI ne mentionne qu'une emprise maximale globale de 30% du terrain. il n'y a pas d'autre contrainte. Reste juste à élucider la question du pcvd et de l'indivision. je vais en parler à mon notaire.

Bonjour.

30 % de 300, 90 m² au sol pour chaque maison.

Je me demande pour une division d'un terrain en quatre parcelles si la création d'un lotissement n'est pas obligatoire niveau urbanisme.

Avec toutes les contraintes qui vont avec.

Bonjour,

PCVD me semble possible ici. Bien faire attention que les 4 personnes au départ mettent la totalité du projet en oeuvre : 4 maisons et 4 lots mais 1 seul permis de construire et donc un seul achèvement/conformité des travaux

Bonjour,

salade bio a écrit:

...Bien faire attention que les 4 personnes au départ mettent la totalité du projet en oeuvre : 4 maisons et 4 lots mais 1 seul permis de construire et donc un seul achèvement/conformité des travaux

oui, 1 seul permis puisque c'est le but de la manœuvre : 1 permis pour la totalité des constructions... donc obligation d'archi ;

par contre non pour 1 seul achèvement puisque justement, la division doit se faire AVANT l'achèvement ... et oufff , chacun sera responsable de SA construction sur SON terrain pour la conformité ? me trompe-je ?


Arthur Trebor : 
- ne pas oublier les surfaces communes -accès ou autres- qui necessitent la création d'une asso syndicale pour gérer ces surfaces communes ... à inclure dans le dossier demande de permis => donc à faire avant  .

- par contre, pas d'équipement commun => si "assainissement individuel" c'est individuel , pas 1 gros pour les 4.

***** a écrit:

par contre non pour 1 seul achèvement puisque justement, la division doit se faire AVANT l'achèvement ... et oufff , chacun sera responsable de SA construction sur SON terrain pour la conformité ? me trompe-je ?

Malheureusement non car la DAACT s'apprécie au regard de l'autorisation délivrée : ici 1 permis pour 4 maisons et une division en 4 lots. Chaque partie doit donc être certaine de pouvoir mettre en œuvre les travaux en conformité et jusqu'au bout.

Bonjour,

Arthur Trebor a écrit:

Merci, j'ai corrigé mon message.
Donc si la division se fait avant la fin des travaux dans le PCVD , on aura bien à la fin 4 parcelles nominatives, par exemple une parcelle à mon nom seulement et ma future maison dessus?
Je pourrais donc revendre par la suite mon terrain sans demander l'accord des autres membres de ma famille?

Expliquez moi comment, à partir d'une parcelle indivise (acte notarié+publicité foncière), un PCVD (urbanisme), permettrait à lui seul, sans repasser chez le notaire, de formaliser la propriété individuelle (de chacun) au regard de la publicité foncière? 
Avez-vous exposé ce cas à votre notaire, le seul pouvant vous répondre valablement?
@+

deffrey a écrit:

Bonjour,

Arthur Trebor a écrit:

Merci, j'ai corrigé mon message.
Donc si la division se fait avant la fin des travaux dans le PCVD , on aura bien à la fin 4 parcelles nominatives, par exemple une parcelle à mon nom seulement et ma future maison dessus?
Je pourrais donc revendre par la suite mon terrain sans demander l'accord des autres membres de ma famille?

Expliquez moi comment, à partir d'une parcelle indivise (acte notarié+publicité foncière), un PCVD (urbanisme), permettrait à lui seul, sans repasser chez le notaire, de formaliser la propriété individuelle (de chacun) au regard de la publicité foncière? 
Avez-vous exposé ce cas à votre notaire, le seul pouvant vous répondre valablement?
@+

C’est bien la toute ma question ! J’ai un rdv téléphonique ce soir avec mon notaire pour y répondre clairement . 

Re,

Oui, il faut commencer par là!
@+

Bonsoir,

ce sujet peu courant est vraiment intéressant, je continue...

salade bio a écrit:

Malheureusement non car la DAACT s'apprécie au regard de l'autorisation délivrée : ici 1 permis pour 4 maisons et une division en 4 lots. Chaque partie doit donc être certaine de pouvoir mettre en œuvre les travaux en conformité et jusqu'au bout.

