Risque si pas de clause sur l'étude de sol Résolu

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Gaddy

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Le 04/10/2017 à 11h22 Membre utile Env. 200 message Essonne

Bonjour à tous

Nous sommes très intéressés par un terrain, mais le vendeur ne veut pas faire d'étude de sol, et il refuse toute clause suspensive sur le coût supplémentaire qu'une étude de sol révèlerait.
On serait ok pour un surcoût de 10k€ voir 20k€, mais on a peur d'un très gros surcoût, du genre 50k ou 80k€

Alors je fais appel à vous pour bénéficier de sages conseils sur la situation

.

Quelques infos sur le terrain :
- Il fait 8m de large ; on voudrait construire un R+1 sans sous-sol d'environ 90m² au sol, mitoyen, via un CCMI.
- Il est en pente descente depuis la rue : 1m en contrebas puis pente à 6%.
- Il y a un ruisseau 120 mètres plus loin (~10 mètre plus bas).
- On a eu des échos de voisins que l'endroit est assez humide "des voisins ont des puits", qu'il fallait "de bonnes fondations ou un sous-sol", et "un bon drainage".
- Sur http://www.georisques.gouv.fr, l'endroit est marqué "Aléa fort".
- Il y a beaucoup de maisons dans la rue, plutôt anciennes.

Voilà un peu les possibilités d'action que l'on voit, et les conséquences supposées - dîtes-moi si je me trompe !

1) Faire une étude de sol par nous-même, avant la signature du compromis de vente : si mauvais résultat ou si le proprio ne veut plus signer le compromis pour X raison, on perd le coût de l'étude de sol (EDIT: je retire, car impossible)

2) Choisir un constructeur, et le laisser se débrouiller. D'après ce que j'ai compris, en général ils font une "étude interne" basique, et une vraie étude de sol en externe "si besoin". Problème : on aimerait avoir une vraie étude de sol ; et s'ils en font une avant CCMI/après compromis, si gros surcoût de fondations c'est pour nous.
- Éventuellement faire une étude de sol par nous-même en parallèle, après signature du CCMI, et la transmettre au constructeur qui devra la prendre en compte. Mais Risque de conflit avec le constructeur en faisant des choses dans son dos ?
- Ou demander au constructeur d'inclure une étude de sol G2 AVP dans le CCMI (sans surcoût selon résultat) - accepterait-il ?

3) Signer le compromis sans la clause sur l'étude de sol, faire une étude de sol par nous-même, et en cas de gros surcoût :
- faire jouer la clause de prêt. Mais je ne vois pas trop comment, puisque les montants/taux de la clause auraient été écrits avant ; et je n'ai pas d'ami banquier qui pourrait faire un refus de complaisance.
- ou faire jouer la clause de permis de construire, en faisant nous-même une demande de permis de construire ne respectant pas le PLU ? C'est envisageable ?

4) Maintenir notre clause sur l'étude de sol, et/ou en augmenter le montant maximum... d'après ce qu'on a compris, ça veut dire laisser tomber le terrain

Merci d'avance pour tout avis ou suggestion !
Et peut-être avez-vous une idée plus précise du montant possible en surcoût de fondations pour ce type de projet ?

Edité 2 fois, la dernière fois il y a +8 ans.

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fouga

Le 04/10/2017 à 11h46 Membre ultra utile Env. 8000 message Haute Garonne

Gaddy a écrit:Bonjour à tous

Nous sommes très intéressés par un terrain, mais le vendeur ne veut pas faire d'étude de sol, et il refuse toute clause suspensive sur le coût supplémentaire qu'une étude de sol révèlerait.
On serait ok pour un surcoût de 10k€ voir 20k€, mais on a peur d'un très gros surcoût, du genre 50k ou 80k€

Alors je fais appel à vous pour bénéficier de sages conseils sur la situation .

