Instruction d'une simple demande de division parcellaire avec des règles de permis d'aménager, quelle est la vraie loi?

Bonjour,

Le lotisseur a l'obligation de procéder à la viabilisation des lots dans le cadre d'un permis d'aménager, sans quoi le permis de construire pour la maison ne saurait être délivré (art. R.442-18 du code de l'urbanisme).
Dans le cadre d'une simple DP il ne me semble pas que cette obligation incombe au lotisseur. Le permis de construire peut être délivré sans achèvement des travaux déclaré pour la DP, même si un service urbanisme pointilleux ne manquera pas de la demander avant de délivrer le permis.
Puisque le bénéficiaire de la division en l'a pas contestée dans ses formes, c'est à lui de procéder à la viabilisation.
En théorie il pourrait demander le retrait de la DP puisqu'il n'a jamais déclaré l'achèvement (L.424-5), mais cela compliquerait la position de votre PC et vous ferait rentrer dans une situation administrative délicate.
Si le vendeur s'obstine sur sa position, envisagez-vous de repartir à la recherche d'un terrain ou de mettre en œuvre vous même ce qu'il refuse de faire ?

salade bio a écrit:

Bonjour,

Le lotisseur a l'obligation de procéder à la viabilisation des lots dans le cadre d'un permis d'aménager, sans quoi le permis de construire pour la maison ne saurait être délivré (art. R.442-18 du code de l'urbanisme).
Dans le cadre d'une simple DP il ne me semble pas que cette obligation incombe au lotisseur. Le permis de construire peut être délivré sans achèvement des travaux déclaré pour la DP, même si un service urbanisme pointilleux ne manquera pas de la demander avant de délivrer le permis.
Puisque le bénéficiaire de la division en l'a pas contestée dans ses formes, c'est à lui de procéder à la viabilisation.
En théorie il pourrait demander le retrait de la DP puisqu'il n'a jamais déclaré l'achèvement (L.424-5), mais cela compliquerait la position de votre PC et vous ferait rentrer dans une situation administrative délicate.
Si le vendeur s'obstine sur sa position, envisagez-vous de repartir à la recherche d'un terrain ou de mettre en œuvre vous même ce qu'il refuse de faire ?

Bonjour SaladeBio

Merci pour ton retour.
Oui ce sont les seuls éléments que je connais, permis d’aménager= viabilisation obligatoire, division parcellaire= viabilisation non obligatoire.

Ce qui pose problème à ma notaire et du coup à nous c’est que dans les annexes de la division parcellaire les viabilisations sont à la charge du pétitionnaire qu’est le vendeur.
Ce que j’ai du mal à comprendre c’est comment peut-on arriver à une telle situation, avec des restrictions liées à un permis d’aménager alors que le dépôt a été fait sur la base d’une simple division parcellaire.

Soit c’est instruit en tant que permis d’aménager depuis le départ auquel cas notre permis de construire ne peut être instruit et validé qu’après tous les travaux du lotisseur réalisés, soit c’est instruit en tant que simple division parcellaire et auquel cas personne ne peut rien imposer ni au vendeur ni à nous comme équipement « commun » telle que la logette pour les ordures ménagères est-ce bien cela?

Car je vous avoue que cette situation est très particulière.

Pour répondre à votre dernière question, vu la rareté du terrain nous préférons payer les viabilisations que de nous retrouver à repartir à 0

FlorianMontpellier a écrit:

Ce que j’ai du mal à comprendre c’est comment peut-on arriver à une telle situation, avec des restrictions liées à un permis d’aménager alors que le dépôt a été fait sur la base d’une simple division parcellaire.

L'autorité a la possibilité d'assortir son autorisation de réserves, et même si certaines en abusent il n'est pas possible de demander tout et n'importe quoi. Du point de vue du lotisseur et des tiers, la déclaration préalable n'a pas été contestée et le lotisseur devrait donc, en toute cohérence, supporter la viabilisation.

FlorianMontpellier a écrit:

Pour répondre à votre dernière question, vu la rareté du terrain nous préférons payer les viabilisations que de nous retrouver à repartir à 0

Vous répondez au fond de la question, ce qui vous permet d'avancer dans votre projet.

