Demande abusive du vendeur suite à promesse de vente terrain

bonsoir,

Citation:

Outre le fait que je ne vois pas comment demander à ma banque de financer un bien pour lequel je n'ai aucun devis, j'ai l'impression que cette demande "pue" un peu. En effet, si je présente une offre de prêt acceptée rien ne m'empêche plus d'acheter le terrain. Par contre, si le budget est trop faible je ne pourrai pas construire la maison prévue...

pour moi la demande ne "pue" pas, vraiment vilaine cette expression
soit vous avez le budget pour votre projet, soit il faut le revoir à la baisse et faire la maison de vos moyens plutot que celle de vos rêves.

avez-vous vu d'autres banques ?
n'y a-t-il pas moyen de faire un prêt plus long donc échéances moins élevées mais avec possibilité de moduler les remboursements ?

vous avez de la chance que le vendeur de terrain ne remette pas en vente, vu que vous avez dépassé les délais de dépot permis et prets, il peut le faire quand il veut.
ce vendeur aurait dû demander un accord de principe de la banque avant de signer le compromis.

Bonjour,

Malheureusement, la maison des rêves on avait déjà laissé tombé. Le coût élevé du projet vient surtout du fait que nous avons besoin d'une surface de plein pied à cause de problèmes de santé (ma femme a les genoux en vrac à 35 ans). Évidemment, de plein pied c'est plus cher... Réduire le budget semble difficile sachant que nous avons déjà beaucoup réduit le projet (même s'il reste gros...).
Concernant les banques, toutes nous ont dit "gros endettement, mais faisable...". Sauf que je crois que nous avons fait l'erreur d'évoquer un projet de chambres d'hôtes de week-end pour rentabiliser les combles. Même si le risque est au pire d'avoir des revenus à 0? avec cette activité, les banques considèrent que c'est un facteur de risque. Notre conseillère nous avait dit qu'ils tiendraient compte des revenus potentiels (au moins en partie) qui ressortiraient de l'étude de marché. Il semblerait que ce soit faux car sinon le dossier passait haut la main...

Vu d'autres banques ?
Oui, mais comme notre banque nous proposait le prêt le plus avantageux nous avons attendu leur réponse pour avoir une base de négociation pour aller voir les autres. Mais comme la réponse est arrivée après plus d'un mois, nous avons perdu du temps...

Pour info, "l'accord de principe" n'existe pas. Les banques font des simulations sur lesquelles elles peuvent accepter de mettre le titre "accord de principe". Nous avons eu ce document mais il n'a pas plus de valeur que la simple simulation. Dommage, sinon nous aurions déjà notre prêt

Pour le retard, nous n'avons toujours pas dépassé le 23 juin pour la vente. Donc même si les étapes n'ont pas été respectées nous pouvons encore théoriquement tenir les délais La question que je me pose c'est si le délai de départ prévu n'était pas déjà beaucoup trop court. Nous avons été surpris par le temps que mettent tous nos interlocuteurs pour nous répondre. C'est presque à chaque fois un mois d'attente pour un devis ou la réponse à un dossier de prêt ! Alors Mettre seulement 3 mois pour tout préparer ce n'était pas jouable pour une maison qui n'était pas sur catalogue.

Mais c'est surtout cette demande d'offre de crédit à un budget plus bas que je trouve étrange. Ca sent la vente "forcée". Ma question est surtout : est-ce légal d'exiger cela ? Car je vais évidemment refuser cette demande à laquelle il est extrêmement difficile de répondre (voir les justificatifs que demandent les banques !!!) et qui pourrait me mettre dans l'obligation d'acheter le terrain sans pouvoir construire la maison.

Un plain pied est pas forcément plus chère qu'un R+1. Après si les combles sont aménageables ça peut être plus cher mais au m², une fois les combles aménagés, vous êtes gagnants. Je serai de l'avis de votre vendeur, il n'a pas à mettre son nez dans vos affaires de prêt mais à sa place je m'inquiéterai aussi d'un acheteur qui doit s'endetter au delà de 39% ce qui est difficile à faire accepter aux banques, quelque soit le reste à vivre (3000 euros n'étant pas un reste à vivre démesuré). Ne pouvez vous pas réduire votre projet et vous laisser la possibilité d'y ajouter des choses dans le futur?

