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Sde73

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Le 08/08/2023 à 23h22 Env. 10 message Savoie

Bonjour à tous,
nous sommes en passe d'acheter un terrain + grange avec clauses suspensives sur obtention du PC.
Donc nous essayons de tout faire pour obtenir ce PC, mais voici quelques questions que l'on se pose :
Le terrain, surface 1100m2 est classé en zone Nu (Naturelle avec habitat diffus). Il est pourvu d'une grange (Destination agricole) de 50m2 au sol (RDC,R+1 et combles : environ 130m2 en tout), et l'emprise du toit est de 80m2.
Nous souhaitons agrandir la grange et construire sous la totalité du toit donc on obtiendrait après agrandissement 80m2 au sol + 80m2 R+1 et 50/60m2 sous combles. L'idée est de faire les garages sur la totalité du RDC ; donc une surface de plancher d'environ 130m2.

Il faut qu'on fasse un changement de destination, de ce coté là ca me semble clair.
Ce qui me pose souci c'est le PLU qui indique que la SHON (c'est bien écrit SHON dans le PLU) créée ne doit pas exceder 20% de la Shon existante. Mais dans notre cas quelle est la SHON a considérer pour faire ce calcul ? est ce les 130m2 d'origine ou les 50+30 des étages qui ne seront pas affectés au garage après changement de destination ?
Puisque ma SHON est de 130m2 (environ) avant mais aussi apres travaux est-ce que je peux considérer que suis OK avec le PLU ?

merci d'avance pour vos réponses, nous allons prendre rdv avec les services de l'urbanisme mais en attendant je suis preneuse de vos avis/infos.

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salade bio Picto info

Le 09/08/2023 à 07h51 Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines

Bonjour,

La SHON a été remplacée par la surface de plancher (art. R.111-22 du code de l'urbanisme) il y a au moins 10 ans
La loi Alur (2014) a supprimé la limitation de la surface de plancher, donc même si le PLU mentionne une limite elle est inapplicable.

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Sde73

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Le 11/08/2023 à 12h09 Env. 10 message Savoie

Bonjour,
merci pour votre réponse. Je sais que la SHON n'a plus cours mais elle est toujours mentionnée dans le PLU et même si je remplace SHON par surface de plancher ca ne changera pas forcément la problématique.
Il s'avère que le PLU date de 2010/2011 et n'a pas été modifié depuis, même en mairie ils n'ont pas été capables de nous renseigner sur ce qu'on peut faire ou pas.

D'après vous on pourrait donc agrandir la partie bâtie et passer la surface de plancher de 38 (RDC) + 38 + 55 à 63 (garage en RDC) + 63 + 50 ?

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Calète Picto info

Le 11/08/2023 à 12h42 Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes

Bonjour.

Mettez en condition suspensive l'acceptation du permis de construire pour changement de destination est la première précaution à prendre vu que vous êtes en phase d'achat de ce terrain.

Je porte à votre attention le fait que très souvent une rénovation lourde est plus onéreuse en Euros/m2 qu'une construction neuve.

Pensez à bien faire chiffrer les travaux, quand bien même vous vous lanceriez dans une autoconstruction.

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salade bio Picto info

Le 11/08/2023 à 12h50 Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines

Sde73 a écrit:Bonjour,
merci pour votre réponse. Je sais que la SHON n'a plus cours mais elle est toujours mentionnée dans le PLU et même si je remplace SHON par surface de plancher ca ne changera pas forcément la problématique.
Il s'avère que le PLU date de 2010/2011 et n'a pas été modifié depuis, même en mairie ils n'ont pas été capables de nous renseigner sur ce qu'on peut faire ou pas.

D'après vous on pourrait donc agrandir la partie bâtie et passer la surface de plancher de 38 (RDC) + 38 + 55 à 63 (garage en RDC) + 63 + 50 ?

Calculez toutes vos surfaces intérieures en surface de plancher et ne tenez pas compte d'une quelconque limitation de celle-ci malgré ce qui peut être écrit dans le PLU. Le service urbanisme n'en tiendra pas compte non plus.

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Sde73

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Le 11/08/2023 à 13h50 Env. 10 message Savoie

Calète a écrit:Bonjour.

