Terrain en 3 lots, trop grand = lotissement

Bonjour,

Je me permet de vous raconter un peu notre histoire afin d'avoir un peu votre avis.
Après plusieurs mois de recherche, nous avions enfin trouvé un terrain.
Celui ci étant une grande parcelle de 6000m2 avec au moins 2500m2 non constructible donnant accès a un petit bois.
Le propriétaire étant un ami de ma mère, nous avions convenu de prendre a peu près 1500m2 afin de construire la maison de notre rêve (le prix des 1500m2 rentrant dans le budget).
Le propriétaire a donc commencé a faire les démarches.

Malheureusement, nous avons eu une mauvaise nouvelle hier. Apparemment le terrain est trop grand, il est nécessaire de faire 3 lots. Et qui dit, 3 lots dit forcément lotissement.
Avec donc viabilisation des parcelles, aménagement d'une route...
A priori cela reviendrait a 60 000€. Et le propriétaire ne souhaite pas investir, donc il ne vend malheureusement plus :-(

Ce que nous ne comprenons pas, c'est que nous avons visité des terrains comprenant 3 lots et n'étant pas considéré comme lotissement, avec donc aucune viabilisation.
Pourtant ces terrains sont situés dans la même ville et viennent d'être mis en vente.

Alors j'aurais voulu savoir qui prend ces décisions ? Est-ce le géomètre ? La mairie ?...
Pouvons-nous intervenir sachant que nous serions juste simple futur acquéreur ?

Merci d'avance,

Cdlt