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[13] Une villa Familiale à Aubagne

Récit de construction de cocothebo - 10 messages - Affiché 84 fois

Présentation du projet :

Auteur du récit

cocothebo
Messages : 22
Dept : 13
Ancienneté : + de 3 mois

Récit créé le :

30 avril 2019 à 11h37

Présentation du projet :

Bonjour à tous,

En 2016, nous avons décidé de nous trouver enfin un chez nous. Nous avons suivi le chemin "classique" en passant par avance(s) et surtout sur de l'ancien.
Je ne sais pas si nous avions des envies particulières ou juste le fait d'être primo-accédant, mais nous n'arrivions pas à trouver un bien à notre convenance.

Petit à petit, nous avons élargi notre recherche, d'abord en acceptant une grosse rénovation si nécessaire puis carrément la recherche d'un terrain pour construire.
Sachant qu'avec le PTZ+ et les frais de notaire moindres, le budget semblait maîtrisé.

Notre périmètre de recherche étant plutôt étriqué, le nombre de biens (maisons, rénovation ou terrain) n'était pas très prolifique.

Quelques visites de terrains trop petits, trop chers ou mal agencés plus tard, une agence nous propose un terrain à viabiliser, de taille correcte pour le secteur (570m2 de surface dont 150 de chemin d'accès), en second rideau, issu d'une division parcellaire.
Nous allons y construire une villa "traditionnelle" d'environ 130m2 (plus garage)

Nous mettrons à jour ce récit au fur et à mesure de l'avancement du projet.


Les étapes de notre projet:

Préparation:
  • fin juillet 2017: signature compromis pour le terrain
  • 31 octobre 2017: dépôt du permis de construire par un architecte
  • 22 novembre 2017: demande de pièces complémentaires
  • 14 février 2108: dépôt des pièces complémentaires
  • 13 mars 2018: acceptation du permis
  • courant mars 2019: signature d'un contrat d'architecte pour passage du marché de travaux et suivi du chantier
  • 22 mars 2018: premier passage pour la constatation d'affichage du permis de construire
  • 23 avril 2018: deuxième passage de l'huissier pour la constatation d'affichage
  • 12 avril 2018: offre de prêt acceptée
  • 22 mai: 2018: Dernier passage de l'huissier et donc fin des recours des tiers
  • 12 juin 2018: fin du délai des recours administratifs
  • 22 juin 2018: signature définitive pour le terrain
  • mi juillet 2018: élagage du terrain
  • fin d'été 2018: envoi du marché de travaux
  • 15 mars 2019: signature CCMI avec EPC suite à liquidation judiciaire du maçon choisi dans le marché de travaux
  • 26 mars 2019: DOC

Gros oeuvre:
  • début avril 2019: Désouchage
  • mai 2019: réalisation plateforme et fouilles
  • début juin 2019: coulage des fondations

Sommaire du projet :

Option de lecture :

Le récit de la construction :

01 mai 2019
10:40:36

Achat du terrain (22 juin 2018)

Préparation > Terrain
(Attention, l'article a été rédigé bien après la réalisation de cette étape)

Pour commencer notre première construction, il nous a fallu trouver un terrain !

Après quelques visites, nous avons trouvé notre "perle rare", sous la forme d'un terrain situé à proximité du centre ville d'Aubagne.
Ce terrain, issu d'une division foncière (une maison avec l'avant du terrain, et le fond pour notre terrain) est en second rideau ce qui limitera les nuisances sonores de la rue (et à Aubagne ce n'est pas facile d''être au calme...).
Il fait 557m2 dont un chemin d'accès d'environ 35m par 4.

Pour que l'entrée des deux terrains se fasse en toute sécurité, une entrée commune nous est imposée, avec la création d'une double servitude (en hachuré sur le plan de masse).

Plan de masse du terrain

Après quelques négociations, nous décidons de signer un compromis sur ce terrain fin juillet 2017 avec comme contrainte assez forte d'avoir déposé le permis fin septembre (initialement les vendeurs voulaient fin août...) et permis accepté fin décembre.

