Retour
Menu utilisateur
Menu

L'urbanisme considère mon sous sol comme un rez de chaussée, annulation du projet ?

Ce sujet comporte 124 messages et a été affiché 692 fois
Nouveau sujetPicto plus RépondrePicto reply Picto reply
6
abonnés
surveillent ce sujet
S'abonner
 
Env. 50 message Val De Marne
Bonjour, Mon architecte s'est rendu a l'urbanisme pour un projet de surélévation sur une maison de 1985. 
Il m'a remonté un problème : l'urbanisme indique considérer mon sous sol comme un rez de chaussée, car celui ci est semi-enterré mais pas aux 3/4 (seulement un peu plus de la moitiée).

Le PLU indique en effet: "SOUS SOL: 
Partie d'une construction située au-dessous du Rez-de-chaussée, enterrée au moins aux 3/4 par rapport au sol naturel, sur au minimum 3 côtés, sauf contraintes dûment justifiées liées à la nature ou la configuration du sol.

Et il indique aussi : "REZ DE CHAUSSEE: 
Partie d'une construction située au niveau du sol, ou au-dessus de lui sans dépasser la valeur d'un demi-niveau"

C'est donc mon RDC qui est considéré comme un étage. L'archi pense que l'urbanisme ne changera pas sa décision et que c'est donc inutile de déposer une demande de PC mais ça me paraît quand même choquant sachant que ce sous sol (RDC selon l'urbanisme...) n'a même pas d'accès par l'extérieur. Comme visible sur les photos c'est vraiment un lieu de stockage avec la chaudière les réseaux de plomberie et évacuation etc Est ce que c'est vraiment mort ou il y a des recours/ solutions possibles pour mener a bien mon projet ? Je suis preneur de toute piste 

Merci !




 
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
Cliquez ici pour accéder à la meilleure réponse
 
Ne vous prenez pas la tête pour vos travaux de rénovation...

Allez dans la section devis rénovation du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de entreprises du batiment de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les entreprises du batiment, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-66-devis_renovation.php
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Bonjour,

Quelle est la question et quelles sont les contraintes ?
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 11 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Bonjour ma question est s'il y aurait une piste/astuce/solution pour que mon sous sol sur considéré comme sous sol et pas comme RDC par l'urbanisme ?

Par exemple j'ai pensé a remblayer pour enterrer le sous sol aux 3/4 mais pas sûr que ça soit pertinent

Je n'ai pas du tout d'expérience en rénovation
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
La définition du PLU fait loi. Si vous voulez que votre niveau bas constitue un sous-sol vous devez le faire entrer de cette définition.

Il serait bon également de préciser que le PLU limite le nombre de niveau, c'est-ce pas ?
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 11 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
C'est exact il le limite à R+1
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Nino2732 a écrit:Bonjour ma question est s'il y aurait une piste/astuce/solution pour que mon sous sol sur considéré comme sous sol et pas comme RDC par l'urbanisme ?

Par exemple j'ai pensé a remblayer pour enterrer le sous sol aux 3/4 mais pas sûr que ça soit pertinent

Je n'ai pas du tout d'expérience en rénovation

Bonjour.

Vous avez pensé.

Certes.

Mais avez vous lu le PLU pour savoir si votre idée est réalisable donc pertinente.

De nombreux PLU limitent les mouvements de terrain et les écarts par rapport au niveau du terrain naturel.

D'autres part, pourquoi un niveau appelé rez-de-chaussée devrait-il avoir un accès sur l'extérieur ?

Je comprends votre frustration mais dura l'ex sed l'ex et pour tout le monde.

C'est quoi le grand rectangle sombre en bas à droite de la dernière photo ?
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 3 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Nino2732 a écrit:C'est exact il le limite à R+1

Et donc vous avez déjà un R+1+Combles.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 3 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Calète a écrit:
C'est quoi le grand rectangle sombre en bas à droite de la dernière photo ?

La partie de droite est une extension. Le "sous-sol" semi enterré n'y est pas présent en dessous. Donc les propriétaires ont mis cette plaque d'alu comme porte pour accéder au stockage sous l'extension

Calète a écrit:
"D'autres part, pourquoi un niveau appelé rez-de-chaussée devrait-il avoir un accès sur l'extérieur ?" 

Car nous sommes d'avis avec l'architecte (et tous les pros / non pros avec qui nous avons abordé le sujet) qu'un étage considéré comme RDC devrait logiquement et naturellement pouvoir être accessible par l'extérieur, via une porte d'entrée par exemple (comme j'imagine la grande majorité des RDC des maisons individuelles).

