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Avis : achat d'appartement dans maison divisée en lot

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Serez vous prêt à acheter un appartement dans une maison divisée, soit en copropriété?

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12 participants et 12 votes (plusieurs réponses possibles)
 
Env. 30 message Val De Marne
Bonjour à tous,

Voici ma question" Serez vous prêt à acheter un appartement dans une maison divisée, soit en copropriété? "

D'un coté,
Je rame à vendre ma maison qui est trop grande ( sur 3 niveaux, RDC, sous-sol semi enterré et 1er étage. Le tout pour 300m2 habitable + 30 garage).

D'un autre coté,
A 500m de chez moi un promoteur a lancé sa 3ème phase de construction d'appartements type maison de ville.

En face de chez moi une maison a été divisé en plusieurs appartements à la location.

Donc je pense qu'il y a une réelle demande de logements neuf dans le quartier et que la location d'appartement dans les maisons divisées ne pose pas problème.

D'où me vient l'idée de diviser la maison en appartements. J'en ai parlé autour de moi et les avis sont assez septiques. La plupart se font mal à l'idée d'acheter en petite copropriété et m'ont conseillé de venir sur ce forum pour demander conseil à des gens plus expérimentés.

Si j'opte pour la division, pourriez vous me renseigner sur les procédure à suivre? PC ou DP? architecte obligatoire? places de parking....

Vous remerciant d'avance pour votre aide.

Pour info la division serait comme suit:
- lot 1. niveau RDC 3 pièces 55m2 + 15m2 de terrasse
- lot 2. niveau RDC 4 pièces 85m2 + 40m2 de jardin privatif (il y aurait une surélévation de 35m2)
- lot 3. niveau 1er 3 pièces de 43m2 + terrasse de 35m2
- lot 4. niveau 1er 3 pièces de 43m2
- lot 5 niveau -1 2 pièces de 35m2
- lot 6 niveau -1 2 pièces de 28m2
- lot 7 niveau -1 2 pièces de 35m2
- lot 8 niveau -1 studio de 22m2

Les lots 1 à 4 seront destinés à la vente et les lots 5 à 8 seront destinés à la location.
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Avez-vous jeté un coup d'oeil à la section "plans de maison" ?

Il y a plusieurs centaines de plans pour trouver des idées, classés par taille, forme, etc ... Vous pouvez même avoir pour chaque plan un budget de construction estimatif...

C'est ici : //www.forumconstruire.com/plan_maison/
 
Membre utile Env. 1000 message Gers
Bonjour,
C'est une idée a exploiter pourquoi pas. Maintenant, autant de logements...

Pour le bati :
Il va falloir un architecte pour bien calculer le passage de tous les réseaux et les problèmes d’incendie!
Et surtout faire très attention aux nuisances sonores! et traiter le phonique dans l'existant... c'est pas toujours facile!...

Il faut limiter les frais de gestion diverse!
Dans le collectif, le plus compliqué c'est la répartition des dépenses communes!... un toit a réparer chacun sa cote part!...
Une jardin à entretenir idem...

Pensez aux poubelles, aux boites aux lettres, aux accès handicapés et pas que les personnes en fauteuil... La mamie du rdc... Le skieur malchanceux du 1er!
Et puis il faut regarder si l'on peut avoir une place de parking... etc...

Oui votre projet peut marcher . Faire les travaux avec soins pour que vos propriétaires et locataires soient heureux de vivre chez vous chez eux!...
Le secret de la réussite est de faire ce que l'on désire passionnément sans se préoccuper de la peur qui l'accompagne - Marc Aubay
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Membre super utile Env. 7000 message Haute Garonne
Bonjour,

Niveau -1 ça veut dire des logements en sous sol ? Huh
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Env. 30 message Val De Marne
Clet a écrit:Bonjour,

Niveau -1 ça veut dire des logements en sous sol ? Huh


Bonjour Clet,

En fait la maison est sur sous sol total, mais c'est 1m enterrée. Soit 1m50 hors sol.
Toutes les pièces ont des fenêtres.
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Membre utile Env. 1000 message Gers
Le demi sous sol avec fenêtre partout n'est pas un gros problème...
Si vous n'avez pas de problème d’infiltration d'eau ou d'humidité qui rendrait vite votre logement insalubre!...
Le secret de la réussite est de faire ce que l'on désire passionnément sans se préoccuper de la peur qui l'accompagne - Marc Aubay
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Env. 30 message Val De Marne
malybut a écrit:Bonjour,
C'est une idée a exploiter pourquoi pas. Maintenant, autant de logements...

Pour le bati :
Il va falloir un architecte pour bien calculer le passage de tous les réseaux et les problèmes d’incendie!
Et surtout faire très attention aux nuisances sonores! et traiter le phonique dans l'existant... c'est pas toujours facile!...


