Avec ou sans "Permis d'aménager"

mieux vaut écouter ton notaire ou attendre l'autorisation définitive de construire une maison...

Difficile de repondre sans avoir le dossier

Une chose quand même. Le delai de prescription n est plus selon moi de 10 ans

Merci d'essayer de m'aider!
Quel serrait alors le délais de prescription selon vous ?

5 ans pour une action sur le fondement de la responsabilité civile, à savoir le délai de droit commun de prescription depuis la réforme des prescriptions en matière civile (art 2224 du Code civil).

2 ans pour une action en démolition (à compter de la décision de la juridiction administrative) ou indemnitaire (à compter de l'achèvement des travaux)fondée sur l'illégalité de la construction (loi ENL du 13 juillet 2006)

A priori, j'aurai effectivement comme votre notaire tendance à trouver curieux le détachement de 4 terrains à bâtir avec création d'espaces communs par voie de déclarations préalables .

Citation:

Article L480-13 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007
Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :


a) Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;


b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.


Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime.

bonsoir Tcholko
bonsoir Poil,
Il me semble que votre vendeur doit passer par la procédure du droit de lotir,
donc tout l'arsenal juridico-administratif prévu par le code de l'urbanisme.
D'autant qu'avec les récents textes de loi de l'urbanisme de Juillet 2010,
une division de parcelle implique une procédure de droit de lotir
(Poil, confirmez-vous mon point de vue?)
Aussi, votre notaire, me semble-t-il, doit se conformer à cette procédure
administrative, d'ailleurs que le service de l'urbanisme de la commune doit
corroborer.
Prenez langue, également, auprès du service de la DDT (ex-DDE).
Allez voir sur internet, le code de l'urbanisme et viser les article de loi et
les arrêtés du Décret.
voilà ma petite contribution
il est souhaitable de voir l'architectute juridico-administrative pour
se situer
salutations

Merci pour vos réponses!
@poil : j'ai pas tout compris, mais d'après toi, faire démolir une maison n'est pas si facile c'est ça ?
@kerdo : mon notaire veut respecter toutes les règle d'urbanisme. Pour le notaire du terrain, ces règles ne semblent pas si importantes, mais hier, on m'a dit (à l'oral seulement) qu'il envisagerait finalement de le déposer et de nous faire signer le compromis du terrain avec une close suspensive d'obtention de ce permis d'aménager, ce qui devrait suffire, non ?
Je croise les doigts...
En vous remerciant

Bonjour Tcholko,

tu pourrais ajouter une condisiton suspensive précisant un délai maximum de réalisation des aménagements du permis d'aménager.
A mon avis, ton permis de construire ne pourra pas être accepté tant que la conformité du permis d'aménager n'aura été constatée..qu'en dit la mairie ?

Merci de m'aider.
J'ai eu le maire au téléphone. Lui ne voit pas trop le problème. Les autorisations préalables de division des parcelles lui suffisent amplement.
Enfaite, je croix qu'il n'est pas du genre à poser des problèmes, mais il n'a pas l'aire de comprendre qu'en cas de problème, il pourrait, contrairement au notaire, avoir des responsabilités car c'est lui qui signe au final les permis de construire (même si c'est pas lui qui les instruit).
En tout cas, il m'a dit qu'il n'exigerait pas de permis d'aménager. Pour lui, c'est entre les notaires et nous de nous arranger.

Edit : d'autre part, je ne suis pas sur qu'ils veillent faire des aménagements particuliers sur la partie commune, surtout que deux terrains ont déjà était vendu sans ce permis...

Edit 2 : Je viens d'apprendre que c'est le géomètre (ABAQUE) qui ne veut pas le faire car l'ordre des géomètres de France avait décidé que si la partie commune avait déjà été faite (ce qui est le cas ici), ce n'était pas la peine de déposer un permis d'aménager. Or légalement il le faut, et ma notaire à tout revérifié: la prescription est bien de 10 ans.

non il n'existe plus de prescription décennale en matière de responsabilité délictuelle (civile donc)

et en ce qui concerne la situation particulière d'un permis illégal (notamment non respect de la réglementation des lotissements) j'ai cité l'article du code de l'urbanisme relatif

Mais elle va peut être pas se dédire maintenant...

