Nous sommes une petite famille composée de 2 adultes (il en faut ) Mélanie et Manu et de deux enfants de 19 et 7 ans, Jade et Liam, avec un petit supplément poilu Loli 12 ans (un chat). Nous n'avons jamais eu de maison nous appartenant et j'avoue que Mme en avait le désir depuis un moment. Nous avons donc décidé de sauter le pas en 2019. Nous sommes dans le sud Essonne, proche de Dourdan. C'est limitrophe avec le 28 et le 78, en campagne mais avec autoroute et RER à proximité.
Début 2019 nous nous sommes demandé si nous voulions rénover ou construire et dans notre localisation, le choix est vite fait car les prix de l'ancien sont élevés. Nous décidons donc en Avril de débuter notre recherche de terrain et en parallèle d'essayer d'évaluer le coût global acceptable pour notre budget et pour avoir une maison confortable.
De Avril à Juillet nous avons cherché et visité, beaucoup de lots arrières, de terrains en pentes, de terrain aux formes improbables... Jusqu'à ce qu'une connaissance nous parle de ses voisins (merci Véro !), dans notre village, proche de l'école de Liam et proche du RER. Le terrain correspond à nos attentes, au secteur, plutôt plat. Ce sera une maison de plain pied (pensons à la revente ou à nos vieux jour si c'est la dernière )
De Juillet à Août nous avons recherché des constructeurs, mais j'avais dans mon entourage 3 exemples de belles constructions, étalées sur 10 ans, d'un constructeur à taille humaine, avec une ancienneté de 49 ans. Rendez-vous pris début Août pour un parcours semé d'embuches.
Le projet était lancé, mais je n'aurais jamais imaginé rencontré de tels soucis, j'espère que notre expérience pourra servir à d'autres, pour l'instant nous avons réussi à remporter chaque bataille, car nous avons une motivation sans borne et un peu de chance (pour l'instant...).
Cahier des charge de la construction (dicté en grande partie par le budget mais surtout le terrain et le PLU (Plan Local d'Urbanisme, les règles de la ville en matière de construction)
120m2 minimum souhaité (nous verrons que ce ne fût pas le cas sur le premier projet, mais sur le second oui)
Architecture contemporaine
Maison de plain pied
Toiture 4 pans
Priorité aux volumes et à la lumière dans la pièce de vie
Une cuisine confortable et fonctionnelle
Un cellier
3 chambres avec rangements (idéalement une suite parentale, mais elle disparaîtra face aux contraintes)
Une salle de bain avec douche à l'italienne (et possibilité d'ajouter une baignoire pour la revente)
Projet Bis :
Donc suite à la troisième galère, le dépôt de bilan du constructeur, le projet à été retardé d"un an pratiquement. Heureusement c'est arrivé avant d'avoir versé le moindre centimes :dance:.
Il a fallu retrouver un constructeur (nous avons pris celui de notre futur voisin), puis négocier avec notre banque (car le projet était un peu plus cher), enfin pour le tourner en bénéfice, nous avons profité d'avoir une dérogation sur la distance vis à vis d'une des deux voiries bordant le terrain, pour agrandir la maison.
Nous avions initialement une maison en L avec une terrasse couverte, nous l'avons donc inclus dans la pièce de vie en faisant un rectangle, ce qui nous fait passer d'une maison de 108m2 à 126m2 :Bravo1:
Le terrassement débute la première semaine de septembre, je posterais des photos pour vous partager les étapes que nous attendons tant :sante:
Les principaux changement entre le premier et le second constructeur :
- Maison de 126m2 (avant 108m2)
- Gouttières rectangulaires grises (précédemment couleur alu rondes)
- Store Somfy avec une box domotique Tahoma Switch (je l'aurais ajouté après coup)
- Menuiserie couleur grise
- Par vapeur sous toit
- La méthode de fondation qui a changé (mais toujours avec un énorme vide sanitaire, étude de sol oblige)
- Des mûrs intérieur plus épais
- Une porte à galandage en plus pour séparer l'espace nuit de la salle de vie
- Des points lumineux en plus
Les dates du projet :
10/04/19 : Premières recherches et visites de terrains autour de notre village
05/07/19 : Première visite du terrain coup de coeur (le jour de l'anniv de ma grande )
30/07/19 : Réservation du terrain (issu d'une division)
06/08/19 : Première galère, il n'y a pas de TAE devant le terrain... La division est stoppé
07/03/20 : Division relancée, devis travaux de TAE par les propriétaires du terrain reçu (merci de Covid qui ralenti tt)
10/05/20 : Début des négociations sur 8 mois avec la mairie pour demandes de dérogation au PLU (toute une histoire aussi...)
