Acheter un terrain à bâtir

Rubrique "Bien acheter (Financement)" - Mis en ligne le mardi 16 septembre 2008

La parcelle est choisie, les vérifications indispensables ont été réalisées auprès des différents organismes, il ne reste plus qu’à concrétiser l’acquisition du terrain qui hébergera votre future demeure. Pour ceci, la procédure d’achat se déroule en deux temps : la signature d’un avant-contrat, puis la conclusion de l’acte authentique.

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L’avant contrat ou comment réserver un terrain

Première étape de l’acte d’achat, la signature d’un avant- contrat est un réel engagement et ne se traite pas à la légère. Généralement passé sous seing privé, c'est-à-dire une simple signature du vendeur et de l’acheteur, l’avant contrat doit, néanmoins être rédigé par un professionnel, pour plus de prudence. En effet, ce document stipule les conditions dans lesquelles s’effectuera la vente.

Acheter un terrain hors lotissement

Si vous achetez un terrain isolé, l’avant contrat peut prendre la forme d’une promesse unilatérale d'achat. Impérativement enregistrée  au bureau d’enregistrement dans un délai de 10 jours. Elle engage le vendeur, et l'acquéreur n'est pas obligé d'acheter puisqu'il bénéficie d'une option. S'il renonce (non levée d'option) il devra généralement au vendeur une indemnité d'immobilisation.

L’avant contrat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Parmi elles, on retrouve le prix et la description complète du terrain. et sa surface précise. Les servitudes privées et publiques doit aussi y figurées. Le vendeur doit y certifier que le terrain n’est pas loué ou hypothéqué. Enfin, le montant des honoraires de négociation et la date et la signature des parties sont obligatoires. Le bornage contradictoire et la mention d'une surface précise ne sont par contre pas obligatoires, puisque l'on peut parfaitement porter à l'avant contrat la surface indiquée dans la documentation fiscale (cadastre du centre des impots foncier) sauf vendeur professionnel de l'immobilier. 

Acheter un terrain dans un lotissement

L’achat d’un terrain lotissé est soumis à un processus un peu différent. Sachez tout d’abord que si vous achetez le terrain directement au constructeur, celui-ci ne pourra vous fournir un CCMI mais un contrat en l’état de futur achèvement, nettement moins protecteur. Pour bénéficier d’un CCMI, vous devez acquérir votre bien auprès d’un aménageur lotisseur. Une fois la signature du permis d’aménager effectuée, vient le tour de l’avant contrat. Si le vendeur a déjà obtenu l’autorisation de vendre par anticipation, vous avez, là encore, le choix entre le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente. Si non, seule la promesse unilatérale de vente est possible.

S’agissant d’un terrain en lotissement, les mentions obligatoires sont la consistance du lot et sa surface hors oeuvre nette (SHON), la délimitation réalisée suite au bornage, le délai de livraison ainsi que la remise d’un permis d’aménager et du cahier des charges.

Les clauses suspensives, un impératif

Isolé ou en lotissement, la rédaction des clauses suspensives est un point à ne surtout pas négliger. Elles doivent nécessairement être indiquées sur l’avant contrat car ce sont elles qui vous permettront d’annuler la vente, dans certaines conditions, et de récupérer l’argent engagé.

Parmi les clauses suspensives, doivent figurer l’obtention de prêt bancaire, dans un délai d’un mois minimum, la vente d’un bien immobilier, si vous êtes déjà propriétaire, ou encore la présentation d’un état hypothécaire vierge. Sans ce document, vous risquez de vous retrouver avec les créanciers du vendeur sur le dos, s’il ne rembourse pas ses dettes. Enfin, il est essentiel d’intégrer une clause relative à l’obtention du certificat d’urbanisme pré opérationnel et du permis de construire.

Le contrat de vente définitif, les « clés » de votre terrain !

Appelé également l’acte authentique, ce document achève le processus d’achat. Signé par les deux parties et le notaire, le contrat de vente définitif est conclu dès que toutes les conditions précitées sont réunies. Par prudence, assurez vous qu’aucune modification n’a eu lieu sur le terrain depuis l’avant contrat, hormis les équipements collectifs, dans un lotissement, qui eux sont indispensables. L'acte authentique est en un seul exemplaire original ("la minute" en termes juridiques). Une copie authentifiée par le notaire ("expédition") sera publiée au bureau des hypothèques compétent (sauf alsace moselle, au livre foncier) et constituera le titre de propriété de l'acquéreur. Le vendeur n'a généralement pas de copie de l'acte de vente sauf demande expresse et dans ce cas la copie est dite "sur libre" (non authentifiée par le notaire). Rangez votre exemplaire dans votre coffre fort puisqu’il s’agit de votre titre de propriété. Il ne vous reste plus qu’à faire un gros chèque pour régler le solde du terrain et les frais de notaire.

 

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1 089 messages (56)
Le 05/04/2009 à 20h28
Bonjour,

Je note quelques inexactitudes à la lecture de ce dossier.

Citation: Si vous achetez un terrain isolé, l’avant contrat peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente. Impérativement enregistrée au bureau d’enregistrement dans un délai de 10 jours, celle-ci signifie que le vendeur met une option sur le terrain, pendant un délai précis. Cette forme est déconseillée puisqu’elle n’engage en rien le vendeur, tant qu’il n’a pas donné son accord, alors que vous engagez à acquérir le terrain. Préférez plutôt un compromis de vente, qui équivaut à une vente ferme et un engagement réciproque. De plus, le compromis est soumis à des clauses suspensives, énoncées dans le contrat.


En fait la promesse unilétérale évoquée est une promesse unilatérale d'achat.

Au contraire la promesse unilatérale de vente engage le vendeur et l'acquéreur n'est pas obligé d'acheter puisqu'il bénéficie d'une option.