Un plain-pied plus cher qu'un R+1 ? cela m'étonne...on a toujours eu le cas contraire...
Là on a fait un plain-pied pour que ce soit moins cher et pouvoir avoir plus de surface habitable...

Ne rien faire dans la précipitation...et si vous ne pouvez avoir ce terrain, vous en trouverez un autre...mais ne
signez pas ce document...

Tous les constructeurs que nous avons vu nous ont dit que 150 m² en 2 étages étaient beaucoup moins chers que la même surface sur 1 seul.
Ca m'a paru logique puisque quand les deux étages sont l'un au-dessus de l'autre les fondations et le toit coûtent évidemment moins chers car 2 fois plus petits. Les murs plus hauts et le plancher intermédiaire ont un coût mais c'est loin de rééquilibrer. Il faut dire aussi que dans la région où nous faisons construire c'est toit terrasse interdits et pente de 40° minimum obligatoire. Alors faire une maison de plein pied sans utiliser cet énorme espace sous la toiture c'était un peu bête.
Le surcoût pour les combles aménageables ont été estimés à environ 20 000 €. Ca parait beaucoup mais ça fait quand même 150 m² habitables potentiels pour une somme faible. Evidemment, en ajoutant les ouvertures on arrive à environ 40 000 € mais ça reste peu pour ces 150 m². Si on retire ces 40 000 € des combles aménageables notre projet ne pose plus aucun problème financier en apparence. Sauf que la maison perd énormément de valeur si les combles sont perdus, du coup la maison vaudra beaucoup moins que son prix de construction... Et ça, ça pourrait être financièrement une cata si on doit revendre dans les 5 ans (on ne sait jamais ce que l'avenir réserve...).

La possibilité serait de ne faire les Vélux qu'ultérieurement. On économiserait une somme non négligeable sur le coût de départ. Et c'est une des solutions de secours que j'envisage.

Je comprend tout à fait l'inquiétude du vendeur. Il a un problème financier (reprise des parts d'une entreprise) et a besoin de l'argent. Mais j'ai l'impression que c'est plutôt l'agent immobilier qui stresse de ne pas avoir sa commission et qui pousse... Car la dernière fois que j'ai vu le vendeur il n'était pas du tout agressif mais plutôt très compréhensif. Par contre quand j'ai l'agent immobilier au tel elle est extrêmement pressante.
De toutes façons, nous mettre la pression ne servira à rien on fait aussi vite qu'on peut. Mais quand la banque répond le 4 juin à une demande de crédit faite le 27 avril... Comment pourrais-je faire "plus vite que la musique" ? Et s'ils nous demandent des démarches qui vont encore nous prendre du temps, on n'en aura encore moins à consacrer à concrétiser notre projet . J'ai déjà pris 3 jours de congés entre cette semaine et la prochaine pour aller voir les banques.

Quant à abandonner le terrain, c'est une décision difficile car nous avons déjà engagé des frais importants et le propriétaire nous réclamera forcément les 10% de la valeur prévue. Au total ce serait 15000 € de perdu

Bon, de toutes façons on va attaquer les banques maintenant que le permis se trouve accepté d'office. Je lance un courtier sur l'affaire (avec qui je suis en contact depuis 6 mois) et je démarche aussi de mon côté.

3 mois pour "tout boucler" non c'est impossible dans la réalité.

pour ce qui est de la "vente forcée" et de sa légalité : on met ce qu'on veut dans un compromis, dès lors que les 2 parties sont d'accord.

bonne idée de faire le tour des banques... avec le dossier "étude de marché" des chambres d'hotes.

juana a écrit:

mais à sa place je m'inquiéterai aussi d'un acheteur qui doit s'endetter au delà de 39% ce qui est difficile à faire accepter aux banques, quelque soit le reste à vivre (3000 euros n'étant pas un reste à vivre démesuré)

Je me demande bien comment font les smicards pour survivre alors!!!
Avec 3000€ de reste à vivre si tu as des problèmes financiers je te conseille de revoir grandement tes dépenses!

