Erreur d'implantation de notre maison : recours et risque?

Bonjour

laulauchiroubles a écrit:

Bonjour,

Notre maison est actuellement en cours de construction (hors d'eau et hors d'air, cloisons en cours).
Nous avons constaté que notre maison n'était pas implantée comme prévu, elle a subi une "rotation" par rapport au plan qui entraine 2 problématiques en plus de la non conformité au Permis de construire:
- un coin de mur de la maison se retrouve à moins de 3 mètres de la limite de propriété avec le voisin
- l'orientation de la maison devient plus contraignante pour la création de la cour et l'accès au garage

Aujourd'hui la seule mesure pour revenir en conformité me semble être de démolir et reconstruire, mais ce n'est pas forcément notre volonté si d'autres voies existes.

Mes questions sont les suivantes:
- Quel risque y-a-t-il à conserver la maison (recours de tiers,quel tiers peuvent intervenir, certificat de conformité...) La DDE (ou la mairie) peut vous faire démolir la maison car la maison doit être soit en limite de propriété, soit à 3m de la limite, le voisin peut également déposer un recours.
- Est-il possible de négocier avec le constructeur, si oui à hauteur de quel montant? C'est à vous de voir, mais au vu des risques du point précédent, un dédomagement ne vous avantagera pas si un tiers engage un recours contre vous...
- Si démolition, à quoi est tenu le constructeur notamment en terme de délai? Le délai continue de courir puisque vous n'êtes pas responsable de la situation.
- Quels peuvent être les risques de devoir aller vers une procédure juridique. Les risques, c'est que çà dure très longtemps et que vous n'ayez pas votre maison avant un boût de temps.

A l'heure actuelle nous sommes en phase de reflexion pour savoir quel démarche adopter en sachant que nous n'avons pas averti le constructeur.
Nous cherchons des reponses avant le lundi 28 avril 2014 (date d'un rendez-vous avec le constructeur).

Merci d'avance de vos retours.

Bonjour
Sinon, su tu veux garder tel quel et éviter que ça traine en longueur, essaie de voir pour que le constructeur demande un permis modificatif.
Au passage demande lui une belle compensation pour la gène de l"aménagement prévu.

Si refus, il ne reste que la démolition


Si tu peux mettre l'implantation prévue au permis et celle réalisée, histoire de voir l'ampleur du "dégât"

Bonjour,
En cas de démolition/reconstruction, Les pénalités seront celles du dépassement du délai prévues dans le contrat de construction, sur la base de la date du début d'ouverture du 1er chantier.
...en général, 1 semaine pour la démolition, et ensuite la reconstruction va très très vite !

Si la limite est imposée par le PLU, un PC modificatif ne fonctionnera pas.

ps : pour le cst, les écrits restent, les paroles s'envolent

Il n'y a rien à négocier: si le Constructeur s'est planté dans l'implantation, c'est son problème à lui, et à lui seul.

Le problème, ca risque d'être la conformité, mais il n'y a rien à négocier avec le Constructeur.
Mettez le constructeur en demeure (courrier LRAR avec copie à la banque et au garant) de régler le problème avec la Mairie et les voisins.
Faute de quoi, il devra soit, tout démolir pour refaire, soit payer une indemnité aux voisins, etc., ...
Tant que rien n'aura été réglé, refuser de payer quoi que ce soit (toujours avec courrier explicatif LRAR avec copie à la banque et au garant).

Bonjour

Merci à tous pour ces réponses.
Concernant le problème, pour faire cours, suite à une rotation de notre maison, un coin à l'arrière de la maison se trouve environ 1 mètres trop près de la limite (2.5m au lieu de 3.5m) et un coin à l'avant se retrouve écarter de cette même limite de 1,5m par rapport au plan (désolé je n'arrive pas à joindre un croquis).

Nous avons rencontré le constructeur hier pour lui présenter le problème.

Il a vérifier ce matin nos mesures (il n'avait pas vérifié jusqu'à maintenant) et confirme l'erreur d'implantation.
Il doit reprendre contact avec nous (la direction de l'agence) pour trouver une solution.
Pour le moment il nous a proposé de créer une "convention" avec le voisin avec une sorte de servitude sur le terrain voisin permettant d'obtenir la distance réglementaire de 3 mètres.
Pour information le voisin s'avère être mes parents.

De notre côté nous avons pris rendez-vous chez le notaire pour qu'il nous explique ce qui est réalisable.

Nous souhaitons négocier avec le constructeur mais nous n'écartons pas la possibilité de devoir démolir.
Mes questions sont désormais les suivantes:
- quelle est le coût de la démolition et reconstruction d'une maison (actuellemen hors d'eau, hors d'air, cloisons et isolation mur posé, 100 m² sur sous-sol de 60 m²)
- quelle procédure le constructeur peut-il lancer pour répondre à une demande de démolition?
- quelle peut-être la durée de ces procédures?

Si on choisi de garder la maison en l'état avec accord à trouver avec le voisin:
- quel dédomagement peut-on envisager du fait que l'implantation apporte des contraintes dans notre ammenagement extérieur (accès, position de la cour, passage réduit en un point...)?
- est-il plus aisé d'essayer d'obtenir des travaux supplémentaires ou une moins-vlaue globale?
- Connaissez-vous les solutions possibles pour régulariser la situation

Encore merci pour vos retours

Bonjour,

Ça veut dire quoi "rotation de la maison" : 15, 30, 90, 180 degrés ?