Ce terrain comporte quelques gros arbres qui seront malheureusement sur l'implantation de la maison et qu'il faudra donc abattre.

Voici deux vues du jardin dans son état initial, une vue depuis le sud ouest
Vu du terrain depuis le coin sud ouest

et une depuis le nord est
Vu du terrain depuis le coin nord est



Une fois cette étape franchi il nous faut maintenant arriver à déposer le permis dans les temps...
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02 mai 2019
11:38:38

Choix constructeur et dépôt de permis (mai 17 à mars 18)

Préparation > Choix du constructeur
(attention cet article a été rédigé bien après la réalisation de cette étape)

En parallèle des visites terrain(s), nous avons commencé à chercher par qui faire construire notre maison.
Nous voulions (au départ) partir sur une maison passive ce qui va énormément limiter notre choix.

Nous avons eu deux choix:
  • en CCMI avec "Maison Fanfan" du groupe Logelis
  • Avec un maitre d'oeuvre, avec BeBio Construction
Le contact avec le maitre d'oeuvre a été excellent, malheureusement nous n'avions pas le budget pour construire avec lui: en première approximation, on était vers 2200€ du m2 en passif et 1800€ en RT2012 (pour une maison d'environ 120m2 sans garage).

Et par hasard nous somme tombé sur Logelis et son logimur qui était commercialisé pour les particuliers via leur divisions "maison fanfan" (qui n'existe plus aujourd'hui). La promesse était d'avoir une maison niveau passif pour un prix inférieur ou équivalent à de la construction traditionnelle en RT2012.
Nous avons donc décidé de continuer avec eux.
Bien mal nous en a pris, une fois le terrain trouvé, ce constructeur a commencé à nous proposer des plans. Une première version très loin de nos attentes, mais  à priori ils étaient à l'écoute de nos désirs. Puis après deux nouvelles versions bâclées (par exemple dans la dernière version, le WC du RDC trônait fièrement en plein milieu du salon), ce constructeur nous a dit qu'en fait il était constructeur et pas dessinateur donc soit on lui fournit des plans soit il ne peut continuer. Évidemment sous prétexte qu'on avait déjà eu des plans "merveilleux".
Bien sûr, cette réponse ne nous a été faite que début septembre 2017, à 15/20 jours de la date butoir de dépôt 

Bref nous avons du recommencer en catastrophe pour trouver un constructeur, nos rêves "passif" en moins.

Nous avons encore eu un choix entre deux:
  • un CCMI avec Maisons du midi
  • le dépot par un architecte, M. Coussot, mais sans suivi une fois le permis accepté, cet architecte n'ayant pas le temps voulait bien rélaiser le permis pour nous dépanner mais nous avait clairement annoncer ne pas pouvoir faire le reste après dépot.
La différence entre un architecte et un CMIste a été flagrante, là ou le CMIste a essayé d'arranger (un peu) un plan type pour coller à nos désirs, l'architecte est parti d'une page blanche pour remplir pratiquement toutes nos demandes, demandes plutôt générales:
  • 3 chambres dont une en RDC
  • 1 bureau
  • cuisine séparée de surface suffisante pour y manger à 4, ouvrable sur le salon
  • une salle à manger salon de taille correcte
  • 2 WCs, deux salles d'eau
  • des fenêtres pour chaque pièces (donc pas de WC aveugles)
  • un garage
  • une maison de maximum 130m2
On a donc opté pour l'architecte qui à réalisé un travail plutôt efficace, nous permettant de déposer le permis avec "juste" un mois de retard (retard maximum consenti par les vendeurs).

