Habitation individuelle dense

Bonjour,
Ce n'est pas une question d'immobilier mais plutôt d'urbanisme, au sens large...
"habitat individuel dense", en soit, ne signifie pas grand chose, sauf que ça laisse préfigurer que, dans le règlement de construction qui s'applique sur ce terrain (PLU ?), il est probablement possible de construire d'une limite latérale à l'autre (c'est effectivement ce que tu constates pour les constructions existantes).

450m² pour l'Hérault - c'est plutôt pas mal

J'ai posé aussi la question à la commerciale qui vend le terrain.
En effet c'est juste que ces parcelles là ont des contraintes architecturales car elles seront toutes "collées" en ligne, et c'est pour éviter qu'il y est des disparités entre les constructions.
Du coup ce terrain nous revient à 77 000 € (tous frais compris) pour 450m2 ! 
Comme je l'ai dis, je n'y connais rien en immobilier, pensez vous que c'est une affaire comme le prétend la commerciale?
Le seul hic... le jardin est non constructible mais nous n'envisageons pas de faire de piscine creusé mais plutôt une hors sol en bois.
Ce terrain nous permet d'avoir un bon budget pour la construction et surtout un superbe jardin, tout ce qu'on voulait, c'était tellement beau que j'ai l'impression que c'est justement trop beau pour être vrai et que je vais me faire berner.... c'est pour cela que j'ai besoin de vos avis pour me rassurer

Je vous remercie.

Bonjour
est tu sûr que la piscine hors sol sera autorisée?
la zone est inconstructible pour quelle raison?
tu es dans quelle ville?

A vérifier selon le PLU qui s'applique le terrain (en mairie), dans quelle mesure il y a une partie "non-constructible" sur le terrain.
( ...Zaf m' doublé... )


Est-il viabilisé ?
si non, prévoir et estimer les frais, ça fait augmenter d'autant le cout du projet...

Alors c'est un terrain en lotissement donc oui viabilisé.
La personne nous a parlé d'une cave coopérative dans cette zone qui font des évacuations et que par conséquent le terrain est sur cette zone non constructible. je me suis renseigné a ce sujet d'évacuation et il n'y a pas d'odeurs (ma tante vis ds ce village), le lieux d'évacuation a été changé mtn.
Je vais quand même demander le Plu.
Je me renseigne pour la piscine hors sol.

Comme dit plus haut il faut vérifier pourquoi c'est inconstructible, entre le fait que ce soit zone inondable ou zone naturelle, ça peut faire toute la différence. A voir aussi tous les projets d'infrastructures environnants (par exemple dans mon secteur de recherche de terrain il y a des projets de lgv, de doublement de voie d'autoroute et ou j'étais avant un projet de gazoduc enterré, ce sont des exemples parmi d'autres )

Je viens de me rendre sur le site de la ville où le Plu est disponible en Pdf alors le terrain est dans une zone de protection des eaux potables. Le jardin est à l'extrêmitè de la zone.
Qu'en pensez vous?

A confirmer, mais je dirais c'est plutôt pas mal - ça veut dire qu'on ne vous mettra jamais une zone indus ou autre à côté

Merci pour vos réponses.
Cela me rassure.
J'ai lu aussi les dispositions dans les zones a urbaniser.
Le terrain est dans la zone AU1 qui est un secteur à caractère naturel qui va être urbanisé. Il est ecrit dans ces dispositons: zone AU1: "la construction de piscine est autorisé".
Est il possible de faire une piscine alors que le jardin privatif est non constructible étant donné que c'est autorisé dans les dispositions des zones?

Verifiez également dans le règlement du lotissement et prenez contact avec le service de l'urbanisme, consultez aussi les comptes-rendus de conseils municipaux ça peut être très instructif (exemple : la mairie modifie le plu pour transformer une zone n en zone à urbaniser, et dans le compte rendu on apprend que c'est en depit de l'avis défavorable de la préfecture pour cause d'inondations....)

Une chose importante :
PLU/POS > "règlement lotissement" (si pas de copropriété)
Le règlement ne peut pas se substituer à la PLU.

En gros, si lotissement public, on respecte la PLU.
Si lotissement privé, on respecte la PLU et le règlement.

Une partie peut être non-constructible si zone non ædificandi car zone verte par exemple. Dans ce cas, on ne peut rien construire dessus (piscine enterré et terrasse avec fondations) sauf dalle béton ou abri posé dessus. Une piscine hors-sol est autorisée.

Je vous écris un extrait des "dispositions applicables aux zones à urbaniser":

"Cette zone est concernée par la DUP en cours de forage l'Usine à eau annexée aux servitudes d'utilité publique.
Cette zone sera ouverte à l'urbanisation sous forme d'une opération d'aménagement d'ensemble, dédiée principalement à de l'habitat sous différentes formes et à des équipements publics dans la poursuite du pôle d'équipements communaux existants."