23/10/20 : Etude de sol G2 conjointe avec le propriétaire (nous nous sommes mis d'accord pour partager les frais en amont de la vente)
08/01/21 : Acceptation des dérogations par la mairie, sous réserve qu'il n'y ai pas de recours de tiers ou de l'état
18/02/21 : Signature de la promesse de vente
18/02/21 : Signature du CCMI avec le constructeur (Groupe Diogo Fernandes)
25/02/21 : Dépot du permis de construire par le constructeur (en notre nom)
11/03/21 : Plan de division reçu
15/03/21 : Seconde galère, il manque un acte d'achat d'une parcelle du futur terrain (le propriétaire fait des recherches)
30/03/21 : Décision d'acheter le terrain avec une clause de notoriété acquisitive (en gros quelqu'un peu pendant 25 ans dire : c'est à moi !)
23/04/21 : Obtention du permis de construire avec dérogation
27/05/21 : Prorogation de la date d'obtention du prêt (mise en concurrence de nos deux banques pour baisse du taux)
22/06/21 : Obtention de l'offre de prêt (Crédit Agricole)
30/06/21 : Fin des travaux de TAE, nous l'aurons en servitude à la jonction entre notre terrain et le suivant (pas de viabilité exter à faire sur ce point)
07/07/21 : Plus besoin de clause de notoriété aquisitive, l'acte de la parcelle manquante est retrouvée dans les archives d'Auxerre
15/07/21 : Certifcat de non opposition (pas de recours des tiers ou de l'état)
26/07/21 : Signature acte d'achat du terrain (enfin...)
09/08/21 : Préparation du terrain, 19 arbres à abattre, débiter et évacuer en 1 semaine
27/08/21 : MAP constructeur
03/11/21 : Troisième galère, notre constructeur dépose le bilan après 49 ans
20/11/21 : Premier RDV avec le nouveau constructeur
21/11/21 : Changement de projet, nous incluons une terrasse couverte (18m2) en surface habitable (nous avions une dérogation non demandé qui nous le permet sur le premier PC) Du fait ce sera une maison de 126m2 avec une pièce de vie de 68m2
01/12/21 : Signature Pré-Contrat nouveau constructeur
03/03/22 : La banque nous suit avec le nouveau projet
11/02/22 : Dépôt du Permis de Construire modificatif
15/03/22 : Obtention du Permis de Construire modificatif
22/03/22 : Début du recours des tiers suite à la pose du panneau (photo avec No Contest pour éviter l'huissier)
05/05/22 : MAP avec le second constructeur
12/05/22 : Plans d'execution signé après différentes corrections
30/05/22 : Premier appel de fonds du constructeur (8%)
30/05/22 : Ouverture du chantier (le CCMI prévoit 15 mois max pour la construction, si pas respecté, pénalité)
Juillet 22 : Négociation avec le terrassier pour enlèvement des terres (16000€ pour 300m3 en déchèterie + raccordement EDF, Eau, TTA et Internet intérieur)
Août 22 : Retard du début du chantier à cause du terrassier, dans l'intervalle nous avons trouvé une solution pour que la terre soit mise ailleurs (un agriculteur)
Bonjour,
Désolé j’étais un peu pris pour toute cette histoire. Donc pour vous répondre, la banque attend un nouveau CCMI, reste à savoir si c’est sur le même budget ou pas.
Dans notre cas, nous avons donc retrouvé un autre constructeur (celui proposé par l’entité commerciale en remplacement, pour les mêmes conditions et même tarif, ne nous convenait pas (trop gros avec une flopée de mauvais avis, également décrié sur l’Aamoi).