Voici les plans (un peu retravaillés après le dépôt):
le RDC (le nord est à droite)
Plan du RDC

L'étage (idem Nord à droite)
Plan de l'étage

Après le dépôt, fin novembre 2017 nous avons eu une demande de pièces complémentaires pour quelques broutilles mais deux demandes plus compliquées:
  • la mairie ne voulait accepter notre permis que si le propriétaire de l'autre parcelle issue de la division foncière acceptait de réaliser un bassin de rétention.
  • Évidemment, la nouvelle propriétaire ne voulait pas prendre en charge cette dépense non inscrite dans son compromis de vente (ce qui est tout à fait normal) et il a donc fallu batailler avec les vendeurs pour qu'ils le prenne à leur charge.
  • comme la rue est sur une départementale (même si en pleine ville, en limite du centre), il nous fallait l'accord du département pour la création de l'entrée commune. Ce n'est pas forcément compliqué, mais c'est long à obtenir
Mi Février 2018 nous avons enfin pu déposer les pièces complémentaires et le permis a été accepté rapidement en mars 2018.

Dernière édition par cocothebo le Sam 04/Mai/2019 10:01; édité 5 fois
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02 mai 2019
11:50:46

Choix constructeur bis /obtention prêt (février à mars 2018)

Préparation > Choix du constructeur
(Attention, l'article a été rédigé bien après la réalisation de cette étape) 

Donc comme expliqué dans l'article précédent, l'architecte en charge du dépôt de notre permis ne pouvait pas s'occuper de la suite du projet. Il nous avait quand même fait réalisé des devis pour monter le dossier de demande de prêt, dès décembre 2017.

Nous sommes donc repartis en quête d'un MO ou architecte qui puisse reprendre le projet à la phase "préparation du marché de travaux". Pour éviter les remords, nous avons aussi reconsulté un CMIste pour chiffrer le projet.

Nous avons alors rencontré un E*S*C*R*O*C MO, en la personne de M. Lionel Dahan, qui a sa société iyo3d. Le contact a été bon, il est venu rapidement voir le terrain, la proposition de tarif assez compétitive (8% des travaux d'honoraires). Pour le montant des travaux il avait revu un peu à la hausse l'enveloppe nécessaire par rapport à celle définie par l'architecte.
Puis pour finir de monter le dossier pour la banque, avec les montants actualisé, nous lui avons demandé son assurance décennale. Il nous envoie assez vite une assurance mais pour l'année 2017, étant en mars on sait que la banque n'acceptera pas. Nous lui demandons donc le justificatif pour la nouvelle année et m^me si au téléphone il avait été rassurant, plus de réponse. Après plusieurs relances, la veille du rendez vous à la banque pour finaliser l'offre de prêt, il nous envoie enfin le justificatif. 
De nature un peu précautionneux, je vérifie le justificatif et des détails me paraissent "bizarres" (comme par exemple la police du 2018 qui ne semblait pas aussi flou que le reste...). Le lendemain matin par acquis de conscience, j'appelle l'assureur est là, consternation, ce monsieur n'a plus d'assurance professionnelle depuis février 2017 (et à donc commis un faux).

Bref on repart encore de zéro, à la recherche de quelqu'un pouvant s'occuper de la suite de notre projet, nous recontactons le MO et CMIste vus en septembre et trouvons aussi un nouvel architecte M. Scott.

Pour le contact, et le tarif, nous préférons continuer avec M. Scott en mission complète.

Tout cela a été fait en seulement 2 semaines, pour pouvoir rapidement corriger l'offre de prêt et surtout fournir les papiers nécessaires.

Le 12 avril nous signons l'offre de prêt.

Dernière édition par cocothebo le Sam 04/Mai/2019 10:03; édité 5 fois
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02 mai 2019
11:51:24

Fin conditions suspensives - achat du terrain (juin 2018)

Préparation > Autres
(Attention, l'article a été rédigé bien après la réalisation de cette étape)

Comme raconté précédemment, la préparation de notre projet a été un peu compliquée même si rien de grave n'a été à déplorer jusque la.
Et une fois n'est pas coutume dans cette préparation, l'étude de sol a été plutôt positive, le sol "bon" est situé à partir de 80 à 100 cm. Il n'y a pas de présence d'eau ni sur le terrain ni dans les sondages.
Le terrain est par contre argileux (limon argileux puis argiles sableuses), mais sur Aubagne c'est souvent le cas.