Si la voie commune existe déjà, ça change tout:

Citation:

Article *R421-19 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 8 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :
a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :
- lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;

- ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ;

(...)

Ça tombe bien mais l'administration est d'accord avec l'ordre des géomêtres experts sur la façon de lire cet article (avec le CSN aussi du reste)

Citation:

Lotissements et voies à prendre en compte

Description :
L’article R.421-19 prévoit que doivent être précédés d’un PA les lotissement qui ont pour effet sur une période de moins de 10 ans de créer plus de deux lots à construire lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs.
Doit-on prendre en compte, lors de la demande de permis d’aménager, les voies ou espaces communs déjà existants sur ce lotissement(même s’ils ont été réalisés depuis moins de dix ans)?

Réponse :
L’article R 421-19 du code de l’urbanisme précise que « les lotissement, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire : - lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs » sont soumis à permis d’aménager.
Aussi, seuls les équipement « à créer » sont pris en compte pour déterminer à quelle procédure est soumis le lotissement.
Par conséquent, les voies déjà créées, même depuis moins de dix ans, ne doivent pas être considérées comme des voies ou espaces communs à réaliser.

http://www.extranet.nouveaup[...]ommaire_913

Avez vous été bien inspiré dans le choix de votre notaire ?

merci de m'aider.
En claire, si je comprends bien, vous dites que le permis d'aménager, dans ce cas ou les parties communes sont déjà existantes, ne serait pas une obligation ? c'est bien cela que vous dites ?
Dans ce cas, ma notaire n'interprète pas les textes de la même façon. Je lui transmettrais alors vos réflexions.
En vous remerciant.

c'est le code de l'urbanisme et le site dédié du ministère concerné qui le disent, pas moi.

maintenant, encore une fois sans connaître précisément l'historique du dossier (et notamment du morcellement) on ne peut être catégorique.

J'ai transmis les informations que vous m'avez communiqué à ma notaire, ainsi que le site. Elle ne semblait pas le connaitre.
Est-ce vraiment LE site officiel pour les questions d'urbanisme ?
Elle ma dit que les textes qu'elle avait elle disaient le contraire. Elle étudie tous cela.
J'attends qu'elle me recontacte.
Je vous en direz plus à se moment
En vous remerciant.

site " .gouv.fr " avec le copyright " © Ministère de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement"

Citation:

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Le site www.extranet-nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr est géré par la direction generale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction (DGALN), Arche sud 92055 Paris la Défense cedex.

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Pour toute question relative au fonctionnement du site, vous pouvez nous contacter en écrivant un courriel à l’adresse suivante : webmestre.dgaln@developpement-durable.gouv.fr

Les photos utilisées dans le site ont été réalisées par le ministère. Le nom des auteurs peuvent vous être communiqués sur demande à l’adresse suivante : webmestre.dgaln@developpement-durable.gouv.fr

Pour ceux qui seraient tentés de dire que le site n'est plus d'actualité

http://www.developpement-dur[...],16085.html

Donc pour vous, la réponse est évidente : Permis d'aménager inutile ?
Encore merci pour tout !

Edit: j'ai tout envoyé à ma notaire !

je n'ai pas l'historique du morcellement pour être catégorique

Bonjour.
Je viens d'avoir ma notaire. Elle me dit que les informations qu'elle a reçu cette année de la chambre des notaires dissent tout le contraire.
Elle me dit que le site et les info que vous m'avez transmises semblent officiels, mais qu'on ne peut pas se fier à internet...
Rien ne dit qu'ils ne vont pas tout changer d'ici demain, ou plus probablemement après les élection présidenciel de 2012.
Tout peut changer sans laisser la moindre trace sur internet...
Alors que ses document écrits restent une preuve impérissable dans le temps.
Donc elle maintient sa position d'exiger un permis d'aménager, mais ne s'opposera pas à la transaction sans.
Elle m'a juste dit que si je revendais la maison dans moins de 10ans, cela pourrait poser problème (faire baisser le prix de vente par exemple)
Je ne sais encore pas trop quoi faire...
Faut-il signaler à la chambre des notaires que leurs textes ne sont pas en accord avec ceux du ministère si c'est bien le cas, et si oui, comment ??

