Pas de G2: Sommes nous couverts juridiquement concernant l'assurance décennale, dommage ouvrage ou habitatatiton

Bonjour à tous,

Je me permets de vous écrire pour la première fois car je rencontre depuis quelques jours une problématique qui nous met en difficulté.

Pour vous donner le contexte :
Ma compagne et moi-même avons signé un CCMI en décembre 2024.

Au cours de l’élaboration de notre projet, le constructeur nous a indiqué qu’il n’était, selon lui, pas nécessaire de réaliser une étude géotechnique G2, celle-ci n’ayant pas, d’après lui, de caractère obligatoire, bien que notre terrain soit situé en zone d’exposition forte au risque de retrait-gonflement des argiles.

Cela nous a rapidement interrogés, d’autant plus que l’étude géotechnique préalable (G1) mentionne explicitement qu’« une mission G2 AVP devra être réalisée pour chaque projet ».
Néanmoins, nous avons dans un premier temps fait confiance au constructeur, celui-ci construisant des maisons depuis de nombreuses années selon ce procédé. Il nous a également indiqué qu’une étude interne était réalisée par ses soins avant chaque projet, sans toutefois nous la transmettre.

Ce jeudi, nous avons signé l’acte d’achat du terrain chez le notaire, après avoir obtenu le permis de construire deux semaines auparavant.
Or, le notaire a précisé dans les annexes de l’acte que :

« L’ACQUÉREUR reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné qu’en application des dispositions de l’article R.132-5 du Code de la construction et de l’habitation, il devra faire réaliser, avant le début de la construction, une étude géotechnique de conception de type G2. »

Nous nous retrouvons donc dans un flou juridique, sans savoir comment procéder, d’autant plus que l’affichage du permis a été mis en place début décembre 2025, et que le chantier pourra donc démarrer après l’expiration du délai de recours, en février 2026.

Dans les conditions particulières de notre CCMI, il est indiqué que « le maître d’ouvrage a fourni au constructeur une étude géotechnique préalable, et que les parties conviennent que le constructeur respecte des techniques particulières de construction. »

Nous sommes perdus car l’article L.132-6 du Code de la construction et de l’habitation précise que :

« Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou de maîtrise d’œuvre […], le maître d’ouvrage transmet l’étude mentionnée à l’article L.132-5 (étude G1) aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage. »

Ce que nous avons bien fait.

Mais il est également précisé dans ce même article que :

« Lorsque cette étude n’est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d’ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment. »

Nous avons fourni une G1, mais pas de G2. Si je comprends correctement cet article, il semble qu’il faille fournir soit l’une, soit l’autre.

De plus, l’article L.132-7 indique que le constructeur est tenu :

Soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique fournie par le maître d’ouvrage, ou réalisée avec son accord, prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment ;

Soit de respecter des techniques particulières de construction fixées par voie réglementaire.

Dans notre cas, le constructeur se réfère au second point.
Cependant, le premier point fait clairement référence à une étude prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du projet, ce qui correspond à une G2, alors même que le constructeur nous indique ne pas devoir en disposer.

Face à l’ensemble de ces éléments, ma compagne et moi sommes très déroutés et ne savons pas comment procéder.

Nos principales inquiétudes sont les suivantes :

Sommes-nous bien couverts par l’assurance décennale du constructeur en l’absence d’étude G2 ?

Sommes-nous couverts par la dommage-ouvrage souscrite ?

En cas de sinistre après 10 ans (catastrophe naturelle, fissures importantes liées au sol), serions-nous couverts par l’assurance multirisque habitation ?

En cas de revente du bien, une étude G2 pourrait-elle être exigée par le notaire, au risque de bloquer la vente si elle n’a jamais été réalisée ?

Autant de questions qui nous préoccupent énormément depuis plusieurs jours.

En espérant que certains d’entre vous puissent nous aider à y voir plus clair,
merci par avance pour vos éclairages.