Quelques infos sur le terrain :
- Il fait 8m de large ; on voudrait construire un R+1 sans sous-sol d'environ 90m² au sol, mitoyen, via un CCMI.
- Il est en pente descente depuis la rue : 1m en contrebas puis pente à 6%.
- Il y a un ruisseau 120 mètres plus loin (~10 mètre plus bas).
- On a eu des échos de voisins que l'endroit est assez humide "des voisins ont des puits", qu'il fallait "de bonnes fondations ou un sous-sol", et "un bon drainage".
- Sur http://www.georisques.gouv.fr, l'endroit est marqué "Aléa fort".
- Il y a beaucoup de maisons dans la rue, plutôt anciennes.

Voilà un peu les possibilités d'action que l'on voit, et les conséquences supposées - dîtes-moi si je me trompe !

1) Faire une étude de sol par nous-même, avant la signature du compromis de vente : si mauvais résultat ou si le proprio ne veut plus signer le compromis pour X raison, on perd le coût de l'étude de sol

2) Choisir un constructeur, et le laisser se débrouiller. D'après ce que j'ai compris, en général ils font une "étude interne" basique, et une vraie étude de sol en externe "si besoin". Problème : on aimerait avoir une vraie étude de sol ; et s'ils en font une avant CCMI/après compromis, si gros surcoût de fondations c'est pour nous.
- Éventuellement faire une étude de sol par nous-même en parallèle, après signature du CCMI, et la transmettre au constructeur qui devra la prendre en compte. Mais Risque de conflit avec le constructeur en faisant des choses dans son dos ?
- Ou demander au constructeur d'inclure une étude de sol G2 AVP dans le CCMI (sans surcoût selon résultat) - accepterait-il ?

3) Signer le compromis sans la clause sur l'étude de sol, faire une étude de sol par nous-même, et en cas de gros surcoût :
- faire jouer la clause de prêt. Mais je ne vois pas trop comment, puisque les montants/taux de la clause auraient été écrits avant ; et je n'ai pas d'ami banquier qui pourrait faire un refus de complaisance.
- ou faire jouer la clause de permis de construire, en faisant nous-même une demande de permis de construire ne respectant pas le PLU ? C'est envisageable ?

4) Maintenir notre clause sur l'étude de sol, et/ou en augmenter le montant maximum... d'après ce qu'on a compris, ça veut dire laisser tomber le terrain

Merci d'avance pour tout avis ou suggestion !
Et peut-être avez-vous une idée plus précise du montant possible en surcoût de fondations pour ce type de projet ?

Bonjour
Pour ma part, je m'inquiéterais de ce refus du vendeur... Est-ce qu'il n'aurait pas quelque chose à cacher

Pour vos solutions :
1- Vous n'en avez pas le droit. Le terrain ne vous appartient pas. Dans un compromis, non seulement on met en général la clause sur le surcout éventuel des fondations, mais on met aussi une autorisation du vendeur de la réaliser.
2- Le problème est qu'entre la théorie et la pratique, il y a un gouffre. Construire avec une étude de sol "interne", vous pourrez le lire sur le forum, c'est trop risqué. Et les constructeurs qui font une vraie étude de sol G2AVP après signature du contrat, font quasiment tous un avenant de plus-value fondations après... à ce moment là, il vous reste le choix d'avancer l'argent si vous le pouvez, ou de partir en procès pour de longues années, ou de résilier le contrat et de garder un terrain sur les bras. Donc au final, ça ne résout pas votre problème.
3- Pour le prêt pas d'idée. Pour le PC, je doute que ça fonctionne.
5ème possibilité, je ne sais pas si elle a été tentée. Proposer de laisser la clause, mais avec des délais très courts. Genre seulement 15 jours pour se rétracter (voir le délai minimum possible avec un géotechnicien, et à condition de connaitre déjà votre implantation)
Pour moi, il y a 2 possibilités face à ce refus du vendeur.
Soit il ne veut pas perdre plusieurs mois pour rien avec un acheteur qui risque de se rétracter (et comme il y a des pigeons qui se lèvent tous les jours, il trouvera facilement quelqu'un pour acheter sans cette clause)... et dans ce cas, ma proposition peut marcher.
Soit il sait que son sol pose des problèmes, et il vaut mieux fuir (sauf à vous lancer dans une bataille juridique après l'achat sur les vice-cachés).