Bonjour Malybut
L'intervention d'un architecte est elle obligatoire? Connaissez vous les frais? que me conseillez vous pour traiter le pb des nuisances sonores?


malybut a écrit:Il faut limiter les frais de gestion diverse!
Dans le collectif, le plus compliqué c'est la répartition des dépenses communes!... un toit a réparer chacun sa cote part!...
Une jardin à entretenir idem...


On m'a dit qu'il suffit de créer un règlement de copropriété avec un syndic bénévole et de faire un état de division.
Pour les entretiens et autres, j'essaie de réduire au mieux les parties communes, en sorte qu'il n'y aurait que couloir et entrée...
Pour le chauffage et l'eau chaude ça sera chauffage électrique et chacun son ballon.

malybut a écrit:Pensez aux poubelles, aux boites aux lettres, aux accès handicapés et pas que les personnes en fauteuil... La mamie du rdc... Le skieur malchanceux du 1er!


Qu'entendez vous par accès handicapés, est elle obligatoire? dans les maisons anciennes on ne peut installer un ascenseur et le coup et l'entretien seront trop élevés pour une petite copropriété.


malybut a écrit:Et puis il faut regarder si l'on peut avoir une place de parking... etc...


Le PLU demande:

"Les espaces à réserver doivent être suffisants pour assurer l'évolution et le stationnement des véhicules soit
- 2,30 m à 2,50 m en largeur,
- 5 m à 5,50 m en longueur et 6 m pour les manœuvres

d’où 25 m2 par place en moyenne"


Le PLU demande une place de parking par logement, soit dans mon cas 8 places.

On a un garage de 30m2 puis un couloir de 2m50 de large sur 15m de long.
Pensez vous que le couloir peut suffire pour caler 3 voitures? Cela passera administrativement? Car en réalité tous nos voisins garent leur voiture sur le trottoir.

malybut a écrit:Le demi sous sol avec fenêtre partout n'est pas un gros problème...
Si vous n'avez pas de problème d’infiltration d'eau ou d'humidité qui rendrait vite votre logement insalubre!...


Pas de pb d'infiltration ou d'humidité, une des pièces est en parquet depuis plus de 15 ans et rien ne bouge.

Merci par avance
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Membre utile Env. 1000 message Moselle
Les appartements prévus à la location sont petit, est semi enterrée.Il vise donc des « jeunes ».
Votre maison se trouve près d’une fac, d’un lycée, des transports en commun… ?
Avez-vous regardé sur le bon coin s’il y a des logements similaires à louer dans votre secteur (voir si les annonces restent longtemps sur le site,pas très bon signe, car pas de « client »).

Avez-vous un plan de la maison, avec le projet de division ?
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Env. 30 message Val De Marne
delphie57 a écrit:Les appartements prévus à la location sont petit, est semi enterrée.Il vise donc des « jeunes ».
Votre maison se trouve près d’une fac, d’un lycée, des transports en commun… ?
Avez-vous regardé sur le bon coin s’il y a des logements similaires à louer dans votre secteur (voir si les annonces restent longtemps sur le site,pas très bon signe, car pas de « client »).

Avez-vous un plan de la maison, avec le projet de division ?


Bonjour Delphie57,

Pour la région parisienne les studios de 22m2 sont considérés comme plus que confortable....

Il n'y a pas de fac à coté mais un lycée à 15min de marche.... je suis en zone pavillonnaire, du coup je doute qu'un lycéen me loue un studio... Ce qui n'est pas le cas des travailleurs....
En fait, je me fais pas de soucis pour les lots en location.
C'est surtout les lots à vendre que j'ai peur.... Est ce que les gens seront demandeurs de ce genre de bien???

En face de chez moi, le propriétaire a loué des studios et appartements en meublé avec bail de 1 an et c'est toujours occupé. (je vais quand même me renseigner sur le bon coin... merci pour l'idée)

Je posterais plutard le plan de la maison avec le projet de division.
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Membre utile Env. 1000 message Gers
siss a écrit:
malybut a écrit:Bonjour,
C'est une idée a exploiter pourquoi pas. Maintenant, autant de logements...

Pour le bati :
Il va falloir un architecte pour bien calculer le passage de tous les réseaux et les problèmes d’incendie!
Et surtout faire très attention aux nuisances sonores! et traiter le phonique dans l'existant... c'est pas toujours facile!...


Bonjour Malybut
L'intervention d'un architecte est elle obligatoire? Connaissez vous les frais? que me conseillez vous pour traiter le pb des nuisances sonores?