Calète a écrit:
Et donc vous avez déjà un R+1+Combles.

Une autre idée qu'on m'a soumis plutôt que le remblaiement est d'abaisser la hauteur sous plafond du sous sol via un faux plafond (actuellement les hourdis servent de plafond). Ensuite mesure par géomètre permettant d'établir que le sous-sol est enterré aux 3/4, ce qui me fait sortir de la définition du rdc. Je pense que ça pourrait être une bonne solution rapide et peu onéreuse
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Merci pour l'explication. Ça ressemble à une porte d'accès au sous sol, d'où ma question. Et c'est presque ça en fait.

Pour la dernière idée je pense que ce subterfuge ne convaincra pas le service urbanisme et qu'il considérera que ce faux plafond ne vivra pas longtemps.

Ils ne sont pas idiots et savent que cet espace de stockage (au minimum) sera très viré réutilisé au maximum de ses possibilités.

Surtout avec un soupirail.

D'ailleurs ce soupirail ne vous permet pas d'abaisser beaucoup le plafond.

Peut-être que le service urbanisme croira d'avantage un remblaiement de ce sous sol qui deviendrait un vide sanitaire.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 3 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre super utile Env. 3000 message Gironde
Bonjour,

Creuser le sous-sol pour obtenir 3/4 enterré ?
De combien sont les côtes actuelles de votre sous-sol ?
Je ne suis pas un professionnel. tout ce que je sais vient des erreurs passées et futures de mes bricolage.
Citer
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 3000
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 12 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Bonjour
Isolation (temporaire) du sol ou même plancher tout bête, jusqu'à arriver à une hauteur utilisable inférieure à 1.80m?

Edit : ajout plancher
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +7 mois.
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Calète a écrit:Merci pour l'explication. Ça ressemble à une porte d'accès au sous sol, d'où ma question. Et c'est presque ça en fait.

Pas vraiment car cet espace de stockage ne permet pas d'accéder au sous sol de la 1ere photo. C'est un peu le vide sanitaire de l'extension, construite bien après le sous-sol, avec 1m10 de hauteur de dispo pour le stockage d'une tondeuse par exemple, contrairement aux 2m dans le sous sol.

Calète a écrit:
D'ailleurs ce soupirail ne vous permet pas d'abaisser beaucoup le plafond.

C'est vrai, même si je serai pret a condamner tout ce qui peut l'être si ça peut me garantir une qualification en sous sol. Mais effectivement côté urbanisme ce n'est pas forcément gagné

Calète a écrit:
Peut-être que le service urbanisme croira d'avantage un remblaiement de ce sous sol qui deviendrait un vide sanitaire.

Oui et même en réalité je pense que le remblaiement serait facilement vu comme une tentative de contournement via une élévation artificielle du terrain naturel... Je ne me fais plus trop d'espoir
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
sitro a écrit:Bonjour,

Creuser le sous-sol pour obtenir 3/4 enterré ?
De combien sont les côtes actuelles de votre sous-sol ?


Bonjour, les voici sur le plan

Si je ne dit pas de bêtises il manque 55cm pour enterrer le sous sol aux 3/4. L'idée de creuser me plaît bien mais ça craint pas niveau fondations tout ça ? Voici le sol actuellement
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Hello1 a écrit:Bonjour
Isolation (temporaire) du sol, jusqu'à arriver à une hauteur utilisable inférieure à 1.80m?


Bonjour, si j'ai bien compris le caractère habitable ou non du niveau n'entre pas en compte, sinon effectivement ça aurait été la solution facile.

Toujours si je comprends bien (je suis vraiment novice) un niveau non habitable pourra toujours être qualifié de RDC au lieu de sous sol par l'urbanisme, s'il ne satisfait pas la définition du sous sol dans le PLU: "Partie d'une construction située au-dessous du Rez-de-chaussée, enterrée au moins aux 3/4 par rapport au sol naturel, sur au minimum 3 côtés, sauf contraintes dûment justifiées liées à la nature ou la configuration du sol."

Donc même si le niveau fait 1m50, s'il n'est pas enterré aux 3/4 par rapport au TN, c'est un RDC ?
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +7 mois.
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Hello1 a écrit:Hum...

https://www.adden-leblog.com[...]r-niveau-d/


C'est intéressant merci mais mon PLU indique une hauteur vertical maximum de 60cm pour les combles :"Au sens du présent réglement, constitue un niveau sous combles, le dernier niveau supérieur d'une construction aménagé en toiture ou dans l'espace de la charpente.
Pour être considérés comme tels, les niveaux sous combles ne doivent pas présenter, sur chaque façade, de partie verticale supérieure à 0,60 m à compter du niveau de plancher."