Nous avons, moi et ma femme, un endettement à 38,5% et moins que ça pour reste à vivre et on vit encore très bien ne se privant de rien (WE à la mer, sorties, ciné, etc..).
En plus de ça nous amortissons notre prêt immo et payons en plus un loyer et cela ne nous empêche de garder le même train de vie.

Je m’étonne donc du fait qu'avec 3000€ de reste à vivre cela inquiète. Pour nous cela n'a posé aucun problème d'aller à 39% avec moins de reste à vivre et cela dans toutes les banques que nous avons fait !

Seule chose qui pourrait faire tiquer le banquier c'est le manque d'apport selon moi...

hephte a écrit:

juana a écrit:

mais à sa place je m'inquiéterai aussi d'un acheteur qui doit s'endetter au delà de 39% ce qui est difficile à faire accepter aux banques, quelque soit le reste à vivre (3000 euros n'étant pas un reste à vivre démesuré)

Je me demande bien comment font les smicards pour survivre alors!!!
Avec 3000€ de reste à vivre si tu as des problèmes financiers je te conseille de revoir grandement tes dépenses!

Nous avons, moi et ma femme, un endettement à 38,5% et moins que ça pour reste à vivre et on vit encore très bien ne se privant de rien (WE à la mer, sorties, ciné, etc..).
En plus de ça nous amortissons notre prêt immo et payons en plus un loyer et cela ne nous empêche de garder le même train de vie.

Je m’étonne donc du fait qu'avec 3000€ de reste à vivre cela inquiète. Pour nous cela n'a posé aucun problème d'aller à 39% avec moins de reste à vivre et cela dans toutes les banques que nous avons fait !

Seule chose qui pourrait faire tiquer le banquier c'est le manque d'apport selon moi...

un smicard devient fait rarement construire une maison de 150M² dans le 78 ...

Moi je n'ai vu nul part qu'il disait faire construire dans le 78!
C'est pas parce que c'est marqué dans son profil qu'il y habite actuellement qu'il est obligé d'y faire construire ;o)

D'ailleurs je ne fais moi même pas construire à Angers contrairement à mon profil ;o)

Si toutefois c'est le cas 3000€ pour 2 ça reste quand même correct et même dans le 78.
Après si il a des enfants ça peu changer la donne...

ouais enfin je suis pas la pour faire un cours d'économie mais 2 smicard ou qu'ils soient en France construisent RAREMENT des maison de 150M² de plein pieds dont les comble habitable non utilisé représente déjà 40K€ ...

Si je parlais de smicards c'était pour exagérer le truc bien entendu ;o)

Sujet clos

Bonjour,

OK pour la prolongation, de plus allez secouer un peu l'agent immobilier, c'est lui le responsable : un délai de 3 mois dans le cadre d'une construction est stupide, ce n'est même pas suffisant pour avoir une réponse au PC. Mais rassurez vous : il font tous ça, pour eux c'est vendu donc commission assurée.
Pour nous cela a pris 1 an entre compromis et signature définitive alors que le constructeur était choisi. Les ABF et la DDE se sont chargés d'exploser les délais malgré que nous ayons rencontrés tout ce petit monde avant de lancer le projet.

Par contre pour le prêt, non, revoyez votre projet en fonction de vos désirs et de vos possibilités uniquement, un refus de prêt vous met à l'abri des pénalités ou de poursuites éventuelles, si ce prêt est accepté avec un montant inférieur à vos besoins vous ne pouvez plus vous désister sans pénalité. D'autre part, le délai risque d'être encore plus long puisque la banque va demander un nouveau projet complet.

hephte a dit:

Citation:

Je me demande bien comment font les smicards pour survivre alors!!!
Avec 3000€ de reste à vivre si tu as des problèmes financiers je te conseille de revoir grandement tes dépenses!

