Avis Terrain Technique

Bonjour,
Si l'acheteur précédent s'est rétracté c'est qu'il a fait une G2. Demandez là au vendeur, il est obligé de vous la fournir. Ensuite vous pourrez faire estimer le surcoût par rapport à votre projet. Mais c'est sans doute de l'ordre de 20kEUR de surcoût. Si vous avez l'estimation exacte vous pourrez négocier le terrain d'autant.

Bonjour
Juste une info, une maison ossature bois sera beaucoup plus légère qu'une maison en béton.
donc n'hésitez pas à aussi interroger des constructeurs de MOB.

Cdlt

Et si vous faites une maisons bois, peut-être voir aussi du côté de TechnoPieux, ou entreprise équivalente, ça peut être moins cher que des minipieux en béton.

Bonjour

Thorgard a écrit:

Bonjour,
Si l'acheteur précédent s'est rétracté c'est qu'il a fait une G2. Demandez là au vendeur, il est obligé de vous la fournir...

certain ?

En tout cas, le vendeur a l'obligation de transmettre toute étude de sol ou étude technique qui a révélé un problème dans le terrain en lui même. Ca ne coûte rien de demander, voir de demander à son notaire.

Merci pour vos retours. Je vais leur demander la G2. Si je choisis un constructeur type Maison Phénix, je pense qu'ils m'obligeront à passer par eux pour les micro pieux et cela me coûterait plus que 20 kEUROS ? qu'en pensez vous ? Concernant les micropieux, plus la surface au sol est grande et plus il me faudra des micropieux c'est cela ?

Merci encore

Pour la partie contrat, il y a 2 solutions :
Soit vous faites l'étude G2 (environ 1500EUR), puis vous démarchez PLUSIEURS constructeurs, qui vous font un chiffrage. Vous pouvez alors prendre celui qui vous convient, notamment niveau tarif, prestations ... et vous signez APRES le CCMI.
Soit vous signez d'abord le CCMI, après avoir choisi celui qui vous convient, notamment niveau tarif, prestations ... en ayant bien noté sur le contrat que le constructeur sera tenu de suivre l'étude G2 qui sera faite, puis vous faites l'étude G2. Le tarif du CCMI ne changera pas car c'était au constructeur de prévoir.

En revanche dans le 2ème cas, ils vont devoir budgéter une marge en cas de mauvaises fondations. La 1ère solution me paraît plus intéressante.

Dans tous les cas, démarchez plusieurs constructeurs, pas uniquement Phénix, et surtout, vous définissez clairement TOUT dans la notice technique AVANT de signer. PAS DE "on verra à la MAP" ,la MAP est une ******* créée par les constructeurs pour vous faire signer d'abord (vous ferrer dans le jargon) puis ensuite vous faire les tarifs qu'ils veulent sur vos demandes. Donc un devis extrêmement détaillé AVANT de signer. Avant, vous avez l'avantage dans la négociation (et un gros avantage). Après la signature, c'est le constructeur qui a cet avantage (mais encore plus gros que celui que vous aviez avant) : il peut vous facturer 10fois le prix pour une modif, vous ne pourrez rien dire (ou juste refuser cette modif), ni vous désengager du contrat.

Merci pour le conseil. Lors de la vente d'un terrain, le vendeur n'est pas dans l'obligation de fournir avant l'étude G2 ? Je me vois mal investir 1500 euros sans être sûr de pouvoir construire si le surcoût est énorme ou si le constructeur souhaite lui même poser ses micorpieux et me les facturer au prix fort !

Merci encore Woofy pour ton aide

Non il ne peut pas fournir de G2 AVP (AVant Projet), car celle-ci doit se faire justement à l'emplacement exacte de la future construction. Le vendeur n'a pas cette information.
Dans les lotissements c'est obligatoire, mais c'est bien souvent une G1, qui n'est pas forcément réalisée sur la parcelle à vendre (parfois il n'y a qu'une parcelle testée pour tout le lotissement), et qui de toute façon n'est pas suffisante, elle ne donne qu'un aperçu succin et inutile du sol.