Voyez aussi le problème de la non-conformité avec votre Notaire
Une non-conformité pourrait avoir des conséquences fâcheuses.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=0EF726C00D9249D6D6E620C5D39688AA.tpdjo11v_2?idSectionTA=LEGISCTA000006158848&cidTexte=LEGITEXT000006074075&dateTexte=20130908

Chapitre II : Achèvement des travaux de construction ou d'aménagement.
Article R462-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007
Modifié par Décret n°2007-817 du 11 mai 2007 - art. 3 JORF 12 mai 2007
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux.
Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. Lorsque la commune est dotée des équipements répondant aux normes fixées par l'arrêté du ministre chargé de l'urbanisme prévu à l'article R. 423-49, la déclaration peut être adressée par courrier électronique dans les conditions définies par cet article.
Le maire transmet cette déclaration au préfet lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de l'Etat, ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale lorsque la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou le permis a été pris au nom de cet établissement public.

Ok, c'est très clair (même sans le schéma).
A mon avis, il y a le point crucial qui n'apparait pas : c'est la conformité par rapport aux réglements d'urbanisme.
(à la limite, si les ... "voisins" désirent engager un recours, c'est sur ce point qu'ils s'appuyeraient).

A partir de la , je dirais que c'est au constructeur de faire une demande de dérogation auprès de la mairie.
...ou un permis modificatif (? je ne sais pas si il faut s'engager par là ?), mais donc il y aura un délai...

Dans l'hypothèse de "démontage" : la construction et le chantier est en cours donc, le constructeur monte et démonte comme il veut, il n'y a pas de "procédure" particulière (ce n'est pas comme demander un permis de démolition d'un batiment existant, par exemple).

Une des solutions serait de racheter une partie de terrain aux "voisins" (par chance, vous les connaissez bien !), de détacher une parcelle, pour la rattacher à votre parcelle, de manière à ce qu'au final, l'implantation soit conforme au réglement.
Mais ça veut dire : géomètre pour la division, vente chez le notaire, et tout celà à condition que la géométrie des surfaces disponibles permette d'aboutir à une solution conforme, en fonction du PLU...

Encore merci.
Pour essayer de préciser les choses:
- le terrain n'est pas soumis à un PLU. La seule règle en vigeur est le RNU et le problème vient donc de la distance des 3 mètres qui n'est pas respectée.
- l'objectif minimum est d'obtenir une maison conforme, ce qui implique au minimum : convention avec le voisin, mise à jour du plan de masse, dépot d'une demande de modification du permis , validation de cette modification.

C'est la proposition du constructeur avec prise en charge des frais .
Mais dans ce cas il me semble que que l'on subit plusieurs dommages:
- la maison ne correspond plus à nos souhaits initiaux : on peut l'accepter mais il y a des contraintes et un écart avec ce nous voulions.
- il y a aussi un problème avec EDF, le raccordement passe en type 2 avec discjoncteur au bord de la parcelle et plus dans le maison (pour 1 mètre le raccordement est trop long maintenant)
- désagrément et perte de valeur de la maison et du terrain pour mes parents-voisin, qui ne sont pas obliger d'accepter quoi que ce soit.

Mes questions complémentaires :
- quelle peut être la durée de validation du nouveau permis?
- mes parents peuvent-ils refuser tout accord?
- pouvons nous refuser un accord et exiger la démolition?
- pouvons-nous imposer un accord différent de la proposition du constructeur (achats de la bande terrain, ) et lui en faire supporter les frais

Merci d'avance

laulauchiroubles a écrit:

Mes questions complémentaires :
- quelle peut être la durée de validation du nouveau permis? Peu de chance qu'il soit accepté, comme déjà dit
- mes parents peuvent-ils refuser tout accord? C'est une négociation qui oui, peut échouer via un refus d'une des parties
- pouvons nous refuser un accord et exiger la démolition? Oui, idem question précédente
- pouvons-nous imposer un accord différent de la proposition du constructeur (achats de la bande terrain, ) et lui en faire supporter les frais Non, idem question 2

Merci d'avance

Vu la situation, tout est possible vu que le cst est en tort. Encore faut il qu'il accepte ses torts. Après, si l'une des 2 parties n'accepte pas d'accord, seul le tribunal reste compétent en la matière.

Dans un cas tel que celui ci, bien que vous soyez en position de force de par l'erreur, le cst a de son coté le levier du délai. Si vous partez au tribunal, cela peut prendre des années et le cst pendant ce temps, dormira bien au chaud.

Pourquoi acheter une bande terrain?
Faite un échange en faisant un zig zag en limite de propriété: un échange de terrains (sans échange d'argent) réduit les frais et taxes et évite de réduire la surface du terrain voisin.
Vos parents peuvent refuser tout compromis: pour la loi, ce sont des tiers.
Vous pouvez exiger la démolition et de la maison.
Cependant, vous en êtes au (hors d'eau et hors d'air, cloisons en cours): est-il vraiment nécessaire de compliquer des choses déjà pas simples?
Tous les frais dus à l'erreur du Constructeur doivent etre à la charge du Constructeur.

Pegasus31 a écrit:

Bonjour,

Ça veut dire quoi "rotation de la maison" : 15, 30, 90, 180 degrés ?

Bonjour,
Vous n'avez pas répondu à la question de Pegasus.
Et notamment, un point que vous n'évoquez pas, vos façades sud sont-elles toujours au Sud?
Une nouvelle étude thermique a-t-elle été réalisée? Quel est l’impact financier prévisionnel des surcouts de chauffage liés à la rotation de la maison?