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Cession d'une parcelle pour aménagement de voirie

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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Bonjour à tou(te)s,

Nous avons acheté un terrain en 2015 sur lequel nous faisons construire notre future maison (le récit est dans ma signature). Jusque là, rien de bien exceptionnel, mais il nous a été précisé oralement et sur l'acte authentique, que nous devrions céder une partie non négligeable du terrain (787m² sur les 2487m² acquis) au profit du Département pour l'aménagement de la voirie.

Il n'est rien marqué d'autre sur l'acte notarié et le vendeur du terrain n'avait entamé aucune démarche. Le PC que nous avons obtenu ne fait apparaître aucun élément (alignement ou autre) non plus.

Le Département vient justement de nous solliciter à ce sujet et va nous faire une proposition financière. J'essaie donc de déterminer le prix de cette parcelle et ce n'est pas simple. 
Savez-vous s'il conviendrait plutôt de :
  • proratiser le prix auquel on a acheté le terrain (prix d'achat / surface acquise x surface revendue) ?
  • comparer le prix d'un terrain de taille équivalente ?
  • comparer le prix d'un terrain non constructible de taille équivalente ?
  • faire estimer la parcelle auprès d'une agence immobilière ?
Pour nous, il s'agit de 32% de surface en moins, essentiellement d'agrément car bien entendu c'est une partie en bordure de route. Nous avions connaissance de cela mais cela n’empêche que nous avons acheté le terrain à son prix réel (il est issu d'une division en 3 lots, nous connaissons la taille et le prix du 2ème lot qui lui n'aura rien à ceder) et vu le prix des terrains par ici, céder une telle parcelle n'est pas anodin.

Merci pour l'aide que vous pourrez nous apporter.
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Messages : Env. 900
De : Fargues St Hilaire (33)
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Cliquez ici pour accéder à la meilleure réponse
 
Ne vous prenez pas la tête pour la construction d'une maison...

Allez dans la section devis constructeur de maisons du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 3 devis comparatifs de constructeurs de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les constructeurs, c'est eux qui viennent à vous

C'est ici : https://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-4-devis_constructeur_de_maisons.php
 
Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour,
Solution 1 : c'est sans doute la meilleure base pour toi.
Après, je ne sais pas comment ça se décide ou se négocie...
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Membre utile Env. 1000 message Saint-jean D'illac (33)
Tu vas avoir une proposition (généralement le tarif est celui proposé par les domaines qui sont consultés à ce sujet). Il y a 1 an pour obtenir une accord sur le prix (négication). S'il n'y a pas d'accord c'est le juge de l'expropriation qui fixera le prix (basé sur les ventes récentes pour des biens de même nature, donc pas forcément le prix proposé par les domaines).
Tu peux essayer de partir sur le "1" dans ta négo mais c'est mal barré pour obtenir ce prix. Je pense que tu peux au mieux espérer le "3".
Car de toute façon étant un emplacement réservé, ce terrain n'est pas constructible (même si tu faisais une division parcellaire).
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Je me doutais bien qu'on allait tourner en rond dans cette histoire ; la marge d'évaluation étant très très grande. Il me semble que l'estimation des domaines se fait sur la base des ventes récentes sur des biens de même nature ... Seulement comme tu le dis Fab, la parcelle cédée n'est pas constructible et même presque pas utilisable (10m de large sur 70m de long)

Bref, ça va swinger ! la 1 serait bien même en rabotant un peu 
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Membre utile Env. 1000 message Saint-jean D'illac (33)
Pour être dans ce cas avec une parcelle, le prix des domaines est bien en dessous du prix des parcelles constructibles ... Dans mon cas (autre région) c'est 6 à 7 fois moins ...
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Membre super utile Env. 1000 message Rhone
D'autres questions pour tourner le problème dans l'autre sens :
Vous le saviez avant d'acheter donc est-ce que le prix de ce terrain au m² par rapport aux autres terrains issus de la même division était plus bas lorsque vous l'avez acheté ? (vous dites acheté au prix "réel" c'est à dire ?
(exemple théorique : 300 € /m² la parcelle sans préemption et 250 €/m² la parcelle avec préemption)
Si oui, le prix plus bas incluait le fait qu'une partie allait être vendu - et le prix correct pour le vendre serait cette différence.
Si effectivement, vous avez acheté toute la parcelle au prix "fort" du m² constructible, ça va être difficile de "rentabiliser" l'achat par le département, ils n'ont pas trop de budget pour les achats de terrain, surtout s'il y a un droit de préemption établis dessus.
Maison passive R+1 depuis août 2019
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Membre utile Env. 900 message Cambrai (59)
Bonjour,
Je rectifie avec un argument qui vaut ce qu'il vaut:

Citation: Il me semble que l'estimation des domaines se fait sur la base des ventes récentes sur des biens de même nature ... tout dépend de ce que l'on entend par même nature Seulement comme tu le dis Fab, (desolé Fab ce n'est pas pour te contredire), seulement débattre pour aider Niflon : les domaine vont bien y construire une route, exemple le prix de cette construction peut être supérieur au prix de la future maison de NIFLON la parcelle cédée n'est pas constructible et même presque pas utilisable (10m de large sur 70m de long)


Après ce sera de la négo....
Chaque jour, j'apprends un peu plus ! Vis, comme si ce jour était ton dernier jour, mais apprends comme si tu étais éternel. (Ghandi). ...
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Oui Isayla, c'était le sens de mon message mais il reste difficile d'apprécier ce qu'aurait donné le prix d'un terrain sans cette parcelle car encore une fois, il s'agit de la bordure du terrain qui, vu sa configuration, ne nous "sert à rien".

L'un des 2 autres voisins bénéficie d'a peu près la même taille que nous (après cession) mais a acheté moins cher (mais pas de 50.000€ bien entendu).

Bien vu ortalino ... après il faut voir s'ils entendent cet argument !!

Le point positif au final est la taille de la partie cédée j'ai l'impression car 787m², ce n'est pas rien. ici, ça vaut 120.000€ alors même s'il divise par 6 ou 7 comme tu dis Fab, on est encore sur un chiffre très raisonnable. Par contre, en terrain non constructible ça ne doit pas dépasser les 10€/m² je pense, enfin, j'en sais trop rien ...
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Membre super utile Env. 1000 message Rhone
Et sans indiscrétion, on peut avoir des chiffres ?
ça aidera peut-être à répondre, parce qu'entre 120 000 € et 1000 € s'ils font une proposition à 1€ symbolique / m², ça fait une sacrée différence.
Si vous avez des arguments de différentiels de prix par rapport à la parcelle voisine sensiblement égale, ça joue en votre faveur pour la négociation.
Maison passive R+1 depuis août 2019
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Membre utile Env. 900 message Cambrai (59)
Citation: ça vaut 120.000€ alors même s'il divise par 6 ou 7 comme tu dis Fab, on est encore sur un chiffre très raisonnable. Par contre, en terrain non constructible ça ne doit pas dépasser les 10€/m² je pense


Ne jamais laisser dire que c'est du terrain non constructible : chez nous un rond point et une bifurcation ont laissé un morceau de nationale à "l'abandon" les domaines l'ont revendu en parcelles individuelles, charges au proprio de retirer la chaussée (s'il le souhaite)
Ne jamais laisser dire que c'est du terrain agricole, de loisir ou de camping je vois mal un agriculteur français cultiver une aussi petite parcelle, il la garderait pour prime en cas de jachère, sauf que je crois que cette prime n'existe plus
Chaque jour, j'apprends un peu plus ! Vis, comme si ce jour était ton dernier jour, mais apprends comme si tu étais éternel. (Ghandi). ...
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Oui avec des chiffres, ce sera plus clair :
On a acheté ce terrain de 2487m² non viabilisé pour 150.000€. Si on proratise, on tombe à 60€ le m² soit 47000€ pour la parcelle à céder. Ça laisse rêveur ...

Effectivement ortalino, tes exemples sont particulièrement parlant !
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Env. 200 message Vannes (56)
Il va en faire quoi de ce terrain le Département ?
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
C'est pour l'aménagement de la future route.