Edit @poil : ne pas me répondre si la question est indiscrète, mais vous êtes du métier ? Si oui, j'aurais une question en message privée.
En vous remerciant

A votre place, je lui demanderai les textes évoqués de la chambre départementale ou du conseil supérieur du notariat (que moi je n'ai pas vu passer), juste comme ça, pour nourrir ma réflexion (parce que des textes du notariat qui disent l'inverse du code de l'urbanisme, personnellement, je suis preneur)

Citation:

Article *R421-19 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 8 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007


Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :

a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire :


- lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;

si l'opération de détachement de terrain à bâtir ne prévoit pas de voies ou espaces commun, je ne vois pas comment on pourrait dire que l'opération devait nécessiter un permis d'aménager, sauf à reconsidérer l'ensemble des divisions intervenues avant et après l'entrée en vigueur de la réforme (comme c'est le cas pour la détermination du nombre de lots) et se placer au jour de la première division dans le délai de 10 ans pour apprécier (rétroactivement) le critère de prévision de création de voies ou d'espaces communs.

Il est vrai que les faq de l'administration sont dépourvues de valeur juridique

Les réponses ministérielles n'ont pas beaucoup plus de valeur mais pour simple info

http://questions.assemblee-n[...]32270QE.htm

Aucune réponse donnée par l'administration ne laisse entendre qu'il faille remonter dans le temps 10 ans pour regarder si la réalisation des voies ou espaces communs ont été dans ce délai prévus.

Il appartient aux tribunaux de trancher la question, l'election présidentielle n'y changera rien même si le parlement modifie les textes, puisqu'en cas de recours, c'est sur le texte en vigueur au moment de la demande qu'auront à se prononcer les tribunaux

Je ne veux pas dire une bêtise, mais je crois avoir lu et entendu, lors d'une formation sur ce sujet, qu'un permis de construire délivré sur le terrain objet de la division et purgé du recours des tiers et du retrait administratif était inattaquable...

Bonjour.
On vient de me redire que le notaire du terrain ne s'opposerait pas au permis d'aménager (tout bon pour moi, mais des délais en plus...), mais rien est encore officiel. Je n'ai toujours rien signé et les taux de crédit continuent de grimper....
Je désespère ...

Rada a écrit:

Je ne veux pas dire une bêtise, mais je crois avoir lu et entendu, lors d'une formation sur ce sujet, qu'un permis de construire délivré sur le terrain objet de la division et purgé du recours des tiers et du retrait administratif était inattaquable...

Si vous avez un texte officiel, je reste preneur.

PS: merci à Poil pour ses conseils !

En vous remerciant

Suite à un nouvel éclairage je reconsidère mon sentiment.

Les divisions ont été organisées par un même lotisseur privé, par l'intermédiaire d'un même géomètre expert et d'un même notaire et cela dans un laps de temps très court (divisions postérieures à la réforme du 1er /10 /2007).

Je pensais naïvement que la réalisation des voies et espaces commun était ancienne et en tout état de cause antérieure à la réforme

tcholko a écrit:

Bonjour.
On vient de me redire que le notaire du terrain ne s'opposerait pas au permis d'aménager (tout bon pour moi,

ça ressemble quand même à un aveu que les choses n'ont pas été effectuées correctement et témoigne selon moi d'une tentative de contournement de la réglementation des lotissements soumis à permis

Ce qu'on m'a dit reste pour l'instant officieux et n'a TOUJOURS pas était confirmé officiellement...

Mais depuis le début, j'ai du mal à comprendre pourquoi.
Juste pour éviter une procédure administrative de plus ?
Risque de voir les divisions remisent en cause (obligation d'espace commun d'une certaine taille, donc terrain plus petit et moins chère ?)
Simple oublie par "naïveté" ?

PS: Je ne peux me permettre n'importe quoi car pour l'instant, je n'ai toujours rien signé, donc je ne suis toujours pas sur d'avoir ce terrain (sans parler des taux de crédit qui grimpes, et des délais de livraison qui pourrait s'allonger...)

En vous remerciant.

Edit: je viens de voir en me relisant que je me répète un peu beaucoup; désolé...

Bonjour.
Ma notaire vient de me dire qu'elle n'arrive toujours pas à joindre le notaire du terrain, MAIS elle a reçu pour la première fois (en deux mois !!!!!!!) un faxe de lui disant qu'il allait demander d'avis de sa cliente pour ce permis d'aménager... Hé oui, il ne l'a toujours pas fait !!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Ma notaire ne pense pas qu'il fait trainer pour nous décourager, mais juste qu'il n'est pas du genre très pressé...

