Bornage, projet de division, pas de bornes

miker73 a écrit:

Bonjour,
nous sommes en train d'acheter un terrain, le compromis doit etre signé vendredi 28.
Le terrain appartient au propriétaire de la maison de dessous, qui divise sa propriété.
J'ai un plan de masse avec projet de division du géomètre mais sur le terrain, il n'y a pas de bornes, juste des tiges en ferraille.
Le document que j'ai est de décembre 2012, les bornes rouges seront posées par la suite?
Merci

Oui, à condition de bien penser à inscrire sur le compromis une condition suspensive de bornage aux frais du vendeur.
Dans le cas d'une division parcellaire simple avec accès direct sans servitude, le bornage n'est pas obligatoire, une simple déclaration préalable du vendeur suffit. Du coup, certains "oublient" de le faire.

Petite précision qui devrait être post-ité après moult redites : à chacune des parties (vendeur / acheteur) son notaire, cela ne coute pas un euro de plus qu'avoir uniquement un seul notaire (acheteur ET vendeur), les frais se répartissant à 50% entre les officines. Donc, dépechez-vous d'en choisir un et de le notifier au vendeur, il vous aurait déjà averti de cette absence.

Comment se passe l'accès et les réseaux ? Avez-vous votre propre limite de proprieté en bordure d'une voie communale ?

Pour l acces je suis en bordure de chemin. Les reseaux sont en bordure.
C est legal donc de ne pas poser le bornes rouges? En cas de conflit mon document est
valable?
Moi j ai pris mon notaire. Le vendeur a pris le meme comme il en avait pas.

miker73 a écrit:

Pour l acces je suis en bordure de chemin. Les reseaux sont en bordure.
C est legal donc de ne pas poser le bornes rouges? En cas de conflit mon document est
valable?

Si vous êtes en bordure du domaine publique (chemin communal, route, rue), une division parcellaire simple ne requiert pas de permis d'aménager (consitutif d'un "lotissement"). Il faut en général que le vendeur fasse une "Déclaration Préalable" (DP). Sauf que des améliorations en mars 2012 ont encore un peu changé la donne et la DP n'est même plus obligatoire, un PC déposé par l'acheteur suffit.

Passé ce point, en théorie le bornage est obligatoire pour une DP. Sauf que comme justement la DP n'est pas obligatoire pour construire, le vendeur peut 'oublier' de faire le bornage, te voir déposer ton PC validé (sans le bornage, ce n'est pas une pièce PCMI) et te vendre ensuite le terrain non borné.

Pas de chance, un CCMI peut imposer le bornage du terrain comme clause suspensive, ce qui reviendrait du coup à tes frais dans le pire des cas.

Citation:

IMPORTANT : si une demande de permis de construire est déposée sur une parcelle issue d’une division qui aurait du
faire auparavant l’objet d’une déclaration préalable de lotissement, il est désormais possible, en application du nouvel
article R.442-2, de considérer que la demande de permis de construire vaut régularisation de la déclaration préalable de
division.
En effet, la déclaration préalable de lotissement est une garantie apportée à l’acquéreur du lot, puisqu’elle atteste du
caractère constructible du terrain et entraîne l’obligation de bornage ainsi que la « cristallisation » des droits à construire
pendant 5 ans. Si l’acquéreur n’en a pas bénéficié mais que le permis de construire peut être accordé, il n’y a aucun intérêt, que ce soit pour la collectivité comme pour l’acquéreur, de réclamer l’exécution de la formalité oubliée.

http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/Fiche%20les%20lotissements%20%C3%A0%20partir%20du%201er%20mars%202012.pdf



Donc mieux vaut réclamer ce qui est normalement prévu par la loi (du moins le Code de l'Urba) et faire inscrire une clause de bornage aux frais du vendeur, on évite ainsi du stress inutile.
Au passage, une DP fige la constructibilité de la parcelle sur 5 ans, c'est tout bénéf' pour le vendeur d'en faire une (même s'il doit payer 2000 euros de bornage...)

miker73 a écrit:

Moi j ai pris mon notaire. Le vendeur a pris le meme comme il en avait pas.

Ah, c'est rigolo, parce que généralement c'est l'inverse. Je comprend même pas comment le vendeur a pu se lancer dans les démarches administratives de division de terrain sans avoir le conseil préalable d'un notaire...


Mais bon, vous allez pas le forcer à en prendre un, assurez-vous quand même que votre notaire vous représente bien. Normalement, c'est lui qui aurait dû vous expliquer ce risque.