En fait, ils créent une déviation pour contourner le centre-ville ou j'habite qui est engorgé aux heures de pointes. Sur cette déviation, ils font un rond-point à hauteur de notre terrain (enfin à 3-400m) et ils veulent aménager cette voie afin que la courbe soit "douce" et surement y ajouter une piste cyclable
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Membre utile Env. 900 message Cambrai (59)
Citation: mais il nous a été précisé oralement et sur l'acte authentique, que nous devrions céder une partie non négligeable du terrain (787m² sur les 2487m² acquis) au profit du Département pour l'aménagement de la voirie.


Mais, il n'a pas été prècisé le montant de ce rachat!
Pourquoi n'ont-ils fait usage de leur droit de préemption à ce moment là?
soit le projet sera modifié : ne pas être fait (0m²), prendre 300 m², 787m² ou 1200m²...

Le législateur a-t-il tout pouvoir envers les biens et les personnes?
Chaque jour, j'apprends un peu plus ! Vis, comme si ce jour était ton dernier jour, mais apprends comme si tu étais éternel. (Ghandi). ...
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
ortalino a écrit:Mais, il n'a pas été précisé le montant de ce rachat!

Et non !

ortalino a écrit:Le législateur a-t-il tout pouvoir envers les biens et les personnes?

A priori, on ne va pas dans ce sens puisque ce sont eux qui ont évoqué une proposition financière pour la cession et vu la découpe de la parcelle cédée, ils vont tout prendre ... donc c'est plutôt une question de prix
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Membre utile Env. 1000 message Saint-jean D'illac (33)
Je te confirme et ce n'est pas des bruits de couloir puisque je suis concerné, que :
- Une collectivité peut tout à fait décider du jour au lendemain d'un emplacement dit "reservé" qui est inscrit au PLU.
- Elle peut se décider de l'acheter quand elle le souhaite (pas forcément au moment d'une vente de terrain). Et même parfois 15 ans après !
- Le prix est d'abord proposé en négociation avec la collectivité et le propriétaire
- En cas de désaccord au bout d'un an c'est le juge de l'expropriation qui va fixer le prix "juste" (en fonction des prix dans le secteur, une notion bien floue). Et ce n'est pas à prendre ou à laisser, c'est le prix et point barre, et tu es exproprié de ton terrain.

Dans mon cas, le terrain est entouré de terrain constructible c'est pour construire une route.
Les terrains se vendent à batir aux aletours se négocie entre 40 et 50 €/m2, nous avons proposé 35€ à la mairie, elle a fait une contre proposition à 6 € (après consultation des domaines).
Reste à voir combien le juge va fixer comme prix ou si la mairie va revoir sa copie ...
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
6€ ... non mais sans déconner !!!! ces voleurs
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Membre ultra utile Env. 8000 message La Rochelle (17)
Bonjour,

Voici ce que le Sénat répondait suite à l'inconstitutionnalité des cessions gratuites, même si ce n'est pas votre cas:

http://www.google.fr/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&am[...]FWA5Esd7Rjm-pNztBt7Aadw

@+
multiplie toi mais ne te disperse pas!
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Membre super utile Env. 1000 message Rhone
niflon a écrit:Oui avec des chiffres, ce sera plus clair :
On a acheté ce terrain de 2487m² non viabilisé pour 150.000€. Si on proratise, on tombe à 60€ le m² soit 47000€ pour la parcelle à céder. Ça laisse rêveur ...

Effectivement ortalino, tes exemples sont particulièrement parlant !


bonjour,

et la parcelle voisine qui fait la même taille que la votre après retrait de la part terrain départementale, elle a été vendu à combien ?
Le même prix : dans ce cas vous avez finalement payé le "prix" de la parcelle hors terrain pris par le département,
ou moins cher ? mais de combien ?
C'est sur cette différence que vous avez pour moi le meilleur argument de négociation.

Chez mes beaux-parents, la mairie a créé un trottoir en bordure de leur terrain, en prenant 1 mètre sur les 20 mètres de long du terrain, je crois qu'ils ont fait une proposition à 500 € ou moins... c'est une partie inexploitable donc cela ne les a pas gêné, mais ils tenteront la proposition à 1€/m²...
Maison passive R+1 depuis août 2019
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Je suis d'accord Isayla avec votre raisonnement mais il me semble que ce n'est pas si simple de comparer 2 terrains entre eux : forme, contraintes techniques, orientation, environnement direct, etc ... sont autant de point qui peuvent faire varier le prix d'un terrain.