Près de trois mois que je veux acheter ce terrain et il s'appète seulement à consulter sa cliente... c'est humain se genre de pratique ?
Je n'en peux plus !!!!!

Désolé, je m'emporte un peu...

Bonjour.
Je viens d'avoir ma notaire qui, pour une fois, à réussi à joindre le notaire du terrain.
Il n'a pas encore appelé sa cliente... Il va (mais quand???) demander un devis à son Géomètre pour ce "permis d'aménager"...

Je n'ai rien contre les notaires. Je ne doute pas non plus de sa compétence. Mais ce n'est pas sympa de faire trainer les choses gratuitement comme cela. A croire qu'il ne veut pas le vendre le terrain de sa cliente, ou plutôt qu'il ne veut pas ME le vendre.
Mon offre à 3,70 est expirée... Maintenant, j'aurai au mieux du 4,05 (soit 6 000€ de plus en terme de cout total de crédit car j'emprunte 200 000 ...)
Bonne journée à tous...

Bonjour.
J'ai prix l'initiative d'appeler en personne le notaire du terrain. Il a accepté de me répondre, et m'a expliqué que pour lui, tout était en règle et qu'il n'y avait pas besoin de se permis.
De plus, il m'a dit que le permis d'aménager couterait 3 000€ à sa cliente, sans parler des aménagements supplémentaires qui pourraient être demandés (goudronnage, lampadaire, trottoirs...) .
Donc il ne ferra pas ce permis d'aménager.
Soit on prend le terrain sans, soit on ne le prend pas...

A votre avis, que dois-je faire ???
Dans l'attente de vos réponse, et en vous remerciant.

PS: je viens de prendre contacte avec un avocat conseil pour en savoir plus sur les risques juridiques, et j'attends sa réponse.

si tu dois attendre qu'il ya iat un permis d'aménager, tu peux rajouter un an dans ton calendrier pour la date d'émmenagement

Pour savoir quelle procédure (PA ou DP) aurait du être appliquée à ce lotissemeent, il faudrait connaître l'historique des ventes des lots et de la création de l'espace commun. Ce qui est douteux, c'est le saucissonage apparent des autorisations d'urbanisme: vous parlez de déclarationS préalableS. Et ça, c'est interdit.

Très honnêtement, la démolition dans le cas d'une mauvaise procédure paraît très peu probable, même si en théorie c'est possible.

Si le maire, qui a tout de même la responsabilité de la police de l'urbanisme, ne voit rien à y redire, les risques en sont d'autant diminués.


S'il a bien une sanction pénale (qui vise principalement le vendeur et les professionnels) prescrite au bout de 3 ans (L480-4-1 CU), les sanctions civiles (la nullité des ventes pendant 10 ans (L480-1-5CU et L480-16 CU) ) n'existeront plus lorsque le permis de construire a été accordé. La purge du recours des tiers (affichage pendant 2 mois sur le terrain) et du retrait administratif "lavera" beaucoup de cas d'illégalités du permis de construire.
L'affichage continu de 2 mois sur le terrain doit être irréprochable et vous devez pouvoir apporter la preuve de cet affichage continu, jusqu'à 1 an après la DAACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux).

Bonjour,

Tout simplement : le permis d'aménager est nécessaire s'il y a création de parties communes (accès, espace vert...).
Dans le cadre d'une division sans création de nouvel aménagement, on est en déclaration préalable.

Donc si la voirie est déjà existante, le géomètre doit établir une déclaration préalable. L'instruction est de 1 mois, elle doit être affichée sur le terrain.
Un nouveau No de cadastre va être attribué à la parcelle, le terrain est divisé.

Cordialement,

Oren.

Bonjour et merci de vos réponses.
Les "espaces communs", qui se résumment en faite à un chemin avec une partie plus large au bout pour pouvoir faire un demi-tour (moins de 400m² en tout), sont déja réalisés. Il ne manque que la couche de graviers de finition, qui sera mise à la fin en théorie, après que toutes les maisons soient construites.