FlorianMontpellier a écrit:

Soit c’est instruit en tant que permis d’aménager depuis le départ auquel cas notre permis de construire ne peut être instruit et validé qu’après tous les travaux du lotisseur réalisés, soit c’est instruit en tant que simple division parcellaire et auquel cas personne ne peut rien imposer ni au vendeur ni à nous comme équipement « commun » telle que la logette pour les ordures ménagères est-ce bien cela?

S'agissant d'une DP, elle doit être instruite comme telle et non comme un PA. Voilà pourquoi je pense, mais ça reste mon avis pour l'instant, que la prescription n'est pas légale. Par contre, le PLU impose quoi en matière de local d'ordures ?

Bonsoir @saladiebio

Merci pour ton aide et tes réponses.

Alors, j'ai été un peu plus loin dans les investigations et au bout du raisonnement.
En vérité, la division parcellaire a bien été traitée en tant que tel, j'ai eu la confirmation écrite par la mairie du village en question.

Question subsidiaire, y-a-t-il une DACT (déclaration d'achèvement des travaux) à déposer relatif à cette division parcellaire?
Ma notaire dit que oui, et qu'il faut d'ailleurs que les recommandations des annexes (notamment chaque concessionnaire sollicité) soient réalisées impérativement avant la signature, la notaire adverse dit que non.

Dans ces annexes, c'est le blabla habituel mis à part un d'eux qui souhaite une logette pour les bacs collectifs (pour n'avoir que 2 bacs au lieu de 4...).
Ma notaire dit que sans conformité lié à la division parcellaire, mon permis de construire peut-être considéré comme nul alors que la mairie du village en question m'a confirmé par mail écrit que la division parcellaire avait été acceptée et que mon permis ne pouvait plus être retiré.

Qui croire? Que faire?

D'un côté ma notaire qui me fait "flipper" en nous sensibilisant sur les éventuels risques (encore faut-il que ses craintes soient avérées), d'un autre une notaire qui semble vraiment laxiste et un écrit par mail de la mairie qui indique que tout va bien que la DP a été acceptée donc qu'il n'y a pas besoin de DACT et que mon permis de construire ne peut pas m'être retiré.

Je suis vraiment perdu, ma notaire même souhaite se retirer du dossier si nous signons en l'état.
Si quelqu'un du métier me lit et est prêt à m'aider, je peux même envoyer toutes les annexes si besoin.

Au plaisir de vous lire.

Bonjour,

Sauf erreur de ma part aucune loi n'oblige la viabilisation d'un terrain. L'article L. 332-15 du code de l'urbanisme n'impose que la desserte du terrain ("à proximité") permettant de viabiliser le terrain au sens où on l'entend habituellement.

En général, le lotisseur au moment de la création d'une voie réalise la viabilisation car cela ne lui compte pas grand chose pour une plus value max par lot.

Ainsi s'il n'est pas explicitement écrit dans le compromis de vente que les viabilisations sont réalisées par le vendeur alors c'est à la charge de l'acheteur.

nicolas91 a écrit:

Bonjour,

Sauf erreur de ma part aucune loi n'oblige la viabilisation d'un terrain. L'article L. 332-15 du code de l'urbanisme n'impose que la desserte du terrain ("à proximité") permettant de viabiliser le terrain au sens où on l'entend habituellement.

En général, le lotisseur au moment de la création d'une voie réalise la viabilisation car cela ne lui compte pas grand chose pour une plus value max par lot.

Ainsi s'il n'est pas explicitement écrit dans le compromis de vente que les viabilisations sont réalisées par le vendeur alors c'est à la charge de l'acheteur.

Bonjour, merci pour votre réponse.
Cette partie du sujet semble réglée, par contre pour le reste (voir mon message d’hier soir) sauriez-vous m’aider?

Merci par avance

Je n'ai pas les compétences mais je trouve quand même bizarre d'avoir des travaux avec une DP pour division.

FlorianMontpellier a écrit:

Question subsidiaire, y-a-t-il une DACT (déclaration d'achèvement des travaux) à déposer relatif à cette division parcellaire?
Ma notaire dit que oui, et qu'il faut d'ailleurs que les recommandations des annexes (notamment chaque concessionnaire sollicité) soient réalisées impérativement avant la signature, la notaire adverse dit que non.