Une DAACT par tranche n'est-elle pas obligatoire ou imposée de fait dans le sens où justement, la division sera réalisée en amont ?


Merci d'avance à Arthur Trebor pour le CR d'entretien tel. avec le notaire ,

bonne fin de soirée à tous.

Bonjour,

S'il est prévu une DAACT par tranches il faut que le PCVD prévoit déjà les tranches qui seront effectuées, et il est donc primordial que les co-titulaires du permis planifient sa mise en œuvre. Lorsqu'ils ne sont pas professionnels de la construction c'est plus compliqué !
Dans l'absolu la DAACT par tranches n'est pas une obligation, a fortiori si le PCVD ne les prévoit pas.

Dans le cas présent, je comprends que les 4 co-titulaires devraient construire de leur côté, donc normalement simultanément, ce qui évite de multiplier les chantiers, ses accès, etc.

Pas mal d'infos intéressantes sur le sujet ici et là.

Arthur Trebor a écrit:

C’est bien la toute ma question ! J’ai un rdv téléphonique ce soir avec mon notaire pour y répondre clairement . 

Le rendez-vous téléphonique d'hier avec le notaire après 18h44 heure de l'annonce de ce rendez-vous téléphonique ne semble pas avoir été fructueux vu que nous n'avons pas eu de retour d'Arthur Trebor.

Dommage, ce sujet est intéressant.

Heureusement d'autres sources d'informations se manifestent ici.

Bonjour,

Je ne suis (suivre) pas spécialement le thème du "PCVD" en urbanisme, mais il est établi que bon nombre de notaires ne sautent pas à pieds joints sur ces procédures pour ne pas se retrouver "pieds et poings liés" par les contraintes de ces actes !
Car oui, Arthur Trebor, il faudra bien repasser devant le notaire ou bien faire en sorte -au préalable- de n'avoir à y passer qu'une fois!
@+

Bonjour,

salade bio a écrit:

S'il est prévu une DAACT par tranches il faut que le PCVD prévoit déjà les tranches qui seront effectuées, et il est donc primordial que les co-titulaires du permis planifient sa mise en œuvre. Lorsqu'ils ne sont pas professionnels de la construction c'est plus compliqué !
Dans l'absolu la DAACT par tranches n'est pas une obligation, a fortiori si le PCVD ne les prévoit pas.

Dans le cas présent, je comprends que les 4 co-titulaires devraient construire de leur côté, donc normalement simultanément, ce qui évite de multiplier les chantiers, ses accès, etc.

PCVD => obligation de définir la séparation -de chaque lot pour chaque indivisaire- dans le dossier demande de permis de construire ;

Bien d'accord avec toi pour le "plus compliqué" ...

On ne sait peut-être pas tout, attendons la réponse du notaire mais AMHA ils ne peuvent pas construire "chacun de leur côté" avec des PC simples sans passer en amont par la création d'un lotissement ;
c'est, toujours AMHA, la raison pour laquelle le vendeur a préféré vendre 1 seul lot

en immo, vitesse et précipitation font rarement bon ménage.

Par contre le notaire aurait pu expliquer cela dès le départ... à moins que ce soit le notaire du vendeur... ou le seul dans la région... ou que les acquéreurs n'aient tout simplement pas posé la question clairement...

c'est pareil ici -et ailleurs- , on répond avec les infos qu'on a..

la 1ère question :
"Le but étant d’avoir chacun sa parcelle nominative mais ne pas repayer les frais de notaire de nouveau en réalisant une division parcelle juste après la vente ( nouveau cadastre) et donc devoir repayer quelques mois après ces même frais..."  

ma réponse : oui, why not...
mon avis : c'est une bonne solution pour éviter les dépenses inutiles... et au départ, c'est un "beau projet, noble" que d'acheter avec 1 parent et de vivre "en famille" chacun chez soi en restant proches les uns des autres..


et piouf, la suite dans la foulée :
"par exemple une parcelle à mon nom seulement et ma future maison dessus?
Je pourrais donc revendre par la suite mon terrain sans demander l'accord des autres membres de ma famille? "
 
donc là, mon avis diffère : même s'il faut tout prévoir (mariages, divorces, disputes.... ) ça a du être fait dans l'acte d'achat, si ça ne l'est pas il faut repasser par la case notaire pendant que "tout va bien" ...

sauf que, l'énoncé de départ :

Citation:

nous venons d’acheter un terrain constructible

pour moi, en 1ère lecture, cela veut dire que l'achat est acté, enregistré...
après réflexion, pour d'autres cela équivaudra à : "on a presque signé un compromis..."

