Visite d'un tout 1er terrain à 17h avec un agent immobilier

Bonjour,
Je vous lis depuis quelques temps et il y a tellement d'informations que ça devient vite très compliqué !
Voilà, je voulais savoir si je faisais les choses dans le bon ordre....
On aimerait faire construire notre maison car ça fait 1 an qu'on cherche des maisons mais on a rien trouvé qui nous plait.
Du coup, on commence à se demander si la construction n'est pas plutôt la solution!

Donc, on n'a pas encore entamé les démarches avec de constructeur, ni de maçon, on va aller voir un terrain dans le coin qui nous plaît de + : Malemort du Comtat dans le Vaucluse. (si quelqu'un connaît)
C'est un terrain de 800 m² (terrain qui va etre divisé en 3: 800m² chacun au final) d'un COS de 0.3, toutes viabilités en bordure, et il est plat.
C'est tout ce que je sais pour l'instant (pas de photo)
Le mec va venir avec les papiers (certificats il m'a dit, ça doit être le C.U. et PLU)

Voilà mes questions :
est-ce que je procède dans le bon ordre?
que faut-il que je demande (on n'y connaît pas grand chose)?
Faut-il faire une étude de sol?
Est-ce bien de passer par une agence (ils vont se prendre une commission...) j'ai pas réussi à trouver à qui était le terrain

Merci pour ces précisions,
Maryline