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Un projet qui nous surprend!

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Env. 20 message Saint-chamas
Bonjour,

nous voulons acquérir une maison avec ma compagne et nous avons faire les petites annonces pour acheter de l'ancien puis pour contruire.

Nous tombons sur une annonce pour une maison de 100m2 sur deux étages sur un terrain de 221m2 pour 229000€; cela ne parait pas très grand mais nous avons vu plus petit pour parfois plus cher (nous sommes dans les bouches du rhône vers Istres).

J'avais déjà potassé des documents touvés sur internet concernant les types de contrat passés avce les constructeurs (VEFA, CCMI avec sans plan). Là, le "commercial" nous reçoit et quand je demande si c'est une VEFA, il me dit: "Non, je vous vends le terrain pour 85000€ non viabilisé, m'occupe du permis de construire, de la viabilisation,... et vous passez des marchés de travaux avec des entreprises pour construire la maison. "Marchés de travaux", cela ne me disait rien. Puis il nous dit qu'il faut passer par l'entreprise X juste en face. C'est une entreprise de conseil en immobilier d'entreprise.

Le soir je regarde sur le net et trouve un document de l'ANIL qui décrit les différent contrats. Je trouve les marchés de travaux sous le terme contrat d'entreprise et j'en déduis que le gars d'en face est le Maître d'oeuvre de notre future maison.

Rendez-vous pris, je demande si on signe ensemble un contrat de ma^tre d'ouvrage: il me dit non mais un contrat de prestations de service. Ayant déjà établi des devis pour une maison de même type, il "sait" que cela devrait couter environ 100000€. Je lui demande comment le vendeur peut afficher un prix alors qu'il faut faire des appels d'offre pour chaque corps de métier: il me dit que l'autre a fait son prix...

Ce n'est pas forcement un coup foireux pour nous mais sachant que:
-le terrain vaut 85000€,
-j'estime à 15000€ environ la somme pour les differentes taxes de raccordement, viabilisation enbordure,...
-le prestataire (qui ne se donne pas le titre de maître d'oeuvre car il n'a pas les assurances requises) demande 3000€ pour ses services (devis, suivi du chantier, etc),
-je paye directement les intervenants pour 100000€,

la question est: Où qu'ils sont passés les 30000€ qui manquent?

De plus, si le principe n'est pas inhabituel, je n'ai pas de réponse aux questions suivantes:

Je serais dans ce cas maître d'oeuvre officiel. Quels risques y a t-il?
Quid de l'obtension d'un prêt bancaire dans ces conditions?
Que penser de ce montage: Il y a un type qui vend le terrain à un prix convenu et dit que la maison sera construite par des corps de metier différents qu'il ne connait ni ne maîtrise.

Dans ce cas je préfèrerai payer plus cher le "maître d'oeuvre pour qu'il se decarcasse pour trouver les réels meilleurs prix et prestations.

Bon c'est plus un roman qu'une simple question.

On va les revoir ensemble vendredi prochain: on va essayer de jouer carte sur table. Si quelqu'un a des idées, je prends.

Merci

PEF
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Messages : Env. 20
De : Saint-chamas
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Ne vous prenez pas la tête pour une maitrise d'oeuvre en batiment...

Allez dans la section devis maître d'oeuvre du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de maîtres d'oeuvre de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les maîtres d'oeuvre, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-2-devis_maitre-d-oeuvre.php
 
Super bloggeur Env. 1000 message ça Y Est - On Est Dans Le 78 (78)
Bonsoir Pef,
Je crois que je n'ai pas tout compris mais je sais une chose - tu auras du mal à trouver un prêt dans ces conditions. Les banques demandent toujours pleins de garanties: livraison à prix et délais convenu, dommage ouvrage...etc...et en passant par des "contrats" de ce type je ne pense pas que tu vas obtenir tout cela. Sad
Bref, soit méfiant...
Wink
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Picto recompense Super bloggeur
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De : ça Y Est - On Est Dans Le 78 (78)
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Env. 60000 message
Je sens le coup fourré, je ne le vois pas encore mais je le sens. Mellow
Les bouches du Rhone c'est tout pres de chez moi et je connais la mentalité du cru.
D'abord ce terrain ne me parait pas très cher, pour ce prix là il me parait difficile de sortir une maison sérieuse donc je ne pense pas que ça soit fiable.