(si, si, comme dans les sujets construction "je suis en train de construire ma maison ... j'hésite pour l'isolant... j'ai une question VRD.... le cuisiniste me dit que....j'ai un doute pour les fondations... je voudrais inverser douche et baignoire..."

pour certains c'est auto-construction pas débutée et les questions qui vont avec...
pour d'autres c'est CCMI déjà signé ... d'autres n'ont pas encore le terrain mais ont un vrai souci pour l'emplacement du futur frigo... et d'autres en sont à la réception    )

youps, je m'égare, revenons au sujet du jour ...
... et pour le coté disons "spéculatif = éviter le lotissement..." c'est bien 1 des limites du PCVD

Ce n'est toujours qu'un avis

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deffrey a écrit:

il est établi que bon nombre de notaires ne sautent pas à pieds joints sur ces procédures pour ne pas se retrouver "pieds et poings liés" par les contraintes de ces actes !

 et on peut les comprendre .








-

Bonjour, j'ai eu mon notaire au téléphone. il y a eu beaucoup d'excitation sur ce projet car terrain constructible à 50m de la plage dans le golf du morbihan (bretagne), donc très cher et très prisé. le terrain seul (1200m2) est à 800000 euros frais de notaires inclus!!!. C'est pour cette raison que nous voulons acheter en famille pour diviser les frais d'achat du terrain et y construire sa propre maison par la suite.
C'est également un projet familiale pour les enfants et futures petits enfants.
La vendeuse ne veut pas cadastrer en 4 parcelles avant la vente car elle est prise par le temps et doit vendre vite ( elle doit payer les frais de succession).De plus énormément de monde sur la vente avec de nombreuses offres au prix sans clauses suspensives.
Mon notaire m'a dit qu'il serait judicieux de faire une sci d'attribution avant la vente. cela permettrait ensuite d'avoir chacun un nombre de part de la sci au prorata du montant versé lors de la vente. Cela permettrait d'avoir alors chacun sa parcelle qui correspond à un nombre de part de la sci.
il faudra au moment de la création de la sci d'attribution, rajouter des clauses n'empêchant pas la revente de son terrain par exemple (à la différence d'une indivision si on ne s'entend plus avec sa famille...). 
Ce qui veut dire qu'à la revente éventuelle, je ne revendrais pas une parcelle cadastré mais des parts de SCI qui correspondent a ma parcelle en question. Cela se fait régulièrement selon mon notaire.
Pour ce qui est de construire 4 maisons, il faudra effectivement prévoir un chemin d'accès centrale pour l'ensemble des maisons avec possibilité d'accès pompier... et donc surement tomber dans les règles d'un lotissement.
A suivre...

Arthur Trebor a écrit:

Pour ce qui est de construire 4 maisons, il faudra effectivement prévoir un chemin d'accès centrale pour l'ensemble des maisons avec possibilité d'accès pompier... et donc surement tomber dans les règles d'un lotissement.

Pas si vous restez dans le cadre d'un PCVD qui doit prévoir la constitution d'une association syndicale libre afin de gérer les parties communes dont la voie d'accès.
Pour rappel le lotissement c'est diviser pour vendre au moins 1 lot à bâtir. Avec le PCVD le projet de construction est déjà connu avant la division.