Je n'ai ABSOLUMENT aucun problème financier. En fait j'ai plutôt un problème de banquier !
Ma femme et moi venons tous les 2 de milieux financièrement "défavorisés" (on sait ce que c'est qu'un smicard !) et nous n'avons pas pris l'habitude d'avoir un niveau de vie très dispendieux...
Actuellement, nous payons 1900€ de crédit (immobilier 1550€, auto 280€ et pass travaux 80€) et 300€ de charges. Comme ma femme est en congés parental on atteint actuellement 46% d'endettement. Il nous reste donc seulement 2250€/mois - 300€ de charge = 1950€.
Et on arrive encore à mettre en moyenne 500€ de côté par mois !!!

Alors quand un banquier m'explique que 3400 € pour vivre avec ma femme et mes 2 enfants une fois crédit payé ce sera sûrement insuffisant, alors que je lui apporte la preuve que actuellement nous faisons bien pire, j'ai quand même franchement l'impression qu'on me prend pour un c....

En tout cas tu me rassures quand tu me dis que pour toi 39% n'a pas été un soucis. Il semble bien que ce soit un problème de préjugé sur les créations d'entreprise (Ah ! Les banques françaises et leur frilosité à financer dès qu'il y a le moindre risque ). Nos chambres d'hôtes ont fait peur. Certains nous ont dit que les banques ont peut-être eu peur que l'un de nous quitte son emploi pour cette nouvelle activité. Pourtant nous avons bien précisé partout que ce ne serait qu'une activité de week-end !

Armand a écrit :

Citation:

un smicard devient fait rarement construire une maison de 150M² dans le 78 ...

Je ne suis pas smicard et je ne fais pas non plus construire dans le 78 ! Malgré nos revenus qui paraissent confortables, le 78 est hors de nos bourses à moins de se contenter d'un terrain de 600m² et d'une maison de 120 m² et d'être au fin fond du 78 en limite de département... Pour 10 km je trouvais ça idiot de faire autant de concessions. On a donc trouvé un terrain dans le 28 au nord de Dreux, à 55 km du boulot...
Nous avions bien trouvé un terrain constructible de 1000 m² près de chez nous, mais il était vendu 365 000 € viabilisé quand même Ca nous laissait 70 000 € pour construire la maison, soit environ 35m² avec combles aménageables

Varlet a écrit :

Citation:

OK pour la prolongation, de plus allez secouer un peu l'agent immobilier, c'est lui le responsable : un délai de 3 mois dans le cadre d'une construction est stupide, ce n'est même pas suffisant pour avoir une réponse au PC. Mais rassurez vous : il font tous ça, pour eux c'est vendu donc commission assurée.
Pour nous cela a pris 1 an entre compromis et signature définitive alors que le constructeur était choisi. Les ABF et la DDE se sont chargés d'exploser les délais malgré que nous ayons rencontrés tout ce petit monde avant de lancer le projet.
Par contre pour le prêt, non, revoyez votre projet en fonction de vos désirs et de vos possibilités uniquement, un refus de prêt vous met à l'abri des pénalités ou de poursuites éventuelles, si ce prêt est accepté avec un montant inférieur à vos besoins vous ne pouvez plus vous désister sans pénalité. D'autre part, le délai risque d'être encore plus long puisque la banque va demander un nouveau projet complet.

Le délai de 3 mois c'était pour déposer le dossier de permis mais sans tenir compte du délai d'obtention
Cela dit, on s'aperçoit effectivement que c'est vraiment trop court pour faire toutes les démarches nécessaires. Si on avait choisit de travailler avec un grand constructeur et maison sur plan c'était sûrement jouable. Mais là c'était déraisonnable !
Pour le prêt inférieur mais accepté, c'est bien ce que je crains : que l'agent immobilier tente de s'assurer la vente même si nous ne pouvons obtenir le financement qui corresponde réellement à notre projet. C'est pour ça que j'ai utilisé le terme "ça pue" dans mon premier message !!!