Une fois le projet ficelé avec le nouveau constructeur, nous avons transmis le CCMI à notre banque. Comme le projet était plus chère que le précédent, nous leurs avons dit que nous allions payer le supplément avec notre épargne. Nous attendons la réponse (ils chipotent sur le reste à charge du nouveau constructeur).
Enfin concernant le permis de construire, si l’extérieur ne change pas, alors il est valable quelque soit le constructeur.
Mais dans notre cas, comme nous avions l’opportunité de rajouter 18m2 de terrasse couverte en surface habitable (nous avions eu une dérogation sans la demander), nous en avons profité, nous avons également agrandis une fenêtre (pour respecter les 1/6eme de surface vitrée) et changé la couleur des fenêtres. Nous avons donc déposé un permis modificatif et nous attendons le résultat.
En espérant vous avoir apporté les réponses escomptées 😁
Merci bien pour cette mise à jour, je vous souhaite que ce projet 2.0 se déroule sans encombres !
En effet, seul l'extérieur est concerné, mais encore faut-il trouver un constructeur qui accepté de reprendre quelque chose qui ne correspond pas à son catalogue !
Vous avez sans doute bien fait de jouer la sécurité en n'optant pas pour le constructeur de remplacement.
Finalement le nouveau constructeur ne reprend rien du premier, dans les deux cas, c'est nous qui avions fait le plan de la maison (sur photoshop, en amateur), puis le constructeur le reprend avec un dessinateur.
Donc nous n'avions pas de matériaux précis finalement. Avec le second, nous sommes monté un peu en gamme, du fait nous avons des prestations plus sympa :
- Gouttières rectangulaires grises (précédemment couleur alu rondes)
- Store Somfy avec une box domotique Tahoma Switch (je l'aurais ajouté après coup)
- Menuiserie couleur grise
- Par vapeur sous toit
- La méthode de fondation qui a changé (mais toujours avec un énorme vide sanitaire, étude de sol oblige)
- Des mûrs intérieur plus épais
- Une porte à galandage en plus pour séparer l'espace nuit de la salle de vie
- Des points lumineux en plus
En gros, pour 18m2 de plus et les prestations cités avant, nous avons eu une différence de prix de 7000€ et le carrelage enlevé d'office alors qu'en moins value sur le précédent.
Préparation > Terrain
Par kameomanu le 14/08/2022 à 21h20
Première étape concrète après l'achat du terrain, faire le "ménage" pour préparer le terrain à la construction
Nous avons 7 peupliers entre 15m et 18m de haut, 10 arbustes de 4m et un saule à faire tomber et débiter en 1 semaine.
Le fait de faire tomber le saule est un vrai crève coeur, malheureusement, impossible à déplacer, techniquement et budgétairement.
J'ai eu recours à un élagueur pour faire tomber les 7 peupliers, pour le reste la famille et les amis sont venus en renfort. Nous avons ensuite débité l'ensemble et le bois sera réparti entre eux pour utilisation en hiver.
Compliqué d'y trouver du sens sur le moment car faire tomber des arbres n'est jamais plaisant. Mais sans ce sacrifice, la maison ne peut être construite.
Préparation > Plan de maison
Par kameomanu le 15/08/2022 à 16h03
Nous avons réalisé nos plans nous même (moins de 150m2 pas besoin d'architecte), de plus nous avons sélectionné nos différents constructeurs sur différents critères dont le fait de faire du "sur mesure".
Finalement dans le milieu de gamme, c'est toujours à priori le cas. C'est sur l'entrée de gamme que les plans sont en grande partie imposés.
Nous avons utilisé dans un premier temps Photoshop pour les réaliser, puis le dessinateur du constructeur les formalisait. Enfin une fois les côtes précises obtenus, alors nous avons recréé le plan sur un outil gratuit (découvert en cours de route) : Kozikasa
Ce dernier est vraiment top, toutes les photos de plan que j'ai posté sont issus de cet outil. Ca va du plan basique jusqu'à la déco (un peu limité mais suffisant). Même le mobilier peut être modifié dans ses dimensions.
