Conformité, non conformité, absence d'autorisation, fraude et sanctions

Rubrique "Autres (Assurances et administratif)" - Mis en ligne le mardi 12 octobre 2010

L'objectif de ce guide est de décrire brièvement la question de la conformité et de la régularité de travaux effectués, du quitus donné par l'administration ou au contraire des sanctions attachées à la non-conformité ou à l'irrégularité de travaux.

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Le droit de visite et de communication, outil de contrôle

Le droit de visite et de communication est conféré à l’autorité compétente  en matière d’autorisation d’urbanisme ou à ses agents commissionnés et assermentés par le code de l’urbanisme (art L 461-41).

Ce droit leur permet de visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu'ils jugent utiles et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation de bâtiments. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l'achèvement des travaux pendant trois ans.

Faire obstacle à ce droit expose à une amende de 3.750 euros et éventuellement à une peine de prison d'un mois.

En matière de  domicile, les constatations doivent être précédées de l’accord de l’occupant. En cas de refus, ce refus est consigné par l’agent dans le procès-verbal transmis au procureur de la république qui aura la faculté d’ordonner une enquête préliminaire ou de saisir le juge d’instruction en vue d’ordonner une visite domiciliaire.

Cet outil général  et précieux de surveillance et de contrôle est mis en oeuvre le plus souvent lors du contrôle de conformité de travaux autorisés abordé ci-après.

La conformité de travaux autorisés

Pour un propriétaire, la question de la conformité de la construction qu'il a fait édifier est d'importance au regard du contrôle administratif qui peut-être opéré et aux sanctions administratives (mais pas seulement) qui peuvent être encourues.

Quel que soit le type d’autorisation (construire, aménager, division) le régime du contrôle de la conformité des travaux par l'administration est unifié.

La disparition du certificat de conformité et le régime déclaratif de la conformité.

La réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 a fait disparaître  le certificat de conformité existant auparavant (pour les travaux achevés postérieurement à l’entrée en vigueur de celle-ci).

Antérieurement, ce certificat de conformité devait être délivré (ou sa délivrance devait être refusée) dans les trois mois du dépôt de la Déclaration d’Achèvement des Travaux (DAT). En cas d’inertie de l’administration, le bénéficiaire de l’autorisation devait requérir expressément sa délivrance et la décision devait être notifiée dans le mois, faute de quoi le certificat était réputé tacite.

Dans les faits, très souvent l’administration omettait de délivrer ce certificat et le bénéficiaire de l’autorisation négligeait de procéder à une réquisition.

Depuis la réforme, pour palier à ces inconvénients et dans un but de simplification, c’est au bénéficiaire de l’autorisation d’attester de la conformité au moment de la déclaration de l’achèvement des travaux au moyen de l’imprimé de DAACT réglementaire.

La DAACT, point de départ du contrôle

Le bénéficiaire de l’autorisation  doit, une fois les travaux autorisés effectués, déclarer non seulement cet achèvement mais également la conformité des travaux effectués. Cette déclaration s'appelle "Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)" et est  venue remplacer l'ancienne DAT. A compter de la date de la déclaration (date de dépôt de la déclaration et non date portée sur l’imprimé), l’administration a, selon les situations, trois mois pour contrôler facultativement la véracité de la déclaration  ou cinq mois obligatoires pour procéder au récolement.

Le contrôle est obligatoire dans les cas suivants :

  - Travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, travaux situés dans un secteur sauvegardé ou dans un site inscrit ou classé (en liaison avec l’ABF ou le représentant du ministère concerné)

-  Travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou par un plan de prévention des risques technologiques établi en application du Code de l'environnement, ou par un plan de prévention des risques miniers établi en application du Code minier.

Mais également :

- Travaux soumis aux dispositions relatives aux immeubles de grande hauteur ou aux établissements recevant du public (en liaison avec le représentant du SDIS)

- Travaux réalisés dans le cœur d'un parc national délimité, ou dans espace ayant vocation à être classé dans le cœur d'un futur parc national dont la création a été prise en considération, ou dans une réserve naturelle

Le contrôle est effectué, quand c’est le cas, par les agents habilités et assermentés qui disposent en vertu du droit de visite et de communication dont dispose l’administration de visiter le chantier et se faire communiquer toutes pièces jugées utiles comme nous l'avons vu précédemment. L'exercice de ce droit peut donc révéler, outre des non-conformités, des cas de fraudes.