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Tournesol Picto info

Le 04/10/2017 à 12h04 Membre ultra utile Env. 20000 message Eure

Personnellement, je n'aurais aucune confiance dans un vendeur qui refuse cette clause : que cherche t-il à cacher ?

Soit il est sûr de son terrain et il n'a aucun risque à accepter, soit il ne vous dit pas tout et là, attention, danger !

De préférence, passez par le forum pour exposer vos problèmes. Réservez les MP aux cas plus "intimes"

.

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Gaddy

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Le 04/10/2017 à 12h07 Membre utile Env. 200 message Essonne

@fouga: Merci beaucoup pour ton retour. En effet pour le 1) c'est logique ; je l'ai donc barré sur mon post initial.
Et bonne suggestion de garder la clause avec une délai court... et s'il persiste à le refuser, tant pis on abandonne, c'est que ça sent mauvais en effet

@Tournesol : d'après l'agent immobilier, c'est une personne âgée, soucis familiaux, qui ne veut pas de complication, etc... bref, on n'en sait rien

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Jakeza Picto info

Le 04/10/2017 à 12h15 Membre super utile Env. 2000 message Rhone

Bonjour,

Même avis, le refus catégorique du vendeur m'inquiéterait fortement et je passerais mon tour !

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Gaddy

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Le 04/10/2017 à 12h25 Membre utile Env. 200 message Essonne

Merci à tous pour vos retours. En effet on va sans doute faire ça : on garde la clause (max +10kEUR de fondations), en mettant une durée limite d'un mois, au cas où il s'inquiéterait juste de perdre plusieurs mois pour rien.

Le plus sage serait de laisser tomber tout de suite, mais mis à part cette histoire (et son prix ^^) le terrain est vraiment très sympa, dans un coin où il y en a très très peu

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famillecoeur Picto info

Le 04/10/2017 à 12h36 Membre super utile Env. 1000 message Herault

Gaddy a écrit:@fouga: Merci beaucoup pour ton retour. En effet pour le 1) c'est logique ; je l'ai donc barré sur mon post initial.
Et bonne suggestion de garder la clause avec une délai court... et s'il persiste à le refuser, tant pis on abandonne, c'est que ça sent mauvais en effet

@Tournesol : d'après l'agent immobilier, c'est une personne âgée, soucis familiaux, qui ne veut pas de complication, etc... bref, on n'en sait rien

Bonjour,
Je suis de nature très très "frileuse et suspicieuse".
Dans le cas où je me trouverai dans ta situation, je n'aurai même pas cherché à donner suite.

L'agent immobilier est là pour faire son métier de commercial (parfois avec du conseil).
L'argument de "la personne âgée avec des soucis" ....

Pourquoi dans l'autre sens, il ne convaincrait pas le vendeur avec un argument " c'est une famille avec enfant, qui va mettre ses maigres économies dans ce projet" ? (accompagné de

cela passerait bien ).

Tu es en droit de bien te protéger lors de cet achat, il n'y a pas de mal à le faire.
Et cela ne te rendra pas hors la loi, malhonnête ou que sais-je encore.

Le vendeur ne veut pas de complication ? et bien justement qu'il accepte cette clause.
Il ne veut pas : tant pis, passes ton chemin.

Je sais bien, que selon les régions les terrains ne courent pas les rues, ou alors sont très chers, ou trop loin de la zone voulue.
Mais pour acquérir un lopin de terre à n'importe quel prix (comprendre les yeux fermés, sans en évaluer les risques), il faut vraiment être joueur.

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Membre super utile

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Gaddy

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Le 06/10/2017 à 07h58 Membre utile Env. 200 message Essonne

Merci encore pour les conseils. Ca y est, on a transmis notre offre finale, avec clause sur étude de sol, limitée à 1 mois et demi (pour de pas avoir à payer l'option express d'une étude, vu que son coût sera perdu pour nous si annulation du projet)

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