Division terrain avec déclaration prealable mais PC refusé ?

coucou,

Tu devrais aller voir à la mairie pour connaitre/savoir si :

Ton terrain est cadastré d'une seule parcelle (il peut y avoir plusieurs parcelles dont des non constructibles);
Quel est le COS, celui-ci déterminera la SHON (surface constructible);
Les réseaux sont proches et suffisants (eau, élec, assainissement, télécommunication).

Si ces éléments sont favorables, il te faudra prévoir un accès privatif ou collectif aux parcelles lors de ton découpage. Le mieux étant privatif.

++

Bonsoir,

Consultez le plan d'urbanisme et le règlement de zone, c'est gratuit. Et si vous voulez vous sécuriser faites une demande de CU, comme cela vous saurez si c'est constructible et dans quelles conditions ou pas.

Cordialement.

Bonsoir, super meri pour vos réponses

- Je sais que le terrain n'a pas été issu d'une division depuis moins de 10 ans ('est une seule parcelle je onnais bien le cadastre car j'ai fait construyrie dessus)

- qu'il fait 500m2 de SHON onstructible (pour 2500m2 de surface).

- Lés réseaux cités sont à l'entrée du terrain (donc seront aussi à l'entrée un fois la division faite)


---> est-ce que c'est moi qui choisit la forme de l'accés et sa largeur (ou c'est la mairie) et est ce moi qui peut chsoisir entre privatif ou collectif ? (j'ai déja préu sur mon plan de découpe un accès de 4 mètre de large pareque)
---> est-ce que c'est moi qui choisit la forme de l'accés et sa largeur (ou c'est la mairie) ?

Je sais que je suis en zone constructible (je souhaite détaher 600 m2 c'est la taille des parcelles du voisinage), mais pour demander un CU, est ce que je peux demander un CU sur un terrain qui n'existe pas encore ? (enfin qui n'a pas été encore divisé)



Donc j'imagine que le mieux serait de faire

1) Aller à la mairie avec mon plan de découpe
2) Si la mairie à l'air OK, demander un CU sur le terrain qui n'exite pas encore à partir de ce même plan
3) SI le CU est OK faire une déclaration préalable de division de terrain (j'ai lu qu'elle est valable deux ans à partir de l'accord)
4) Une fois que j'ai l'acord de la déclaration préalable pour diviser, je met en vente
5) Une fois que le compromis de vente est signé : je le vend sous réserve d'obtention du permis de construire par le client
6) Si le client a son permis accordé, je fais la découpe et vend la parcelle

Est-ce que ça vous semble OK ? N'y aurait il pas des étapes que je peux zapper


Désolé pour lme message à rallonge et tt ces questions je trouve que c'est très compliqué tout ça

Bonne soirée

en fait je précise mon aprehension vient de que quand j'ai acheté le terrain il était constructible (avec CU) mais au déparet j'avais eu une frayeur car on m'avais refiusé le PC car l'acès n'était pas assez large .... mais finalemnt c'est passé mais bon .... CU n'implique pas forcément constructible il me semble

Re,

Un CU ne peut être délivré que sur un parcelle existante, les plans de l'état futur ne seront utiles à la mairie que pour information. Les élus locaux aiment effectivement connaître les projets de leurs communes mais ça se limite à sa.
Vous pouvez effectivement vendre en état futur, un compromis de vente est un accord de gré à gré mais je vous le conseil pas, c'est source d'ennuis. si pour une raison ou pour une autre vous ne pouviez pas tenir vos engagements contractuels, de votre fait ou non, votre client pourrait se retourner contre vous.
Pour ma part, je vend mes parcelles en l'état, avec la seule condition suspensive au profit de l'acquéreur ... le CU positif.
Votre Notaire saura vous en expliquer les raisons en exerçant son devoir de conseil.
Le terrain n'est pas en lotissement lotissement, il n'y a donc pas de cahier des charges de lotissement (restrictif en général). De mémoire, il me semble que les règlements de lotissements datant d'avant 1960 ne tombent pas sous le coup des règles d'urbanisme de la commune. Mais ce ne doit pas être le cas.
S'il y a plus de trois lots, vous tombez sous le coup du permis de lotir et la c'est tout de suite moins simple et plus cher.
Je procède comme suit quand j'ai à diviser un terrain:

- consultation des documents d'urbanisme à la mairie;
- projection de division parcellaire (plans), sur un extrait des plans cadastraux ça suffit;
- soumission a la mairie pour information (et pour jauger les réactions);
- demande de devis à des géomètres experts (3 pour comparer);
- Validation de l'un des trois devis

Le géomètre expert, bien qu'indépendant est un agent de l'état, lui seul peut faire ce genre d'opération. C'est lui qui établira les plans, qui déposera le dossier complet à la mairie, qui contactera les voisins, qui bornera le terrain. C'est lui qui fera la demande de CU pour les parcelles créées.

Vous choisissez la forme, le volume, les accès, les charges à créer ... en respectant le PLU.

il semblerait que la parcelle que vous voulez créer pourra recevoir une construction de 120 m2.