Passé le délai, l'administration n'a plus la possibilité de contester la conformité. Cependant le droit de visite et de communication n'est pas pour autant prescrit et se  poursuit pendant 3 ans à compter de l'achèvement, de sorte que des sanctions peuvent encore être encourues.

L’attestation certifiant la non-contestation de la conformité.

A défaut de décision délivrée dans le délai ouvert à l’administration pour le récolement (3 ou 5 mois), le pétitionnaire (ou ses ayants-droit)  a(ont) la possibilité de demander à l’autorité compétente (celle qui a délivré l’autorisation) de lui(leur) adresser une attestation certifiant que la conformité n’a pas été contestée (certificat de l’article R 462-10 du code de l’urbanisme). L’administration est tenue de délivrer cette attestation « sous quinzaine ».

A défaut, c’est le préfet qui doit être saisi de cette demande.

La constatation d'une non-conformité

L’administration lorsqu’elle constate (dans le bon délai) une non-conformité des travaux à l’autorisation est tenue de mettre en demeure le déclarant de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Cette mise en conformité peut passer par la démolition et la reconstruction de tout ou partie de l’ouvrage.

Cette mise en demeure doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception (sauf courrier électronique si le déclarant a accepté ce type d’envoi) et rappelle les sanctions prévues en vertu de l’article R 462-9 du code de l’urbanisme qui reste néanmoins silencieux sur ces sanctions.

Les sanctions

Celles-ci sont administratives, pénales et civiles :

Administratives

Il est possible pour le maire ou le préfet de prendre, si la construction n’est pas véritablement achevée en dépit de la déclaration, un arrêté interruptif de travaux.

Les sanctions administratives sont par principe  imprescriptibles (avec un correctif depuis la loi ENL)

La construction non-conforme à  l’autorisation administrative ne peut pas en principe être raccordée aux réseaux ou être reconstruite à l’identique en cas de destruction par sinistre.

La conformité de la construction originaire devra être obtenue préalablement à toute nouvelle demande de permis de construire (véranda extension...). Cependant, si la construction originaire a été achevée depuis plus de 10 ans, le refus d’instruire la nouvelle demande ne peut plus être fondée sur la non-conformité de la construction originaire sauf risque pour les occupants ou construction en site classé ou dans un parc naturel.

Pénales

Le procès-verbal d’infraction dressé lorsque le maître d’ouvrage n’obtempère pas est transmis au procureur de la république qui juge de l’utilité de la poursuite pénale.

La prescription est de trois ans après l’achèvement. Le jugement statue sur la mise en conformité ou la démolition, prononce une peine d'amende et en cas de récidive une peine de prison, à titre accessoire la démolition quand celle ci s'impose ou fixe encore le montant de l’astreinte par jour de retard.

Le code de l'urbanisme autorise que les  travaux soient effectués au frais du condamné à la diligence du maire en cas de  dépassement du délai fixé pour démolir ou de mettre en conformité.

Civiles

Une action civile d'une personne ayant intérêt à agir en dommages et intérêts est possible si un préjudice personnel peut être démontré du fait de la non-conformité. La prescription est de 10 ans à compter de l'achèvement pour le cas où les travaux auraient été achevés avant le 16 juillet 2006 et deux ans pour les travaux achevés à compter de cette date.

Note : une personne ayant intérêt à agir pourrait demander la démolition des constructions illégales dans le délai de 2 ans même en cas de conformité à l'autorisation d'urbanisme si le permis a été au préalable annulé pour excès de pouvoir.

Les travaux non autorisés

Les constructions sans autorisation

Hypothèse dans laquelle une construction a été édifiée sans qu’aucune autorisation n’ait jamais été sollicitée ou encore, obtenue. Le plus souvent cela concerne des bâtiments ou travaux annexes à un bâtiment principal de plus ou moins grande importance (hangar, abri de jardin, piscine, terrasse...)

Le fait d'effectuer ces travaux en violation de règles d'urbanisme soit en omettant d'effectuer la demande, soit parce que la demande est contraire aux règles applicables, est de nature à exposer le contrevenant aux sanctions ci-après rappelées.