J'ai bien la DP, qu'il a déposé il y a quelques jours. Des piquets ferrailles en guise de borne.
Elle fige également la zone constructible qui est sur le terrain? Dans mon cas, la parcelle est rectangulaire et la partie constructible va du coin supérieur gauche au coins inférieur droit.
Pour le notaire oui je vais pas l'obliger à en prendre un autre. Moi j'ai l'habitude de voir avec celui là donc il m'a dis qu'il ferait le nécessaire dans les clauses.
Merci

miker73 a écrit:

J'ai bien la DP, qu'il a déposé il y a quelques jours. Des piquets ferrailles en guise de borne.
Elle fige également la zone constructible qui est sur le terrain? Dans mon cas, la parcelle est rectangulaire et la partie constructible va du coin supérieur gauche au coins inférieur droit.

OK, donc bonne nouvelle, votre vendeur a fait les choses comme il devrait le faire. Dans le cas d'une DP, le bornage est obligatoire mais il n'est pas précisé les délais. Du coup, permettez d'inscrire une clause suspensive comme indiqué plus haut qui ne devrait pas changer grand chose, sauf justement le fait que votre bornage sera effectif le jour de l'achat du terrain.

Attention, pour que le bornage soit valide, il faut la signature de TOUS les voisins, ce qui peut prendre du temps, et ce qui explique peut-être aussi pourquoi vous n'avez pas encore les bornes OGE.
Le plus simple est que vous contactiez votre vendeur pour lui demander le statut, et éventuellement prendre contact avec son géomètre, vous aurez plus de visibilité et ca permettra un premier contact sympa auprès de votre vendeur et futur voisin

miker73 a écrit:

Pour le notaire oui je vais pas l'obliger à en prendre un autre. Moi j'ai l'habitude de voir avec celui là donc il m'a dis qu'il ferait le nécessaire dans les clauses.
Merci

C'est sûr que vous ne pouvez pas le forcer à prendre son notaire. Maintenant, rien n'empêche de lui expliquer que cela ne coute rien pour lui d'avoir son propre notaire et permettra de le rassurer quant à votre bonne volonté.
Je peux vraiment comprendre la situation, c'est juste qu'au cours d'un acte authentique peut ressurgir des tensions si certains points ne sont pas forcément vus avant, et auquel le fait d'avoir son propre représentant permet d'être un peu plus zen (c'est du coup le notaire qui prend parole et non vous)

Par exemple, si je comprend bien, vous êtes en hauteur vis-à-vis de la route. Normalement, les écoulements peuvent ne pas poser de souci, mais vous pouvez peut-être avoir besoin d'une pompe de relevage. C'est un point à négocier lors du compromis par exemple.
A l'identique, la viabilisation est-elle vendue "en bordure" ou "attenante" ? Vous pouvez demander à ce que les logettes (ou du moins les frais de viab) soient partagés.

Sur l'annonce, c'est en bordure les viabilités.
Pour l'eau le regard est sur son terrain, à 1m de ma parcelle, donc je fait le forcing pour le faire déplacer, ou déplacer les limites d'1m50 si c'est faisable.
Pour les bornes, j'ai écrit un mail à son géomètre pour savoir quand elles seraient posées.
Le terrain étant borné au sommet je suppose (entre le voisin et la parcelle avant division) il n'y a que 2 bornes à mettre je présume?
Merci

miker73 a écrit:

Sur l'annonce, c'est en bordure les viabilités.
Pour l'eau le regard est sur son terrain, à 1m de ma parcelle, donc je fait le forcing pour le faire déplacer, ou déplacer les limites d'1m50 si c'est faisable.
Pour les bornes, j'ai écrit un mail à son géomètre pour savoir quand elles seraient posées.
Le terrain étant borné au sommet je suppose (entre le voisin et la parcelle avant division) il n'y a que 2 bornes à mettre je présume?
Merci

Tu peux me faire un petit plan de masse avec les viabilités ?
Là c'est dur de se prononcer, mais oui heureusement, un terrain à borner hérite des bornes préexistantes.

Pour les viabs en bordure, ca veut bien dire "en limite de propriété", pas à 1m50.
Fais aussi attention à la pression des tuyaux d'eau qui doit être suffisante (plus de 5 bars je crois) pour atteindre un point haut. Ensuite, ton plombier mettra un délesteur à l'entrée de ton habitation. Mais du coup, pour avoir discuté avec des plombiers, ca leur est arrivé d'avoir des maisons avec des pressions communales insuffisantes (typiquement près d'un chateau d'eau) où il fallait prévoir un surpresseur.