En théorie oui, même si le code de l'urbanisme ne soumet pas la délivrance du PC au dépôt de la DAACT de la DP. Cela a pour but de sécuriser le lotissement et donc le permis de construire qui sera déposé dans son périmètre.

FlorianMontpellier a écrit:

Ma notaire dit que sans conformité lié à la division parcellaire, mon permis de construire peut-être considéré comme nul alors que la mairie du village en question m'a confirmé par mail écrit que la division parcellaire avait été acceptée et que mon permis ne pouvait plus être retiré.

Si le permis de construire a été délivré, que les délais de recours et de retrait administratif sont passés sans conduire à un retrait ou une annulation, alors il est définitif (voir par exemple A.424-8). Ou comme le disent certains "passés 3 mois, c'est légal" . Il ne peut y avoir de retrait que si c'est vous qui le demandez (L.424-5).

salade bio a écrit:

FlorianMontpellier a écrit:

Question subsidiaire, y-a-t-il une DACT (déclaration d'achèvement des travaux) à déposer relatif à cette division parcellaire?
Ma notaire dit que oui, et qu'il faut d'ailleurs que les recommandations des annexes (notamment chaque concessionnaire sollicité) soient réalisées impérativement avant la signature, la notaire adverse dit que non.

En théorie oui, même si le code de l'urbanisme ne soumet pas la délivrance du PC au dépôt de la DAACT de la DP. Cela a pour but de sécuriser le lotissement et donc le permis de construire qui sera déposé dans son périmètre.

FlorianMontpellier a écrit:

Ma notaire dit que sans conformité lié à la division parcellaire, mon permis de construire peut-être considéré comme nul alors que la mairie du village en question m'a confirmé par mail écrit que la division parcellaire avait été acceptée et que mon permis ne pouvait plus être retiré.

Si le permis de construire a été délivré, que les délais de recours et de retrait administratif sont passés sans conduire à un retrait ou une annulation, alors il est définitif (voir par exemple A.424-8). Ou comme le disent certains "passés 3 mois, c'est légal" . Il ne peut y avoir de retrait que si c'est vous qui le demandez (L.424-5).

Et donc est-ce que le fait d'avoir obtenu le permis de construire ne prévaut pas sur une DAACT?
Parce qu'au final même si nous voulons déposer la DAACT pour faire les choses correctement, la mairie du village nous dit que celle-ci est inutile.
Que faire, qui croire?

Donc la DAACT n'a aucun sens alors? C'est ça que je ne comprends pas, on modifie des textes pour une efficacité plus accrue mais au final cela rend les choses beaucoup plus complexe avec des éléments flous!

La création du lotissement est définitive depuis un moment et vous avez obtenu un permis qui est lui aussi définitif. Je ne vois pas qui va pouvoir contester la légalité du lotissement comme du permis de construire, ni comment ils pourraient être retirés/annulés.
Les notaires sont de plus en plus casse bonbons en matière de conformité, quitte à demander des certificats de non contestation des travaux pour des constructions achevées avant le 1er octobre 2007 (la procédure n'existe pas !). Ne vous posez pas la question de la DAACT du lotissement et poursuivez votre projet.
Malgré ça, si votre notaire refuse de vous accompagner dans les suites de l'acquisition, demandez lui sur quelles bases juridiques il vous donne son conseil, et si vous n'en êtes pas convaincue changez.

salade bio a écrit:

La création du lotissement est définitive depuis un moment et vous avez obtenu un permis qui est lui aussi définitif. Je ne vois pas qui va pouvoir contester la légalité du lotissement comme du permis de construire, ni comment ils pourraient être retirés/annulés.
Les notaires sont de plus en plus casse bonbons en matière de conformité, quitte à demander des certificats de non contestation des travaux pour des constructions achevées avant le 1er octobre 2007 (la procédure n'existe pas !). Ne vous posez pas la question de la DAACT du lotissement et poursuivez votre projet.
Malgré ça, si votre notaire refuse de vous accompagner dans les suites de l'acquisition, demandez lui sur quelles bases juridiques il vous donne son conseil, et si vous n'en êtes pas convaincue changez.