Très loin des 1m70 de article, qui j'imagine fait référence a un PLU différent
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Nino2732 a écrit:
Le PLU indique en effet: "SOUS SOL: 
Partie d'une construction située au-dessous du Rez-de-chaussée, enterrée au moins aux 3/4 par rapport au sol naturel, sur au minimum 3 côtés, sauf contraintes dûment justifiées liées à la nature ou la configuration du sol.

Et il indique aussi : "REZ DE CHAUSSEE: 
Partie d'une construction située au niveau du sol, ou au-dessus de lui sans dépasser la valeur d'un demi-niveau"


Vous devez avoir en annexe du PLU la définition de "niveau".
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Nino2732 a écrit:
Hello1 a écrit:Hum...

https://www.adden-leblog.com[...]r-niveau-d/


C'est intéressant merci mais mon PLU indique une hauteur vertical maximum de 60cm pour les combles :"Au sens du présent réglement, constitue un niveau sous combles, le dernier niveau supérieur d'une construction aménagé en toiture ou dans l'espace de la charpente.
Pour être considérés comme tels, les niveaux sous combles ne doivent pas présenter, sur chaque façade, de partie verticale supérieure à 0,60 m à compter du niveau de plancher."

Très loin des 1m70 de article, qui j'imagine fait référence a un PLU différent

A mon sens, ce qui est important, c'est la position du conseil d'Etat : "Le Conseil d’Etat rappelle qu’il résulte de l’article R. 112-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) que ne constituent pas un niveau les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre."
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Après, si votre architecte a déboulé avec le plan de coupe et qu'il l'a mis sous le nez de 36 gus...
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Hello1 a écrit:
A mon sens, ce qui est important, c'est la position du conseil d'Etat : "Le Conseil d’Etat rappelle qu’il résulte de l’article R. 112-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) que ne constituent pas un niveau les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre."

Je suis d'accord. Ce qui me fait tiquer c'est " Le Conseil d’Etat considère que cet espace ne constitue pas un troisième niveau au-dessus du rez-de-chaussée mais un comble autorisé par le PLU." Car mon PLU n'autorise que 60cm en vertical pour les combles. Mais oui à creuser

Hello1 a écrit:Vous devez avoir en annexe du PLU la définition de "niveau".

Je vais essayer de trouver car je pense que c'est la clef oui

Hello1 a écrit:Après, si votre architecte a déboulé avec le plan de coupe et qu'il l'a mis sous le nez de 36 gus...

C'est à dire ?
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Avec ce plan on vois mieux la problématique sous-sol/surélévation je pense
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre super utile Env. 3000 message Gironde
Bon je vois la photo du sous-sol carrelé, et le plan de coupe. vous pouvez oublier l'idée que j'ai émise de creuser le sous-sol.
Par contre, l'idée de Hello1 est bonne. Vous faites un plancher qui réduit la hauteur sous plafond à moins de 1,80m.
La doctrine du Conseil d'état est de considérer que à moins de 1,80 m de plafond, un niveau n'est pas un niveau (on s'en fout qu'ils parlent des combles dans le cas d'espèce, c'est applicable à tous les niveaux), à fortiori ce ne sera plus un RDC.
Je ne suis pas un professionnel. tout ce que je sais vient des erreurs passées et futures de mes bricolage.
Citer
Picto recompense Membre super utile
Messages : Env. 3000
Dept : Gironde
Ancienneté : + de 12 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
sitro a écrit:Bon je vois la photo du sous-sol carrelé, et le plan de coupe. vous pouvez oublier l'idée que j'ai émise de creuser le sous-sol.
Par contre, l'idée de Hello1 est bonne. Vous faites un plancher qui réduit la hauteur sous plafond à moins de 1,80m.
La doctrine du Conseil d'état est de considérer que à moins de 1,80 m de plafond, un niveau n'est pas un niveau (on s'en fout qu'ils parlent des combles dans le cas d'espèce, c'est applicable à tous les niveaux), à fortiori ce ne sera plus un RDC.


C'est possible plutôt de remonter le plancher? Car les soupirails vont poser problème non?