Ceci dit, la banque marchera si vous vous y croyez, la banque ne nous a jamais demandé notre contrat de marché de travaux, on ne l'a signé le pret bien avant le signer lui.

Le Maitre d'oeuvre, ça sera toi, la responsabilité et les assurances seront les votre, si vous vous y connaissez en batiment, pourquoi pas, on ne paye que ce qu'on a acheté dans le batiment, mais saurez vous juger du travail et de sa réelle valeur commerciale ? Huh
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Messages : Env. 60000

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Env. 20 message Saint-chamas
C'est vrai que ça sent un peu le montage "terrain + maison" instable. Cela ne veut pas dire que le prestataire est de mauvaise foi; je vais lui demandé demain des références de client que je vais contacter. Pour le vendeur du terrain, je ne suis pas aussi sûr compte tenu de la façon dont il s'est comporté (des VEFA, j'en signe tout les jours!!!). Pour ce qui est du terrain 221m2, ce n'est pas grand et surtout il est en 8.8m x 25.12m. On peut trouver du 700m2 viabilisé à 138000€ (si, si, c'est possible) mais mieux vaut être sourd pour habiter à 15m de la voie férrée. Pour la construction, le prix dépend des matériaux utilisés et par exemple les cloisons sont en carreaux de platre 50mm et pas du placostyl. Le garage est petit (2.7 x 5.50m soit 14.8m2), les 3 chambres à l'étage font environ 12m2, le sejour 29m2 et la cusine 12m2. Le chauffage n'est pas du plancher chauffant avec PAC eau/eau mais des rayonnants. Je suis responsable technique de systèmes de mesure mais je n'y connais rien au bâtiment et question temps pour me former, ça semble limité!
Bon on fait avec les moyens qu'on a sans être endêtté jusqu'à nos 70 ans. Mais je reconnais que la plus grande prudence s'impose.

Plus d'informations au prochain numéro.
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De : Saint-chamas
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Photographe Env. 5000 message Marseille (13)
Il est très cher le terrain !!
ça fait du 380€ le m2 non viabilisé W00t
Pour info, à Marseille même, nous avons payé 300€ le m2 (ce qui est déjà énorme !), dans un lotissement, entièrement viabilisé.

En plus, mettre une maison de 100m2 sur 221 m2 de terrain, ça suppose un COS de quasiment 0,5... Renseigne-toi à la mairie pour en savoir plus surtout ça...

Personnellement, je passerais mon chemin.
Trop riqué.
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 5000
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Env. 20 message Saint-chamas
He oui, c'est cher mais à Miramas (13140), c'est le mieux qu'on ait prouvé à cet instant. Bien sûr, le prix du m2 est une référence mais il ne faut pas oublier que le prix au m2 est aussi dépendant de la surface. En général, plus le terrain est petit, plus le prix du m2 est élevé pour un même lieu. Bloss, je ne connais pas l'environnement de ton terrain ni sa surface mais j'ai vu dans la même ville du 122000€ viabilisé pour 250m2 (488€/m2) et du 145000€ pour 440m2 (329€/m2). 221m2/85000€ non viabilisé, cela doit faire pour moi du 452€/m2 viabilisé. Bon c'est plus que 329€/m2, ce n'est que 221m2/440m2 mais aussi 100000/145000€; ça compte aussi malheureusement... Mais si quelqu'un connait des terrains pour des tarifs de 120000€ viabilisés, vers Miramas ou environ et d'environ 300m2, nous sommes intéressés . Il faut savoir qu'il se vend en ce moment à MIRAMAS des 90m2 R+1 sur 150m2 de terrain à 230000€...

Pour le reste de l'histoire, j'en saurai plus demain.
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De : Saint-chamas
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Photographe Env. 5000 message Marseille (13)
Oui, tu as raison... Plus c'est petit, plus le prix au m2 est cher.
Et tout le monde n'a pas 150.000€ à mettre rien que dans un terrain.

Question annexe : pourquoi ne pas acheter le terrain, sans passer par le maitre d'oeuvre qui n'en est pas un ?
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 5000
De : Marseille (13)
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Photographe Env. 10000 message Haute Garonne (31)
oui, l'ideal serait d'acheter le terrain et d'aller voir des personnes qui fonctionnent normalement.
Soit tu prends un vrai MOE, soit tu te debrouilles seul et fais les consultations/devis toi meme.

