Demandes d'urbanisme en parallèle & utilisation d'un permis modificatif - Que faire et ne pas faire?

Bonjour,

Le permis de construire de mon garage double & indépendant en limite de propriété a été accepté il y a quelques temps et je vais commencer les travaux.

Néanmoins je compte aussi aménager le garage existant attenant à la maison en espace à vivre.

Dans cette optique j'ai déposé une declaration préalable de travaux car:
- Les façades de la maison vont être modifiées
- Cela va créer de la surface plancher supplémentaire

Néanmoins les services de l'urbanisme viennent de me contacter car avoir 2 demandes d'urbanisme en parallèle serait source de confusion.

Il vont donc annuler la déclaration préalable de travaux, et on me demande de soumettre un permis modificatif.
On m'a expliqué que sur les different plans:
- L'état "avant" ne doit afficher que la maison telle qu'elle est actuellement, c'est à dire avec son garage attenant toujours utilisé en tant que garage, mais surtout sans le garage double a construire en limite de propriété.
- L'état "après" doit faire figurer le garage double à construire en limite de propriété; il doit aussi faire figurer les modifications transformant le garage attenant en espace habitable.

Je ne suis pas opposé à soumettre un permis modificatif, néanmoins je suis surpris que l'état "avant" ne fasse pas apparaitre le garage double à construire; mais pourquoi pas.

En discutant avec les services de l'urbanisme, je leur ai aussi confié ma volonté de construire un véranda de 24 m2 devant les chambres de enfants. On m'a alors expliqué que c'était possible et que cela se ferait par un deuxième permis modificatif par dessus le premier, ce qui m'étonne un peu car ce projet n'est en rien lié au projet initial.

On m'a aussi expliqué que j'aurai intérêt à construire la véranda avant d'aménager le garage.
En effet, je suis actuellement à 116 m2 de surface plancher pour la maison, l'aménagement du garage va rajouter 33 m2 de surface plancher.

Si je construit la veranda d'abord, je ne dépasserai les 150 m2 de surface plancher que lorsque j'aménagerai le garage.
Si j'aménage le garage d'abord, la surface plancher sera alors de 149 m2, la surface plancher dépassera donc les 150 m2 lors de la construction de véranda.

Le truc, c'est que, d'après les services de l'urbanisme, aménager un garage en espace à vivre ne demande pas le recours à un architecte même si l'on dépasse les 150 m2 de surface plancher... alors que pour la construction d'une extension (véranda) cela est nécessaire.

Du coup sur les conseils de l'urbanisme, je vais finalement faire les choses dans cette ordre
- Soumettre le permis de construire du garage double - FAIT & ACCEPTE
- Soumettre un permis modificatif pour construire la véranda
- Construire le garage double & la véranda puis envoyer la DAACT
- Soumettre une demande préalable de travaux pour aménager le garage attenant en espace à vivre

Qu'en pensez vous?
- J'ai toujours pensé que l'architecte était nécessaire si on aménageait un garage en espace à vivre / habitable et que l'on dépassait les 150 m2 de surface plancher... A moins que cette règle ne soit valable que pour les extensions.
- Je pensait aussi que l'utilisation d'un permis modificatif était uniquement possible pour des petites choses (genre rajout d'un fenêtre sur le garage double par exemple) en lien avec le projet initial.