Edit : désolé j'ai lu trop vite et j'ai cru que vous aviez proposé d'abaisser le plafond !
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
La vraie question à laquelle il faut répondre honnêtement est :

Êtes vous prêt à sacrifier l'utilisation de ce sous sol de façon définitive ?

Donc de supprimer un niveau.

Alors que vous faites des travaux pour créer ou agrandir un autre niveau. 

Les combles aménagés existant déjà vu les photos extérieures montrant des lucarnes, quel est exactement votre projet ?
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 3 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Calète a écrit:
Êtes vous prêt à sacrifier l'utilisation de ce sous sol de façon définitive ?
Donc de supprimer un niveau.

Oui en gros. Après "complètement" peut être pas car c'est l'endroit où se trouve la chaudière et les arrivées réseaux. Mais en tant que pièce a vivre /utile oui nous n'avons pas d'utilisation prévue pour cet espace. Pas nécessaire d'avoir 2m de hauteur sous plafond

Calète a écrit:
Les combles aménagés existant déjà vu les photos extérieures montrant des lucarnes, quel est exactement votre projet ?

Le but est de repenser et moderniser la distribution et l'aménagement des pièces de cet étage. Dans un premier temps via une surélévation qui permettrait de récupérer pas mal de volume utile et de s'affranchir de certaines contraintes par exemple au niveau des ouvertures. Repartir d'une feuille blanche et concevoir un étage "classique".
L'étude du PLU avant offre semblait permettre la surélévation mais nous sommes passés a côté de la définition du sous sol / rdc
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Vu la partie technique au sous-sol/ rez de chaussée ça se présente mal alors
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 3 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Calète a écrit:Vu la partie technique au sous-sol/ rez de chaussée ça se présente mal alors


Après il y a ces espèces de blocs en béton sur toute la périphérie de la cave



Rien est au sol la chaudière est sur un de ces blocs de béton (a droite sur la 1ere photo). Donc je me dis que rehausser le sol de 23cm ne devrait pas trop poser de problème ?
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Bonjour,

Si votre architecte en a trop dit, trop montré, cela pourrait peut-être poser problème.
Sinon, je pense que c'est vraiment la solution.
Perso, je n'hésiterais pas. Vu l'enjeu, je consulterais un avocat spécialiste en urbanisme. La consultation va vous coûter environ 200€, je pense.
Si ensuite, il est nécessaire de contester le refus, il connaîtra (un peu) le dossier.
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Nino2732 a écrit:
Calète a écrit:Vu la partie technique au sous-sol/ rez de chaussée ça se présente mal alors


Après il y a ces espèces de blocs en béton sur toute la périphérie de la cave

Rien est au sol la chaudière est sur un de ces blocs de béton (a droite sur la 1ere photo). Donc je me dis que rehausser le sol de 23cm ne devrait pas trop poser de problème ?


Aucune difficulté. Et peu onéreux.

Après, à confirmer par des plus expérimentés, c'est juste pour que l'architecte, le MO, vous-même...enfin celui qui dépose le PC, n'ait pas besoin de mentir. A ma connaissance, l'état actuel est juste déclaratif, personne ne vient vérifier.
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
J'ai plus radical aussi.
Vous enlevez les huisseries, ce n'est plus un RDC, ni un sous-sol mais un vide-sanitaire.Biggrin
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Hello1 a écrit:Https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006823811#:~:text=rez%2Dde%2Dchauss%C3%A9e%2C%20n.m.,pied%20avec%20l%27entr%C3%A9e%20principale.

A creuser.

Calète

Je suis ravi que ce message provoque l'hilarité. C'est un honneur.
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
C'est la justesse de l'à propos alors que l'on parlait d'approfondir le sous sol que je trouve irrésistible.

Concis, précis, juste.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 3 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
Hello1 a écrit:J'ai plus radical aussi.
Vous enlevez les huisseries, ce n'est plus un RDC, ni un sous-sol mais un vide-sanitaire.Biggrin

Ca ne me dérangerait pas mais je ne pense pas que ça joue dans l'identification en tant que "niveau". Je pense que la HSP < 1m80 ca se tente vraiment par contre.

Citation: Après, à confirmer par des plus expérimentés, c'est juste pour que l'architecte, le MO, vous-même...enfin celui qui dépose le PC, n'ait pas besoin de mentir. A ma connaissance, l'état actuel est juste déclaratif, personne ne vient vérifier.