Les sanctions

Elles sont ici de quatre types :

  • Administratives 

    Comme en matière de travaux non-conformes le maire ou le préfet peut prendre un arrêté interruptif de travaux si les travaux ne sont pas achevés.
     
    La construction illégale ne peut pas, dans le principe, être raccordée aux réseaux ou être reconstruite à l’identique en cas de destruction suite à un sinistre.

    En cas de demande de permis de construire portant sur  la construction non autorisée, un permis de régularisation portant sur l’ensemble devra être obtenu quand cette régularisation est possible  au risque d’encourir la démolition en cas de refus.

    Il n’est ici pas possible de prescrire par 10 ans comme en matière de non-conformité.

  • Pénales

    Le maire, le préfet ou un officier de police judiciaire constate l’infraction au moyen d’un procès-verbal qu’il transmet au procureur de la république. Il s’agit d’un délit pénal relevant du tribunal correctionnel qui expose le contrevenant à une peine d’amende (1.200 à 300.000 euros selon les cas) et de prison en cas de récidive (6 mois à deux ans).

    Le juge pénal peut prononcer également à titre accessoire, la destruction des constructions irrégulières. Si à l’issue du délai fixé par le jugement, la démolition n’a pas été effectuée, le maire a la possibilité de faire effectuer la démolition au frais du contrevenant.

    L’infraction pénale est prescrite  au terme d’un délai  de 3 ans qui commence à courir à compter de l’achèvement de la construction non autorisée. La charge de la preuve de la date d’achèvement (et par conséquent de la non-prescription de l’action publique) incombe au procureur de la république et peut se faire, s’agissant d’un fait juridique, par tous moyens (constats, photos, témoignages, factures...)
  • Civiles

    Toute personne ayant un intérêt à agir peut saisir la juridiction civile (tribunal de grande instance) pour faire cesser le trouble dès le début de travaux (procédure de référé si dommage certain et imminent) ou pour demander réparation (démolition ou dommages et intérêts). Pour être recevable, il faut que le préjudice procède de la violation de règles d’urbanisme et soit personnel à cette personne. La prescription de l’action civile est de 10 ans à compter de l’achèvement.

  • Fiscales 

    Les taxes et participations d’urbanisme et les pénalités de retard sont dues.

    La prescription des sanctions fiscales est de 10 ans  sauf pour la taxe locale d’équipement qui est de 4 ans.

Le permis de régularisation

Il est possible au contrevenant de déposer un permis de régularisation. Il a été jugé par le Conseil d’Etat que l'absence de précision de l’achèvement de la construction n’entachait pas la régularité de la demande.

Naturellement, pour que cette demande soit utile, il est nécessaire que les travaux objets de la demande soient conformes aux prescriptions d’urbanisme applicables à la date de l’instruction de la demande.

Cependant le dépôt d’une demande de permis de régularisation ne gomme pas pour autant l’infraction initiale mais peut paralyser l’action en démolition, si le permis est délivré avant le terme de l'instance. Le juge peut également dispenser de peine le contrevenant en fonction des circonstances et de la gravité de l’infraction en cas d’obtention par ce contrevenant d’un permis de régularisation.

Les autorisations obtenues par fraude

Une autorisation d'urbanisme obtenue par fraude n'est pas créatrice de droit et peut être retirée à tout moment et échappe donc aux règles de droit commun de retrait des autorisations d'urbanisme.

Il s'agit par exemple d'une demande minimisant le nombre de logements créés en vue de minimiser le nombre de place de stationnement à créer ou en vue d'échapper à une participation pour non-réalisation d'aires de stationnement.

Le bénéficiaire de l'autorisation retirée se retrouve dans la situation d'un  propriétaire d'un édifice construit sans permis avec les mêmes risques de sanctions qu'il est inutile de rappeler une nouvelle fois (cf " Les constructions sans autorisation")

Les travaux dissimulés

Hypothèse dans laquelle une conformité de travaux a été obtenue mais où  des travaux ultérieurs qui auraient dû faire l'objet d'une autorisation ne l'ont pas été, par négligence ou pas.

Il s'agit classiquement par exemple d'aménagements de combles nécessitant une autorisation.

