Servitude de canalisation - Refus du voisin

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Tropical972 Picto info

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Le 21/01/2025 à 15h25 Env. 10 message Guadeloupe

Bonjour,

Nous avons un problème de servitude de canalisation. Nos voisins refusant que l’on fasse passer les canalisations chez eux.

Nous avons acheté un terrain en novembre 2024.
C’est un terrain issu d’une division, hors lotissement. Nous avons le terrain du haut, côté rue ( absence de tout à l’égout). En dessous il y a le lot 2, dont le chemin d’accès passe à gauche de notre terrain, et encore en dessous il y a le lot 3, dont le chemin d’accès passe à droite de notre terrain. ( nous sommes encadrés par leurs chemins).
Leurs chemins d’accès ne sont pas des servitudes, mais bien leurs terrains respectifs.
Aucun des terrains n’est construit pour le moment.
Et aucune servitude n’est mentionné dans nos actes de vente ( nous avons tous acheté en même temps).

Un permis avait été accepté pour notre terrain en 2022, avec une prescription qui disait que les eaux devaient être collectées sur notre terrain, puis déversé dans une ravine.
Or il n’y a pas de ravine puisque les ravines actuelles sont en fait les chemins d’accès des voisins.

L’urbanisme est venu et m’a dit de faire passer une canalisation sur le terrain du voisin du bas, en traversant son chemin d’accès puis en courant en limite de propriété ( voir plan).
Il s’agira de nos eaux de pluie + des eaux de la micro station.

Nous avons proposé de bétonner la partie qui traverse son chemin ( donc 6m x 40cms) pour permettre le passage sans soucis de gros camion. Nous avons egalement proposé de mettre des regards au niveau de leurs 2 terrains pour qu’ils puissent se brancher sur le canalisation et déverser leurs eaux sur le même réseau ( en payant nous même une canalisation de diamètre plus important).

Mais le voisin du lot 3, tout en bas, refuse catégoriquement. Il considère que cela va fragiliser son terrain.

On essaie de trouver une solution mais cela semble mal parti.
Avez-vous une idée des options qu’on aurait?

J’ai peur de la pompe de relevage, pour les dégâts que cela peut causer en cas de panne. ( nous aurons une grande piscine avec normalement accueil d’ERP + nous sommes aux Antilles donc ce n’est pas adapté ).

J’ai peur que nous n’ayons pas assez de place pour un épandage non plus, je ne connais pas très bien les règles. Mais pas sûre que la Mairie accepte, dans le PLU ils disent qu’on se raccorder à un réseau.

Le voisin peut il bloquer une servitude de canalisation ? Nous sommes ouverts à tout, droite, gauche, même si nous devons payer davantage, nous cherchons juste une solution qui convienne à tout le monde…

Merci pour vos avis.
Bonne journée

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Le 21/01/2025 à 16h24 Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes

Tropical972 a écrit:

Bonjour,

Nous avons un problème de servitude de canalisation. Nos voisins refusant que l’on fasse passer les canalisations chez eux.

Nous avons acheté un terrain en novembre 2024.
C’est un terrain issu d’une division, hors lotissement. Nous avons le terrain du haut, côté rue ( absence de tout à l’égout). En dessous il y a le lot 2, dont le chemin d’accès passe à gauche de notre terrain, et encore en dessous il y a le lot 3, dont le chemin d’accès passe à droite de notre terrain. ( nous sommes encadrés par leurs chemins).
Leurs chemins d’accès ne sont pas des servitudes, mais bien leurs terrains respectifs.
Aucun des terrains n’est construit pour le moment.
Et aucune servitude n’est mentionné dans nos actes de vente ( nous avons tous acheté en même temps).

Un permis avait été accepté pour notre terrain en 2022, avec une prescription qui disait que les eaux devaient être collectées sur notre terrain, puis déversé dans une ravine.
Or il n’y a pas de ravine puisque les ravines actuelles sont en fait les chemins d’accès des voisins.

L’urbanisme est venu et m’a dit de faire passer une canalisation sur le terrain du voisin du bas, en traversant son chemin d’accès puis en courant en limite de propriété ( voir plan).
Il s’agira de nos eaux de pluie + des eaux de la micro station.