Voilà, bonne division !

Bonjour ! merci pour tous ces détails, vous semblez expérimenté dans le domaine ... j'ai déjà posé la question à un géomètre et un promoteur et c'est ici que la réponse a été la plus claire lol.

Je supppose que lorsque vous vendez un terrain avec CU (j'imagine un CUa) vos acheteurs ont toujours obtenu leur permis de consrtuire sur le terrain, donc finalement si la mairie me laisse diviser et que l'acheteur repescte les dispositions d'urbanisme le permis sera acordé prèsque a coup sur donc j'ai peu de "chance" d'avoir payé le géomètre inutiliement (ou de finir avec des ennuis car j'aurais vendu un terrain avec CU mais inonstructible)

OK 120m2 me semble limite mais suffisant pour une maison (80 ou 100m2 habitable)

Sinon pour être sur je peux peut être déposer en mairie une demande de CU pré opérationnel sur le terrain de 2500m2 entier, et l'opération regrouperait la division et la construction d'un maison de 90m2 sur la petite parcelle, (permis de construire valant division). Si ce Cu était acordé la je pourrais alors diviser vraiment sans risque (juste la division, pas division + construction), ou alors si jamais ce type de CU opérationel ne s'applique pas aux opérations valant division alors je je peux carrémént déposer un PC valant division puis le faire annuler s'il est acepté, puis diviser ...

Bon allez je vais arréter de trop analyser et agir je pense que sera mieux lol.

Merci pour les conseils, je vous informerai quand les choses bougent !

Bonjour,
oui avec un CU positif, s'ils respectent les prescriptions lors du dépôt de leur PC, il n'y a pas de raison qu'il ne soit pas approuvé. Mais ce n'est plus votre affaire, c'est à eux d'affiner leur projet architectural en fonction du cahier des charges.
Vous pouvez effectivement demander un CU pour le volume actuel pour vous rassurer. Je crois que vous vous faites du soucis alors qu'il n'y a pas lieu.
La division foncière et le PC sont deux opérations distinctes. Vous êtes concerné en premier lieu par la division, mais aucunement par le PC. Vous ne serez plus propriétaire ...
Si vous déposez un PC avec un projet architectural, il bous faudra trouver un client à qui plaise en tout points ce projet, c'est restrictif ...
++

Re bonjour !

Merci pour toutes ces infos. Fort de tout ça j'ai donc commencé à rédiger la délaration préalable de division de terrain.

(si qqun à besoin d'infos tout est bien expliqué ici : http://www.urbinfos.com/pieces-a-joindre-declaration-prealable.html#situation)


J'ai à peu près tout préparé sauf le plan coté 3D de l'opération.

- Est-ce que ce plan peut être réalisé à partir d'un logiciel freeware sur le net (ou sinon quel logiciel payant) ?
- Est-ce qu'on a le droit de le tracer grosso modo avec une règle à la main (avec les vrais côtes bien sur mais la vue 3D serait imparfaite) ?
- Comment font les géomètres ?

Perso j'ai "Jardin et construction 3D" mais ç ne fait pas très "pro" je ne sais pas si ça repsecte l'idée et aussi c'est plus des "dessins" que des vrais "plans" que le logiciel fourni

Enfin voilà je prfite de ce post ça servira surement aussi à d'autres!
bonne soirée

Bonjour,
Je me projete un peu sur le même projet que vous, j'aurais bien voulu savoir où vous en etes ?

Voici mon projet :
- achat de 3 parcelles, une nue qui fait 2632m², une de 1480 avec une maison à renover deçu, et une dernière de 3020 avec aussi une maison à rénover deçu. Les trois sont cote à cote.
- division des parcelles : en tout par rapport au PLU je peux en faire 8. Est ce que je suis obligé de faire un lotissement avec les voiries, les stationnements, les aires de retournement, l'eclairage... ? sachant que je peux faire des accès direct à chaques parceles.
- est-il vraiment utile et rentable de les viabiliser entierement (coffret en limite de propriété) sachant que tout passe sur les routes qui contourne les parcelles.

comment avez vous rempli votre CUO? moi je veux revendre les parcelles mais je sais pas et je ne veux pas savoir ce que les acheteurs ferons sur les terrains.


Cordialement,

Bonjour,
Oui, 8 parcelles il faut faire une demande de permis de lotir. Il n'est pas obligatoire de créer des circulations si vos parcelles sont accessibles de la voie publique et les accès ne sont pas une gène à la circulation sur ces dernières. Le coût des VRD n'est pas négligeable. Vous devrez en revanche créer un règlement de lotissement a joindre a votre demande de pc. Ce règlement sera valable 10 ans pour votre futur lotissement. Les réseaux doivent être proches et suffisants mais vous n'avez pas d'obligation à vous récoler à ces derniers. Même en lotissement, une vente immobilière est une vente de gré à gré.
Cordialement

dôck29 a écrit:

Bonjour,
Oui, 8 parcelles il faut faire une demande de permis de lotir. Il n'est pas obligatoire de créer des circulations si vos parcelles sont accessibles de la voie publique et les accès ne sont pas une gène à la circulation sur ces dernières. Le coût des VRD n'est pas négligeable. Vous devrez en revanche créer un règlement de lotissement a joindre a votre demande de pc. Ce règlement sera valable 10 ans pour votre futur lotissement. Les réseaux doivent être proches et suffisants mais vous n'avez pas d'obligation à vous récoler à ces derniers. Même en lotissement, une vente immobilière est une vente de gré à gré.
Cordialement

Tout d'abord je tiens à vous remercier pour votre réponse rapide.
Quelques interogations demeurent encore.
Pourquoi es ce une obligation de faire un reglement pour le lotissement?
Une demande de PC? je croyait qu'un CUO, une DP et une autorisation de lotir suffisait?
Sur deux des parcelles, je vais être obligé de prendre de la surface pour créer des servitudes, simples, et que je donnerais aux 3 utilisateurs.
es ce que la mairie ou autres peuvent s'opposer à cela et m'obliger à créer les voiries avec certaines dimention, trotoir, éclairage,..............

Cordialement,

Bonsoir,

Si vos parcelles ne sont pas issues d'une division foncière depuis le 10 ans passées, vous pouvez peut -être vous passer d'un permis de lotir. deux de vos parcelles supporteraient trois lots et la dernière deux lots constructibles et la circulation dont vous faites état. Il faut bien entendu que la configuration s'y prête. Dans le cas contraire il vous faudra passer par ce permis de lotir.
Il n'y a pas de pc a déposer, sans doutes me suis-je mal exprimé. Ce sont vos "client" qui les déposeront. Vous ne pouvez pas connaître le projet architectural de chacun.
Le règlement de lotissement régit ledit lotissement. Les servitudes actives, passives, le bruit, l'usage des équipements collectifs ... Il est donc indispensable de le créer et de toutes façons obligatoire. Il sont quasiment toujours les mêmes et sont adaptés aux contraintes environnementales. Il ne faut pas donner la parcelle commune mais la vendre (même 1 euro) avec les lots. Elles seront ainsi sorties enregistrées au prêt de l'administration fiscale comme n'étant plus votre propriété et par le notaire avec les ventes de vos nouvelles parcelles. Les tantièmes de cette parcelle commune devrait donc être de 333,333 /1000e part lots.
Cordialement

Merci beaucoup.

Pourriez vous me donner l'ordre chronologique des demarche pour chaque opération ?

pour divisé :
pour aménagé :
pour viabilisé :

Faut til realiser les accès de chaque nouvelles parcelles avant ou apres le passage du géomètre?

merci

bonjour,

Il est nécessaire avant de projeter une division en vue de lotir de s'assurer que les réseaux sont proches et suffisants.
Les plans de récolement réseaux sont consultables en mairie, l'ERDF devrait vous fournir aussi le renseignement au cas ou.
N'hésitez pas à demander à voir le chargé de l'urbanisme en mairie. D'une part, ils apprécient en général de connaître les projet, vous pourrez prendre connaissance des conditions particulières de votre zone PLU et vous pourrez jauger.
C'est un géomètre expert qui est habilité à déposer, vous êtes son client et sa mission est de réaliser votre avant-projet, projet et dépôt en tenant compte des divers cahiers des charges, les vôtres et celles fixées par l'administration.
Je vous conseille de ne rien faire avant d'avoir l'avant-projet de ce dernier. En effet, si une condition particulière vous aurait échappée, elle ne devrait pas passer au travers pour l'homme de l'art.
Il y en a plus dans deux têtes que dans une, enfin normalement ...
Concernant l'aménagement et la viabilisation, tout est une histoire de coût et d'offre et de demande. Seuls les devis pourront vous donner la balance. Il est parfois préférable de vendre en l'état.
La seule opération pur laquelle vous ne pouvez vous soustraire est la division, sans quoi il n'y aurait pas de ventes ...
Si vous pouvez vendre deux ou trois parcelles qui ne demanderaient pas de permis de lotir, cela vous aiguillerait sur la demande et vous générerait de la trésorerie pour le reste de l'opération. Vous pourriez mettre en vente en état futur d'achèvement ces unités foncières dès que le géomètre aura déposé. En n'oubliant pas d'émettre la réserves suivante sur vos compromis de vente : "Sous réserve d'acceptation de la division foncière". Mais votre Notaire saura certainement vous protéger. Une division sans permis de lotir étant beaucoup moins longue à obtenir qu'un permis de lotir.
Cordialement

Bonjour, vous pouvez déposer une demande de permis avant la division (c'est ce que nous avons fait)

Bonjour,

"Il est nécessaire avant de projeter une division en vue de lotir de s'assurer que les réseaux sont proches et suffisants."
Normalement la reponse du CUO devrait m'en assurer,non?

RDV avec notaire avant ou apres le géometre ?


"Une division sans permis de lotir étant beaucoup moins longue à obtenir qu'un permis de lotir."
il doit bien quant meme y avoir une demarche autre que le géometre pour cette sollution ?
Cordialement