Bref, c'est top pour se projeter, pour avoir des mesures entre les meubles et laisser ainsi certaines idées de côtés pour que ce soit aisé de circuler.
Car un plan de maison, c'est la course au m2, à la circulation... Et sans cet outil, nous aurions eu du mal à choisir le sens d'ouverture des portes, transiger sur certains points, réorganiser la cuisine...
Nous avons aussi utilisé un second outil, le planificateur de cuisine du fabricant que nous avons choisi, pour nous ce sera Ikea et pour le plan de travail sur mesure, Leroy Merlin.
Préparation > Crédit
Par kameomanu le 15/08/2022 à 16h23
Pour la question du crédit :
Nous avions initialement fait appel à un courtier (CSA), c'est réservé aux fonctionnaire il me semble (ma femme en l'occurence).
Au final, nous avons fini le "battle" entre la banque historique de ma femme (Crédit Agricole) et la mienne (Société Générale), les assurances comme le taux étaient plus intéressants.
Pour que ce soit facile de faire son choix, il faut partir sur les mêmes conditions entre chaque banque (sinon impossible de comparer en toute objectivité).
J'ai donc réalisé un petit fichier excel (mais un tableau sur papier fait aussi l'affaire), sur lequel j'ai rempli le montant total emprunté, le montant total des intérêts et le montant total de l'assurance (pour nous 100% de chaque côté, si l'un de nous décède, plus rien à payer pour l'autre).
Une fois ce petite fichier réalisé, il est assez simple de faire son choix. Nous aurions pu faire d'autres banques, mais le taux étant très intéressant, nous n'aurions pas gagner grand chose de ce côté.
Pour ce qui est de l'assurance emprunteur, j'ai eu recours à une petite astuce, 3 mois après avoir signer avec la banque et acheté le terrain. Je vous explique :
J'avais prévenu mon nouveau banquier (car nous avons choisi la banque de ma femme) que j'allais le challenger assez rapidement sur les différents produits souscrits. Dans la négociation de base, nous avions concédé de prendre un livret A pour mon fils et l'assurance maison. Donc 3 mois sont passés et j'avais tenu mes engagements sur les deux produits cités. J'ai donc fait venir un commercial de Generali qui m'a fait un bilan assurance + épargne, j'ai donc eu une proposition pour le prêt emprunteur de 4000€ de moins que celui souscrit au Crédit Agricole, je suis revenu vers mon banquier et hop, geste commercial de 4000€ pour s'aligner.
Bon, après cette négo, mon banquier m'a dit avoir été au bout de tt ce qu'il pouvait faire
Préparation > Etudes (thermique, sol, ...)
Par kameomanu le 15/08/2022 à 16h33
Pour ce qui est de l'étude de sol :
Pour l'achat d'un terrain il faut une étude de sol G1 (le propriétaire du terrain doit la faire faire) et pour un constructeur il lui faut une étude de sol G2 (un peu plus cher et là c'est à vous de payer, pour nous 1290€).
Si vous êtes sûr du terrain choisi, alors rien de vous empêche de négocier avec le propriétaire pour faire une étude G2 directement, que vous payez à deux. C'est ce que j'ai fait avec le propriétaire, ce qui nous est revenu moins cher que d'en faire une chacun.
La contrepartie négative est dans le cas où le sol se révèle trop complexe pour votre budget (micropieux...) et que vous décidé de ne pas l'acheter, alors vous avez perdu cette moitié de G2 (650€).
C'est cette étude de sol qui va définir les fondations de votre maison, pour notre part, sol argileux, donc vide sanitaire de 1,40m , augmentation du budget de la maison, car plus de terre à évacuer et plus de ranger de parpaing. Mais comme c'est un coup de coeur, en tirant un peu sur le budget, nous avons quand même accepté.