Nous avons proposé de bétonner la partie qui traverse son chemin ( donc 6m x 40cms) pour permettre le passage sans soucis de gros camion. Nous avons egalement proposé de mettre des regards au niveau de leurs 2 terrains pour qu’ils puissent se brancher sur le canalisation et déverser leurs eaux sur le même réseau ( en payant nous même une canalisation de diamètre plus important).

Mais le voisin du lot 3, tout en bas, refuse catégoriquement. Il considère que cela va fragiliser son terrain.

On essaie de trouver une solution mais cela semble mal parti.
Avez-vous une idée des options qu’on aurait?

J’ai peur de la pompe de relevage, pour les dégâts que cela peut causer en cas de panne. ( nous aurons une grande piscine avec normalement accueil d’ERP + nous sommes aux Antilles donc ce n’est pas adapté ).

J’ai peur que nous n’ayons pas assez de place pour un épandage non plus, je ne connais pas très bien les règles. Mais pas sûre que la Mairie accepte, dans le PLU ils disent qu’on se raccorder à un réseau.

Le voisin peut il bloquer une servitude de canalisation ? Nous sommes ouverts à tout, droite, gauche, même si nous devons payer davantage, nous cherchons juste une solution qui convienne à tout le monde…

Merci pour vos avis.
Bonne journée

Bonjour.

Quand je lis accueil ERP je sursaute.

Le PLU autorise une activité commerciale pour ce terrain ?

Et qui dit ERP dit parking dédié. Il n'est pas question que les clients soient une gêne pour les voisins.

Dans tous les cas vos voisins ont raison de ne pas autoriser de servitude de canalisation.

Vous avez la rue en bordure de votre terrain donc les réseaux en bordure de votre terrain.

Ceci dit vos deux précédents sujets de discussion montre que vous aimez les choses compliquées ou que vous recherchez les complications.

https://www.forumconstruire.com/construire/topic-484578-chan[...]ntier-raccordements.php

https://www.forumconstruire.com/construire/topic-483958-fais[...]onstruction-2-temps.php

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Tropical972 Picto info

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Le 21/01/2025 à 21h56 Env. 10 message Guadeloupe

Merci pour vos encouragements

Oui le PLU autorise une activité commerciale.
Et ERP ne veut pas forcément dire accueil de 100 personnes.
En l'occurrence si je donne un cours de natation à 2 enfants je dois être aux normes. Ce qui sera le cas. Sans pour autant avoir de complications, et encore moins de nuisances pour les voisins.
Chacun a son accès, et ses propres places de parking.

Il n'y a pas de tout à l'égout donc la rue ne sert à rien. Sinon evidemment qu'on se raccorderait là.
L'urbanisme veut que les 3 terrains aillent déverser leurs eaux pluviales dans un exutoire située en contrebas du 3eme terrain.
Les deux terrains du haut sont donc concernés.

Ma question porte sur le fait que l'urbanisme demande une chose, que le propriétaire du bas refuse car il a peur que cela abîme son terrain. Ce n'est pas vraiment contre nous ou l'autre voisine d'ailleurs, il en a plutôt après le notaire et le vendeur qui n'ont pas noté de servitude dans les actes de vente.

L'idée était d'en savoir plus sur les servitudes de canalisation et les obligations de chacun.

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Le 21/01/2025 à 22h52 Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes

Pas de servitude c'est pas de servitude.

Point barre.

Votre voisin a raison en plus d'être dans son droit.

En plus quand on voit le gros talus en vert sur votre terrain il y a de quoi se poser des questions.

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nicolas91 Picto info

Le 22/01/2025 à 07h54 Membre utile Env. 700 message Essonne

Bonjour,

Déjà comme il y'a eu division vous êtes en lotissement. Ensuite, il y a eu une gros loupé lors de la création du lotissement.

Si la mairie imposait le raccordement vers le lot 3 il aurait dû y avoir les servitudes associées pour le faire.

Il faudrait reprendre toutes les pièces du dossier avec le notaire

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Tropical972 Picto info

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Le 22/01/2025 à 16h43 Env. 10 message Guadeloupe

nicolas91 a écrit:Bonjour,

Déjà comme il y'a eu division vous êtes en lotissement. Ensuite, il y a eu une gros loupé lors de la création du lotissement.

