Signature avant contrat terrain: choses à faire/ne pas faire

En lotissement ou hors lotissement ?

bobic13 a écrit:

Bonjour à tous,

Je devrais signer très prochainement un avant contrat sur un terrain, et histoire de ne pas faire de bétises, je préfère prendre vos conseils, ce qu'il faut, et ce qu'il ne faut pas faire.

J'ai donc listé quelques éléments trouvés ici, ou ailleurs:

Spécifier des clauses suspensives

• Obtention du prêt dans un délais mini d'un mois (quel est le délai "correct" à demander ?) si prêt gobal (terrain + construction) le délai minimum de 30 jours est ridiculeusement insuffisant
  
• Présentation d'un état hypothécaire vierge l'avant contrat tombe si l'inscription hypotéhcaire n'est plus causée par suite de remboursemenet anticipé du prêt ou si le vendeur a largmement de quoi désintéresser le créancier et de faire la mainlevée de l'inscription;très génant dans ce cas
• Obtention du certif. d'urbanisme pré opérationnel (késaco ??) le certificat opérationnel renseigne si une opération envisagée est réalisable au regard des règles d'urbanismes, de l'existance et de la capacité de réseaux ... cela suppose d'avoir déjà une idée bien précise de ce que l'on veut faire
  
• Permis de construire

En sachant que, je suis actuellement en discussion avec plusieurs constructeurs, aucun permis n'est donc encore vraiment défini. la condition suspensive de cu opérationnel ne se justifie pas dans ce cas
Ces clauses pourront être reconduites chez le notaire, je suppose ? seule la condition suspensive d'obtention de l'emprunt est légale et obligatoire, les autres peuvent être refusées par le vendeur.
Je dois donner le montant total du prêt ? oui
(estimé par mes soins suffisant pour le rédacteur de l'avant contrat, ou un vrai document d'une banque ou courtier ?)
On m'a dit aussi au niveau de l'agence, que je devrai donner le nom d'un notaire, si je désire signer l'acte final avec mon notaire.
Bon, je n'ai pas "MON" notaire. Faut-il que j'en contacte un pour le prévenir, ou pas ?? Ou me suffit -il de prendre le premier notaire venu au pifomètre dans les pages jaunes ? (question bête, mais quand on ne connait rien...). tant qu'à faire, si vous le sentez moyen, faites vous donner un nom par des relations et demandez lui d'examiner le projet d'avant contrat. C'est au début que les dossiers doivent être bien initiésLes coûts de la signature, seront les mêmes que s'il n'y a qu'un seul notaire m'a t-on dit, et ensuite, ce sont eux qui se partagent les revenus. Est-ce bien le cas ? oui
Certains notaires peuvent-ils refuser ce genre de choses, sachant qu'ils n'auront pas 100% des frais, mais 50% ? pas officiellement mais certains font tout pour éviter qu'aucun accord soit trouvé lorsiu'il y a un notaire participant. le pourcentage est plus de l'ordre de 2/3 (rédacteur) 1/3 (participant) (mais c'est fonction de pas mal de critères)

Enfin, outre les clauses mentionnées ci-dessus, y at-il d'autres clauses que je peux faire jouer ? (simple rétractation sous x jours par exemple, après signature de l'avant contratle droit de rétractation n'existe que pour les promesse de vente en lotissement. Parfois étendu conventionnellement aux compromis en lotissement mais rarement hors lotissement, après signature acte authentique ? non, faudrait prévoir une condition résolutoire de la vente Si oui, quel coût cela at-il ? aucun On m'a dit que oui, (trois mois il me semble), mais vu que l'on doit mettre des clauses vraiment précises, du coup, je doute un peu....
Voir le guide sur l'achat de terrain pour la diffrénce entre un compromis etune promesse de vente http://www.forumconstruire.com/guides/voir-gid_11,acheter_un[...]_un_terrain_a_batir.php


Merci à vous tous pour toutes ces questions en vrac, mais tellement importantes vu les sommes engagées !!

Oups, dslé, j'ai oublié de le préciser, hors lotissement !

En diffus (hors lotissement), les clauses d'obtention du permis ou du CU préopérationnel sont beaucoup plus faciles à faire admettre à un vendeur.

J'aime bien la clause d'obtention de permis mais le must c'est le permis purgé des voies de recours des tiers et du retrait administratif. Le diffus c'est quand même le terreau de prédilection des contentieux du permis de construire.
Cette clause reste peu pratiquée par les non professionnels en pratique et suppose le constat de l'affichage (ce que rechignent généralement à faire les acquéreurs au regard des frais).

Si pas de réseau d'assainissement collectif essayez de faire préciser la condition suspensive de l'aptitude du terrain à recevoir un dispositif d'assainissement autonome avec réseau d’épandage souterrain. Précisez à qui incombera la charge des étudeq (généralement pré étude au vendeur et filière pédologique à l'acquéreur)

Vous pouvez également essayer d'exiger la condition suspensive que la nature du sous-sol ne comporte pas, au vu de l’étude de sols qui sera réalisée aux frais de (à préciser), de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers, etc...), ni des ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage).