La suite, c'est qu'un courtier va travailler sur notre dossier. J'ai rendez-vous demain avec ma propre banque pour monter le financement différemment, j'ai un rendez-vous avec LCL le matin, La Poste la semaine prochaine et on a fait une demande de RDV avec le CA... Bon, si on y arrive pas avec tout ça !!! Le mieux c'est que j'arrive à repartir de chaque rendez-vous avec un dossier déjà tout prêt à partir en "commission". C'est pas évident car il va falloir négocier un taux intéressant en une seule fois. Mais vu que j'ai déjà la simulation de financement de ma banque à 4,35% je peux m'en servir comme base de travail.

perso, pour revenir au sujet de départ je pense qu'il faut en effet assurer le crédit rapidement (même si je suis évidemment d'accord que 3000€ sont + que largement suffisants pour vivre, sans être smicards, tout le monde n'a pas ça et peu très bien vivre largement ...

ça semble 1 peu gros qd même, j'irai voir 1 autre banque directement, en repartant de zero, et si besoin, si vraiment ça ne passe pas (gros quand même je trouve !) je mettrai de côté l'améngament des combles et les 40 000 € que je ferai 1 an ou 2 après (l'idée du gite est très bonne)

histoire de ne pas perdre les 15 000 € !

bonne chance !

Citation:

ça semble 1 peu gros qd même, j'irai voir 1 autre banque directement, en repartant de zero, et si besoin, si vraiment ça ne passe pas (gros quand même je trouve !) je mettrai de côté l'améngament des combles et les 40 000 € que je ferai 1 an ou 2 après (l'idée du gite est très bonne)

Le problème c'est que faire des combles aménageables dès le début c'est beaucoup moins cher qu'après. Une bonne partie du prix c'est de faire des fermettes aménageables plutôt qu'en W et surtout de faire une pente de 52° à la place de 40°. Il est évidemment beaucoup plus difficile de prévoir ces travaux ultérieurement... Les portes d'accès extérieures seront elles aussi difficiles à faire à postériori. Il n'y a que les Vélux qui pourraient attendre car les faire après est possible et sûrement pas si cher si la charpente a déjà été préparée pour. Mais là c'est une dizaine de milliers d'€ économisés. Ca peut jouer sur un petit % d'endettement quand même...

Pour le crédit, j'ai contacté un autre grand courtier bien connu sur Internet. J'ai eu une réponse hyper-rapide avec des simulations. Si j'en crois ce qui a été fait il y moyen de financer à l'aise... Ils me proposent un taux à 4,16% sur 27 ans. Ca me ramène à 33,7% !!! Il faut sûrement reprendre quelques données comme un report des remboursements pendant la construction, une assurance qui couvre un peu plus ou même peut-être revenir à 25 ans. Mais là ça semble beaucoup plus jouable !!!

J'ai eu l'agent immobilier au téléphone tout à l'heure et j'ai réussi à lui faire comprendre que sa demande d'un accord de prêt avec 33% d'endettement n'était pas réalisable puisqu'il fallait que je refasse faire un devis et des plans par mon maître d’œuvre. Non seulement il y en aurait pour au moins 1 mois mais ça me coûterait encore 3600€ (ben ça ne bosse pas gratos un architecte !). Sans compter que ça me ferait déposer un nouveau permis de construire... Elle a convenu à contre-coeur que c'était irréalisable.

en effet, je parler de trouver 1 intermédiaire entre aménager les combles (sol, chauffage, élec, escalier, feneters etc et mettre des combles en W, je voulais dire, donc faire de manière à préparer l'aménagement futur, donc investir 1 partie déjà (fermettes et isolation notamment) et laisser le reste pour plus tard... je trouverai dommage aussi de faire pour défaire ensuite, dommage et aberrant ! je parlais juste de commencer l'aménagement et de garder le reste pour après...

en effet, les banques se foutent du monde !

tant mieux si l'agent immo est compréhensive.

ne pas oublier qd même que de ttes façons, ce sera + long, et + risqué de devoir rechercher 1 nouvel acquéreur pour son terrain... donc 1 accord amiable avec qques semaines de délais devrait pouvoir vous arranger toutes les 2...

bon courage !