EDIT : D'ailleurs, je me suis mal exprimé sur "en bordure". En bordure, ca veut dire tout et n'importe quoi, seule une viab "en limite de proprieté" veut dire logettes et co. Donc si tu as cru que c'était attenant, c'est une discussion commerciale à faire au moment du compromis (pas après, c'est mort).

Pour les viab, le poteau EDF est en limite, il y en a même un de l'autre coté de la parcelle donc ça devrait être bon. D'après sa précédente demande de permis il n'y avait pas d'extension de réseau.
L'eau c'est en discussion, ça peut se décider devant le notaire aussi? on règle ça pendant la signature du compromis? Pareil pour les bornes?
Quels risques j'ai a le prendre sans les bornes juste avec le document de DP?
PS: pour le plan de masse j'essai de le mettre ce soir, je suis au travail.

miker73 a écrit:

Pour les viab, le poteau EDF est en limite, il y en a même un de l'autre coté de la parcelle donc ça devrait être bon. D'après sa précédente demande de permis il n'y avait pas d'extension de réseau.
L'eau c'est en discussion, ça peut se décider devant le notaire aussi? on règle ça pendant la signature du compromis? Pareil pour les bornes?
Quels risques j'ai a le prendre sans les bornes juste avec le document de DP?
PS: pour le plan de masse j'essai de le mettre ce soir, je suis au travail.

Je suppose que le vendeur n'a pas fait de Certificat d'Urbanisme ? Il y a déjà eu un permis déposé ?
Pour l'eau/electricité/assainissement/FT/gaz, le constat est simple : tout ce qui n'est pas négocié lors du compromis est à la charge de l'acheteur. Attention, je ne dis pas que les viabilisations sont forcément à la charge du vendeur, non. Je dis juste que comme vous négociez le prix d'un terrain, vous pouvez négocier les annexes comme les viabilisations.

Tout a l'air presqu'en bordure, les couts de viabilisation seront donc limités. Et le fait qu'ERDF ait déjà été consulté sur un PC précédent permet de bien vérifier une éventuelle extension. Mais bon, sache que même si le poteau ERDF est à coté de chez toi, tu paieras quand même une viabilisation (du poteau à la logette EDF en limite, suivant type 1 ou type 2). Pareil pour l'eau, il y aura donc une DICT (Déclaration de Travaux pour ouverture des réseaux) à faire, ce qui n'est pas le cas dans le cas d'un compteur d'eau préinstallé.
Pareil pour l'assainissement : s'il est collectif, il y aura surement une taxe de raccordement à l'égout. S'il est individuel, il convient de s'assurer que le SPANC n'ait rien à dire...

C'est pour ça que je parle de "en limite de proprieté" : ca veut dire qu'un terrain dispose déjà d'un compteur d'eau non raccordé, ainsi qu'une logette ERDF et une logette FT, voire le gaz, ainsi qu'un regard tampon pour les eaux usées/de pluie si assainissement collectif.

Mais bon, va pas non plus mettre la pression sur ton vendeur pour lui faire payer tout ça, c'est juste pour bien expliquer que ton terrain n'est pas viabilisé au moment de la vente (sauf si tu souhaites qu'il le soit => clause suspensive)

miker73 a écrit:

Quels risques j'ai a le prendre sans les bornes juste avec le document de DP?

Comme dit plus haut, si la DP a été faite, le bornage doit être en cours. Donc, tu peux aller au compromis sans les bornes OGE, c'est pas du tout dramatique. A condition de :
1/ bien être certain que le bornage sera fait avant la vente définitive (=> clause suspensive de bornage)
2/ être certain que la superficie et assiette du terrain définitive sera peu ou prou équivalente à celle définie lors du compromis et pour laquelle tu t'engages (=> clause résolutoire de superficie et assiette défiitive définie lors du compromis, via le plan de masse, et au delà de X% tu considères comme non réalisée)

C'est sûr qu'il est mieux que le bornage soit fait avant le compromis, mais c'est pas obligatoire. En inscrivant ces deux clauses, tu es tranquille : si le terrain n'est plus le même que celui prospecté (à cause justement d'un bornage différent), tu pourras te dédire sans clause pénale.

Qu'est-ce que c'est l'assiette?
Pour le permis, il a été demandé par le vendeur pour son fils mais le projet n'a pas été finalisé.
Le SPANC a vu le dossier que je lui ai fait passé et ça sera bon.
Pour les viabilités, j'ai mis une clause de 2000€ maxi à ma charge, a voir si le vendeur sera ok.
Je comprend pas trop pourquoi le plan n'est pas valable plus que le bornage en fait.