Ou encore que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes, autres que celles indiquées à l'avant contrat ou même de vices non précisés à l'avant contrat grevant le terrain et en diminuant sensiblement la valeur ou le rendant impropre à sa destination de terrain à bâtir.

Ou encore sous la condition suspensive que vous (acquéreur) soyez vivant au jour de la vente définitive.

En cas de division avec détachement d'un terrain à bâtir non soumis à permis d'aménager (constitutif maintenant de lot de lotissement), bien préciser à qui incomberont les frais de géomètre relatifs à la déclaration préalable et essayer de faire mettre à la charge du vendeur et sous condition suspensive l'affichage régulier de l'"autorisation" (non opposition expresse ou tacite)

J'en oublie sûrement.

Je vais décrypter ta réponse à tête reposée

Concernant l'assainissement, le terrain est reliable au tout à l'égout C'est déjà ça

Pour le reste, je vois demain

Et au fait, pendant que j'y pense: on a un constructeur qui veut me faire signer le contrat avant même que le terrain ne soit acheté.
Est-ce normal ? Sachant que si pour une raison x ou y, si on ne peut pas avoir le terrain, on fait comment ?

Sinon, concernant le temps de désistement, hormis les 7 jours, un commercial m'avait dit qu'après être passé chez le notaire, pendant 3 mois, on pouvait changer d'avis, est-ce vrai ?

bobic13 a écrit:

Et au fait, pendant que j'y pense: on a un constructeur qui veut me faire signer le contrat avant même que le terrain ne soit acheté.
Est-ce normal ? Sachant que si pour une raison x ou y, si on ne peut pas avoir le terrain, on fait comment ?

Le CCMI est nul que vosu puissiez avoir le terrain ou pas c'est un préalable (le compromis ou la promesse de vente ) à la signature du contrat de construction de maison individuelle

Sinon, concernant le temps de désistement, hormis les 7 jours, un commercial m'avait dit qu'après être passé chez le notaire, pendant 3 mois, on pouvait changer d'avis, est-ce vrai ?

changer d'avis pour annuler l'achat ou le contrat de construction ? l'achat non, pour le contrat de construction, ce serait étonnant qu'une faculté de dédit soit prévue sans pénalités

Pour l'achat du terrain !
Le constructeur m'avait dit pour le terrain, après le passage chez notaire, durant le 3 mois ou je ne sais plus de recours aux tiers qu'on pouvait changer d'avis, sans pénalités et autres frais de notaire, ce qui m'avait étonné d'ailleurs !
Mais c'est peut être une connerie, il débutait dans le métier

c'est effectivement des bêtises

o² a écrit:

bobic13 a écrit:

Et au fait, pendant que j'y pense: on a un constructeur qui veut me faire signer le contrat avant même que le terrain ne soit acheté.
Est-ce normal ? Sachant que si pour une raison x ou y, si on ne peut pas avoir le terrain, on fait comment ?

Le CCMI est nul que vosu puissiez avoir le terrain ou pas c'est un préalable (le compromis ou la promesse de vente ) à la signature du contrat de construction de maison individuelle

Une dernière chose à ce sujet: pour le moment, j'ai juste une proposition d'achat. Le CCMI sera donc nul tout de même ?
De même, avec un compromis de vente, le CCMI sera t-il également nul ?
En gros, est-ce que l'acte authentique est la seule chose valable pour le CCMI ?

Parce que dans ce que j'ai vu sur le forum, c'est assez tendu ce genre de situation...

Une dernière chose aussi pour le compromis du terrain: peut on y inclure des clauses "non standarts" (je veux dire par là, adaptés à la situation du terrain).
Car en fait, une servitude qui alimentera deux terrains, doit être construite, et pour ce faire, ils y a un surcout pour l'achat du terrain, répartie entre les deux acheteurs.
Et si, le premier pour une raison ou pour une autre se rétracte pour son terrain, je suis un peu baisé moi...
C'est pourça, que j'aimerai ajouter une clause sur ce cas

Merci

bobic13 a écrit:

Une dernière chose à ce sujet: pour le moment, j'ai juste une proposition d'achat. Le CCMI sera donc nul tout de même ? ouiDe même, avec un compromis de vente, le CCMI sera t-il également nul ?
En gros, est-ce que l'acte authentique est la seule chose valable pour le CCMI ? non un avant contrat régularisé suffit (un compromis ou une promesse) pour peu qu'il y ait une condition suspensive d'acquisition prévue au ccmi

Parce que dans ce que j'ai vu sur le forum, c'est assez tendu ce genre de situation...

Une dernière chose aussi pour le compromis du terrain: peut on y inclure des clauses "non standarts" (je veux dire par là, adaptés à la situation du terrain). oui si le vendeur est d'accord (le contenu du compromis est pour une bonne part conventionnel et résulte de la négocation)
Car en fait, une servitude qui alimentera deux terrains, doit être construite, et pour ce faire, ils y a un surcout pour l'achat du terrain, répartie entre les deux acheteurs.
Et si, le premier pour une raison ou pour une autre se rétracte pour son terrain, je suis un peu baisé moi...
C'est pourça, que j'aimerai ajouter une clause sur ce cas


pas exorbitant comme clause ça doit pouvoir être accepté
Merci

Merci pour ces renseignements TRES utiles !