La conclusion de l'étude est positive, avec juste un petit renforcement des semelles pour éviter les retraits gonflements.


Concernant l'étude béton, pas de soucis particulier, pas besoin de pilier pour soutenir l'étage.

L'étude de sol a été réalisée par la société Armasol et l'étude béton par Fimurex.


Comme le prêt est accepté, le permis aussi et que le sol ne nous réserve pas de fondations spéciales, nous pouvons alors signer l'acte d'achat dés la purge des recours (soit 3 mois après l'acceptation du permis)., cela sera fait le 22 juin 2018, soit presque 11 mois après la signature du compromis de vente.

Dernière édition par cocothebo le Mer 08/Mai/2019 21:03; édité 10 fois
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04 mai 2019
09:21:47

Marché de travaux - re pb constructeur (été à hiver 2018)

Préparation > Choix du constructeur
(Attention, l'article a été rédigé bien après la réalisation de cette étape)

A la suite de l’acceptation du permis de construire courant mars et la signature du contrat de mission complète avec le nouvel architecte M. Scott, nous avons commencé à préparer le marché de travaux.

Pour cela d'avril à juillet, nous nous sommes rencontrés toutes les semaines, pour discuter de l'avancement. L'architecte devant réaliser les détails, les coupes précises, et tout autre plan d'exécution qui n'avaient pas été fait lors de la phase dépôt de permis.

Cette phase certes longue nous a permis d'optimiser un peu l'intérieur, de modifier de ci de la la position d'une cloison, de définir l'aménagement intérieur, etc.

Une fois cette phase passée, nous avons lancé la phase des marché de travaux, et là de suite ça s'est compliqué.
Autant pour trouver des devis de menuiseries dans notre budget, cela a été plutôt facile, autant trouver un maçon qui ne dépassait pas les prévisions de 50% fut vraiment difficile.
Enfin, nous en avons trouvé un, bon contact, réactif (ce qui est rare) et dans les prix prévus, mais nous étions déjà fin novembre 2018 avec les corrections de devis.

Malheureusement (ou plutôt heureusement pour nous au final), à force que cela traîne, nous avons commencé à nous inquiéter, et fin décembre, début janvier la décision est prise de ne pas poursuivre avec ce maçon pour éviter tout risque, même si cela rajoutait encore 2 mois de perdus sur notre projet.
Nous avons bien fait puisque ce maçon a été placé en liquidation judiciaire fin janvier 2019.

Suite à cette remise en cause, et avec la difficulté à trouver des artisans à des prix corrects, d'un commun accord avec M. Scott, nous avons décidé de retenter notre chance avec un constructeur.

Pour résumer rapidement notre recherche de constructeur voici une classement de ceux rencontrés par prix puis par ressenti.
  • par prix (surcoût par rapport aux estimations)
    1. EPC, 10% à 15% plus cher que le marché de travaux
    2. Villa Prisme, 15% à 20% plus cher que le marché de travaux
    3. Maison du midi, 30% plus cher que le marché de travaux
    4. les non classés (pas de prix complet, etc): Maison Avenir et tradition (n'a jamais su me sortir un tarif autre que sur une page de cahier), Maison de Manon (jamais eu de devis), Villa la provençale (à la louche au moins 25% plus cher mais on a pas eu de tarif)
  • par ressenti
    1. EPC, très bon contact, réactifs, ils sont très flexibles et ont cherché des solutions pour réduire les coûts
    2. Maisons du midi, assez opaque même si le commercial est "bon commercial", dur de comprendre les tarifs vu que non détaillés, devait trouver des solutions pour réduire le tarif au final ça a du changer de 1 ou 2% par rapport au début...
    3. MAT et Villa Prisme, pour les deux assez réactifs mais d'un coup plus de nouvelles (après un devis pour VP, après 3 rdv pour MAT mais sans devis écrit)
    4. Villa la provençale, mauvais expérience avec le commercial
    5. Maison de Manon, très mauvais rdv, jamais de relance
Bref à la lecture, on comprend vite que nous avons décidé de signer un CCMI avec EPC, signé en mars 2019.
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08 mai 2019
21:16:41