Vous faites l'étude de sol pour les terrains qui vous intéressent vraiment. En gros, normalement vous n'en faites qu'une, sauf si elle révèle un surcoût important, auquel cas vous vous désengagé car votre notaire et vous avez bien pensé à mettre la clause suspensive, donc vous "perdez" 1500EUR mais vous évitez un terrain qui peut vous donner un surcoût de par exemple 40 000 EUR.

Ne pas faire d'étude G2 AVP est une connerie monumentale. Et l'étude, vous la faites après signature du compromis (donc déjà bien engagé sur le terrain quand même) mais elle se négocie avant.

Concernant les micropieux, si la surface au sol est plus grande, il y en a plus oui. Mais si vous faites un RDC plutôt qu'un R+1, la masse à retenir au cm² est moins importante, donc potentiellement des pieux moins cher ou moins profond. Ou moins nombreux à surface égale.
Donc ça dépend.

En tout cas, diminuer la masse de la maison est déjà un bon moyen pour diminuer le coût (EDIT : des micropieux, peut-être pas le coût du reste de la maison) : et on en reviens à l'ossature bois.
Si la maison est suffisamment légère, vous pouvez peut-être avoir des technopieux (du nom de l'entreprise qui pose ce produit je crois) plutôt que des micropieux, le coût peut être beaucoup moins important. Il s'agit en gros de pieux métalliques vissés dans le sol par une machine, à la bonne profondeur (il faut que le sol porteur ne soit pas à des 10aines de mètres non plus, c'est la tête de vis au fond qui s'appuie sur le sol dur qui supporter le pieu, et non le frottement contre la terre comme les micropieux).

Merci Woofy au top !

Je me permets de vous demander si vous connaissez un constructeur fiable Maison + terrain ? est ce mieux d'acheter séparément le terrain ?

Merci encore

Oui : moi !
Encore que j'en ai entendu de bon echos de la part de mon ego, mais je n'ai encore jamais testé. Puis bon je ne ferais qu'une seule maison : la mienne.

Sinon vous pouvez consulter le top constructeur sur l'aamoi :
http://www.aamoi.fr/s-informer/avis-sur-les-constructeurs

De manière générale, sont très connus pour le contournement de la loi à la limite de la légalité (ou complètement dans l'illégalité) les Maisons Pierre, Maison France Confort et les sociétés du Groupe Avenir. Certains en sont satisfait, mais la majorité des gens qui viennent de ces constructeurs postent dans la section "problème avec mon constructeur".

Mais ne démarchez pas qu'un seul constructeur : allez en voir plusieurs, et gardez en 2 ou 3 jusqu'à la signature, donc négociez (pendant plusieurs semaines/mois) tous les détails avec eux.

zidany a écrit:

Je me permets de vous demander si vous connaissez un constructeur fiable Maison + terrain ? est ce mieux d'acheter séparément le terrain ?

Merci encore

En CCMI un constructeur n'a pas le droit de vous vendre un terrain.
Vous achetez un  terrain, et vous cherchez un constructeur correspondant à vous envies / besoins / possibilités financières.
Vous mettez plusieurs constructeurs en concurrence, et vous négociez tout, mais vraiment tout, jusqu'au nombres de prises électriques. et seulement après vous signez le CCMI.
et surtout, étant donné votre question, vous adhérez à l'AAMOI avant le lancement du projet.
Cdlt

Lisez ça : https://www.forumconstruire.com/guides/guide-reussir-ccmi/
Et dernière chose : un constructeur n'a pas le droit de vous vendre un terrain. Ca leur permet juste de ferrer un client, en leur faisant croire que seul eux peuvent construire sur le terrain. C'est vrai en VEFA (vente sur plan par un promoteur), pas en CCMI. En CCMI, tous les terrains sont libres de constructeur même si on vous dit l'inverse.

Trouvez le terrain, quand vous avez le terrain travaillez avec plusieurs constructeur. Un plan de maison se fait à partir d'un terrain, évitez les plans catalogue qu'on tente d'adapter, concevoir un plan c'est un vrai travail, c'est difficile à faire, une maison catalogue modifiée ne sera pas forcément bien adaptée au terrain (ou alors ne sera pas agréable à utiliser).