Préparation > Permis de construire
Par kameomanu le 15/08/2022 à 16h56
Nous avons donc dû passer par deux permis pour notre projet (suite au dépôt de bilan du premier constructeur)
Pour préparer son projet au mieux, il faut connaître le PLU de votre futur ville, de la zone exact du terrain que vous allez acheter. Car votre maison sera définie pour les contrainte du PLU et ce ne sont pas vos souhaits qui vont pouvoir changer ça malheureusement. Mais vous allez voir qu'il y a des marges de négociations quand même.
Notre terrain est donc un triangle, bordé par 2 voiries. Dans notre PLU, nous devons être à 4m de la limite séparative si pas d'ouvertures (fenêtre, porte...) et 8m si ouvertures. Mais la maison doit être dans tous les cas à 8m des voiries... Donc le triangle d'implantation était sérieusement réduit.
Surtout que nous souhaitions un plain pied. De plus, si nous avions souhaité faire un R+1 (RDC + 1 étage), alors le faîtage (point culminant de la toiture) doit être à 8m maximum. Impossible pour un R+1 d'après mon premier constructeur. Sachant que la toiture doit avoir 45° de pente. Voici les contraintes, mais il y a toujours moyen de trouver des solutions.
Pour nous, ça a été une négociation avec la mairesse de notre village, ceci en pleine crise covid . Nous avons donc négocié de pouvoir construire à 4m d'une des deux voirie en faisant valoir que le 8m au faîtage n'était pas possible malgré ce que le PLU évoquait pour un R+1 (même si nous n'avions jamais souhaité un R+1 lol). Il a fallut être patient et très conciliant, puis attendre que le dépôt de permis ne fasse l'objet d'aucun recours de tiers ni de l'état (le préfet), sinon notre mairesse aurait fait demi tour de suite.
Notre dernière solution aurait été de faire, à contre coeur, un R+Comble... Mais c'est passé (j'avais anticipé le voisinage, en expliquant faire un plain pied au seul voisin du terrain, ce qui l'arrangeait). Car mon second voisin n'existait pas encore, ça sera l'acquéreur de la suite de notre terrain (qui est une division).
Nous avons donc obtenu un permis de construire avec 4m d'une voirie et nous avions fait une maison en L pour être à 8m de l'autre voirie. Le service de l'urbanisme nous a accordé une dérogation sans le vouloir en prenant le bout de la terrasse couverte (l'angle du L) et non le pignon de la maison. Donc 6m de la seconde voirie.
Lorsque nous avons perdu notre premier constructeur, pour que ce retard ne soit pas vécue comme un échec, nous avons décidé de modifier le plan en incluant la terrasse couverte, dans la maison, ce qui nous rajoute 18m2 de plus sur le projet ! Donc dépose d'un permis modificatif, qui a lui aussi été accepté en mai dernier sans recours de qui que ce soit.
Voilà comment nous avons fini avec une maison de 126m2 au lieu de 108m2 que nous avions accepté avec regret.
Bonjour,
Effectivement, c'est le mot . Je suis allé voir votre projet, très sympa comme maison ! Je vois exactement l'endroit du lotissement. Vous êtes contente de M7S ? Car pour l'instant nous c'est un sans faute, mais pour la construction, tt va dépendre des artisants...
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Informations sur le projet : Type de travaux : Construction neuve Type de construction : Plain pied Label énergétique : RT2012 Surface habitable : 108m² (4 pièces) Superficie terrain : 771m²
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Présentation du projet :
) Mélanie et Manu et de deux enfants de 19 et 7 ans, Jade et Liam, avec un petit supplément poilu Loli 12 ans (un chat). Nous n'avons jamais eu de maison nous appartenant et j'avoue que Mme en avait le désir depuis un moment. Nous avons donc décidé de 
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, augmentation du budget de la maison, car plus de terre à évacuer et plus de ranger de 
. Nous avons donc négocié de pouvoir construire à 4m d'une des deux voirie en faisant valoir que le 8m au faîtage n'était pas possible malgré ce que le PLU évoquait pour un R+1 (même si nous n'avions jamais souhaité un R+1 lol). Il a fallut être patient et très conciliant, puis attendre que le dépôt de permis ne fasse l'objet d'aucun recours de tiers ni de l'état (le préfet), sinon notre mairesse aurait fait demi tour de suite.
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