Si la mairie imposait le raccordement vers le lot 3 il aurait dû y avoir les servitudes associées pour le faire.

Il faudrait reprendre toutes les pièces du dossier avec le notaire

Merci pour votre message. Effectivement l’erreur initiale semble être partie de la division en amont, qui a été acceptée par la mairie sans servitude ( ils ont accepté la division, et ont aussi accepté les permis de l’époque en mettant simplement une prescription comme quoi les eaux usées devaient être déversées dans une ravine - pour nous mais aussi pour les terrains du dessous. Sauf qu’il n’y a pas de ravine.)

C’est après la vente qu’ils sont venus voir le terrain, qu’ils ont réalisé qu’il n’y avait pas de ravine et qu’ils ont demandé à faire passer les canalisations sur le terrain des voisins.

Notre erreur, et celles des autres acheteurs, a été de ne pas réaliser plus tôt que cette prescription était caduque.

Le notaire ne reconnaît pas son erreur, il essaie de trouver une solution à l’amiable.

Les deux terrains du haut ( le nôtre et le lot2) se retrouvent actuellement sans accès pour évacuer, et le lot 3 se retrouvent avec une demande de servitude.

Et l’urbanisme comme le notaire comme le vendeur nous assure que ce n’est pas un lotissement.

il faut que je vois si un épandage serait envisageable, car derrière le talus c’est plat.
Je vais reprendre contact avec l’urbanisme. Actuellement nous discutons avec les voisins pour essayer de trouver la meilleure solution possible puisque tout le monde est perdant pour le moment.

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Le 22/01/2025 à 17h12 Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes

Pourtant la définition de lotissement est simple et claire.

Article L442-1 du Code de l'urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

Qu'un notaire et qu'un service urbanisme ne connaissent pas ce point extrêmement basique est soit louche, arrangement entre amis, soit effrayant d'incompétence.

De plus d'un point de vue urbanistique une demande permis d'aménager aurait dû être faite et validée avant la vente des terrains car un permis d'aménager est obligatoire pour un lotissement de plus de deux lots. Là il y en a trois.

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Calète Picto info

Le 22/01/2025 à 17h18 Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes

Une solution simple serait que la mairie achète le chemin entre la rue en haut et le regard en bas.

Ça ne serait plus un chemin privé et il n'y aurait plus de servitude de canalisation.

Le terrain en bas perdrait un peu de surface.

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Tropical972 Picto info

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Le 23/01/2025 à 14h19 Env. 10 message Guadeloupe

Je pense que vous avez raison, il y a du avoir arrangement. Nous sommes en Martinique donc il y a souvent de grosses incohérences mais là cela semble être un arrangement.

Ils ont bien déposés des permis au moment de la division, qui ont tous été accepté avec cette fameuse prescription concernant les EP ( que ça devait être collecté puis déversé dans une ravine…)

C’est aussi pour cela qu’aucun des 3 acheteurs n’a relevé le fait que c’était incohérent.

De notre côté nous essayons de trouver des solutions annexes. Le voisin du bas en soit cherche aussi des solutions avec nous, mais il est remonté contre le vendeur donc il risque de partir en procès contre lui. Ce que je peux comprendre.

Le Spanc m’a dit qu’on pouvait envisager un épandage pour les eaux claires de la micro station.
Reste les eaux de pluie. J’attends leurs recommandations, voir si nous aurions une solution alternative pour les évacuer.

Merci en tout cas pour vos éclaircissements, vos premiers messages nous faisaient clairement passé pour des chercheurs d’embrouilles, mais c’est tout le contraire, c’est juste qu’aux Antilles tout est compliqué, mal fait et flou au niveau des constructions.

Calète a écrit:Pourtant la définition de lotissement est simple et claire.

Article L442-1 du Code de l'urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

Qu'un notaire et qu'un service urbanisme ne connaissent pas ce point extrêmement basique est soit louche, arrangement entre amis, soit effrayant d'incompétence.

De plus d'un point de vue urbanistique une demande permis d'aménager aurait dû être faite et validée avant la vente des terrains car un permis d'aménager est obligatoire pour un lotissement de plus de deux lots. Là il y en a trois.