En faite, tous les terrains appartiennent à la même personne. C'est un héritage dont la division et la revente ont étaient gérées par le même notaire et le même géomètre.
Il y avait d'abord eu un projet de 5 terrains, mais le maire avait refusé, puis il y a eu ce projet de 4 terrains.
Pour ne pas poser de permis d'aménager (plus chère, plus d'embêtement, plus de contraintes...), ils ont d'abord divisé le terrain initial en deux grands terrains et créé la voie d'axée commune.
Puis, ils ont divisé le premier grand terrain en deux pour les vendres (plus d'un an pour le premier terrain, 4 à 6 mois pour le deuxième).
Et maintenant, ils viennent de diviser le deuxième grand terrain en deux (un pour moi, et le dernier serait aussi vendu).

Oui, si la division ne crée pas de nouveau espace commun, il n'y aurait pas besoinde permis d'aménager.
Mais le plan initial des divisions étaits connus depuis le départ ...
D'où le faite que ma notaire, une autre notaire (Que j'ai solicité via ma famille), et Poil pense que tout n'a pas été effectué correctement et peut laisser penser à une tentative de contournement de la réglementation des lotissements soumis à permis.

Mais comme beaucoup semblent le dire, on ne fera pas démolir 4 maisons d'un village de 500 habitants comme cela... cela semble très peu probable.
Surtout que les textes sont soumis à interprétation (cf les premiers postes de Poil)

Ma notaire aurait juste préféré que tout soit vraiment bien fait dans les règles, sans la moindre ambiguité, et c'est tout à son honneur.

J'attends d'avoir la réponse d'une avocate que j'ai solicité pour me décider à 100%, mais je pense que je vais le signer...

Rebonjour,

La réforme de l'urbanisme entrée en vigueur le 1er Octobre 2008 à changé les règles.

D'après ce que je comprends de votre histoire, une partie des terrains a du être vendue avant le 1er Octobre 2008, et le reste après.
Avant, il fallait attendre 10 ans pour rediviser un terrain issu d'une première division, plus maintenant.

Avant 2008 vous divisez un terrain pour créer le terrain A et le Terrain B. Puis, sans attendre, vous divisez B pour créer C : il fallait un permis de lotir (appelé maintenant permis d'aménager),même pour un lot.
Après 2008 vous divisez (en respectant bien sûr le minimum constructible) sans créer d'espace commun vous êtes en déclaration préalable.
Après 2008 vous divisez en créant par exemple une aire de retournement (obligatoire à partir de 3 lots) vous êtes en permis d'aménager.

Donc si l'aire de retournement a déjà été créée, la déclaration préalable est appropriée est tout à fait respectueuses des règles de droit.

A mon avis, ce n'est pas d'un avocat dont vous avez besoin, mais plutôt d'un bon géomètre.

Cordialement,

Oren.

Bonjour et merci de votre réponse.
A ma connaissance, le premier terrain a été vendu au plus tôt fin 2009 ou début 2010.
D'après la mairie, la 1ère déclaration préalable de division (pour couper un des deux grands terrains en deux parcelles à vendre) date de 2009.
L' "aire de retournement" a du être créé à division initiale, quand ils ont coupé le terrain initial en deux grands terrains, car s'ils l'ont fait en même temps que la division du 1er grand terrain en deux parcelles à vendre, ils auraient été obligé de fait ce permis d'aménager.

Oui, le Géomètre a fait au plus simple, mais d'après ce qu'on sait, l'ordre des géomètres va dans son sens.

j'arrive certainement trop tard mais si on admet que l'on peut opérer les aménagements ainsi, c'est la fin du permis d'aménager.

J'ai un terrain que je divise : 2 grands TAB de part et d'autre d'une voie commune que je rend tout juste carrossable -> DP. Je n'ai plus qu'à re morceller chaque grand terrain à coup de DP en deux ou plus (car le raisonnement tenu pour les 4 terrains, peut être transposé pour de plus grands lotissements).

Je m'épargne ainsi la réglementation d'ordre public de protection de l'acquéreur (garantie d'achèvement, obligation de viabiliser, promesse unilatérale de vente particulière et protectrice du bénéficiaire...)