Je pense qu'il faudrait quand même faire le travaux pour rehausser le plancher, puis faire intervenir de nouveau le géomètre malheureusement. Ainsi j'aurais de nouveaux plans de coupe à joindre à la demande de PC, car ceux actuels ont la HSP à 2m02... A moins que tu parles de refaire des plans non certifiés par le géomètre ?

Aussi merci pour l'idée d'un avocat en urbanisme, je n'y avait pas pensé. Je vais voir ce que ça donne
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Reprenons les éléments :
- le PLU définit le sous-sol à partir de la notion de "partie de construction" et non pas niveau ;
- pour le RDC c'est le même principe, avec la précision supplémentaire qu'il doit être situé au niveau du sol ou légèrement au-dessus ;
- le plan de coupe montre que le service urbanisme n'a pas commis d'erreur d'appréciation ;
- le PLU limite la hauteur à R+1 ;

Donc même à considérer la mise en sous-sol du niveau le plus bas, je ne vois pas comment vous pourriez surélever pour créer un étage puisque vous avez déjà ssol/rez-de-jardin + RDC + étage + comble non aménageable.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 11 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
salade bio a écrit:
- le PLU limite la hauteur à R+1 ;

Donc même à considérer la mise en sous-sol du niveau le plus bas, je ne vois pas comment vous pourriez surélever pour créer un étage puisque vous avez déjà ssol/rez-de-jardin + RDC + étage + comble non aménageable.


En fait comme visible sur le plan de coupe ci dessous l'étage est très mansardé car il n'y a pas de murs verticaux si on exclu les pignons. Le but de la surélévation est simplement de créer des murs verticaux + modification de la pente de toit (ok PLU) pour respecter les contraintes de hauteur.

On aurait donc :
- un sous sol
- un RDC
- un étage avec murs verticaux ~2m20
- des combles

Donc R+1 si le sous-sol est bien qualifié en sous-sol. Avec le sous sol en tant que RDC l'étage est considéré comme des combles aménagés ce qui n'autoriserait que des murs de 60cm de hauteur, donc pas intéressant pour envisager une surélévation

Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Nino2732 a écrit:

Le PLU indique en effet: "SOUS SOL: 
Partie d'une construction située au-dessous du Rez-de-chaussée, enterrée au moins aux 3/4 par rapport au sol naturel, sur au minimum 3 côtés, sauf contraintes dûment justifiées liées à la nature ou la configuration du sol.

Et il indique aussi : "REZ DE CHAUSSEE: 
Partie d'une construction située au niveau du sol, ou au-dessus de lui sans dépasser la valeur d'un demi-niveau"


Bonjour,
A mon sens, selon ces définitions, votre "niveau enterré" n'est effectivement pas un sous-sol car pas enterré des 3/4 mais n'est pas non plus un rez de chaussée car n'est pas au niveau du sol ou au dessus sans dépasser un demi-niveau.

Conclusion : il doit donc s'agir d'un étage ou de comble (s).

J'irais vraiment consulter un vrai bon avocat.

Edit : (s)
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
salade bio a écrit:Reprenons les éléments :
- le PLU définit le sous-sol à partir de la notion de "partie de construction" et non pas niveau ;
- pour le RDC c'est le même principe, avec la précision supplémentaire qu'il doit être situé au niveau du sol ou légèrement au-dessus ;
- le plan de coupe montre que le service urbanisme n'a pas commis d'erreur d'appréciation ;
- le PLU limite la hauteur à R+1 ;

Donc même à considérer la mise en sous-sol du niveau le plus bas, je ne vois pas comment vous pourriez surélever pour créer un étage puisque vous avez déjà ssol/rez-de-jardin + RDC + étage + comble non aménageable.


Bonjour,

En déplafonnant l'étage et donc en supprimant les combles?
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Nino2732 a écrit:En fait comme visible sur le plan de coupe ci dessous l'étage est très mansardé car il n'y a pas de murs verticaux si on exclu les pignons. Le but de la surélévation est simplement de créer des murs verticaux + modification de la pente de toit (ok PLU) pour respecter les contraintes de hauteur.

Là c'est plus clair et je comprends mieux le refus.