Bonjour,

je n'ai pas tout suivi mais je viens de lire le dernier message :

miker73 a écrit:

Pour le permis, il a été demandé par le vendeur pour son fils mais le projet n'a pas été finalisé.

attention avec certains services urbarnisme : ils ne traitent pas les dossiers tant que le précédent n'est pas annulé.
il faudrait voir avec la mairie et peut-être le mettre en condition suspensive.

Oui il y a une condition suspensive d'annulation du permis

miker73 a écrit:

Qu'est-ce que c'est l'assiette?
Pour le permis, il a été demandé par le vendeur pour son fils mais le projet n'a pas été finalisé.
Le SPANC a vu le dossier que je lui ai fait passé et ça sera bon.
Pour les viabilités, j'ai mis une clause de 2000€ maxi à ma charge, a voir si le vendeur sera ok.
Je comprend pas trop pourquoi le plan n'est pas valable plus que le bornage en fait.

L'assiette c'est le placement au sol du terrain. En indiquant une fourchette sur le plan de masse, tu définies une zone hors duquelle le compromis devient caduc.
On évite ainsi de poser une garantie pour un terrain rectangulaire et se retrouver au final avec un terrain en L avec même surface, par exemple...

Concernant les viabs, inscrire un montant est un peu compliqué, car comment faire payer les vendeur si dépassement ?

Donc pour l assiette j ai un plan sur lequel la surface que j achete est en jaune. Donc a priori pas de risques.
Pour le montant max des viab, mon notaire me dis que si les devis depassent le montant inscrit, je peu casser la vente. Ca fait un poids pour negocier le prix au cas ou.

Bonjour,
désolé je n'arrive pas à joindre le plan de masse.
Pour le bornage, il y a quelque chose dessus dans le compromis, que le vendeur devait le réaliser préalablement à la signature de l'acte authentique donc c'est la clause dont vous parliez je pense.

Bonjour,
je déterre mon topic car j'approche de la signature, il n'y a toujours pas de bornes et voila ce que le notaire me dis quand je l'ai contacté :
Le bornage contradictoire entre deux voisins prend la forme d’un procès-verbal signé par le géomètre et les voisins.

"Le bornage qui divise une même propriété ne peut être contradictoire avec un voisin puisqu’il n’y a qu’un propriétaire concerné : le géomètre dresse un descriptif de bornage qui fait état des limites. C’est ce document qui fait foi. Sur le terrain, les limites sont matérialisées par des bornes qui peuvent être des piquets en bois ou en métal, avec une marque rouge au bout."

A votre avis? Je peux acheter tranquille?

Bonjour, Oui, c'est la procédure "normale". Si il y a un document de géomètre, pas de souci. Sur le terrain une "borne", ça peut être n'importe quoi, un piquet, en bois, en métal, en plastique. En général, c'est le géomètre qui les plante en même temps qu'il fait les mesures sur le terrain.

Bonjour,
merci de la réponse, donc ce n'est pas forcément une borne rouge marqué OGE?
J'ai un document de géomètre avec les cotes de ma future propriété, donc si je veut faire un mur me séparant du voisin, je prend mon mètre et je mesure la bonne distance?

Plus précisemment, tu tends une corde entre les piquets (qui n'auront pas manqués d'être mis en place, n'est-ce pas ? ), et tu restes à l'intérieur de ton terrain.
Tu peux verifier avec ton mètre aussi, bien entendu.
Et faire tout cela, avec la supervision du voisin, c'est encore mieux.
Mais c'est pas plus compliqué que ça.

Les piquets sont en place, enfin se sont des piquets métals d'une dizaine de centimètres de haut. Rien ne m'empèche d'en remettre d'autres juste à côtés pour ne pas risquer de les bouger.

Tout à fait. Dernière précision , si vous faites des travaux (clotures probablement), avec le constat du voisin, c'est indispensable. alors à la fin, Vous faites un papier avec les infos : sur quel terrain se situe la cloture (l'un ou l'autre ou bien au milieu en mitoyenneté), qui a payé les travaux (l'un ou l'autre ou les 2). Les 2 propriétaires signent tous les 2. Et vous envoyez chez le notaire qui conservera. Comme ça, si l'un ou l'autre souhaite vendre (ou pour n'importe quel autre motif) : la démarche de délimitation des propriétés sera déjà effectuée.