Oui vous avez raison et je suis complètement d'accord avec ce que vous dites, néanmoins en France nous avons des lois plus absurdes les unes que les autres c'est pour cela que je préfère m'assurer des choses et surtout que j'essaye de comprendre comment deux notaires, qui font le même métier, arrivent à être en contradiction.
Et les éléments de la mairie donnent plutôt raison à la notaire adverse.
Donc je ne sais pas qui solliciter pour trancher, mais je ne pense pas aller plus loin et nous allons je pense signer avec la situation actuelle.
La mienne en tout cas ne souhaite pas déroger à sa ligne directrice et je crains que nous ne soyons contraints de mettre un terme à notre collaboration.
Elle s'appuie pour sa part sur des éléments du "cridon" qui sont des aides pour les offices notariaux.
Et ce malheureux cridon n'est pas clair pour moi donc difficile de l'interpréter.

Merci encore pour votre aide précieuse

Voici ce que dit le cridon pour un cas similaire au mien:

"Mon Cher Confrère,

Par courriel du 13 mai 2014, vous nous interrogez en matière de lotissement déclaré.


Votre client a obtenu un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division
assorti de prescriptions de travaux, le 15 novembre 2010.
En règle générale, en l’absence de déclaration d’achèvement desdits travaux (article
R.462-2 du code de l’urbanisme), aucun élément ne vient démontrer la réalisation
effective des travaux prescrits dans l’autorisation de lotir (l’obtention d’un permis de
construire sur l’un des lots créés pouvait en constituer une simple présomption).
Par principe, le lotisseur a pourtant, en déclaration préalable, la responsabilité de la
réalisation des travaux prescrits par l’arrêté lui-même. Ceux-ci doivent être réalisés
avant les ventes.
Il en résulte les risques suivants :
- Aux termes de l’article L.480-4-1 du code de l’urbanisme, « est puni d'une amende
de 15.000 euros le fait de vendre ou de louer des terrains bâtis ou non bâtis compris
dans un lotissement (…) sans s'être conformé aux prescriptions imposées (…) par la
décision prise sur la déclaration préalable ». Cette infraction se prescrit par trois ans
(cf. article 8 du code de procédure pénale). La division datant du 30 mars 2011, cette
infraction (s’il y en a une) est tout juste prescrite.
- Par ailleurs, la vente de terrain intervenue en méconnaissance de l’autorisation de
lotir obtenue (c’est-à-dire ici avant la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté de
non-opposition) ouvre potentiellement à l’acquéreur, au maire ou au préfet la
possibilité d’en demander la nullité pendant dix ans (cf. articles L.480-15 et L.480-16
du code de l’urbanisme).

L'article L. 480-15 alinéa 2 précise toutefois que « les ventes et locations des
parcelles pour lesquelles le permis de construire a été accordé ne peuvent plus être
annulées ». La portée de ce texte est, cependant, difficile à définir. De l'avis d’une
partie de la doctrine, le permis de construire susceptible de couvrir la nullité des
ventes ne peut cependant s'entendre que d'un permis délivré après la division
irrégulière ; une infraction ne pouvant être couverte qu'après avoir été commise.
En l’espèce, le permis de construire obtenu par le premier acquéreur a été délivré
avant la vente ; il n’est donc pas certain que ce permis vaille « régularisation » de la
cession du terrain.

Pour répondre plus précisément à vos questions :
Peut-on mettre à la charge de l’acquéreur les travaux « prescrits » dans la DP dans
la mesure où ils sont repris dans son permis de construire ? Peut-on considérer que
la vente concerne une parcelle de terrain en secteur diffus ?
Par principe, la réponse à cette première question devrait être négative.
Vous êtes, cependant, face à une situation particulière.
Au cas précis, pour reprendre les termes de l’arrêté, les travaux prescrits consistent
en :
 Permission de voirie (les conditions techniques et les modalités de réalisation de
l’accès à la voie publique devront faire l’objet d’une permission de voirie dont la
demande sera déposée par le pétitionnaire à la mairie). Le terme « pétitionnaire »
peut viser le demandeur du permis de construire.
 Branchements aux réseaux : les branchements aux réseaux publics devront
obligatoirement être effectués par des câbles en souterrain (qui indiquent
comment les branchements devront être effectués).
Rappelons que les raccordements individuels peuvent être laissés à la charge du
coloti ; le raccordement individuel n’étant pas une condition pour que le terrain soit
considéré comme un terrain à bâtir dès lors que le terrain est «raccordable» à un
réseau existant à proximité (à moins de 100 m. ; article L.111-4 et article L.332-15 du
code de l’urbanisme ).

