(Infos prises sur le site internet de la société hlm)
Qu'est Ce Que La Location-Accession ?
Le Prêt Social Location Accession ( PSLA ) est un dispositif sécurisé d'accession à la propriété.
Il vous permet de devenir propriétaire d'un logement neuf en deux-temps :
-Une phase locative, durant laquelle la famille vit dans le logement et verse une mensualité proche d'un loyer
-Après un ou deux ans, elle peut lever l'option d'achat sur le logement et en devient alors propriétaire.
Comment Ca Marche ?
- Etude du dossier en collaboration avec le partenaire financier. Si ce dernier juge le dossier recevable,
vous avez la possibilité de réserver un logement.
-La réservation devient effective à la signature du "contrat préliminaire de réservation".
Versement d'un dépôt de garantie correspondant à un mois de redevance ( couvrant le premier mois d'occupation)
- A l'entrée dans les lieux, signature d'un contrat de location-accession devant notaire.
Le contrat fixe les engagements des deux parties.
- A la fin du contrat de location-accession, on peut:
-Soit lever l'option d'achat et devenir propriétaire du logement ( signature de transfert de l'acte de propriété devant notaire)
- Soit ne pas lever l'option d'achat ce qui conduit à la perte du droit au maintien dans les lieux ( proposition de 3 offres de relogement par l'organisme)
-Soit une résiliation du contrat :
- du fait de l'organisme : proposition de 3 offres de relogement
- du fait du locataire-accédant : pas d'offres de relogement
Les Avantages du Dispositif :
-Un accompagnement tout au long du projet
-Un prix plafonné par la loi
-Une TVA à 5,5%
-L'exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties pendant 15 ans
-Frais de notaires réduits : environ 4% du prix de vente
-L'engagement d'un partenaire financier lors de la réservation afin de favoriser une acquisition sereine
-Prêt à taux zéro
-Possibilité de recevoir des aides des collectivités dans certains cas
-Possibilité de bénéficier des APL selon ses revenus et ce, dès la phase locative
-Garanties de rachat et de relogement en cas d'accident de la vie (décès du conjoint....)
-Les mensualités de remboursement à la charge du ménage sont plafonnées :
Une garantie de financement découlant du partenariat société X et banque qui propose au locataire-accédant
un plan de financement permettant d'acheter le logement avec une mensualité de crédit immobilier (hors assurances ) inférieure ou égale à la dernière redevance payée.
-Lorsque qu'il lève l'option, l'accédant profite d'un prix de cession du logement correspondant au prix fixé dans le contrat de location-accession minoré, à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux, d'au moins 1%.
Les Inconvénients ( infos prise sur le site logementdirect.fr )
Un faux point fort ?
La notion d'épargne préalable sous-tend la logique de location-accession, avec une première phase locative
au cours de laquelle le locataire accédant paye une redevance composée du loyer et d'une épargne
(appelée fraction acquisitive ).
La constitution régulière de cette épargne permet de compléter au fil du temps l'apport personnel (ou fonds
propres) du candidat mais elle retarde d'autant le moment ou il devient propriétaire.
Si l'épargne mensuelle était vraiment significative, il serait possible de rapidement économiser et de
réduire le montant de l'emprunt nécessaire dans des proportions intéressantes, ce qui justifierait le fait
d'accepter de retarder le moment de la levée d'option et donc de l'achat.
Ce n'est malheureusement pas le cas, car le locataire accédant doit déjà payer un loyer conséquent et la part de
la fraction acquisitive dans la redevance mensuelle est donc minime.
Ce constat peut ainsi remettre en question l'intérêt réel de faire durer la phase de location plus de
quelques mois.
Les Risques Non Apparents du Prêt Social Location Accession :
Bien que le prêt social location accession soit rigoureusement encadré, il existe aussi des risques masqués
qui proviennent d'effets secondaires des règles du PSLA ou des pratiques en vigueur.
Au nombre de ces risques ou défauts, citons principalement deux points ;
- le risque de non financement de l'acquéreur :
En effet, bien que celui-ci dispose initialement - au moment du contrat de location-accession - d'une offre de financement, s'il vient à lever l'option d'achat de son appartement ou de sa maison avec un décalage supérieur à 6 mois par exemple, cet accord de financement sera devenu caduc et il lui faudra refaire le tour des banques pour boucler un nouveau plan de financement. Ce qui peut comporter des risques si la composition du ménage, ses revenus ou les autres dispositifs accessoires liés au crédit (comme les règles du PTZ+ ou autres) viennent à changer dans l'intervalle.
- les clauses anti-spéculatives :
Il arrive assez fréquemment, quand les collectivités locales accordent des aides supplémentaires aux locataires-accédants, que les contrats et l'acte notarié prévoient des clauses dites anti-spéculatives. Ces clauses, de nature contractuelle, ont pour objectif de dissuader certains acquéreurs de vouloir faire rapidement des plus-values importantes du fait de l'écart de TVA et de l'aide de la collectivité, alors que le PSLA est normalement prévu pour permettre d'acheter son logement et d'y habiter durablement.
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