C'est tout ce que j'ai pour le moment, le règlement du lotissement se trouve en mairie?

Usine à eau.... ? station d'épuration ?

Deux choses sont inscrites sur le PLU:

"Périmètre de protection rapprochée des forages de l'usine à eau (définis dans l'avis sanitaire)"et plus bas sur la même zone:
"périmètre de protection rapprochée du forage de la Marseillette (définit dans l'avis sanitaire).

La marseillette c'est un domaine.

Je sais aussi que bientôt une gendarmerie va être construite dans la zone (il y a déja une caserne de pompier).

Si c'est un captage de source, pas de souci...
une gendarmerie, c'est gage de tranquillité...

Aprés beaucoup de recherche ne pense pas qu'il y ai de vise caché sur cette zone, en face des terrains ils vont faire un parc, encore plus loin il y a que des vignes, il n'y aura jamais de construction puisque c'est inconstructible par rapport aux eaux potables et car aussi plus loin encore c'est inondable.
Si on peut mettre une piscine hors sol encore mieux ! mais même si on peut pas tampis on en mettre une démontable (pour 3 ou 4 mois c'est pas grave). On a un super U à 100m, le village à une école maternelle publique et privée (on a un fils de 4 mois), un collège, un grand stade, une piscine municipale...
Maintenant reste à voir ce qu'on peut faire sur ce terrain car je le rappelle c'est un terrain en longueur qui a une façade constructible de 11m50 en profondeur et 10m en largeur (maison étage).
On a aussi l'avantage qu'une maison à côté est déjà construire et à les mêmes contraintes architecturales que nous puisque son terrain est casi le même que nous (un peu plus petit).

echibib a écrit:

C'est tout ce que j'ai pour le moment, le règlement du lotissement se trouve en mairie?

Normalement, le lotisseur doit vous la donner. Mais renseignez-vous si le lotissement sera privé ou public.
Souvent dans le PLU, on décrit les règles dans telle zones.
Ex :
Zone AUII, route de Machin : mur de clôtures de 1m60 maxi
Zone AUI, rue de bidon : Mur de clôtures de 2m maximum.

Réglement de lotissement : Le lotisseur, ou bien le vendeur du terrain, si c'est pas le même.

Le lotisseur m'a donné les cahiers des charges des prescriptions architecturales, il y est inscrit les règles à respecter au niveau des façades, des volets, portillons etc..... c'est cela?

Cela en fait partie, mais il doit y avoir "règlement" lié au permis d'aménager.
En général, c'est a minima, une recopie du PLU, éventuellement avec des contraintes supplémentaires.

Odilon44 a écrit:

Cela en fait partie, mais il doit y avoir "règlement"  lié au permis d'aménager.
En général, c'est a minima, une recopie du PLU, éventuellement avec des contraintes supplémentaires.

C'est bien cela comme je l'expliquais plus haut.
Mais le problème est le règlement ne peut pas se substituer à la PLU car la PLU c'est la loi et les tribunaux se baseront sur la PLU si le lotissement est public.
Dans le cas où le lotissement est privé avec syndic et copropriété et charges mensuelles et accès privé à l'entrée du lotissement, là on respecte le règlement.
Dans mon lotissement, on a eu la POS et le règlement. Pas de copropriété. Le service urbanisme s'est basé sur la POS d'après la mairie.
Exemple : dans le règlement, les toits doivent être rouge ou rose et pas de panachage. Dans le POS, seulement des tuiles canal et pas de mention pour la couleur. Résultat : il y a une maison avec les tuiles noires (si si dans le 31) et les maisons du lotisseur ont des tuiles panachées. L'architecte du lotisseur qui a rédigé le règlement a validé le permis.
Autre exemple : Règlement : les abris, pergolas, corps extérieur doivent être gris anthracite. PLU : rien de marqué. Donc on voit souvent des abris métal moche, des pergolas non peintes, des grilles de défense non peintes et des corps de stores blanc.
J'avais visité 3 lotissement aux alentours et on m'avait donné seulement la PLU et dans la PLU, on précisait bien : "dans la zone AUII - lotissement du petit forum construire, la couleur des murs doivent être dans les teintes suivantes..." et on n'avait pas de règlement.
Le règlement a été seulement préparé si jamais le lotissement deviendra privé.

Le terrain est dans une ZAC, la taxe d'aménagement est exonéré il n'y a que la part départementale à régler.
C'est un lotissement public?

Sans doute "privé".... mais ya pas vraiment de différence.

echibib a écrit:

la taxe d'aménagement est exonéré il n'y a que la part départementale à régler.

La chance!! C'est un gain énorme!!