Architecte pour 300 m², avec un changement de destination (exemple comble aménagé pour les besoins du projet) oui c'est nécessaire.
Après pour un réaménagement de surface existante je ne sais pas si c'est obligatoire (autre forumers seront surement vous le préciser)!mais je vous le conseillerais vivement!
Pour le phonique... dure dure... Les plancher lois de masse, cave d'escalier à isoler du bruit... etc


malybut a écrit:Il faut limiter les frais de gestion diverse!
Dans le collectif, le plus compliqué c'est la répartition des dépenses communes!... un toit a réparer chacun sa cote part!...
Une jardin à entretenir idem...


On m'a dit qu'il suffit de créer un règlement de copropriété avec un syndic bénévole et de faire un état de division.
Pour les entretiens et autres, j'essaie de réduire au mieux les parties communes, en sorte qu'il n'y aurait que couloir et entrée...
Pour le chauffage et l'eau chaude ça sera chauffage électrique et chacun son ballon.

Attention au DPE, isolation thermique, si permis pur changement de destination (garage exemple) RT2012..)

malybut a écrit:Pensez aux poubelles, aux boites aux lettres, aux accès handicapés et pas que les personnes en fauteuil... La mamie du rdc... Le skieur malchanceux du 1er!


Qu'entendez vous par accès handicapés, est elle obligatoire? dans les maisons anciennes on ne peut installer un ascenseur et le coup et l'entretien seront trop élevés pour une petite copropriété.

Pour un R+2 les ascenseurs ne sont pas obligatoire! Mais les wc et salle de bain + 1 chambre + cuisine doivent être accessible!


malybut a écrit:Et puis il faut regarder si l'on peut avoir une place de parking... etc...


Le PLU demande:

"Les espaces à réserver doivent être suffisants pour assurer l'évolution et le stationnement des véhicules soit
- 2,30 m à 2,50 m en largeur,
- 5 m à 5,50 m en longueur et 6 m pour les manœuvres

d’où 25 m2 par place en moyenne"


Le PLU demande une place de parking par logement, soit dans mon cas 8 places.

On a un garage de 30m2 puis un couloir de 2m50 de large sur 15m de long.
Pensez vous que le couloir peut suffire pour caler 3 voitures? Cela passera administrativement? Car en réalité tous nos voisins garent leur voiture sur le trottoir.

Avez-vous un plan de masse pour bien voir votre projet

malybut a écrit:Le demi sous sol avec fenêtre partout n'est pas un gros problème...
Si vous n'avez pas de problème d’infiltration d'eau ou d'humidité qui rendrait vite votre logement insalubre!...


Pas de pb d'infiltration ou d'humidité, une des pièces est en parquet depuis plus de 15 ans et rien ne bouge.

Merci par avance
Le secret de la réussite est de faire ce que l'on désire passionnément sans se préoccuper de la peur qui l'accompagne - Marc Aubay
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Env. 30 message Val De Marne
Dans le projet, les points à refaire sont:

- aménagement d'une partie de garage en habitation
(savez vous où je peux connaitre l'affectation actuelle du local déclaré, car sur les papiers datant de 1990, l'ancien proprio l'utiliser comme bureau, mais quand nous avions emménagé, c'était utilisé comme garage.)

- la division biensur avec pour chaque lot une entrée individuelle et cage d'escalier.
(Donc création de porte d'entrés et modification de la façade, je pense qu'il faut une DP?)

- Surélévation de 20m2 pour éviter de faire appel à un architecte. (mais s'il y a nécessité à cause de l’aménagement du garage en habitation, autant augmenté le volume à 35m2 et créer une toit terrasse)
Est ce que dans le cas d'une surélévation comme l'aménagement, je dois appliquer le RT2012? Sur toute la maison ou juste les parties nouvelles créées?

J’essaye de mettre en ligne au plus vite une plan de masse,

Quand vous dites "Pour un R+2 les ascenseurs ne sont pas obligatoire! Mais les wc et salle de bain + 1 chambre + cuisine doivent être accessible!"

Ceci même pour les logements anciens? Dans le cas de non respect quels risques on encours?

Merci pour vos réponses
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Membre utile Env. 1000 message Gers
"La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances a repris le principe de l'accessibilité des personnes handicapées au cadre bâti. Des règles contraignantes doivent être respectées tant pour les constructions neuves que pour les bâtiments existants, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques (CCH : L.111-7 à L.111-8-4). Les dispositions ne sont toutefois pas obligatoires pour les propriétaires qui construisent ou améliorent un logement pour leur propre usage (CCH : L.111-7). Un décret du 17 mai 2006 (JO du 18.5.06) et un décret du 11 septembre 2007 (JO du 12.9.07), un arrêté en date du 1er août 2006 (JO du 15.8.06) modifié par arrêté du 30.11.07 (JO du 14.12.07) et , deux en date du 26 février 2007 (JO du 8.3.07) et un en date 22 mars 2007 (JO du 5.4.07) modifié par arrêtés des 25 avril 2007 (JO du 17.5.07) et 3 décembre 2007 (JO du 21.2.08) prévoient la mise en œuvre de ces règles. La circulaire d'application du 30 novembre 2007 les précise.