Comme en matière d'autorisations obtenue par fraude, l'administration est un peu démunie en pareille hypothèse pour découvrir l'existence de ces travaux et la révélation résulte bien souvent de dénonciations.

Les sanctions sont également administratives, fiscales, pénales et civiles avec pour principe une régularisation des travaux par une demande d'autorisation ou une remise en état quand ce n'est pas possible aux lieu et place de la démolition.

Cependant si les changements apportés à maintes reprises au projet initialement autorisé s'avéraient substantiels, l'ensemble de la construction pourrait être assimilé à une construction sans permis de sorte que les sanctions ci-dessus trouveraient à s'appliquer dans la mesure où elles ne seraient pas prescrites.

 

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Les commentaires des membres :

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ZAZACHICHOU 
124 messages (34)
Le 29/10/2010 à 21h12
bonjour,
j ai déja poste mon message sur un autre post mais peut être es ce plus ça place ici, et j obtiendrai des réponses, voila je vous expose mon problème, nous faisons construire une maison de 90M2 avec un garage de 60m2, nous voulons passer ce garage directement en habitable des que l'on a les cles car ça va être notre salon ou il va avoir la cheminée , et nous rentre dans les lieux en novembre l'année prochaine
mais quand il vont venir vérifier dans les trois mois, ils vont s en apercevoir, que risque t on? en plus on construit juste a cote de la mairie, on va monter un mur, mais bon de leur fenêtre ils peuvent pas voir
qu'en pensez vous?
ou alors tout simplement le déclarer, mais quelles sont les démarches a faire, pour qu'en novembre on puisse faire ce que l on veut
merci d avance de tout réponse
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poil 
2 768 messages (56)
Le 08/01/2011 à 11h30
Citation: Le droit de visite et de communication, outil de contrôle
Le droit de visite et de communication est conféré à l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme ou à ses agents commissionnés et assermentés par le code de l’urbanisme (art L 461-41).


il s'agit en fait de l'article art L 461-1 du code de l'urbanisme
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Thepicouse 
102 messages (30)
Le 04/03/2011 à 21h13
Mon maçon nous propose de déplacer une fenêtre 40x75 d'un mur sur un autre, pour y gagner au niveau des cloisons.
Qu'est ce que je risque au niveau de la conformité ?
Allons nous avoir des ennuis ?

Notre maison est en zone sensible (château de village sur un terrain proche)

Merci pour ces renseignements !!!
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Thepicouse 
102 messages (30)
Le 04/03/2011 à 23h41
Et savez vous si le déplacement de ma fenêtre ferait partie d'un permis de construire modificatif ?
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elisa21 
47 855 messages (21)
Le 05/03/2011 à 00h10
bonsoir,

=> thepicouse : poses tes questions dans le forum concerné si tu veux des réponses, pas dans les Guides
mais puisque je suis là : OUI vous risquez des "ennuis" non conformité, obligation de refaire... donc OUI il faut déposer un permis modificatif et surtout ATTENDRE la réponse avant de faire les modifs
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Thepicouse 
102 messages (30)
Le 05/03/2011 à 18h22
Merci elisa,

C'est bien ce à quoi je m'attendais, jme vois pas stopper 2mois, pour une simple et minuscule fenêtre...
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poil 
2 768 messages (56)
Le 16/03/2011 à 22h32
Petites précisions

* s'agissant du délai de recours des 1/3 : plus aucune action n'est recevable sur ce fondement un an après l'achèvement des travaux

* s'agissant des délais de prescription civile pour les 1/3 lésés pour une action fondé sur illégalité de l'autorisation :

- pour une action en démolition fondée sur une illégalité de l'autorisation (présuppose annulation du permis pas la juridiction administrative) : 2a ns à compter de la décision définitive de la juridiction administrative (ou 5 ans si achèvement avant le 16 juillet 2006)

- pour une action indemnitaire fondée sur une illégalité de l'autorisation : 2 ans à compter de l'achèvement des travaux (ou 5 ans si achèvement avant le 16 juillet 2006)