Élagage du terrain (19-23 juillet 2018)

Préparation > Autres
Une fois le terrain enfin acheté, nous avons lancé l'élagage des arbres situés sur le chemin d'accès et ceux sur la partie "constructible".
Malheureusement vu la taille du terrain, ça signifie la coupe de tous les gros arbres du terrain ainsi qui le retrait d'une haie de thuya le long du chemin d'accès.

Le temps étant caniculaire, les travaux ont été effectué très tôt (début vers (5h 5h30 le matin pour finir avant 14h).
Une équipe de 3 à 4 élagueurs a été nécessaire pendant 3 jours complets pour venir à bout de la tache.

Le travail réalisé est impressionnant, une espèce de ballet pour débiter les arbres:
Élagage - Les funambules des arbre


malheureusement, à la fin le terrain a fini sans plus aucune verdure...
Élagage - Le terrain nu :(
Nous replanterons dès que possible quelques espèces autochtones...
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08 mai 2019
21:35:07

Dessouchage (avril 2019)

Gros oeuvre > Démolition
Pour rappel, nous avons signer un CCMI avec le constructeur EPC (situé à Eguilles vers Aix en Provence). Celui ci prévoit un début de chantier sous 1 mois.

Et à peine 20 jours après la signature du CCMI , le début des travaux commence par l'ouverture du chemin d'accès (ouverture du mur de clôture) et le dessouchage de la partie constructible.

L'ouverture a été réalisée rapidement et proprement par le terrassier à l'aide d'une grosse scie circulaire thermique.
Ouverture du chemin d'accès

Ouverture du chemin d'accès

Puis le dessouchage a été réalisé, en commençant par les deux "petites" souches
Deux premières "belles" souches


Puis le gros bébé a été enlevé en dernier (plus de 3T pour celle-ci), presque aussi grosse que la pelle utilisée.
Le plus gros bébé!
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10 juin 2019
11:07:15

Réalisation plateforme + fouilles (mai 2019)

Gros oeuvre > Terrassement
Le terrassement à proprement parlé de notre maison a commencé une fois le desouchage terminé.

Le mois d'avril ayant été malheureusement plutôt pluvieux pour la région, l'implantation de la maison par un géomètre a eu lieu tout début mai (le 7 exactement) et le début du terrassement de la plateforme a commencé dans la foulée.
Ponts de mai oblige, ce terrassement a pris plus de temps que prévu et s'est terminé mi mai.

Une photo de cette étape:
Plateforme terminée

Une dizaine de jour plus tard, les fouilles ont été creusées:
Fouilles creusées
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Charles et ses enfants 
85 msg (13)
Le 18/07/2019 à 08h50
Bonjour, je me permets de suivre votre récit. Je suis actuellement en tout début de projet c'est à dire vente de mon appartement et décision entre faire construire (CCMI ou archi) et rénovation. Pour définir les + et les - ainsi que deviser au maximum en anticipation je recherche le plus d'info pour les constructeurs et les démarches à faire. Votre début de récit est vraiment très détaillé en tant que lecteur c'est vraiment super et je tenais à le faire remarqué car cela donne beaucoup d'information.
Bon courage
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"Une villa Familiale à Aubagne"

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cocothebo Auteur : cocothebo
Localisation du projet Lieu de la construction :
FRProvence Alpes Cote d'azurBouches Du Rhone Voir sur une carte
Informations sur le projet Informations sur le projet :
Type de travaux : Construction neuve
Type de construction : RDC + étage
Label énergétique : RT2012
Surface habitable : 130m² (5 pièces)
Superficie terrain : 400m²
Informations sur le projet Constructeur du projet :
EPC
Raccourci internet du récit Raccourci internet
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