Merci pour vos retours. Nous nous étions arrêtes sur Maison Phénix du groupe GEOXIA. Effectivement, je compte adhérer à l'aamoi ;) Concernant leur offre, ils annoncent terrain + maison donc a qui appartient le terrain ?

Pas à eux en tout cas.
Vous pouvez toujours signer le terrain, et ne pas signer le CCMI, ou alors signer le CCMI, puis signer le terrain, puis annuler le CCMI car illégal, ... mais pas avant d'avoir eu des conseils de l'AAMOI, d'avoir votre propre notaire, et surtout de dater (et de localiser) TOUTES vos signatures, même s'il n'y a pas de champ prévu pour. Et vous conservez une copie de tous les documents (en fait, vous ne signez rien tant que vous n'en avez pas une copie, et vous signez les 2 copies ; on ne photocopie pas une signature normalement).

Une fois que vous avez le terrain et êtes dégagés de Maison Phénix, vous pouvez recommencer à discuter avec eux (CCMI non signé) ainsi qu'avec au moins un autre concurrent. Devinez ce qu'on fait quand on se sait en concurrence : soit on fait plus qualitatif, soit moins cher, mais on tente de se démarquer. Vous ne prendrez pas forcément le moins cher car les réponses ne seront pas les mêmes, mais ne vous fiez pas à la gentillesse du commercial, vous ne le reverrez jamais une fois que vous aurez signé (et tout ce qu'il aura dit mais pas écrit pareil, vous ne le verrez jamais).

Woofy vous faites parti de l'AAMOI ! ;)
Merci encore pour votre aide précieuse !

Je n'ai pas compris cette phrase : "Une fois que vous avez le terrain et êtes dégagés de Maison Phénix" ?? J'achète le terrain à part et donc à aucun moment je suis engagé avec eux ?

Parce que vous pensez que Maison Phénix va se laisser faire ?
Ils vous ont dit que le terrain était libre de constructeur ? Non je ne pense pas ! ^^
Ils vont tenter de vous engager : soit signer le compromis de vente du terrain à votre place (ça s'est vu), vous faire signer le CCMI avant de signer le compromis du terrain (illégal, mais il faut pouvoir prouver que le CCMI a été signé avant le terrain), ... Souvent ils vont vous dire de ne pas dater les signatures. Ou des fois ils ne vous rendent pas les documents en disant que vous les recevrez par courrier d'ici quelques jours, pour que le patron les contre-signe.
Bref, prenez conseil auprès de l'AAMOI et n'y allez pas la fleur au fusil.
Sinon vous pouvez tenter de retrouver le propriétaire du terrain et négocier directement avec lui (sur cadastre.gouv.fr vous retrouvez le numéro de la parcelle cadastrale, vous demandez les coordonnées du propriétaire à la mairie de la commune, et vous le contactez ou allez sonner chez lui en personne). S'il a un contrat d'exclusivité avec l'agence ça sera peut-être impossible, mais ça vaut le coup de tenter. Voir d'attendre que le contrat d'exclusivité se termine si ça fait un moment que le terrain est en vente.

Non je ne suis pas à l'AAMOI, et je ne le serais pas : je ne construirais pas via un CCMI (mais en autoconstruction, on n'est jamais mieux servi que par soi-même).

Bonjour à tous,

Je me permets d'intervenir car je viens aussi de faire une offre sur un terrain de type argileux. Une étude de sol a déjà été faite et il semble que des fondations renforcées sont nécessaires.
J'ai eu un chiffrage par un CST pour ces fondations :

fondations renforcées : 2773EUR
drainage périphérique : 2631EUR
drainage sous VS : 2375EUR
VS renforcé : 2444EUR
5 ranges sup pour VS : 3750EUR

Visiblement il n'a pas été préconisé de mettre des micropieux. J'en saurais plus lorsque j'aurais l'étude de sol entre les mains.

Cela peut vous permettre d'avoir un ordre de prix...

Merci pour votre retour. Concernant ce chiffrage, vous vous êtes basé sur une maison R+1 avec une surface de combien m2 ? avec un sous sol total ? merci