Oren a écrit:

Rebonjour,

La réforme de l'urbanisme entrée en vigueur le 1er Octobre 2008 à changé les règles. 1er octobre 2007

D'après ce que je comprends de votre histoire, une partie des terrains a du être vendue avant le 1er Octobre 2008, et le reste après. non tout a été vendu après l'entrée en vigueru de la réforme

Avant, il fallait attendre 10 ans pour rediviser un terrain issu d'une première division non il fallait un arrêté de lotir pour rediviser, plus maintenant c'est à dire ?. Avant 2008 vous divisez un terrain pour créer le terrain A et le Terrain B. Puis, sans attendre, vous divisez B pour créer C : il fallait un permis de lotir (appelé maintenant permis d'aménager),même pour un lot.
Après 2008 vous divisez (en respectant bien sûr le minimum constructible) sans créer d'espace commun vous êtes en déclaration préalable.
Après 2008 vous divisez en créant par exemple une aire de retournement (obligatoire à partir de 3 lots pas nécessairement) vous êtes en permis d'aménager. non après 2007 division d'un terrain en 2 tab avec espace commun , DP pas besoin de permis d'aménager

Bonjour et merci de vos réponses.
Je dois signer avec ma notaire la semaine prochaine (le notaire du terrain n'a "pas le temps" je cite de nous fixer un RDV, et comme il a entière procuration sur sa cliente(!!!), il signe lui, puis l'envoie à ma notaire).

Ma notaire m'a encore redit que pour elle, tous n'est pas en règle et qu'il y a un risque. Un permis de construire accepté est sensé être inattaquable une fois validé par la mairie et les recours des tiers respecté, mais si la base (division de terrain) pose pb, pour elle, tout peut être remis en cause.
Toutefois, elle reconnait que le risque de faire démolir 4 maisons dans un petit village de 500 habitant reste faible, et une avocate m'a dit qu'on aurait largement de quoi se retourner, en tant que non professionnel, contre le notaire du terrain, le géomètre, et même la vendeuse, surtout à 4 dont 3 qui ne sont pas au courant du pb.

Elle m'a donc dit qu'elle nous accompagnerai dans ce projet quant-même si c'était notre souhait.

PS: j'ai parlé avec les voisins dont la maison est déjà finie et ils m'ont dit eux aussi avoir des pb avec le notaire du terrain: ils ont acheté le terrain viabilisé, mais il n'y a en faite que l'eau. Pas d'électricité, ni de téléphone. Le notaire du terrain n'aurait pas pris le temps d'envoyer tous les papiers...
Donc ils vont se faire raccorder à leurs frais pour l'instant, et feront ce qu'ils ont à faire en temps utile...
De plus, ils m'ont dit que lorsqu'il ont acheté le terrain (il y a moins d'un ans et demi), ça leur avait était présenté comme un lotissement...

Bonjour,

Il s'agit donc d'une division familiale à la base.

Sans nouvel espace commun, on est donc bien en déclaration préalable, et en conformité avec les règles de droit.

Beaucoup de Notaires ne maîtrisent pas la Déclaration préalable et le Permis d'aménager; il y a souvent des confusions. Ce n'est pourtant pas bien compliqué, il suffit de lire les textes.

Votre déclaration préalable est je suppose, faite par un géomètre, et instruite par les services d'urbanisme compétents, donc si elle délivrée elle est légale, une fois les recours purgés.

Si vous amenez un Notaire en double minute, prenez-en un plus aguerri sur la question, vous perdrez moins de temps.

Cordialement,

Oren.

Merci de votre réponse.

Oren a écrit:

Si vous amenez un Notaire en double minute,

Je n'ai pas compris.

Oren a écrit:

il suffit de lire les textes

D'après les textes qu'a ma notaire, il faudrait un "permis d'aménager". Ce n'est que l'interprétation faite par l'ordre des géomètres qui laisse à penser qu'il n'y en a pas besoin. Poil a d'ailleurs, me semble-t-il bien expliqué la limite du raisonnement :

Poil a écrit:

le raisonnement tenu pour les 4 terrains, peut être transposé pour de plus grands lotissements (...)
Je m'épargne ainsi la réglementation d'ordre public de protection de l'acquéreur (garantie d'achèvement, obligation de viabiliser, promesse unilatérale de vente particulière et protectrice du bénéficiaire...)