Mais bon vu les loustics, j'imagine que tu vas avoir du mal a signer le terrain snas qu'ils t'obligent a "acheter" le reste.
Ca me semble vraiment tres tres risqé cette affaire, car au final tu payes un terrain, tu t'engages a filer 3000 euros pour le service (comment est qualidfié le service ?), et t'as AUCUNE garantie sur le prix de la maison a faire, aucune, il peut pipoter comme il veut.

Et la encore, on ne parle que argent. Mais quid de la qualité de travail.

A vrai dire je ne comprends rien au montage.
Le vendeur vend le terrain + viabilisation + depot permis construire (il fait le dossier, les plans aussi ?). Bref un melange de vendeur terrain et d'avant projet.
Apres un prestataire s'ossupe du suivi avec on sait pas qui, mais sans faire de la maitrise d'oeuvre, pour 3000 euros. En gros tu donnes 3000 euros pour rien.
Completement bancal.

Moi, si je peux pas acheter le terrain (vraiment petit) seul, je me barre en courant et au passage je me renseigne aupres de la DGCCRF ou autre pour voir si y'a pas moyen de changer la donne.

Avant toute chose, vas voir un notaire si possible pas trop a cote, vas a la mairie pour connaitre les contraintes sur ton terrain (cotes, surface max, etc...) et ne signe rien avant.
BrickBroc
http://www.namast.com/maison
Briques et broc - Faire construire et aménager
-
Contrat avec maitre d'oeuvre - Emménagement mi-2005. Encore des trucs a faire du cote du garage et de quelques bricoles interieures et exterieures.
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Picto recompense Photographe
Messages : Env. 10000
De : Haute Garonne (31)
Ancienneté : + de 21 ans
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Env. 20 message Saint-chamas
Me revoilà avec des informations complémentaires:

C'est le responsable d'une agence immobilière installée depuis des années qui a trouvé une propriété à acheter dont il morcelle le terrain: il garde un partie avec la maison qui y est construite et l'autre pour construire du neuf. Et là il nous précise son montage et je dois dire que si il l'avait fait plus tôt la première fois, cela aurait été plus clair:

donc il vend le terrain nu pour 80K€, y ajoute les frais de géomètre (délimitation), de raccordement, taxes et autres et bien, ses honoraires (22K€, eh bien il faut que je change de métier!) ce qui fait 130K€. Donc viabilisé, cela fait du 588€ du m2.

Et le contract inclut aussi la maison de son collègue à 99K€ tout compris: Clôture, raccordement, sauf peintures. Le plan a été fait par un architecte diplômé dont nous avons les coordonnées pour un total de 229K€. Il faut compter 6K€ de frais de notaire sur le terrain.

Je me suis renseigné. Le vendeur de maison est connu pour bien faire son boulôt de suivi de chantier. Pour le vendeur de terrain, il se fait des c...lles en or ce qui a même un peu surpris le vendeur de maison. Je l'appelle vendeur de maison même si il ne fait que la gestion technique des chantiers.

Alors que faire? C'est sûr, le terrain n'est pas grand mais situé dans un quartier calme et un peu ancien qui ne ressemble pas aux zones pavillonaires où les maisons sont entassées. Il est cher (c'est le moins qu'on puisse dire) car il est grêvé par les "annexes" dont les honoraires, mais au moins c'est clair. Contrairement à un constructeur vu avant qui refusait les intervenants extéreurs, il sera possible de faire intervenir d'autres corps de metier pendant la construction. Nous pouvons demander sans frais des modifications de structures des chambres, la positions des toilettes,... alors que c'est la plupart du temps imposé par les constructeurs. OK, cela semble plus risqué mais on ne paiera les intervenants qu'à la fin de chaque chantier (sauf le maçon où il faudra faire une avance au départ). On peut même faire changer la position des fenêtres tant que le permis n'est pas déposé. Les corps de métier devront avoir une DO et une décennale pour faire le chantier. Cela va aussi demander plus d'investissement personnel qu'un constructeur mais il vaudrait mieux s'y intéresser car cela sera notre maison!

J'ai bien apprécié vos remarques judicieuses et pleines de bon sens. Le projet nous plait même si je ne suis pas rassuré à 100%. Donc on va y aller mais on a quand même des conditions suspensives écrites telles que l'obtention du prêt, le permis de construire et on n'a rien payé à personne. Je vous tiendrais au courant dans un autre post.

Encore merci.

LAC ET PEF
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