Dans cette question-réponse n'est étudiée que l'accessibilité des bâtiments d'habitation aux personnes handicapées (à l'exclusion de l'accessibilité des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public).

Trois séries de dispositions sont applicables selon le type de bâtiment d'habitation :

les bâtiments d'habitation collectifs neufs ;
la construction de maisons individuelles ;
les bâtiments d'habitation collectifs existants faisant l'objet de travaux et bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination."

http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analyses-juridi[...]-personnes-handicapees/
Le secret de la réussite est de faire ce que l'on désire passionnément sans se préoccuper de la peur qui l'accompagne - Marc Aubay
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Membre utile Env. 1000 message Gers
Pour la RT2012

Les extensions des bâtiments existants :

Les extensions de bâtiments sont également concernés par la réglementation des bâtiments neufs. Toutefois, si la nouvelle surface représente moins 150 m² et 30 % de l'existant, elle n'est soumise qu'à une partie de l'arrêté du 24 mai 2006, relatif aux bâtiments neufs.

Les bâtiments rénovés ou avec changement de destination :

Que les travaux soient réalisés par des entreprises ou par le maître d'ouvrage lui-même, la « RT existant » s'applique à toute rénovation de bâtiment. Un changement d'affectation du bâtiment ou changement de destination (garage en bureau professionnel par exemple) est bien concerné par la « RT existant », même si les travaux sont soumis à un permis de construire.

La « RT existant » se décline en deux réglementations distinctes :

La méthode « globale »

Elle concerne tous les bâtiments :
de plus de 1000 m² (SHON)
datant d'après 1948
dont le coût des travaux de réhabilitation portant sur l’enveloppe, les installations de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation, d’éclairage ou les équipements utilisant les énergies renouvelables sont supérieurs à 25 % de la valeur du bâtiment (au sens de l'arrêté du 20 décembre 2007, relatif aux coûts de construction)
Le secret de la réussite est de faire ce que l'on désire passionnément sans se préoccuper de la peur qui l'accompagne - Marc Aubay
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Membre utile Env. 600 message Nord
Il faut tenter de faire 12 lots avec des appartements plus petits je pense. Oui un studio de 22m² semi enterré en banlieue c'est très bien pour un "travailleur". Passez vous d'un archi, ce type de personne mérite le minimum et ne verra pas la différence de toute façon.

Sérieusement, vous oubliez que des gens vont habiter dans vos "boiboites", ou alors vous vous en foutez complètement.

Pour ce qui est de la solidarité sur le forum, je comprends qu'on puisse aider un jeune couple qui n'a pas forcément beaucoup de moyens pour sa première maison.

Mais aller donner des conseils à quelqu'un qui compte spéculer en divisant sa propriété de 300m² en 8 lots... Quand on a autant de capital on passe par des pros, on bricole pas grâce à la bonne volonté de quelques particuliers sur un site d'entraide.
Edité 1 fois, la dernière fois il y a +11 ans.
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Membre ultra utile Env. 10000 message
Bonjour
+1, cela me semble complètement impensable de se lancer dans un projet de cette envergure sans architecte... Et entre parenthèses, si j'additionne vos 8 lots, j'arrive à 346m2, la surélévation (?) serait comprise dedans? et quid des espaces communs (cage d'escalier, dégagement, local poubelle etc...)?
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Env. 30 message Val De Marne
petrouchka a écrit:Bonjour
+1, cela me semble complètement impensable de se lancer dans un projet de cette envergure sans architecte... Et entre parenthèses, si j'additionne vos 8 lots, j'arrive à 346m2, la surélévation (?) serait comprise dedans? et quid des espaces communs (cage d'escalier, dégagement, local poubelle etc...)?


Bonjour Petrouchka.

Avant de faire appel à un architecte, je préfère d'abord étudier la question sur la faisabilité. D'où me voici sur ce forum.

Pour le total de 346m2 oui, c'est la surélévation comprise. (les mesures sont que approximatives)...

Les espaces communs seront limités.
Chacun auront accès individuels à leur appartement, il n'y aurait donc pas de dégagement et cage d'escalier individuel dehors du batiment. Pour le local poubelle, elle se situe dans un espace réservé dans le jardin.
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