La réalisation de votre projet viendrait aggraver une situation déjà non conforme au PLU initialement. Par contre vous pourriez peut être vous appuyer sur la jurisprudence Sekler : une extension d'une construction non conforme au PLU peut être autorisée si, soit le PLU prévoit des dispositions spécifiques pour les constructions existantes, soit si le projet est étranger aux règles méconnues, soit si le projet rend la construction plus conforme.
Ce sont les 2 derniers points que vous pourriez travailler : vous supprimez un comble qui a pour avantage de diminuer la hauteur de la construction. Si l'urbanisme vous répond que votre projet ne change rien à la règle de hauteur méconnue vous répondez alors que, puisqu'il est étranger à la règle la jurisprudence ne vous empêche pas de mettre en œuvre le projet. C'est pas assuré de passer car c'est un peu tiré par les cheveux mais vous pouvez essayer.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 11 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
salade bio a écrit:
Là c'est plus clair et je comprends mieux le refus.

La réalisation de votre projet viendrait aggraver une situation déjà non conforme au PLU initialement. Par contre vous pourriez peut être vous appuyer sur la jurisprudence Sekler : une extension d'une construction non conforme au PLU peut être autorisée si, soit le PLU prévoit des dispositions spécifiques pour les constructions existantes, soit si le projet est étranger aux règles méconnues, soit si le projet rend la construction plus conforme.
Ce sont les 2 derniers points que vous pourriez travailler : vous supprimez un comble qui a pour avantage de diminuer la hauteur de la construction. Si l'urbanisme vous répond que votre projet ne change rien à la règle de hauteur méconnue vous répondez alors que, puisqu'il est étranger à la règle la jurisprudence ne vous empêche pas de mettre en œuvre le projet. C'est pas assuré de passer car c'est un peu tiré par les cheveux mais vous pouvez essayer.

Bonjour,
Intéressant mais je n'ai pas compris en quoi la construction actuelle est non conforme ? Elle respecte bien les limites de hauteur (7m façades et 10m faîtage)
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre utile Env. 400 message Ille Et Vilaine
Bonjour,

Avocat, avocat...avocat.
Il vous accompagnera si nécessaire.
C'est dingue comment sa présence ou juste sa signature débloque tout très vite parfois.
Citer
Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 400
Dept : Ille Et Vilaine
Ancienneté : + de 1 an
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 4000 message Yvelines
Nino2732 a écrit:Intéressant mais je n'ai pas compris en quoi la construction actuelle est non conforme ? Elle respecte bien les limites de hauteur (7m façades et 10m faîtage)

Non conforme puisque vous dépassez actuellement le R+1
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 4000
Dept : Yvelines
Ancienneté : + de 11 ans
Picto user Voir la fiche
 
Membre ultra utile Env. 20000 message Alpes Maritimes
Peut-être que le règlement local d'urbanisme a changé entre la construction de la maison et aujourd'hui.

Avec la création d'un PLU par exemple. Ou une modification de celui-ci.
Citer
Picto recompense Membre ultra utile
Messages : Env. 20000
Dept : Alpes Maritimes
Ancienneté : + de 3 ans
Picto user Voir la fiche
 
Env. 50 message Val De Marne
salade bio a écrit:
Nino2732 a écrit:Intéressant mais je n'ai pas compris en quoi la construction actuelle est non conforme ? Elle respecte bien les limites de hauteur (7m façades et 10m faîtage)

Non conforme puisque vous dépassez actuellement le R+1


Ok je ne savais pas que les combles comptaient comme un étage aussi... Ça facilite ou ça complique mon cas ?
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +7 mois.
Citer
Messages : Env. 50
Dept : Val De Marne
Ancienneté : + de 5 ans
Picto user Voir la fiche
En cache depuis le dimanche 12 octobre 2025 à 17h49
Ce sujet vous a-t-il aidé ?
0
Votez !
0
Votez !

Picto forum C'est intéressant aussi !

Devis rénovation de maisonArtisan
Devis rénovation de maison
Demandez, en 5 minutes, 3 devis comparatifs aux professionnels de votre région. Gratuit et sans engagement.
MaPrimeRenov' : comment ça marche ? A quoi ai-je droit ?
MaPrimeRenov' : comment ça marche ? A quoi ai-je droit ...
Les guides vous aident à y voir plus clair sur la construction.
Photos cloisons et isolations
Photos cloisons et isolations
Picorez des idées en parcourant les photos des constructions des autres !
Les 10 maisons les plus extraordinaires des membres de Forum Construire
Les 10 maisons les plus extraordinaires des membres ...
L'équipe de Forum Construire sélectionne pour vous les plus belles photos des membres et du web.
6
abonnés
surveillent ce sujet
S'abonner
Partagez cette pagePartagez cette pagePartagez cette pagePartagez cette page
Partagez cette page

Picto forum Autres discussions sur ce sujet :

Voir