Bonjour Arthur Trebor 

Merci pour ce retour détaillé ... et dsl si mes questions-déductions peuvent parfois passer pour de la vilaine curiosité

ce qui me rassure : ma pote n'est pas encore trop rouillée, elle avait vu  l'essentiel de l'énoncé
 

"Vous avez acheté" voulais dire : nous envisageons d'acheter rapidement...
et vu le contexte, je vous comprends

Arthur Trebor a écrit:

...
Mon notaire m'a dit qu'il serait judicieux de faire une sci d'attribution avant la vente. cela permettrait ensuite d'avoir chacun un nombre de part de la sci au prorata du montant versé lors de la vente. Cela permettrait d'avoir alors chacun sa parcelle qui correspond à un nombre de part de la sci.

SCI familiale (ou d'attribution) = oui, chacun un nbre de part en fonction du montant apporté...

j'ai un doute (comprenez : je ne sais pas si c'est la seule ou la meilleure idée) pour la suite

Arthur Trebor a écrit:

il faudra au moment de la création de la sci d'attribution, rajouter des clauses n'empêchant pas la revente de son terrain par exemple (à la différence d'une indivision si on ne s'entend plus avec sa famille...). 

en indivision, on peut également vendre à un tiers ou à un ou plusieurs membres de l'indivision ... mais c'est peut-être plus "compliqué" (pas testé)

Arthur Trebor a écrit:

Ce qui veut dire qu'à la revente éventuelle, je ne revendrais pas une parcelle cadastré mais des parts de SCI qui correspondent a ma parcelle en question. Cela se fait régulièrement selon mon notaire.

c'est là qu'il y a doute :
vous aurez chacun 1 nombre de part correspondant au montant initial versé... la SCI achètera le terrain dans sa totalité et gérera les constructions (?) ... (si elle est propriétaire du terrain, elle le sera pour ce qui est dessus)
et QUI ré-évaluera la valeur des parts de chacun lorsque les constructions seront terminées ?

imaginons :
- votre Papa (ou 1 de vos frères) construit "seulement" une petite maison de 60m², simple, pas trop coûteuse (matériaux habituels, auto-construction ......
- pour votre part, vous faites le choix d'utiliser le max de surface autorisée avec des matériaux de haute qualité... pour une meilleure re-vente ...

AMHA (toujours et encore... et avec ce que j'en connais) c'est une base pour acheter, découper (maison existante ou autre) et revendre sur les bases de départ (en fonction du nombre de part de chacun des apporteurs), les travaux réalisés -pour la SCI- seront pris en charge -par la SCI-  par exemple : acheter le terrain, le viabiliser et revendre (à vous 4) chacun 1 lot... sauf que cela implique le lotissement et ses contraintes ....

mais là , il va falloir blinder les statuts de la SCI et la suite...

et joker pour la question : comment faire si on est 4 à construire -financement en propre- sur un terrain commun financé avec nos apports individuels... ou avec des prêts bancaires...

z'avez intérêt à faire les choses tip-top , ce n'est pas le moment d'effrayer les banques qui deviennent frileuses et exigeantes.

Citation:

Pour ce qui est de construire 4 maisons, il faudra effectivement prévoir un chemin d'accès centrale pour l'ensemble des maisons avec possibilité d'accès pompier... et donc surement tomber dans les règles d'un lotissement.

Non, comme dit plus haut et c'est l'objet initial de votre post : pour cela, le PCVD est THE bonne solution 

et pour les accès, les reseaux ... je me cite (mess hier)

Citation:

- ne pas oublier les surfaces communes -accès ou autres- qui nécessitent la création d'une asso syndicale pour gérer ces surfaces communes ... à inclure dans le dossier demande de permis => donc à faire avant  .

... et donc, vous parliez d'éviter ou de limiter les frais de notaire ?
constitution de SCI + dossier PCDV avec tout ce qu'il faut ... modif de SCI si l'un vend ses parts...

(ou voir pour dissolution de la SCI lorsque tous les travaux seront OK -DAACT- ...  )

ps : Une SCi n'est pas réellement "coûteuse" , mais elle demande néanmoins comptabilité, gestion... de bons conseils... et les honoraires du notaire ne sont pas offerts à l'année.

Cdlt.

Bonjour.

SCI implique plans réalisés par un architecte car une SCI est une personne morale et non une personne physique.

Comme pour quatre maisons sur un même terrain.

Ne pas oublier ce point.