Citation:

en effet, je parler de trouver 1 intermédiaire entre aménager les combles (sol, chauffage, élec, escalier, feneters etc et mettre des combles en W, je voulais dire, donc faire de manière à préparer l'aménagement futur, donc investir 1 partie déjà (fermettes et isolation notamment) et laisser le reste pour plus tard...

En fait, les 45000€ c'est juste pour avoir les combles aménageables et toutes les ouvertures. Mais pour ce prix là il n'y a même pas un bout de plancher ou de laine de verre
Le reste des travaux se fera après la vente de notre appartement avec le restant des sousous quand on aura remboursé le prêt relais et les prêt immobilier en cours.
Pour le reste des travaux il faudra encore ajouter quelque chose comme 45 ou 50 000 €. Et encore, en le faisant en auto-construction. Il faut dire que pour 150 m² de surface ce n'est pas si cher. Et pour ce prix là il y a tout : de l'isolation à la tapisserie sans oublier une cuisine aménagée et des salles de bain (4, une par chambre). Et comme c'est une maison écolo, ce n'est que des matériaux sains : isolation laine de bois ou lin, cloisons en Fermacell, etc...
Au final, si tout va bien on aura 300 m² habitables pour un coût total de l'ordre de 370 000 € hors terrain. Ce n'est pas tant que ça surtout pour une maison ultra isolée et sans laine de verre ou polystyrène (ah si, il y en aura quand même dans la dalle béton ...)...

ah ok, alors je choisirai évidemment aussi la version qui fait ça dans la foulée ... ils abusent ! il faut faire d'autres banques ou insister ?
bon courage !

ce projet est super !

bonjour,

kroknot a écrit:

En fait, les 45000€ c'est juste pour avoir les combles aménageables et toutes les ouvertures. Mais pour ce prix là il n'y a même pas un bout de plancher ou de laine de verre ...

çà tape dur quand même

j'espère au moins que ce sera une charpente tradi et pas de la fermette en A avec des pieds partout.

On est un peu en train de passer hors sujet là ! Mais bon...

Alors si je détaille le surcoût :
Maison : Charpente fermette industrielle pour passer de 40° à 52° de pente de toit : de 12300 € à 13500 € -> +1200 €
Maison : Création de chevêtres de Vélux : +600 €
Garage : Charpente traditionnelle à 52° au lieu de 40° : surcoût négligeable
Garage : Création de chevêtres de Vélux : + 300 €
Garage : ajout d'un solivage : +4200 €
Maison & garage : toiture de 40° à 52° : de 23000 € à 29000 € = + 6000 €
Vélux posés : environ 10 000 €
Portes d'accès par l'extérieur x2 : 3000 €

Au total, ça fait donc environ 25300 €. Mais ça c'est les chiffres du devis estimatif du maître d’œuvre...

Je n'avais pas fait tout le découpage, c'est un peu moins que je croyais. En tout cas ce serait dommage de ne pas pouvoir sortir ces 25000 € de plus et perdre 150 m² habitables potentiels en plus. Ca ne donne pas du tout la même valeur à la maison à la revente !

_______________________________________

Pour revenir au sujet, nous avons rendez-vous chez le notaire samedi prochain pour faire un avenant au compromis de vente qui intègre notre retard.

Sinon, pour le permis, la mairie nous a envoyé aujourd'hui le certificat de permis de construire tacite. Nous sommes allé cet après-midi sur le terrain pour afficher le beau panneau !!!

non mais entre juste prévoir la chapente aménageable et allez jusqu'au vélux y'a une marche aussi ...

c'est vrai qu'on déborde un peu

25K€ c'est déja mieux que 45K€

mais avant de signer demande à voir les plans de charpente, sur certaines charpentes indus l'aménageable est... peu optimisé, on a juste un "couloir" au milieu (1/3 des pignons).

kroknot a écrit:

Pour revenir au sujet, nous avons rendez-vous chez le notaire samedi prochain pour faire un avenant au compromis de vente qui intègre notre retard.

Sinon, pour le permis, la mairie nous a envoyé aujourd'hui le certificat de permis de construire tacite. Nous sommes allé cet après-midi sur le terrain pour afficher le beau panneau !!!

pour le permis, déja une bonne chose de faite.