S'il renonce (non levée d'option) il devra généralement au vendeur une indemnité d'immobilisation.


Citation: L’avant contrat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires. Parmi elles, on retrouve le prix du terrain et les taxes associées (TVA, TLE, TRE…), la description complète du bien et sa surface précise, accompagné du PV de bornage, si celui a été réalisé. Les servitudes privées et publiques doit aussi y figurées. Le vendeur doit y certifier que le terrain n’est pas loué ou hypothéqué. Enfin, le montant des honoraires de négociation et la date et la signature des parties sont obligatoires.



En diffus, il n'existe à ce jour aucune obligation légale ou réglementaire pour le vendeur de renseigner son acquéreur sur le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables.
La loi (article L111-5-3 du code de l'urbanisme) impose simplement une déclaration du vendeur selon laquelle le descriptif du terrain (nature, consistance...) résulte ou pas d'un bornage (au sens bornage contradictoire).

En diffus, le bornage contradictoire n'est pas plus obligatoire qu'une surface précise puisque l'on peut parfaitement porter à l'avant contrat la surface indiquée dans la documentation fiscale (cadastre du centre des impots foncier) sauf vendeur professionnel de l'immobilier.

Le bien peut être hypothéqué mais le vendeur doit s'engager à rapporter la mainlevée de l'inscription (condition suspensive)

Citation: Dans un cas comme dans l’autre, vous disposez d’un délai de rétractation de 7 jours, par simple recommandé avec accusé de réception.


Et non, seule la promesse de vente signée après le permis d'aménager "ne devient définitive qu'au terme d'un délai de sept jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter" (Article L442-8 du code de l'urbanisme).Pas très logique ...


Citation: S’agissant d’un terrain en lotissement, les mentions obligatoires sont la consistance du lot et sa surface constructible nette hors sol, la délimitation réalisée suite au bornage, le délai de livraison ainsi que la remise d’un permis d’aménager et du cahier des charges.


"constructible nette hors sol", peut être voulez vous dire surface hors oeuvre nette si celle ci à fait l'objet d'une répartition par le lotisseur ?

Précision :
le permis d'aménager et cahier des charges doivent avoir été communiqués préalablement à la régularisation de l'avant contrat(article L442-7)

Citation: L’acte authentique est alors édité en trois exemplaires : un pour le vendeur, un pour le notaire et un pour vous. Rangez-le dans votre coffre fort puisqu’il s’agit de votre titre de propriété.


L'acte authentique est en un seul exemplaire original ("la minute" en termes juridiques). Une copie authentifiée par le notaire ("expédition") sera publiée au bureau des hypothèques compétent (sauf alsace moselle, au livre foncier) et constituera le titre de propriété de l'acquéreur. Le vendeur n'a généralement pas de copie de l'acte de vente sauf demande expresse et dans ce cas la copie est dite "sur libre" (non authentifiée par le notaire)

Valà
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Philippe29 
31 979 messages (29)
Le 05/04/2009 à 20h40
Bonsoir o² ,

Et merci pour cette correction qui je pense sera faite dans les prochains jours .
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jc_fc 
8 979 messages (33)
Le 06/04/2009 à 14h28
Modifications prises en compte, merci !
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contiene 
1 229 messages (24)
Le 01/11/2009 à 14h24
Il y a quelques fautes d'orthographe regrettables dans ce dossier : seulement au début (je n'ai pas tout lu), on peut lire : "les servitudes doit y figurées" pour les servitudes doivent y figurer...
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poil 
2 768 messages (56)
Le 01/11/2009 à 17h17
autre petite observation, le gros chèque c'est avant de mettre son titre de propriété dans son coffre puisque son titre on ne l'a que quelques semaines après la signature
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Julien08 
1 message (8)
Le 11/11/2010 à 13h04
Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum, j'espère que je pose la question au bon endroit.

Mes parents ont réservé un terrain dans un lotissement, en donnant un chèque de réservation de 500€ et ils ont signé un document de réservation. Mais alors qu'ils ont engagé les démarches pour vendre leur maison, le promoteur les a appelé hier pour dire que la propriétaire gardait le terrain pour construire elle même et louer.

Que doit-on faire ?
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HervéM 
5 messages (59)
Le 18/12/2010 à 09h39
Bonjour,

Citation: "Parmi les clauses suspensives, doivent figurer l’obtention de prêt bancaire,"

C'est une information que je n'arrive pas à avoir précisément. Si on achète c'est pour faire construire, par contre en diffus le vendeur du terrain veut vendre son bien, il en a rien à cirer de la maison que je vais mettre dessus.
Donc on parle de quel prêt bancaire exactement ?
Si je dois revendre un bien je vais devoir faire un prêt relais. Pour le montant du terrain seulement ? Pour le montant de l'opération totale ?
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Manganet 
167 messages (87)
Le 15/01/2011 à 11h04
dans le cas prescis de l'article, je pense qu'il s'agit du pret bancaire souscrit par l'acheteur pour acquérir le terrain! Je pense que generalement on fais un seul pret pour le terrain et la maison (si l'on y construit une maison bien sur)

le vendeur lui il recupere le gros chèque si la vente est finalisée. Ensuite c'est chacun son cas. Si le vendeur a un pret relais ou pas, une envie d'une nouvelle voiture, ...
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peabird 
53 messages (34)
Le 15/06/2012 à 02h01
comment faire si je décidais d acheter une parcelle sur un lotissement et ensuite de trouver moi même le constructeur ? de quel délai je dispose ? comment obtenir un prêt pour ce type de projet ?
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jc_fc 
8 979 messages (33)
Le 03/06/2014 à 16h53
Pose ta question dans le forum plutot
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