Ce que je retiens, c'est que s'il y a un risque, il est très faible, surtout que peu s'entendent sur l'existence de ce risque, et que les textes sont soumis à interprétation.

Bonsoir,

Vous pouvez effectivement diviser plusieurs fois avec une DP, dans la mesure ou vous ne créez pas d'espace commun. La DP est un moyen mis à votre disposition pour détacher une parcelle.
Vous pouvez certes diviser X fois, mais le POS, ou le PLU de la commune définit le minimum constructible par rapport à une zone donnée, et tout est encadré par ce document consultable en Mairie.

Le permis d'aménager à toujours de beaux jours devant lui, vu qu'il est nécessaire dès que vous créez une voirie ou un espace vert. Un lotissement nécessite de nombreux aménagements donc la DP ne peux se substituer au permis d'aménager.

La DP est en général utilisée pour des terrains "en bande" : l'unité foncière initiale est rectangulaire, et la voirie passe devant, donc on morcelle en respectant bien sûr le minimum constructible fixé par la commune.
Ou dans votre cas, quand on détache après que l'aire de retournement ait été crée.
Quant au fait d'acheter un terrain issu d'un détachement par DP, effectivement cela revient à acheter un diffus non viabilisé. C'est généralement moins onéreux, mais c'est à vous de faire toutes les démarches, en se faisant aider par le constructeur.

La double minute, ça veut dire que vous avez 2 notaires. Pas toujours idéal, car ils ne sont jamais dispo en même temps, et pas toujours d'accord.

Voilà, pour ce qui est des réformes, je peux me tromper sur la date, je vais vérifier, il y en a eu en 2007 et en 2008, j'ai peut-être confondu.

Bonne soirée,

Oren

Oren a écrit:

Bonjour,

Il s'agit donc d'une division familiale à la base. non non l'énoncé ne dit pas ça

Sans nouvel espace commun, on est donc bien en déclaration préalable, et en conformité avec les règles de droit. un peu simpliste

Beaucoup de Notaires ne maîtrisent pas la Déclaration préalable et le Permis d'aménager; il y a souvent des confusions. Ce n'est pourtant pas bien compliqué, il suffit de lire les textes. y'a pas que les notaires, les géomètres experts aussi

Votre déclaration préalable est je suppose, faite par un géomètre, et instruite par les services d'urbanisme compétents, donc si elle délivrée elle est légale, une fois les recours purgés. les délais de recours et de retrait purgés ne rendent pas légale une décision illégale.
Si vous amenez un Notaire en double minute, prenez-en un plus aguerri sur la question, vous perdrez moins de temps.La double minute (deux actes authentiques) est tombée complétement en désuétude.

bonsoir,
retour d'expérience de ce jour
contexte: succession avec hypothèses de travail sur
le devenir des biens immobiliers (ferme et terrains constructibles)
Grâce à ce forum qui m'a beaucoup apporté et m' a conduit et aiguillé sur d'autres sites
quelle ne fut pas surprise du peu d'empressement de la part du notaire dans sa qualité de
conseil à nous apporter des éclairages.
Ceci sans Dénigremenet de ma part.
Aujourd'hui, si vous n'avez pas vous-même fait votre analyse d'une situation (quelle que soit cette
situation), votre "conseil", hélas, trois fois hélas, ne vous est pas d'un grand apport.
C'est un constat.
Merci Mr Internet qui éveillez notre curiosité et contribuez à nous sortir de notre
ignorance, de notre flou, et contribuez par le visuel à la compréhension des choses (terme que
je déteste, bien qu'en droit ce terme soit fort utilisé).

Alors on en est où dans cette acquisition ?

Bonjour
je viens juste de tember sur ce sujet et je ne saurai trop conseiller d'être prudent avec ce genre d'acquisition. Des terrains issus de divisions de parcelles mosent toujours des problèmes et le notaire a bien raison de vouloir faire tout dans les règles de l'urbanisme. Pour des raisons de divisions non faites dans les temps et correctement par mon constructeur, nous nous trouvons dans l'impossibilité d'acheter le terrain pour le moement et donc pas de possibilité de commencer la construction promise pour octobre par le constructeur. MEFIANCE et PRUDENCE.

poil a écrit:

Alors on en est où dans cette acquisition ?