Mettez en condition suspensive l'acceptation du permis de construire pour changement de destination est la première précaution à prendre vu que vous êtes en phase d'achat de ce terrain.

Je porte à votre attention le fait que très souvent une rénovation lourde est plus onéreuse en Euros/m2 qu'une construction neuve.

Pensez à bien faire chiffrer les travaux, quand bien même vous vous lanceriez dans une autoconstruction.

Merci, nous avons déjà fait mettre l'acceptation du PC en condition suspensive.
C'est effectivement une autoconstruction, mais nous n'avons aucune contrainte en termes de délais. Les terrains constructibles dans notre secteur sont infiniment plus chers que ce bien avec son terrain de 1000m2.
C'est vraiment au niveau de la faisabilité du projet que nous nous posons des questions. Disons que nous voudrions que le PC soit accepté du premier coup, on ne pourra pas proroger la vente indéfiniment.
Et je trouve compliqué de sortir un projet quand on ne connaît pas vraiment les contraintes réelles... la mairie est assez incapable de nous renseigner réellement.
Nous avons rdv avec l'architecte conseil début septembre.

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Sde73

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Le 11/08/2023 à 13h52 Env. 10 message Savoie

salade bio a écrit:
Sde73 a écrit:Bonjour,
merci pour votre réponse. Je sais que la SHON n'a plus cours mais elle est toujours mentionnée dans le PLU et même si je remplace SHON par surface de plancher ca ne changera pas forcément la problématique.
Il s'avère que le PLU date de 2010/2011 et n'a pas été modifié depuis, même en mairie ils n'ont pas été capables de nous renseigner sur ce qu'on peut faire ou pas.

D'après vous on pourrait donc agrandir la partie bâtie et passer la surface de plancher de 38 (RDC) + 38 + 55 à 63 (garage en RDC) + 63 + 50 ?

Calculez toutes vos surfaces intérieures en surface de plancher et ne tenez pas compte d'une quelconque limitation de celle-ci malgré ce qui peut être écrit dans le PLU. Le service urbanisme n'en tiendra pas compte non plus.

Merci, on prends toutes nos surfaces intérieures après travaux et on les passe en "surface créée par changement de destination"? Moi ça me va bien comme ca.
Merci encore.

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Libellule_ Picto info

Le 11/08/2023 à 19h54 Env. 4000 message . (24)

Calète a écrit:...

Je porte à votre attention le fait que très souvent une rénovation lourde est plus onéreuse en Euros/m2 qu'une construction neuve.

...

Mais c'est tellement plus beau (selon moi) surtout quand ça garde le style de la région...

J'espère que ton projet aboutira Sde73
Bonsoir à tous.

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Sde73

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Le 11/08/2023 à 20h26 Env. 10 message Savoie

Libellule_ a écrit:
Calète a écrit:...

Je porte à votre attention le fait que très souvent une rénovation lourde est plus onéreuse en Euros/m2 qu'une construction neuve.

...

Mais c'est tellement plus beau (selon moi) surtout quand ça garde le style de la région...
J'espère que ton projet aboutira Sde73
Bonsoir à tous.

Merci, je suis d'accord avec toi.
Et on a la chance que ce soit une grange sans rien du tout dedans : soubassement pierre, 4 piliers pierre et du bardage partout ailleurs. Charpente saine. C'est pas la cata niveau travaux.
C'est pas notre première mais sûrement la dernière 😁

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Alfred74 Picto info

Le 12/08/2023 à 20h31 Membre utile Env. 400 message Haute Savoie

Pensez aussi à vérifier votre situation en regard de la défense contre l'incendie. Comme vous demanderez un changement de destination (agricole - > habitation), vous allez créer un risque supplémentaire, vous devrez donc être couvert. Les modalités sont fixées par chaque préfet, mais en gros, c'est 200m de distance maxi par rapport à la borne incendie la plus proche si vous êtes en hameau (8m maxi entre chaque maison), et 400m de distance maxi si votre habitation est isolée des autres.

Si vous dépassez le 200m ou le 400m... alors là tout se complique furieusement.

(je crois que dans certains départements, ils n'autorisent même pas les 400m, c'est 200m pour tout le monde)

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