* s'agissant du délai de prescription civil d'une action fondée sur les respects de règles civiles (reponsabilité de l'article 1382)
passée de 10 à 5 ans (à compter de la connaissance)avec la réforme des prescriptions de 2008 (19 juin)
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mayo49800 
3 messages (49)
Le 11/03/2012 à 16h43
J'ai déposé un permis de construire. Après deux refus pour non respect du PLU, il m'a été accordé. La construction de la maison voisine étant plus avancée que la mienne, je m'aperçois qu'elle ne respecte pas les règles pour lesquelles mon permis avait été refusé. J'ai été obligée de construire en bordure de route, alors que l'autre maison est reculée de 4 m, donc nuisance sur l'ensoleillement de ma maison (panneaux solaires sur la mienne), on m'a refusé une pergola non couverte alors qu'on leur a accordé un patio semi-couvert, ... Rv pris avec le maire qui me répond de prendre contact avec la DDT, car il leur a fait confiance et c'est elle qui instruit les PC. Puis-je intenter un recours contre la DDT ou contre le maire car je me sens lésée. J'estime que la même règle doit s'appliquer aux deux terrains. Ai-je raison ? Quelqu'un a-t-il déjà rencontré ce problème et comment s'est solutionné le problème ?
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taz56 
61 messages (56)
Le 13/03/2012 à 22h28
peut-être qu'au niveau de la DDT, les dossiers ont été instruit par deux personnes différentes, dont une peut-être qui a voulu faire du zèle.
Tu as essayé de contacté la personne de la DDT, normalement, la mairie a les coordonnées de celle qui a instruit ton dossier
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mayo49800 
3 messages (49)
Le 14/03/2012 à 06h31
Oui, j'ai pris contact avec la personne qui a instruit mon dossier. Elle s'en rappelle fort bien.Notre permis est parfaitement en règle et elle a fort bien appliqué la loi. Ce n'est pas une question de zèle.La preuve je me retrouve lésée à cause de sa collègue qui a instruit l'autre dossier. Il ne respecte pas le PLU, elle l'a reconnu. Il faut qu'elle en réfère à sa hiérarchie. Par contre, elle me signale que je suis en dehors du délai de trois mois (je croyais que c'était deux). Je ne suis pas sure d'avoir un recours. De toutes façons, j'ai un peu peur que contre la DDT, il n'y ait rien à faire. Je ne vois pas pour quelle raison, je serai allée plus tôt en mairie vérifier si la DDT avait respecté le PLU. La loi étant la même pour tout le monde, je n'avais aucune raison de mettre en doute leur instruction. J'aimerai surtout savoir si d'autres personnes ont rencontré ce problème et quelle en a été l'issue.
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taz56 
61 messages (56)
Le 14/03/2012 à 15h49
Deux mois: pour recours au tiers mais trois mois pour un recours administratif;
ces délais changent si bâtiment de France, par ex.
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mayo49800 
3 messages (49)
Le 14/03/2012 à 17h57
Même trois mois je suis hors délai, car franchement je n'ai jamais eu l'idée de mettre en doute l'instruction de l'autre permis, vu la méticulosité avec lequel le mien avait été instruit. Ce n'est que lorsque l'autre maison a débuté que mon maître d'oeuvre a eu un doute, confirmé. Il reste éventuellement à la DDT de venir vérifier sur place pour voir si nos futurs voisins ont tout respecté à leur tour... Peut-être alors y aura-t-il une possibilité. Quelle poisse !
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marti972 
1 message (972)
Le 20/04/2013 à 15h27
Bonjour,

merci pour votre article, j'espère que vous pourrez répondre à mon interrogation.


Et si le mise en demeure de régularisation des travaux n'est pas envoyée par lettre recommandée dans les 5 mois ? ....puis-je demander une l'attestation de non opposition à la conformité ? (c'est ma 3eme demandes en 1 an)

question subsidiaire, peut-on vendre sa maison sans l'attestation de non opposition à la conformité ?

merci d'avance pour votre réponse, car je ne trouve l'info nul part.
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SLOVENE 
950 messages (70)
Le 21/11/2013 à 23h00
Alors, ma question est la suivante:
dans le cadre de la RT2012, on peut être contrôlé 3 ans après déclaration d'achévement des travaux.

Il me semble que se sont les agents de la DDT qui contrôle, mais ceux ci sont ils assermentés pour pouvoir entrer dans la construction achevée?
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