Merci de prendre des nouvelles !
Que dire... encore des problèmes.
Cela fait deux mois que nous aurions du signer la vente définitive, mais trois nouveaux problèmes sont apparus :

1) 5000€ de frais d'agence alors qu'il n'y a ni mandat de vente signé par la vendeuse, ni mandat de recherche signé par moi même.
Car en faite, c'est le constructeur Alain M. travaillant pour/avec(???) l'agence qui m'a montré le terrain, et qui a tout fait pour me vendre sa maison (grosse perte de temps) avant le terrain.
Je n'ai jamais su s'il était de mèche avec le notaire, et ne voulant pas perdre le terrain, je n'en avais jamais parlé.
Je l'ai signalé à ma notaire le jour de la signature du compromis, et l'autre notaire m'avait dit que je n'aurais pas à les payer.

2) Le terrain est dit viabilisé, or il n'y a que l'eau.
Pour l'électricité et le téléphone :
- Entre mon terrain et l’extrémité de la partie commune à nos quatre terrains, il n'y a que les fourreaux ( pas de câble dedans => 5000€ en gros; pas de logette en bordure de mon terrain)
- le lot des quatre terrains n'est pas raccordé au réseau ;

Pour le 1), j'ai des solutions juridiques. L'agence/constructeur ont tord. S'ils s'obstinent, je saisi le tribunal d'instance et en plus je leur demande des dommages et intérêts (une avocate est sur le coup ).
Pour le 2), ma notaire m'avait dit avoir réussi à ce qu'une partie de la somme soit séquestrée tant que la viabilité ne serait pas terminé.

Problème 3) depuis vendredi : Ma notaire dit vouloir me lâcher, si si ! Elle ne veut plus signer avec moi en invoquant les problèmes du départ, à savoir l’absence de permis d'aménager et me laisse donc tout seule !

Je suis sur le c*...
Bilant de l'action de ma notaire :
- 3 mois d'attentes supplémentaires pour signer le compromis et... aucune évolution sur la situation de départ (pas de permis d'aménager)
- 2 mois de retard en plus pour signer la vente définitive... pour nous laisser tomber. Pour le problème de viabilité, l'autre notaire n'aura plus qu'a nous imposer de prendre le terrain tel quel...
J'avais une très grosse estime pour ma notaire... mais au final, elle n'a toujours fait que défendre ses intérêts pour être sur que juridiquement, "rien ne puisse lui être reproché".
Pour cette histoire de départ du permis d'aménagé manquant, la chambre des géomètres, la mairie et l'autre notaire étaient tous d'accord. Mes trois autres futures (???) voisins ont fait sans et m'ont dit, comme mon maitre d’œuvre "c'est mieux sans" , et comme me disait mon avocat "on ne fait pas démolir quatre maisons comme cela...

Bilant final : terrain toujours pas acheté, énorme perte de temps et d'énergie, perte d'argent ...

C'est la fête quoi, comme on le voie en se moment aux infos : aucune institutions ne fonctionne vraiment correctement ; Monsieur tous le monde comme moi patauge dans un océan de merde pendant qu'une minorité s'en délecte s'engraissant encore. Chacun ne pense qu'a sa petite personne, souvent au détriment des autres ; peut de personnes gagnent de l'argent 100% propre, c'est à dire sans que d'autres en perdent injustement (et je ne parle même pas de ceux nombreux qui se fond de l'argent sur la santé d'autres...)
Bref, c'est vraiment la fête

Bonne soirée quant-même !

arf désolé de lire tout ça

Quand vous parlez de frais d'agence, pas de mandat pas de frais même si vous aviez eu connaissance du terrain par cette agence (loi Hoguet). Je ne comprends pas l'attitude de votre notaire

La seule chose ou elle avait raison c'esst sur la question du permis d'aménager http://questions.assemblee-n[...]18424QE.htm

poil a écrit:

elle avait raison sur la question du permis d'aménager http://questions.assemblee-n[...]18424QE.htm

Merci, mais cela confirme juste que tout cette histoire était absurde car lié à l'interprétation de textes peu claire; Trouver ou non une utilité au "permis d'aménager" m'a juste fait perdre mon temps et mon argent alors qu'il n'y avait rien de totalement illégale dans tout cela. Ce n'était qu'un détail technique... sans grand intérêt je pense. La preuve, personne n'était d'accord.