Ici, le 2ème terrain en question a été vendu 5.000€ moins cher il me semble mais viabilisé en eau (moi, ça m'a coûté 7000€), sans chemin d'accès (quand moi, j'ai 40ml à faire ... surcoût de raccordement et d'aménagement), clôturé sur 2 côtés et déjà partiellement arboré.

Difficile de comparer ce qui n'est finalement pas comparable je pense.
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Membre super utile Env. 1000 message Rhone
Effectivement ce n'est pas comparable sur tous les points, mais au final votre voisin a payé quasiment le même prix pour une surface plus petite de 700 m² (hors viabilisation, chemin d'accès), donc le prix moyen au m² de votre terrain entier est plus bas que celui du voisin. Donc mon argument pour le département tombe à l'eau.

Dans tous les cas, attendez la proposition du département, et fixez-vous un prix à atteindre qui vous convient.
Par exemple, le prix de la viabilisation + du chemin d'accès + de la clôture à refaire pourrait être votre minimum acceptable.
Mais dans l'ensemble, mieux ne vaut pas rêver : ils font souvent des propositions très basses...
Maison passive R+1 depuis août 2019
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Env. 10 message Tarn
Bonjour,
A combien se négocie le prix au m2 d'un terrain agricole frappé par un emplacement réservé pour la création d'une route départementale.
Merci de vos réponses...
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Membre super utile Env. 9000 message Wadirum (44)
Bonjour
- terrain agricole
- quelle surface au total ?
- comment estime -t-on un éventuel "manque à gagner" ou bien autres inconvénients générés ?
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Env. 10 message Tarn
Bonjour, non juste connaitre le prix approximatif du m2 que la mairie va me proposer sur ce terrain agricole de 1 Ha pour faire passer une route départementale ?
Procédure de délaissement en cours.
merci
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Membre ultra utile Env. 10000 message Cotes D'armor
Je suis en Bretagne, Cotes d'Armor, à Dinan (Proximité de St Malo pour ceux qui ne connaissent pas la fête des Remparts), d'après les infos glanées au cours de conversations, ici, 1 ha de terre agricole est à environ 5 000 mais peut se négocier jusque 10 000 quand il s'agit de relier des parcelles appartenant au même propriétaire, ou qu'un gros agriculteur veuille absolument de cette parcelle.
dans le hameau voisin, terrain diffus constructible, non viabilisé : 35 à 50 le m2 (il y a une annonce en cours pour quasi 1100 m2 à 45000€), même hameau, terrain en lotissement : 90 le m2 (34 900€ pour des parcelles de 379 m2)
J'ai réalisé un achat/vente de quelques m2 avec la mairie, terrain non constructible valorisé à 0.5€ le m2.
Je, n'ai pas cherché à négocier, nous nous sommes arrangés pour que les parcelles échangées aient, officiellement, les même surfaces

Dans le cas soulevé ici, le département va vouloir minimiser au maximum la dépense, alors que vous allez vouloir le contraire ...
souvent la transaction s'effectue à un tarif un peu inférieur à celui de la terre agricole.

Cdlt
Si un jour on te reproche que ton travail n’est pas un travail de professionnel, dis-toi que ce sont des amateurs qui ont construit l’Arche de Noé et des professionnels qui ont construit le Titanic
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Membre utile Env. 900 message Fargues St Hilaire (33)
Bonjour,
Je me rends compte que je n'avais pas terminé ma contribution sur ce sujet.
Dans notre cas, le département nous a finalement fait une proposition au prorata du prix d'achat ... donc l'opération a été plutôt bonne pour nous Biggrin !
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Picto recompense Membre utile
Messages : Env. 900
De : Fargues St Hilaire (33)
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Membre super utile Env. 1000 message Rhone
Merci du retour ! c'est une super bonne nouvelle pour vous !
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