L’administration a d’ailleurs rappelé que «Les lots issus d’un lotissement soumis à
déclaration préalable doivent être constructibles. Ils doivent donc être accessibles
par une voie aux caractéristiques suffisantes (éventuellement par servitude de
passage) et les réseaux publics existants ou prévus doivent être situés à proximité
des lots. La situation du terrain dans une zone constructible d’un document
d’urbanisme ou dans une partie actuellement urbanisée de la commune est une
information suffisante, au stade de la déclaration préalable, pour considérer que les
réseaux existent. De plus, au moment du dépôt de la déclaration préalable, le futur
projet architectural que l’acquéreur va vouloir réaliser n’est pas connu du service
instructeur. Ce n’est qu’à la vue et à la connaissance de ce projet architectural que le

service instructeur doit se prononcer sur la question des réseaux et des accès. Les
branchements individuels sur un terrain privé ne concernent que les acquéreurs de
chaque lot. C’est donc lors du dépôt ultérieur des demandes de permis de construire
que cette question sera examinée » (cf. Site Ministère- Nouveau permis de construire
- Questions-réponses - Déclaration préalable portant sur un projet d’aménagement -
DP lotissement et viabilisation).

En d’autres termes, on peut se demander si les travaux indiqués dans l’arrêté
correspondaient à de véritables prescriptions.
Les travaux visés correspondent, à notre avis, à des travaux concernant les
modalités d’accès ou de raccordement individuels lesquels relèvent plutôt du permis
de construire. Nous aurions tendance à penser que les indications données dans
l’arrêté de non-opposition à DP consistent plutôt en une information relative aux
modalités d’accès et de branchement qui seront, dans le cadre de la délivrance d’un
permis de construire, imposées aux acquéreurs de lots. Nous nous posons donc la
question de la réalité des prescriptions accompagnant l’arrêté. Or, la jurisprudence
relève qu’il doit s’agir de véritables prescriptions (cf. CE. 29 déc. 1995, n° 121516 ;
un simple rappel des obligations légales n’est pas au nombre des prescriptions
visées par l’article R.421-29 devenu l’article R.424-5).

Par suite, la situation serait inversée si l’on devait considérer que l’arrêté n’était
finalement pas assorti de véritables prescriptions mais de simples mentions visant à
informer le pétitionnaire et les acquéreurs potentiels de lots ; sous réserve de
l’interprétation que pourraient en faire les juges.
Dans une telle hypothèse, en effet, on pourrait considérer que l’autorisation a
valablement été mise en œuvre dans le délai de deux ans. Sa mise en œuvre n’a
pas été constitutive d’une infraction pénale et le lotisseur peut, à ce jour, procéder à
la seconde vente sans avoir à accomplir de formalités ni entreprendre de travaux.
Le permis de construire obtenu par les acquéreurs fait logiquement apparaître à leur
charge les travaux d’accès et de raccordement individuels qui leur incombent. Il ne
s’agit pas, pour les parties, de convenir que lesdits travaux resteront à la charge de
l’acquéreur, ceux-ci relèveront, de fait, de l’autorisation de construire.

Pour répondre à votre seconde question, la vente du deuxième terrain (selon
l’analyse retenue) ne correspond pas à la cession d’une parcelle de terrain en
secteur diffus mais s’inscrit dans la logique du lotissement et correspond bien à la
cession du deuxième terrain à bâtir autorisé, en son temps, par la DP.

Restant à votre entière disposition,
Nous vous prions d'agréer, Mon Cher Confrère, l'expression de nos sentiments
dévoués"

Bonjour, cela fait maintenant 2 ans, comment s'est terminé votre projet ?